На новом витке развития

С января 2017 года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве впервые появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта.

В Петербурге состоялась практическая конференция «В поисках устойчивого развития территорий». Организаторами форума выступили: PROEstate Events при поддержке Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Соорганизатор – газета «Строительный Еженедельник», а партнер мероприятия – юридическая компания «Пепеляев Групп».

Шаг вперед

Петербургские юристы и девелоперы пытались разобраться, что принципиально нового несет в себе закон о КУРТ, действительно ли это новый вид договора, отличный от ранее предусмотренных законодательством.
«Проблема развития застроенных территорий существует во всем мире. Камень преткновения в развитии любой застроенной территории, где есть собственники, очень разные по происхождению, целеполаганию в бизнесе, ментальности, подходам, – это приведение интересов этих собственников к некоему общему знаменателю. Я считаю, что без твердой позиции власти и частично административного «насилия» тут не решить практически ни один вопрос, – отметил профессиональный девелопер Олег Барков. – Именно под этим углом нужно подходить к анализу любого создаваемого в этой сфере закона. Часто наши законодатели используют зарубежный опыт. Другой вопрос – насколько он адаптирован к российским реалиям. Важно спрогнозировать, как новое законодательство по КУРТ будет работать в нашей реальности».
И все же, по мнению Олега Баркова, введение КУРТ в законодательное поле – значительный шаг вперед. «В законе прописаны меры принуждения, изъятия земель, без этого не обойтись нигде и никогда», – считает Олег Барков.
По мнению Александра Вахмистрова, председателя совета директоров «Группы ЛСР», отличие КУРТ от всем известных КОТ (проектов комплексного освоения территорий) в том, что КОТ – это освоение не застроенных ранее территорий, а КУРТ – освоение территорий, подлежащих реновации, но и  не являющихся кварталами первых массовых серий. «Возможно, это смесь промышленной застройки и жилых, административных кварталов», – считает Александр Вахмистров. По его мнению, для реновации таких территорий в законодательстве должны быть обязательно прописаны ограничения для собственников. «Как ни парадоксально, но именно так, – подчеркнул Александр Вахмистров. – Если принято решение о комплексной реновации территории, после внесения соответствующих изменений в Генплан и изменения функции территории (что само по себе уже не позволит развиваться здесь никакой промышленности) нужно ввести ограничения для собственников на уровне ПЗЗ. Собственники должны понимать, что в конечном счете на этом месте появится что-то другое. И все попытки как-то иначе развивать эту территорию должны блокироваться законодательством».
Законом определены две формы КУРТ в зависимости от того, кто выступает инициатором развития территории – правообладатель или власть. По мнению Елены Крестьянцевой, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», на данный момент наиболее трудновыполнимым положением закона является КУРТ по инициативе правообладателя. «Есть сомнения в том, что эти проекты могут быть реализованы, – в силу ряда причин, в том числе и недостатка юридической техники закона, необходимости подготовки подзаконной правовой базы, – считает она. – Недостаточно урегулированы вопросы по пользованию земельными участками, строительству инфраструктуры. Кроме того, в законе есть довольно странные требования. Например, правообладатели не могут строить инфраструктуру на территории устойчивого развития, если она уже включена в городские программы или программы монополистов. Но сроки выполнения таких программ могут быть сильно растянуты. Вместе с тем закон о КУРТ запрещает строить такую инфраструктуру инвестору. Такие странности закона делают достаточно труднореализуемыми проекты КУРТ по инициативе правообладателя».

Потенциал территорий

В Петербурге для КУРТ отдадут пять пилотных участков – в Невском, Красносельском, Фрунзенском и Пушкинском районах, а также бывшую территорию аэропорта «Горская». Елена Крестьянцева в рамках конференции обрисовала перспективы развития каждой из этих территорий. «Участки в Пушкинском районе и в районе Горской – это бывшие земли РЖС, они неоднократно уже выставлялись на аукционы, но до сих пор никто их освоением всерьез не заинтересовался. По причине в том числе и определенных проблем с подготовкой документации, – рассказала эксперт. – Территория во Фрунзенском районе – участок рядом с Лиговским проспектом – заявлен как КУРТ по инициативе одного из правообладателей, он действительно собирается развивать эту территорию. Однако там история усложняется вопросом изъятия земли. Когда КУРТ инициируется правообладателем, у города нет возможности изымать участки и объекты у других собственников. Правообладатель собирается самостоятельно заниматься выкупом и договариваться с другими собственниками. Большой вопрос – сколько времени это займет и будет ли организовано в принципе».
Участок в Красносельском районе (территория бывшей воинской части) признается достаточно перспективным, считает Елена Крестьянцева, поскольку практически не застроен.
Интересна и территория бывшего золоотвала около станции метро «Ладожская» в Невском районе. «Здесь не обойтись без процедуры изъятия, но к полноценным проектам КУРТ освоение этой территории причислить сложно, поскольку транспортная сеть этого района уже сложилась и нагрузка на него – колоссальная. Идея КУРТ о комплексном строительстве инфраструктуры на этом участке реализована не будет», – уверена г-жа Крестьянцева.
«КУРТ в Петербурге внедряется достаточно интересно – не по принципу массового изъятия участков и объектов под КУРТ, а по пути освоения пустующих городских территорий. Выбранные городом территории во многом не отвечают тем целям, которые преследовал, создавая Закон, федеральный законодатель. Однако перечень не исчерпывающий, и, вполне возможно, в ближайшем будущем будут заявлены и другие участки», – сделала вывод Елена Крестьянцева.
«Сейчас разработается федеральный стандарт развития застроенных территорий, – заметил Михаил Виленский, эксперт Rusland SP. – Вскоре мы увидим, как КУРТ будет развиваться в целом в России и насколько единые подходы и стандарты применимы в отдельных городах, в частности – в Петербурге. Чем более жесткая выстраивается конструкция, тем менее эффективным может оказаться результат».

