Ревитализация территории

Редевелопмент промышленных территорий требует новых подходов: замена производственной функции только жилой или общественно-деловой недостаточно эффективна. Методы ревитализации индустриальных объектов и территорий обсудили на круглом столе «Промышленное наследие двух столиц: сохранение и популяризация», состоявшемся в рамках Санкт-Петербургского международного культурного форума.

Промышленное наследие – уязвимая и недостаточно оцененная область наследия, считает доктор архитектуры, профессор кафедры искусствоведения и культурологии СПбГХПА им. А. Л. Штиглица Маргарита Штиглиц.

Особый подход

«Это специфическая область, и она требует особого подхода, отличающегося от других областей наследия, – говорит г-жа Штиглиц. – Сегодня ситуация с ним находится на стыке кардинальных изменений и решений». По ее мнению, важно выделить в промзонах точки, которые могли бы стать центром формирования среды. Тема использования стоит наиболее остро: значительная часть петербургских индустриальных площадок, утративших свой функционал, стоят заброшенными, часто даже при наличии собственника.
В списке потенциальных площадок для реновации, который приводит Маргарита Штиглиц, – Ново-Адмиралтейская верфь, территория Обуховского завода, корпуса мясокомбината им. С. М. Кирова на Московском шоссе, водонапорная башня канатного цеха завода «Красный гвоздильщик», комплексы Ижорского завода, завод «Красный Треугольник», корпуса бумагопрядильной фабрики Штиглица на Синопской набережной и ряд других.
Примеры успешной ревитализации есть, но они единичны и часто сопряжены с компромиссами. Так, например, для сохранения водонапорной башни главной станции петербургских городских водопроводов рядом пришлось возвести современную стеклянную конструкцию. А при создании креативного пространства «Ткачи» в здании бумагопрядильной мануфактуры удалось сохранить только лицевой фасад.
«Мы уже прошли первый этап, доказав, что памятники промышленной архитектуры и инженерного искусства обладают значительным статусом, как и другое наследие. Смогли поставить их под охрану и включить в реестр. Сейчас наступил другой этап – использования, придания объектам таких форм, которые могли бы не «убить» памятник, а напротив – сделать его мотором развития городской среды», – резюмировала г-жа Штиглиц.
Для активизации работы по сохранению наследия при ИКОМОС создан научный комитет по промышленной архитектуре и инженерному искусству. Прорабатывает варианты использования промышленных территорий и рабочая группа при Комитете по экономической политике Санкт-Петербурга. Но, по мнению г-жи Штиглиц, чиновники не всегда уделяют должное внимание историко-культурному статусу объектов.

