Первый шаг к 214-ФЗ v. 28.0 сделан

Госдума РФ приняла в первом чтении правительственный законопроект, вносящий очередные изменения в 214-ФЗ и другие законы, регулирующие строительство жилья и схемы привлечения средств в эту сферу.

Предлагаемые изменения, разработанные Минстроем РФ, должны сформировать 28-ю редакцию многострадального 214-ФЗ. Как сообщили в ведомстве, корректировки были разработаны с учетом представленных Минстрою позиций банков и застройщиков. «Цель законопроекта – усиление контроля за целевым использованием застройщиками денежных средств дольщиков, повышение гарантии защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов ЖСК», – уточнили там.
Законопроектом уточняется порядок расходования застройщиками средств дольщиков в рамках реализации проектов, предусматривающих не строительство одного конкретного дома, а комплексную застройку территории. Кроме того, предлагается запретить создавать в рамках процедуры банкротства новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива. Законопроект также корректирует норму о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев. «Введение солидарной ответственности таких лиц увеличило риски криминализации отрасли, появления фиктивных руководителей, акцио­неров, бенефициаров. Помимо этого, солидарная ответственность контролирую­щих лиц противоречит базовым нормам законодательства о юрлицах», – признали в Минстрое.
Между тем, предлагаемые изменения, по мнению многих депутатов, недостаточны. «Документ небогатый (всего три пункта) и решает не все вопросы, которые ставились ранее. Ко второму чтению планируем проект закона значительно доработать», – говорит председатель Комитета Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Впрочем, в Минстрое говорят о том же и собираются вносить свои корректировки. «Ко второму чтению планируется внести поправки, касающиеся: снижения требований к застройщикам по обязательному вводу жилья с 10 тыс. кв. м суммарной площади до 5 тыс. кв. м; критериев признания застройщика банкротом; возможности передачи дольщику машино-мест и кладовых помещений, а не компенсации за них», – сообщили в ведомстве.
«Среди предполагаемых изменений – упрощение взаимодействия застройщиков с банками при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. Мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки», – говорит Николай Николаев.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что законопроект в трех пунктах был внесен в Госдуму исключительно с целью иниции­ровать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые с самых разных сторон предлагается вносить в него ко второму чтению. Говорят о многом, но что конкретно будет принято – пока совершенно неясно», – отмечает эксперт.
«Принятые в первом чтении поправки носят скорее технический характер, нежели стратегический. Примерно такой же характер будут носить и очередные поправки, рассматриваемые во втором чтении. По большей части они касаются работы Фонда защиты прав дольщиков, страховых организаций, достройки проблемных объектов. Принципиального положительного воздействия на рынок жилищного строительства они не окажут», – считает председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
По его словам, девелоперы ожидают от законодателя более существенных корректив, способствующих эффективной адаптации отрасли к новым «правилам игры». «"Деловая Россия" их уже озвучивала – это возможность регистрации договоров долевого участия в случае задержки по вводу объекта в эксплуатацию более 6 месяцев не по вине застройщика, исключение ограничения на максимальный размер займов от материнской компании (сейчас – не более 20%), возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов в зависимости от завершения этапов строительства и ряд других», – говорит эксперт.

Мнение:

Лев Каплан, и. о. президента, директор «Союзпетростроя»:

– Что касается готовящихся дополнительных поправок, то основное внимание необходимо уделить механизмам работы с эскроу-счетами – установить четкие сроки рассмотрения банковских заявок застройщиков, исчерпывающий перечень возможных причин отказа, прописать формы взаимодействия банков и застройщиков, чтобы избежать дублирования функций.