Личный опыт

«Получается, что под проекты КУРТ сейчас отдали все то, что является сложным и проблемным с точки зрения освоения, проекты с сомнительной экономикой», – считает Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал», руководитель строительной компании «Второе партнерство».
Земли РЖС, расположенные в Горской и которые сейчас попали в перечень пилотных проектов КУРТ, давно известны рынку. «Были инвесторы, которые получили на торгах эту территорию, но в итоге все закончилось расторжением, потому что если мы говорим о развитии территорий, в первую очередь – это экономика проектов. По ПЗЗ эта территория относится к 2ЖД, на которой возможно строительство малоэтажного многоквартирного жилья. Когда инвестор посчитал затраты на инженерную, дорожную, социальную инфраструктуру, ему пришлось отказаться от проекта. Если говорить о развитии этих территорий, то сейчас с администрацией нужно сделать правильную стратегическую программу. Концепцию, в основу которой должна быть положена правильная экономика», – отметил Михаил Голубев.
Он рассказал о личном опыте развития территории в Лисьем Носу. «Я подал заявку на включение всех своих земельных участков в Лисьем Носу в программу КУРТ. Что касается жилой части Лисьего Носа, я самый крупный собственник после государства по количеству земельных участков. Я организовал фонд социально-экономического развития Лисьего Носа как раз с целью развития не только своих проектов, но и всей территории муниципального образования. Этим я занимаюсь с 2005 года, потратил много сил для того, чтобы понять, что на самом деле происходит на нашей территории, какие экономические, социальные, инженерные проблемы существуют».
По мнению Михаила Голубева, нужно создавать такие условия, которые сами подтолкнут собственников к действиям по вовлечению своей собственности в оборот: «В фонд социально-экономического развития обращаются местные жители, старожилы Лисьего Носа и спрашивают: «У нас семья, у нас четыре участка земельных, а что нам с этими участками сделать? Мы можем продать участки за хорошие деньги, а какие еще есть возможности?» Возможно, эти жители могут стать рантье. На этих участках можно построить жилье и обеспечить им других, новых жителей. Таким образом, эта программа, связанная с территориальным планированием, с правильным определением условий для развития территорий, сама вовлечет этих собственников в развитие. И главные инициативные лица – инвесторы – сами разберутся, что делать. А администрация должна с ними в контакте выработать и внедрить эти правильные экономические условия. КУРТ, на мой взгляд, это попытка диалога инвесторов, предпринимателей с властью для определения правильного направления развития».

Тень АРТ

Программа КУРТ некоторым экспертам напомнила существовавшие когда-то в Петербурге Агентства развития территорий (АРТ). Распоряжение губернатора Петербурга «О деятельности агентств по развитию территорий» было издано в 2001 году. Законодательно было принято решение о том, что заниматься редевелопментом должны негосударственные организации, получившие статус АРТ. Первой такой статус получила компания «Бекар» с проектом развития Выборгской стороны.
«Как бы ни называлась компания, получившая права на развитие территории, – АРТ или КУРТ, суть от этого не меняется, – уверил Вячеслав Семененко, управляющий партнер ГК «ВиПС». – Недавно мы с коллегами посетили Хафен-Сити, район-порт в Гамбурге, реновацией которого занимаются уже лет пятнадцать. Эта территория находилась в достаточно депрессивном состоянии, а сегодня – одна из самых привлекательных. Это территория-кейс, на которой все учатся, как работать. Изначально была определена частная компания, которая получила права на ее развитие. Компания находится в плотном взаимодействии с муниципалитетом Гамбурга, разработала регламент застройки, проводит архитектурные конкурсы, привлекает девелоперов. В результате Хафен-Сити обладает едиными характеристиками комфортной среды».
Сложность в том, что Земельный кодекс РФ устанавливает возможность выкупа территорий только под госнужды, а во всех остальных случаях – необходимо договариваться. «Культура таких переговоров и в развитых странах непростая, – отметил Вячеслав Семененко. – Они длятся иногда по многу лет. Но в Европе давно пришли к выводу, что нужно думать о комплексных преобразованиях и действовать через единого оператора. Нельзя из территории «выковыривать» один дом или участок, таким образом может быть отменена возможность для комплексного решения и нанесен невосполнимый ущерб».

Справка:

КУРТ – комплексное устойчивое развитие территорий. Устойчивость предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов, но создание самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях. Основная цель КУРТ – вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам не освоены или используются неэффективно.
До конца 2016 года все субъекты РФ должны были подготовить предложения для формирования единого реестра территорий, выявить неэффективно используемые земли и подать заявку в Минстрой РФ. По данным Минстроя РФ, в 66 субъектах уже сформирован перечень территорий, подлежащих комплексному устойчивому развитию. Он включает в себя 1137 земельных участков, предполагаемая площадь которых составляет 238 тыс. га.
Минстрой РФ также ждет от регионов работы по взаимоувязке местных законов с обновленным Градкодексом. До 1 июля 2017 года власти субъектов должны привести в соответствие с 373-ФЗ Правила землепользования и застройки и территориальные схемы.
Сроки проведения конкурсов на участие в КУРТ с учетом необходимости внесения изменений в ПЗЗ составят не менее года, поэтому первые проекты КУРТ появятся в лучшем случае к середине 2018 года.