Между неизбежным и невозможным

Рост строительной себестоимости – против сдержанной покупательской активности. Как изменятся цены на квартиры в будущем году? Прогноз от экспертов «Строительного Еженедельника».

Станислав Данелян, генеральный директор компании Euroinvest Development:
– Сейчас все застройщики на первичном рынке находятся в ожидании неизбежного роста цен. Во-первых, увеличится НДС, с 18% до 20%, и это скажется на всем строительном рынке – не только на девелопере, но и на подрядчиках, поставщиках. Кроме того, нестабильный курс рубля и меняющаяся ситуация в соседних государствах приводят к удорожанию рабочей силы, что тоже является серьезным фактором.
Рост цен на недвижимость – тема постоянная из года в год, жилье в России в последнее время не дешевеет, как и все остальное. В этом году были зафиксированы исторически минимальные ставки по ипотечному кредитованию, и никаких предпосылок к тому, что в 2019 году они станут ниже, пока нет – ключевой ставке прогнозируют рост.
Немалую роль играют и изменения в законодательстве, такие как отмена ДДУ, введение эскроу-счетов – все это тоже может привести к росту цен на недвижимость в наступающем году, так как будут изменяться привычные отношения внутри строительного рынка, есть высокий риск, что некоторые компании могут вообще оказаться банкротами. Это приведет к уменьшению количества мелких и средних компаний, у которых нет запаса финансовой прочности или своих денег, останутся только те игроки, которые имеют ресурс строить на свои средства или имеют землю (либо большие обороты) и которые будут диктовать свои правила.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– За последние несколько лет строительная себестои­мость потихонечку росла, а продажная цена практически стагнировала. Мотивом потребительского поведения в этот период было ожидание снижения цен. Застройщики предлагали большое количество акций, внимательно относились к наполнению своих проектов, привлекали покупателей новыми опциями, «фишками». Но, тем не менее, покупательская активность оставалась довольно сдержанной. Однако в текущем году произошло существенное оживление спроса, которое было вызвано страхом и ожиданием роста цен. Эта установка была сформирована и средствами массовой информации, и экспертами в связи с предстоящей «отменой долевки». Эта формулировка овладела сознанием масс, и в ожидании «отмены долевки» все стали опасаться повышения цен. Конечно, к нам на рынок пришел отложенный спрос. Но хватит ли этого спроса на грядущие периоды? В первую очередь, речь идет о перио­де традиционного сезонного снижения рыночной активности, которое наступает в январе-феврале. Обычно зимний период достаточно сложен для рынка, и цены, как правило, реагируют на это. И, в общем-то, ожидаемо, что такая история может произойти и в этом году.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
– В следующем году цены на недвижимость вырастут из-за очередных изменений в 214 ФЗ – с 1 июля 2019 года будет обязательным использование эскроу-счетов при расчетах. А увеличение НДС на 2% с 1 января следующего года и колебание курсов валют приведут к удорожанию строительных материалов и услуг подрядчиков, что в конечном итоге скажется на стоимости жилья. Кроме того, со следующего года будет организован Фонд социального участия застройщиков, который наложит определенные финансовые обязательства по строительству социальных объектов, что также отразится на стоимости недвижимости.

Ольга Ульянова, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «Полис Групп»:
– Как мы могли заметить, в 2018 году цены на первичном рынке жилья стремительно росли. За первое полугодие средние цены по рынку выросли на 8–9%. При этом рост стои­мости проектов в Санкт-Петербурге составил 5–5,5%. В областных локациях – от 4% до 6%. Учитывая ценовую динамику последних трех лет, такой рост можно считать весьма существенным.
Однако на фоне серьезных изменений в 214-ФЗ основной рост цен пришелся на конец года. Только за ноябрь цена предложения на рынке новостроек увеличилась почти на 3–4%. Таким образом, годовой рост цен впервые с 2014 года превысит 15%. По нашим оценкам, в перспективе следующего года можно ожидать увеличения стоимости жилья на 15–20%.

Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
– Увеличение среднего показателя цены в сегменте квартир в проектах, реализуемых в границах Санкт-Петербурга, наблюдалось на протяжении всего 2018 года. Этот тренд ценового роста продолжится и в наступаю­щем году. Это вполне ожидаемо с учетом законодательных изменений, которые безусловно сказываются на деятельности девелоперских компаний. Стоит отметить, что объем предложения активно пополняется, но, несмотря на это, за счет достаточно высоких показателей уровня спроса затоваривания не наблюдается. Текущий уровень объема предложения, спроса и цены свидетельствует о том, что ценовой рост будет продолжаться – и, вероятнее всего, увеличится и динамика роста ценовых показателей.