«Сенаторский» квартал
21.01.2019
В последних числах прошлого года холдинг «Империя» купил у компании «Ростелеком» комплекс исторических зданий на Большой Морской улице, суммарной площадью 16,4 тыс. кв. м. Объекты планируется реконструировать под бизнес-центры класса А.
Холдинг «Империя», управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор», пробрел у компании «Ростелеком» комплекс из четырех исторических зданий на Большой Морской улице, 20–26, в Санкт-Петербурге. Площадь объектов – 3,4 тыс., 6,15 тыс., 4,55 тыс. и 2,31 тыс. кв. м соответственно. Они занимают почти целый квартал от Кирпичного переулка до Гороховой улицы. Здания находятся в самом центре исторической части Северной столицы, в шаговой доступности от станции метро «Адмиралтейская». Интересно, что на противоположной стороне Большой Морской, в доме 15, уже действует БЦ «Сенатор» класса А, площадью 7,23 тыс. кв. м.
«В самом конце 2018 года мы закрыли сделку по приобретению четырех зданий. Они принадлежали компании «Ростелеком». Экономические параметры сделки не раскрываются», – сообщил управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
По мнению экспертов рынка, актив холдингом приобретен в высшей степени привлекательный. «Объект трофейный», – говорит директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев. По его оценке, цена сделки могла составить 95–100 тыс. рублей за 1 кв. м. Таким образом, весь комплекс зданий обошелся покупателю примерно в 1,6 млрд рублей.
Сходную цифру озвучивает и руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. «Порядка 90–100 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом, конечно же, могут быть нюансы, связанные с пожеланиями продавца и покупателя, взаимоотношениями между сторонами сделки и с ее дополнительными условиями», – отмечает он.
«В настоящее время это просто административные здания, которые условно можно отнести к классу С, а может быть, даже и ниже. Точно сказать сложно. Здания никогда не были классифицированы. Все они будут реконструированы под бизнес-центры класса А. Порядок инвестиций в реконструкцию мы также не раскрываем», – рассказал Дмитрий Золин.
Объем инвестиций в модернизацию объектов и приведение их в соответствие требованиям, предъявляемым к офисным центрам класса А, эксперты оценивают по-разному. Игорь Темнышев говорит о 35–40 тыс. рублей на 1 кв. м (то есть суммарно примерно около 600 млн рублей).
Владислав Фадеев склоняется к тому, что капиталовложений будет больше. «Данные здания требуют значительных вложений в реконструкцию. Они могут составлять порядка 30–50 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть всего до 800 млн – прим. ред.) и выше, в зависимости от пожеланий нового владельца, но, возможно, существующие планировочные решения могут затруднить превращение объекта в бизнес-центр класса А», – говорит он.
«Работы по реконструкции начнутся в ближайшее время. Один, может быть, два объекта мы планируем успеть реконструировать до конца этого года; оставшиеся – в будущем году», – говорит Дмитрий Золин.
Эксперты считают, что арендаторы на бизнес-центры в такой локации найдутся без труда, благодаря низкому уровню вакансии офисных площадей класса А в городе. «Ставка аренды в бизнес-центре класса А в данной локации составляет около 2–2,2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), что выше средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки для объектов такого класса по городу», - отмечает Владислав Фадеев. Игорь Темнышев оценивает ставку на уровне 2,2–2,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
На этом «Империя» останавливаться не планирует. «Мы по-прежнему находимся в состоянии поиска новых потенциально привлекательных объектов под реконструкцию. Больше того, по некоторым зданиям мы уже находимся в стадии активных переговоров», – сообщил Дмитрий Золин.
