Последствия оздоровления

В будущем году законодатели приготовили немало «оздоровительных» мер для строительного рынка, но все они меркнут перед возможной перспективой отмены «долевки». Накануне XV Съезда строителей Санкт-Петербурга, который состоится 7 декабря 2017 года в «Ленэкспо», «Строительный Еженедельник» поинтересовался у экспертов: как нововведения изменят ландшафт рынка?

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будет вынуждено уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку – обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но, в первую очередь, в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена квадратного метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.
Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечения денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.

Эдуард Тиктинский, президент RBI:
– Если долевое строительство действительно отменят, девелоперы больше не смогут привлекать авансовые платежи покупателей – только собственные и заемные банковские средства. Вопрос не только в том, что стоимость банковских кредитов будет закладываться в цену квадратного метра, существенно поднимая стоимость жилья. Серьезные сомнения вызывает и сама возможность нашей банковской системы выдать застройщикам такую сумму кредитов, которая была бы достаточна для поддержания существующего объема рынка. А ведь сокращение предложения – еще один важный экономический фактор роста цен.
В любом случае нас ждет совсем иная модель строительного рынка. Сегодня никто не может ни на 100% гарантировать, что она окажется жизнеспособна, ни в точности предсказать, к чему приведут столь крутые изменения правил игры. Очевидно, что многие компании, финансово не устойчивые или испытывающие проблемы с привлечением проектного финансирования, могут уйти с рынка. У меня есть сомнения в том, что нововведения, задуманные как способ защитить граждан от рисков, в итоге окажутся в пользу конечного потребителя.
Между тем, сегодняшняя практика показывает, что долевое строительство – вполне рабочий инструмент. А для снижения рисков государству, возможно, стоило бы уделять больше внимания повышению финансовой грамотности людей, стимулировать у потребителей ответственное отношение к собственным вложениям и к выбору застройщика.

Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development:
– Я вижу два наиболее вероятных сценария развития событий. В первом случае предположим, что инфляция в стране остается на стабильно низком уровне, а банки значительно смягчают требования по проектному финансированию. Тогда процесс отмены долевого строительства пройдет практически безболезненно. В противном случае рынок ждет снижение спроса и сокращение объемов строительства, а стоимость жилья резко пойдет вверх.
Изменения законодательства в большей степени нацелены на укрупнение рынка, на отсеивание лишних игроков. Те компании, которые не могут адаптироваться и не будут обладать достаточными ресурсами, будут вынуждены покинуть бизнес. Конечно, любые изменения влияют на рынок и его участников. К положительным сторонам реформ можно отнести тот факт, что они проходят постепенно, давая компаниям возможность скорректировать свои модели.

Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– На наш взгляд, излишняя зарегулированность любой отрасли не дает рынку развиваться. Если мы говорим об уходе от долевого строительства, то главная задача, которую предполагается решить этим шагом, – защита потребителя. Существующих механизмов вполне достаточно, чтобы контролировать добросовестность застройщиков. Важно, чтобы они применялись прозрачно и в равной степени ко всем застройщикам. Любое искусственное ограничение будет провоцировать создание схем, которые недобросовестные застройщики смогут обойти. Чтобы этого избежать, необходимо провести анализ причин возникновения проблемы обманутых дольщиков. Механизмы разрешения ситуации должны быть согласованы совместно с добросовестными строителями, которые могут предложить эффективные и работающие инструменты контроля. А решение, у кого и по какой схеме приобретать квартиру, должно исходить от потребителя.

