Драйвер продаж

В пору «ипотечного Ренессанса», охватившего и даже подхватившего российский рынок недвижимости, «Строительный Еженедельник» поинтересовался у специалистов: компенсирует ли снижение ипотечных ставок падение покупательского спроса на квартиры?

Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»:
– По итогам трех кварталов доля сделок с привлечением ипотеки в нашей компании составила 57%. Снижение ставок, безусловно, способствовало увеличению притока ипотечных клиентов. Сегодня каждый второй клиент совершает сделку с использованием заемных средств. Ипотека становится одним из основных инструментов для покупки квартиры. Думаю, что средняя доля ипотечных сделок в компании за 2017 год должна составить 60%.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Пионер»:
– В объеме продаж ГК «Пионер» в III квартале 2017 года доля ипотечных сделок составила порядка 45%. В отдельных объектах этот показатель заметно выше и показывает тенденцию к росту. Так, в нашем новом проекте ЖК LIFE-Лесная в течение III квартала доля сделок с ипотекой увеличивалась от месяца к месяцу и в сентябре достигла 70%. Росту доли ипотечных сделок способствуют особые условия, которые застройщики нередко предлагают при стопроцентной оплате покупки, в том числе с привлечением ипотеки. Снижение уровня ипотечных ставок, безусловно, сказалось позитивно на динамике продаж. В первом полугодии этого года объемы продаж петербургского офиса ГК «Пионер» по сравнению со второй половиной 2016 года выросли в полтора раза, а III квартал по числу сделок на 80% превзошел показатели предыдущего.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Краткосрочной тенденцией последних месяцев на рынке ипотеки стала потеря интереса застройщиков к субсидированию ипотечных ставок. Мы считаем, что на фоне существующей динамики рынка субсидирование ставок стало малоинтересным. Нам не угнаться за Центробанком. Мода быстро схлынула. Снижение учетной ставки до 8,5% самым благоприятным образом влияет на рынок ипотеки. Банкиры выражают оптимизм, несмотря на то, что первое полугодие 2017 года было менее успешным, чем аналогичный период предыдущего года. В целом 2017 год продемонстрирует рост. Поскольку основная динамика по снижению ипотечной ставки пришлась на середину и вторую половину года, то во второй половине года она будет отработана. Ипотека остается важнейшим драйвером продаж, ставки сравнялись на первичном и вторичном рынке, на вторичном рынке в предыдущие годы был сформирован отложенный спрос, поэтому перспектива в целом благоприятна.

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость»:
– По итогам 9 месяцев 2017 года доля ипотечных сделок составила 63% от общего объема продаж «Петербургской Недвижимости». Снижение ставок по ипотеке и появление привлекательных условий кредитования, безусловно, оказали влияние на покупательский спрос. Благодаря партнерству с ведущими банками, сейчас у наших клиентов есть возможность выбрать комфортный для семейного бюджета ежемесячный платеж, приобрести жилье без первоначального взноса или снизить кредитную нагрузку на время строительства дома. Эти и другие изменения на рынке недвижимости, в том числе вывод девелоперами новых интересных проектов, привели к росту продаж строящегося жилья. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в III квартале 2017 года в Петербурге и пригородах Ленинградской области было продано около 1,08 млн кв. м жилой недвижимости, что на 18,3% больше, чем было реализовано в апреле-июне. Этот показатель также вырос и по сравнению с аналогичным периодом 2016 года – на 8,3%.

Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург»:
– Объем ипотечного портфеля в структуре кредитования физических лиц на 1 октября текущего года составляет 70%. В абсолютном выражении – 45 млрд рублей. Ипотечными заемщиками банка, с учетом погашенных кредитов, стали уже более 30 тыс. человек. По итогам 9 месяцев этого года Банк «Санкт-Петербург» выдал 7725 кредитов на сумму 17 млрд рублей.

Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс»:
– Доля ипотеки в структуре продаж ООО «Терминал-Ресурс» составляет порядка 70%. Остальные же 30% приходятся на тех покупателей, которые планируют смену места жительства путем продажи своего жилья и вложения этих денежных средств в новое.

Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– В октябре 2017 года ООО «КапСтрой» заключило 39 договоров участия в долевом строительстве. Из них 20 договоров с привлечением ипотечного кредитования, т. е. около 50% договоров.

Олег Тихомиров, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка:
– Снижение размера ипотечной ставки способствует притоку как ипотечных клиентов, так и тех, кто желает рефинансировать ипотеку. На Северо-Западе за 9 месяцев текущего года клиенты Сбербанка рефинансировали 514 кредитов на сумму более 865 млн рублей, из них в Санкт-Петербурге – 182 кредита на сумму свыше 404 млн рублей.

Надежда Калашникова, директор по развитию «Компании Л1»:
– В настоящее время доля ипотечных продаж в «Компании Л1» достигла 35% от общего объема. Причем только за год этот показатель вырос почти в два раза, а за последние три года – почти в 9.
Снижение ставок всегда благополучно сказывалось на спросе, а в этом году они достигли беспрецедентного минимума. Поэтому на ипотеку обратили внимание и те, кто раньше не прибегал к этому инструменту: инвесторы и покупатели жилья высокого ценового сегмента. Последние берут ипотеку на короткий срок для того, чтобы купить более просторное жилье, чем планировалось вначале.

Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон»:
– В III квартале 2017 года доля продаж Группы «Эталон», осуществленных с использованием ипотечных кредитов, достигла 35%. В количественном выражении число ипотечных договоров, заключенных за 9 месяцев, выросло в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По итогам III квартала этого года мы показали рост продаж (как в натуральном, так и в денежном выражении) по сравнению с III кварталом 2016 года, на 7% и 13% соответственно. Снижение ставок по ипотеке отразилось на рынке благотворно: сложился оптимальный баланс процентных ставок и цен на недвижимость.