Нематериальные ценности

Проблему значимости и ценности объектов промышленного наследия развивает руководитель московского бюро МТ Architects Людмила Титова. Она ставит вопрос об определении самого понятия «наследие». По ее мнению, наследие несет прежде всего ассоциативную ценность. Но социокультурный фактор в практике реконструкции практически не учитывается.
Неясно, кто должен определять ценность объекта: эксперты или социум? Большинство заводов, которые мы видим на архивных кадрах, воспринимаются нами как материальные объекты, мы обращаем внимание на уникальные инженерные решения, особенности архитектурных конструкций, но забываем о пользователях этого объекта. О людях, которые работали на этих заводах или жили поблизости, о том, какое значение этот объект имел для них. Людмила Титова выступает за сохранение в том числе нематериальных проявлений ценности индустриального наследия. Но методы работы с ними еще не разработаны.
Она высказала предположение, что сегодня мы имеем дело с некорректной типологией наследия. «Существует идея связывать ее не с функциональным назначением здания, а с тем, для кого строился объект, на кого он был рассчитан, – говорит г-жа Титова. – Подходы к сохранению наследия следует пересмотреть в контексте четвертой промышленной революции».
О методах работы с промышленным наследием рассказал гендиректор московского Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский. Он представил результаты проведенного агентством исследования, посвященного типологии производственных территорий и практикам редевелопмента на примере ревитализации промышленных территорий Москвы.
Предметом исследования стали 46 производственных территорий, приоритетные с точки зрения генплана столицы. Был проведен архитектурный, градостроительный, историко-культурный и экономический анализ работы с ними. Основные этапы исследования состояли в типологизации промышленных объектов и определении потенциала для каждого типа.
Исследователи разделили все производственные территории на 8 групп, выделив для каждой основные проблемы и рекомендации. Общими для всех стали проблемы низкой проницаемости территорий, большое количество ограждений, социальная изолированность, низкая коммерческая активность. Среди частных нюансов – удаленность от метро, соседство с кладбищем или производствами. Рекомендациями для таких территорий стало сохранение и развитие каркаса, элементами которого могут быть объекты культурного наследия, улично-дорожная сеть, уникальный морфотип застройки, особенности ландшафта. Открытости предлагается достигать через создание общественных пространств, социальных объектов, креативных индустрий и других точек культурного разнообразия.
Анализ подходов к реновации и редевелопменту промзон и их экономической эффективности выявил два основных подхода к работе с промышленным наследием: приспособление и реконструкцию. Преимущества первого – в сохранении ключевых объектов без крупных инвестиций, с приданием им нового, актуального функционального назначения. Реконструкция предполагает крупные инвестиции в комплексную ревитализацию, зачастую такой подход сопровождается утратой исторических промышленных ансамблей, сохраняются только ключевые или знаковые здания.
Генплан Москвы предусматривает замену производственных функций целым рядом новых – жилой, общественно-деловой, рекреационной. Предполагается также создание новых высокотехнологичных производств. Но фактически активнее всего реализуется строительство жилья и апартаментов. Сергей Георгиевский связывает это с развитием транспортной инфраструктуры города и его локальной историей: значительная часть исторических промышленных объектов – в границах МЦК и третьего транспортного кольца.
«При разработке стратегии редевелопмента следует понимать, что хаотичная застройка различных участков производственной зоны и точечная реорганизация неэффективны в качестве инструментов преобразования», – говорит Сергей Георгиевский. Неэффективно и привлечение к развитию территории единственного инвестора, в итоге это приводит к ее монофункциональности. Исследователи предлагают разбивать проектируемую территорию на лоты по функциональному значению и работать с группой инвесторов, каждый из которых будет отвечать за развитие определенной функции.
Вместе с Лабораторией Генплана Москвы агентство проанализировало удельный вес каждого фактора и стоимость различных сценариев, применяемых сегодня для редевелопмента промышленных территорий. Открытием стало то, что капитальные вложения в реконструкцию при смене функционального назначения – ниже, чем вложения в новое строительство, разница составляет до 29%. «Миф о том, что заниматься редевелопментом с сохранением, работать с существующими объектами и территориями – очень дорого, долго и сложно, а снести и построить намного проще, – всего лишь миф, – уверяет г-н Георгиевский. – Часто капитальные вложения с учетом реставрации дешевле нового строительства».
Примером для иллюстрации своего вывода он приводит реновацию территории завода ЗИЛ в Москве.
Вывод, который делают авторы исследования: однотипные форматы девелопмента больше не эффективны. Использовать многообразие вариантов – продуктивнее; для этого в реновации промышленных площадок должны участвовать не один, а несколько девелоперов. Новый функционал бывших индустриальных объектов должен быть разно­образным, выходящим за границы только жилой и общественно-деловой функций.

Мнение:

Сергей Георгиевский, гендиректор Агентства стратегического развития «Центр»:

– Утрата производственными территориями в городе своего промышленного назначения, – общемировая тенденция. Производство уходит из города. В Москве мы наблюдаем две тенденции – преобразование в общественно-деловые зоны и жилье. При этом снос пока преобладает над приспособлением. Для эффективного редевелопмента следует использовать многообразие тех подходов, которые есть – это лишь вопрос работы города, девелоперов и экспертного сообщества друг с другом. К сожалению, сейчас такого диалога нет вообще.