«Сенатор» шагнул на Невский
06.11.2017
Владелец самой крупной в Петербурге сети бизнес-центров «Сенатор» Андрей Фоменко продолжает наращивать портфель недвижимости. На прошлой неделе он купил у структур группы «БФА» Владимира Когана офисное здание на Невском, 38. Эксперты считают, что актив стоил в пределах 1,5-1,8 млрд рублей.
О том, что холдинг «Империя», который владеет сетью бизнес-центров «Сенатор», купил у структур «БФА» офисное здание на Невском проспекте, сообщили несколько участников рынка. Здание с адресом Невский, 38, уже появилось в списке активов на сайте «Сенатора». Это первый и пока единственный офисный комплекс сети на главной магистрали Петербурга.
Общая площадь купленного бизнес-центра составляет 12,6 тыс. кв. м. Это объект культурного наследия регионального значения, который находится под охраной КГИОП. Долгосрочной арендой помещений в доме обладает ООО «Менеджмент компания БФА». А текущими ключевыми арендаторами являются «Брокеркредитсервис», «Связь-банк», ювелирный бутик Monza, бургерная FАРШ и другие.
«Средняя арендная ставка в этом бизнес-центре составляет 1600 рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС. Заполняемость – около 75%, что явно мало для объекта в такой локации и при текущем состоянии рынка. Одна из причин – сложная конфигурация здания, поскольку это исторический объект. Планировки там не самые удобные для арендаторов – в некоторых помещениях слишком низкие потолки (2,6 м). Собственник в последнее время практически не сотрудничал с консультантами и вынужден был рассчитывать только на собственные ресурсы в привлечении арендаторов. Полагаю, продажа может быть связана со стратегией собственника постепенно сокращать портфель коммерческой недвижимости», – рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. По его оценке, здание обошлось «Сенатору» в сумму в пределах 1,5 млрд рублей (срок окупаемости вложений может составить 9-10 лет).
«Для «Сенатора» сделка должна быть выгодна. Они обычно четко понимают, как повысить заполняемость и доход от актива. Альтернативой покупке готового объекта могло бы быть строительство нового бизнес-центра. Но сейчас в стройке больше рисков и зачастую хуже экономика, чем в покупке. Тем более, что в «золотом треугольнике» вариантов для стройки нет. Также не вариант реконструкция и реставрация памятников с приспособлением под современные офисы. Это обычно дорого, долго и непредсказуемо», – добавил Андрей Косарев.
Кстати:
В последнее время «Сенатор» активно пополняет портфель проектов. В этом году он купил у «Балтийского банка» бизнес–центр «Северная столица» площадью 22 тыс. кв. м. И ведет переговоры еще по 6 объектам в центральной части города, среди которых бизнес-центр Sinop на Синопской набережной, 22 (площадь – 21 тыс. кв. м), «Атриум» на Невском проспекте, 25 (12 тыс. кв. м), и Дом Зингера (площадью 8,8 тыс. кв. м).
Между тем, в этом году рынок офисов города поставил антирекорд: с начала года он прирос всего на 76 тыс. кв. м новых качественных площадей. Это самый низкий показатель за всю новейшую историю офисного рынка города. И результат уже налицо: ставки аренды офисов пошли в рост. По данным JLL, ставки аренды в премиальных офисных центрах на Невском проспекте достигают 2-2,2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
