Купи-продай по-американски

Американский фонд Morgan Stanley изучает возможность продажи торгово-развлекательного комплекса «Галерея» в Петербурге. И в ближайшее время, по данным участников рынка, закроет сделку по покупке ТК «Невский центр» на площади Восстания.

О том, что фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII изучает возможность продажи ТРК «Галерея» в Петербурге, на прошлой неделе сообщили «Ведомости» со ссылкой на консультантов. Фонд владеет активом с 2012 года. ТРК был куплен за 1,1 млрд долларов у его создателя – компании Meridian Capital, которая вложила 380 млн долларов в центр на месте «ямы» у Московского вокзала. По данным источников, ставка капитализации в этой сделке составила 9%. Morgan Stanley потратил на сделку чуть больше четверти от суммы в 4 млрд долларов, которой располагал на тот момент. Предполагалось, что инвестиции окупятся за 7-9 лет.
Сделка по продаже ТРК «Галерея» стала самой крупной в российской истории ритейла. И рекорд до сих пор не побит.
Пятиэтажный торговый молл общей площадью 93 тыс. кв. м – один из самых крупных торговых объектов города. Он включает 250 магазинов, развлекательные центры, рестораны, многозальный кинотеатр и парковку на 1200 машин. Расположен комплекс в самом центре Петербурга – на пересечении Лиговского и Невского проспектов, рядом с Московским вокзалом.
Одной из причин, побудивших фонд Morgan Stanley задуматься о продаже «Галереи», эксперты называют скорую покупку тем же фондом соседнего ТРК «Невский центр» – прямого и ближайшего конкурента «Галереи». О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии, «Строительному Еженедельнику» сообщили несколько источников на рынке. Называют даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей.
«Невский центр» – последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв. м (арендопригодная – 45 тыс. кв. м). Два верхних этажа занимают офисы класса А, а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать «Невский центр» собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в 500 млн долларов. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже.
«Оба актива – и «Галерея», и «Невский центр» – достаточно привлекательны. У них великолепная локация, большой покупательский поток, высокие ставки по аренде», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Но найти «длинные деньги» для покупки и одного, и другого актива будет тяжело – инвесторов, которые готовы вкладываться в приобретение подобных объектов, мало – и они не в России. А западные фонды не рискуют, боясь оказаться под санкциями», – считает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«Рынок Петербурга сегодня очень интересен инвесторам как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагает активы с хорошей доходностью. Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с дву­значной доходностью при сопоставимом качестве», – говорит директор департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.