Сергей Софронов, директор по продажам группы «ЯРД»:
– Основной объем в продажах апартаментов в апарт-отеле Prime Residence занимают такие формы оплаты, как рассрочка и стопроцентная оплата. До недавнего времени доля сделок с привлечением ипотечных средств в нашем объекте была несущественной. Наметившаяся тенденция в снижении процентных ставок по ипотеке может увеличить долю ипотечных сделок. Уже сегодня апартаменты можно приобрести в ипотеку по ставке от 9% годовых.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Доля ипотеки у нас зависит от степени готовности объекта. Если дом уже практически готов – там 90% сделок с использованием кредита (поскольку рассрочка уже предлагается на минимальный срок и платежи получаются весьма ощутимые). На этапе фундамента, ипотечных договоров, наоборот, меньше (20-30%), так как там покупатели предпочитают брать рассрочку и не переплачивать банковские проценты.
Ипотеку, в основном, берут на однокомнатные квартиры. На двух-трехкомнатные – редко (не хватает официально подтвержденных доходов). К тому же у многих уже есть кредиты. Дело не в ставках – мы проводили совместные акции с банками, предлагали сниженные процентные ставки, но резкого скачка продаж от этого не происходило.
Думаю, что меры, предлагаемые государством по снижению ипотечных ставок, помогают удерживать спрос на нынешнем уровне, но не приводят к его росту. Наш ЖК «Новый Оккервиль» аккредитован в 15 крупнейших банках. Минимальные ставки по кредиту предлагают Сбербанк (от 9,4% годовых) и «Газпромбанк» (9,5%).

Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж ГК «Полис Групп»:
– Количество сделок с ипотечными средствами в общем объеме продаж «Полис Групп» составляет 65%. В настоящее время ставки на рынке, действительно, одни из самых низких за всю историю ипотечного рынка, что, безусловно, положительно сказывается на спросе. В дальнейшем мы ожидаем увеличения спроса в связи со снижением ставок по ипотеке.

Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Lemminkainen (генерального подрядчика апарт-комплекса VALO):
– Ипотека для апартаментов – новый продукт на рынке недвижимости. При этом условия получения, как правило, такие же, как для квартир в строящихся домах, а годовая ставка – от 8,5%. При этом в среднем на покупки с привлечением кредитных средств приходится около 20% от всех сделок. На мой взгляд, этот процент будет только увеличиваться с ростом популярности апартаментов как инвестиционного продукта. Если на рынке жилья за последнее время мы наблюдали падение продаж, то рынок апартаментов только растет в связи с повышением востребованности качественного сервиса в арендном жилье. На примере апарт-комплекса VALO мы видим, что ряд покупателей-собственников бизнеса обращается в банки, когда, например, не желает «вынимать» деньги из оборотных средств. Есть покупатели, которые выбирают сервисные апартаменты, гарантирующие определенный уровень дохода, вместо банковских депозитов. Уже сейчас инвестиции в апартаменты дают доходность выше ипотечных ставок. Поэтому снижение ипотечных ставок привлечет на рынок дополнительных инвесторов, которые в настоящее время выбирают между апартаментами и другими инвестиционными продуктами.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Сегодня доля продаж с использованием ипотеки в нашей компании составляет порядка 60-70%, и такой уровень сохраняется более полугода. На мой взгляд, данные показатели – некий исторический максимум, выше которого доля ипотечных сделок вряд ли поднимется в среднесрочной перспективе.
Конечно, более доступные ипотечные кредиты увеличивают интерес потенциальных покупателей к рынку недвижимости. В частности, в нашей компании разработаны несколько специальных программ с банками-партнерами, в рамках которых покупатели могут взять кредит с пониженной ставкой (от 6,9% годовых) или же с нулевым первоначальным взносом.

Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга ГК «Прок»:
– В компании «Прок» доля ипотечных сделок от общего числа составляет 35-40%. Хочу отметить, что этот показатель демонстрировал рост на протяжении всего 2017 года. На мой взгляд, тенденция сохранится. На данный момент мы сотрудничаем с 10 банками и ведем переговоры еще с несколькими, чтобы предложить нашим клиентам максимально выгодные условия.
По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в первом полугодии 2017 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 5,4% по сравнению с аналогичным показателем 2016 года. Август 2017 года стал рекордным за всю историю рынка ипотеки. У многих застройщиков процент ипотечных сделок достигает 70-80%. Снижение банками процентных ставок, разумеется, компенсирует в какой-то мере общее падение спроса по рынку, но говорить о полном объеме я бы не стала, так как многие покупатели скептически настроены к ипотечным кредитам и, скорее всего, отложат приобретение недвижимости до лучших времен. В целом, дальнейшее снижение ключевой ставки, которое прогнозируют аналитики, на мой взгляд, окажет благоприятное влияние на рынок.

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Сегодня доля ипотеки в структуре продаж составляет до 90%. Причем покупатели все чаще прибегают к возможности приобретения квартир с минимальным первым взносом или вообще без него. Сейчас многие покупатели находятся в ожидании падения ипотечных ставок до 6%, хотя, на мой взгляд, сегодняшняя минимальная ипотечная ставка 7,4% очень привлекательна для покупки жилья. Однако предпосылок для такого значительного снижения ипотечных ставок, по сути, нет. Ценам на жилье в строящихся домах падать уже некуда, застройщики сегодня предлагают самые выгодные условия, акции, скидки, рассрочки и пр. Однако с уверенностью можно говорить, что чем ниже будет опускаться ипотечная ставка, тем быстрее будет расти цена квадратного метра от застройщика. Но в ближайшее время мы не ожидаем никаких значимых изменений в ценовом поле.