Физкультурная с «дисконтом»

Российский аукционный дом (РАД) повторно выставил на торги бизнес-центр класса С в Выборге на Физкультурной улице. На этот раз со скидкой – до 55%.

Российский аукционный дом (РАД) назначил повторный аукцион в рамках процедуры банкротства ЗАО «Специальное конструкторско-технологическое бюро «ГАЛС». На продажу выставлен земельный участок площадью 1 га в Центральном районе Выборга по адресу: улица Физкультурная, дом 17. Территория расположена рядом с улицей Гагарина, которая связывает центр города с выездом из него. В 700 м от него проходит Ленинградское шоссе.
В настоящее время на участке расположено пятиэтажное здание бизнес-центра класса С 1986 года постройки. Площадь здания – 8,8 тыс. кв. м. Около 30% всех площадей здания сданы в краткосрочную аренду под офисы.
Как рассказывают в РАД, ближайшее окружение объекта в основном представлено жилыми и общественно-деловыми проектами. Прямо напротив участка расположен ЦПКиО им. Калинина, где любят отдыхать местные жители. В 10 минутах – набережная Выборгского залива. В шаговой доступности есть объекты социальной инфраструктуры: детский сад, школа, больница, аптеки, продуктовые магазины, кафе, банки и пр.
Торги будут проходить с 25 августа по 3 ноября текущего года на электронной торговой площадке РАД (lot-online.ru). В течение данного периода стоимость лота будет поэтапно снижаться.
Начальная цена лота на первом этапе (25-30 августа 2017 года) – 123,9 млн рублей. Минимальная цена лота на последнем этапе (19-24 октября 2017 года) – 55,8 млн рублей.
Земельный участок расположен в территориальной зоне ТЖ-3, что позволяет использовать участок для строительства многоквартирного жилого дома. Предельная высота здания в соответствии с градостроительным регламентом данной территориальной зоны – 28 м (до 9 этажей).
Эксперты говорят, что покупателя на объект будет найти трудно, даже с серьезным дисконтом. «Если исходить из площади участка, то эта территория предполагает проект комплексной застройки, что выглядит как достаточно рискованная инвестиция, – говорит Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group. – Из-за низкого спроса проект может не окупиться, а затраты девелопер понесет сразу. Несмотря на привлекательное месторасположение участка, конкретного интереса со стороны инвесторов нет. Впрочем, участок могут приобрести на перспективу, как вложение, но только в том случае, если цена существенно снизится и объект перейдет в разряд недооцененных активов. Если исходить из того, что территория принадлежала ЗАО «Специальное конструкторско-технологическое бюро «ГАЛС», то необходимо оценивать инженерные сети и количество доступных мощностей. Назначение земельного участка также вряд ли относится к жилой застройке. Инвестор, который заинтересуется покупкой, однозначно будет взвешивать стоимость участка и стоимость вложений, которые потребуются для запуска проекта под жилье».
Екатерина Тейдер не видит особых перспектив в развитии крупных проектов по строительству жилья в Выборге: «На данный момент в городе небольшой спрос, и свободного рынка для запуска масштабных проектов фактически нет. Инвесторы, у которых есть средства, нацелены на свободные «пятна» в Петербурге, до формирования интереса к Выборгу пока еще очень далеко. Какой-либо реальной перспективы у данного направления пока нет».
С коллегой согласна руководитель отдела исследований Knight Frank SPb Светлана Московченко: «Выборг значительно удален от Петербурга, что отражается на спросе. В основном это локальный спрос, либо переселенцы из других городов. Перспективы только у небольших жилых комплексов, которые при ограниченном спросе возможно реализовать за разумное количество лет», – считает она.
По мнению Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, Выборг, как город с интереснейшей историей и колоссальным архитектурным наследием, обладал бы огромным потенциалом для развития рынка жилья при должной государственной поддержке в виде создания рабочих мест и увеличения численности экономически активного населения. «Маятниковая миграция местного населения в Петербург осложнена значительным расстоянием и недостаточным количеством экспресс-поездов, – отмечает г-жа Конвей. – На сегодняшний день реальность такова, что население города сокращается, существуют проблемы с социальной инфраструктурой».

Кстати

В настоящее время в Выборге реализуются проекты компаний «КВС», «Ленстройтрест», «Патриот Нева», финского холдинга SRV. Средняя цена «квадрата» составляет от 55 тыс. до 75 тыс. рублей.