Алексей Юдин, руководитель отдела недвижимости агентства «МИР недвижимости»:
– Механизм отмены долевого строительства на данный момент не проработан полностью, остаются неясными многие этапы его реализации. За счет этих пробелов сложно прогнозировать, какие тенденции станут основными в последующем развитии строительного рынка, хотя о ряде последствий можно сказать уже сейчас: о росте стоимости жилья и монополизации игроков этого рынка. Одно можно утверждать с уверенностью – сейчас лучшее время для приобретения недвижимости при условии ожидаемых перемен. И при покупке по-прежнему главным остается вопрос выбора надежного застройщика.
Правительством взят курс на проведение ряда масштабных реформ в жилищной сфере – в области саморегулирования, ценообразования, долевого строительства. Все эти изменения преследуют цель сделать строительную отрасль более открытой и прозрачной, более безопасной, в первую очередь, для конечных потребителей. Я уверен, что тенденция реформирования сохранится, но необходимо также уделять внимание социальным аспектам в банковских продуктах: расширять возможности покупателей с помощью финансовых инструментов – таких, как льготная ипотека, программы поддержки молодых семей, приобретение недвижимости без первоначального взноса. При этом также важен индивидуальный подход к застройщикам со стороны банковского сектора – в сфере проектного финансирования и решения других административных вопросов.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Законодательные инициативы приведут к росту стоимости жилья. Как минимум на размер банковских процентов, под которые застройщики будут брать деньги на строительство жилого комплекса. Кроме того, банк не всем одобрит кредит, так как он должен быть уверен в ликвидности объекта – это приведет к сокращению количества застройщиков на рынке и объектов в продаже. Мы увидим рост цен на недвижимость, снижение доступности жилья, сокращение выбора (как по застройщикам, так и по объектам), уменьшение объема предложения. То есть за деньги покупателей государство избавит себя от головной боли, связанной с неблагонадежными застройщиками и долгостроями.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Отмена долевого строительства скажется не только на застройщиках, но и на покупателях. Во-первых, это приведет к снижению доступности жилья. Цены поднимутся на 15-25%, потому что все проекты будут продаваться на конечном этапе, в стоимость будут включены затраты на финансирование, налог на имущество и так далее. Не у всех компаний есть возможность кредитоваться и не у всех есть финансовые ресурсы для начала строительства без средств дольщиков. Такую финансовую нагрузку на начальном этапе выдержат только крупные игроки, что приведет к большей монополизации рынка, снижению конкуренции и завышению цен на фоне стандартизации проектов. Так что приобрести квартиру в условиях монополизации рынка по нынешним ценам покупатель уже не сможет. В итоге мы рискуем столкнуться с проблемой доступного жилья.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»:
– Банки давно борются за денежные потоки дольщиков, чтобы они шли мимо застройщиков, напрямую в банк. А если так не получается, нужно отменить долевое строительство и повсеместно вести стройку за счет кредитных средств. Обычный кредит или проектное финансирование – не важно; разница только в цене этих денег. Но ведь суть не в этом. Во-первых, строительство за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену квадратного метра. Во-вторых, не каждому (далеко не каждому) застройщику банк готов выдать кредит. Это приведет к сокращению числа застройщиков. Результат – удорожание стоимости квадратного метра в связи с сокращением объемов строительства. Так кому от этого хорошо? Дольщику – точно нет. Только банкам.
Для строительного рынка Петербурга в 2017 году характерен целый ряд тенденций. Во-первых, на стратегию работы застройщиков оказала влияние перспектива внесения изменений в 214-ФЗ. В настоящее время застройщики оперативно решают вопросы по всем активным проектам в зоне согласований, с целью их эффективной реализации и капитализации. Главная цель – успеть до вступления в силу поправок к 214-ФЗ. Помимо этого, отдавая себе отчет в том, что вносимые в 214-ФЗ изменения существенно повлияют на экономику проектов, строительные компании приостанавливают покупку новых земельных участков и замораживают планы строительства объектов недвижимости.
Во-вторых, застройщиков интересует вопрос строительства социальных объектов. Обсуждается вопрос формирования единого фонда средств и заключения соглашения между строителями и Администрацией Петербурга об объемах отчислений в него. Создается карта земельных участков, которая упорядочит систему и объемы отчислений компаний в общий фонд. Объем отчислений будет напрямую зависеть от расположения соответствующего земельного участка.
По моим наблюдениям, темпы строительства недвижимости в Петербурге, по состоянию на сегодняшний день, не падают. Однако после вступления в силу поправок в ФЗ-214 темпы ввода недвижимости будут снижаться, поскольку не все строительные компании смогут работать в новых реалиях. Будут преобладать проекты точечной застройки. Есть вероятность, что проекты КОТ уйдут с рынка, поскольку требуют максимального финансирования.

Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетро­строя»:
– Массовый переход в России от долевого участия к проектному финансированию потребует коренной перестройки как банковской системы, так и работы строительных компаний. Необходимо, чтобы банки имели свободные кредитные ресурсы, которых у большинства из них нет. Выход видится в организации системы эскроу-счетов, на которых будут размещаться деньги дольщиков. Может быть, на первом этапе этого и будет достаточно, но необходимо время для создания такой системы. Кроме того, дольщики должны будут вносить все средства на строительство своей квартиры, а не на «нулевой» цикл, как сейчас.
В банках необходимо воссоздать мощные строительные подразделения (как это было в советское время в «Стройбанке», «Жилсоцбанке» и др.) для надзора и приемки работ и объектов после их завершения. Надо полностью изменить всю систему ипотечного кредитования – оформлять ипотеку на готовые квартиры при их покупке.
Необходимо четко разделить функции девелопмента. Девелопером должен стать банк, а строители – только подрядчиками. Это потребует коренного пересмотра всей системы управления инвестициями и строительством.

Алексей Лобанов, начальник юридического отдела ООО «ГАЛС» (застройщика апарт-комплекса VALO): 
– Полностью отказаться от средств покупателей или инвесторов (как в случае с жильем, так и в случае с апарт-комплексами), скорее всего, не получится. Возможно, уход от схемы долевого строительства приведет к тому, что поток денежных средств будет идти не напрямую к застройщику, что происходит сейчас, а через определенные банки, которые будут аккумулировать средства покупателей. Полностью переложить кредитование строящихся объектов в виде проектного финансирования на банки представляется маловозможным. Даже несколько крупных банков (а другие вряд ли будут в этом задействованы) не смогут обеспечить работу строительных компаний без дополнительных вливаний денежных средств со стороны покупателей. Самые большие опасения рынка вызывает возможная кредитная ставка: ее размеры непосредственно влияют на удорожание стоимости квадратного метра или сохранение этого показателя на текущем уровне. Нашей строительной отрасли не хватает стабильности, в том числе и в законодательной сфере. 

Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвести­ци­онного холдинга «Аквилон Инвест»:
– Отмена долевого строительства, которое связано с проблемой обманутых дольщиков и замораживанием строительства, приведет не только к сокращению количества игроков на рынке недвижимости, но и к росту цен на квартиры. По нашим оценкам, стоимость квартиры может возрасти на 20-30%. Тем не менее, увеличения стоимости можно избежать, если будет обеспечено более доступное проектное финансирование. Также нововведение по отмене «долевки» благоприятно скажется на отношениях между застройщиками и их клиентами, поскольку приобретение жилья станет более прозрачным.

Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»:
– В первую очередь, нововведения приведут к удорожанию стоимости строительства для застройщика и, соответственно, росту цены квадратного метра для конечного потребителя. Если говорить простым языком: дешевые деньги, которые сегодня застройщики привлекают от дольщиков, превратятся в дорогие банковские, поскольку никто не гарантирует, что банки будут предлагать девелоперам какие-то специальные условия кредитования. Банки воспринимают строительную отрасль как высокорискованную, а как мы знаем, чем выше риски, тем дороже деньги. По нашим оценкам, увеличение себестоимости строительства, а затем и рыночной стоимости квадратного метра при продаже составит 20-30%. Альтернативой привлечения средств для реализации строительных проектов при отказе от схемы долевого участия может стать выпуск застройщиками облигаций и продажа их на рынке. Сегодня такие примеры на рынке уже есть.

Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «ННЭ», член Союза архитекторов РФ:
– Вопрос о последствиях отказа от долевого строительства – скорее, экономический. Как руководитель экспертной организации могу сказать, что техническая сторона вопроса остается прежней – технические регламенты никто не отменяет, и строящиеся объекты вне зависимости от источников финансирования должны в любом случае соответствовать нормам. А по экономике проектов (будет ли удорожание или удешевление квадратных метров от изменения схем финансирования строительства) мне рассчитать трудно. Могу только предположить, что вероятнее всего будет удорожание, что негативно скажется на продажах и далее повлияет на уменьшение объемов и замедление темпов строительства. И в этом вопросе нельзя отрывать строительную отрасль Петербурга от общих для всей страны тенденций. Конечно же, изменения коснутся всех строительных организаций России. Любые перемены всегда вносят некоторую нервозность в работу. Мы зачастую не успеваем привыкнуть и принять одни правила работы, как нам уже диктуют другие. Для строительной отрасли страны лучше всего было бы дать несколько лет стабильной работы в неизменных условиях.