Хрустальная стабильность

Для рынка недвижимости 2017-й стал годом рекордов. Как менялся спрос в разных сегментах, какие прогнозы оправдались и какие тенденции получат развитие в 2018 году – обсуждали на форуме консалтинговых компаний «большой четверки».

Девелоперы и инвесторы начинают активнее объединяться для строительства новых складов, аппетит на офисные площади повышается не только у «Газпрома». ТРЦ наконец-то могут перестать заманивать трафик регулярными сейлами. Кризис на рынке жилья на самом деле субъективен, спрос на квартиры остается высоким, параллельно петербуржцы распробовали формат апартаментов и покупают их уже не только для инвестиций, но и для личного пользования.
Торговая недвижимость в этот раз не вошла в обсуждаемые сегменты: в этом году впервые не было ввода новых торговых площадей. По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, ситуация с ТЦ улучшается, вакансия сокращается – и у торговых центров уже нет необходимости привлекать трафик одними только распродажами.
В 2017 году было введено 67 тыс. кв. м складской недвижимости, вакансия по итогам года составила 4,2%. «В 2018 году мы ожидаем значительного оживления рынка, при этом такой спекулятивный девелопмент, каким мы его видели раньше, – остался в прошлом, – комментирует Андрей Косарев. – На 2018 год мы прогнозируем начало новой волны девелопмента по схеме built-to-suit».
В сегменте офисной недвижимости, по данным компании JLL, в 2017-м было введено всего 104 тыс. кв. м. В 2018-м ко вводу планируется 220 тыс. кв. м, но больше половины от этого объема (130 тыс. кв. м) приходится на центральную башню «Лахта центра».
Вакансия снизилась, так как последние два года не было активного нового строительства, в офисных площадей класса А и В она составила 7,4%. «Спрос есть, и он наконец-то сдвинулся с нефтегазового сегмента, – указывает на главный тренд года руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов. – В лидерах – IT-сегмент (41%). При малом количестве площадей почти нет ответа на запрос на площади свыше 5 тыс. кв. м».
Г-н Амосов также отмечает, что такие факторы, как снижение вакансии, рост ставок, небольшой ввод нового предложения, приводят к тому, что рынок становится рынком арендодателя, позволяя последнему диктовать клиенту свои условия.
В гостиничном сегменте также не отмечается взрывного прироста, в 2017-м он пополнился на 690 номеров в 8 отелях. В 2018 году ожидается прирост номерного фонда на 900 номеров, в том числе за счет открытия трехзвездочного отеля Holiday INN и хостела под управлением международного оператора MEININGER. По мнению генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, Чемпионат мира по футболу – 2018 не сильно переломит ситуацию, он не приведет к взрывному росту ни турпотока, ни заполняемости отелей, но при этом окажет отложенный эффект, сработав в качестве промоакции.
Сегмент жилой недвижимости в уходящем году, по оценке генерального директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, переживал «драматические потрясения», которые создают интригу развития рынка на следующие 3-5 лет. В продаже – около 4,5 млн кв. м жилья, спрос остается на уровне 2016 года, но из-за переизбытка предложения на каждый отдельно взятый проект приходится все меньше покупателей, что приводит к субъективному ощущению кризиса у девелоперов.
В целом, спрос стимулирует дешевеющая ипотека, ставка продолжает снижаться, доля ипотечных сделок растет. «Думаю, через несколько лет мы просто перейдем к тому, что, как и во всех развитых странах, практически все сделки будут совершаться с заемным финансированием», – прогнозирует г-н Пашков.
В 2017-м продолжал активно развиваться сегмент апартаментов, объем предложения на конец 2017 года достиг 330 тыс. кв. м (около 6,7 тыс. «апартов»). По оценкам экспертов Knight Frank, по итогам 2017 года будет продано 2,5 тыс. апартаментов. «Для нового сегмента – это много, – отмечает г-н Пашков. – Если ранее был спрос преимущественно на инвестиционные апартаменты, то в 2017 году покупатели стали охотнее приобретать их для собственного про­живания».
Knight Frank прогнозирует диверсификацию развития сегмента апартаментов. «Дефицит жилья нарастает, девелоперы готовы не только развивать «пятна» под застройку, но и входить в более сложные проекты, чтобы получить участок в черте города», – резюмирует Николай Пашков.
На форуме обсудили инвестиционные сделки. На долю Петербурга в российских инвестиционных сделках по итогам 2017 года пришлось 22%. Сумма в рублях – рекордная для Петербурга за всю современную историю петербургского рынка недвижимости.
«В этом году сложилась уникальная ситуация – и она распространится как минимум на первую половину 2018 года. Существует некая «хрустальная» стабильность (прирост экономики, рецессия 1,5-2%, тенденция уменьшения ключевой ставки ЦБ, стабильность на рынке энергоресурсов), в этот период инвестиционная привлекательность России увеличивается. И мы, совместно с рядом других инвесторов, которые видят потенциал рынка, решили войти в новые активы», – приводит свой взгляд на причины инвестиционной активности партнер компании Jensen Group Андрей Дауранов.
По мнению директора по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, уходящий год стал лучшим за последние 10 лет: цена активов, установившаяся в кризис, и надежда на «хрустальную стабильность» сложились в «пазл» и привели к новым сделкам. «Ситуация «хрустальной стабильности» – оптимальное время для сделок, когда ожидания покупателя и продавца в ценовом диапазоне стабилизируются», – резюмировал Андрей Косарев.