Марина Сторожева: «Преимущества апартаментов стали очевидны для инвесторов»

За последние два года объем рынка апартаментов в Петербурге увеличился в два раза. Жилье апартаменты полностью не заменят, но существенную долю рынка оттянут, уверена руководитель отдела продаж Lemminkainen (генерального подрядчика апарт-комплекса VALO) Марина Сторожева.

– Как развивался рынок апартаментов Петербурга в 2017 году?
– В этом году наблюдался рост по всем основным показателям: цене, объему спроса и предложения. Если в III квартале 2016 года объем предложения составлял порядка 150 тыс. кв. м, то в этом году он удвоился и уже достиг почти 300 тыс. кв. м.
Продолжает расти и спрос на апартаменты: 21,3 тыс. кв. м по итогам трех кварталов 2016 года против 32,5 тыс. кв. м этого. Можно с уверенностью сказать, что этот продукт начал занимать значимое место на рынке недвижимости города. Более того, сегодняшний потенциал спроса таков, что девелоперы пока не смогут его освоить полностью. И задача застройщиков – создать успешную отрасль, которая будет отвечать запросам покупателей.
Цена квадратного метра апартаментов в 2017 году возросла примерно на 10 тыс. рублей и в сегменте «комфорт» составила 133 тыс. рублей, «бизнес» – 167 тыс. рублей. Тенденция роста цены заметна и на примере нашего проекта VALO. Начиная с января (старта продаж первой очереди) стоимость квадратного метра увеличилась на 20%.

– Как себя вел покупатель?
– В начале этого года многие еще не знали об отличительных особенностях апартаментов. Сегодня в Петербурге возводится 15 апарт-комплексов комфорт- и бизнес-класса, и строительные компании, в том числе и Lemminkainen, в течение года проводили так называемую просветительскую деятельность: рассказывали об отличии квартир от апартаментов и возможностях дохода. Сегодняшний покупатель уже понимает, что такое апартаменты, знает об их преимуществах, и теперь, узнавая о проектах, он сразу интересуется доходными программами.
Кроме того, изменилось и поведение инвесторов: раньше они ориентировались на сдачу апартаментов в долгосрочную аренду, теперь многие выбирают более доходную, краткосрочную.

– Кто является основными покупателями этого вида недвижимости?
– По большей части, это люди в возрасте от 35 до 45 лет с высшим образованием. На примере VALO мы видим, что среди них преобладают собственники бизнеса и менеджеры среднего и высшего звена. Более 70% из них являются инвесторами, остальные берут апартаменты для собственного проживания. И даже от таких клиентов мы слышим, что они рассматривают возможность сдавать свои апартаменты в аренду в рамках доходных программ.

– А кто чаще всего проживает в апарт-комплексах?
– Студенты и туристы, корпоративные клиенты. Также этот продукт пользуется большим спросом у молодых людей, придерживающихся  современного  образа жизни. Они не хотят «прикипать» к конкретному месту и готовы в случае смены работы оперативно переехать. Есть среди жителей апартаментов и пенсионеры. Для них важны безопасность и комфорт, которые в полной мере обеспечивает гостиничный сервис.

– Какие главные тенденции можно выделить в развитии рынка апартаментов?
– Изменился сам продукт, его концепция. Все чаще застройщики стали предлагать именно сервисные апартаменты. И к инвесторам, и к арендаторам приходит понимание, что самым ценным ресурсом является время. И поэтому еще большее значение стала иметь локация. Она дает серьезное преимущество, поскольку отчасти формирует поток клиентов. Например, если проект находится в центре города, то здесь преобладает туристический поток, в деловой зоне будет больше бизнес-клиентов, а если апартаменты находятся близко к метро, то в этом случае будет генерироваться поток клиентов практически всех типов.

– Как и чем проекты апартаментов, реализуемые сейчас, отличаются от тех, что были ранее?
– Поскольку апартаменты приобретают все больше значения как объект инвестиций, сегодня в тренде проекты, которые предлагают рынку не просто  квадратные метры, а продуманные инвестиционные продукты. Так, в апарт-комплексе VALO есть три доходных программы. Первая называется VALO Classic – для апартаментов, ориентированных преимущественно на долгосрочную аренду. Ожидаемая доходность составляет от 9% годовых со второго года после ввода объекта в эксплуатацию и подписания договора с управляющей компанией. К пятому году эксплуатации доходность может составить более 11%. Вторая – VALO Progressive – предназначена для инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду своих апартаментов: от 1 до 31 дня. Ожидаемая доходность VALO Progressive составит от 14% годовых, начиная со второго года эксплуатации объекта и заключения договора с управляющей компанией. И третья – VALO Garant – обеспечивает стабильный доход – 29 тыс. рублей ежемесячно на протяжении первых пяти лет.

– Изменился ли подход застройщика к строительству апартаментов?
– Да, застройщики понимают, что с каждым годом покупатель становится более требовательным. Ему нужно, чтобы все гостиничные технологии закладывались уже на этапе проектирования. Главная задача – обеспечить комфорт для проживающих, чтобы обслуживающий персонал как можно реже пересекался с постояльцами. Например, в нашем проекте для того, чтобы обслуживающий персонал не ездил по этажам с тележками, наполненными бельем, и не занимал лифты, в каждой секции предусмотрен бельепровод. Коммерческие помещения спланированы таким образом, чтобы полностью обеспечить комплекс инфраструктурой inside и outside. Придерживаясь европейских стандартов гостиничной отрасли, мы уделили большое внимание оформлению лобби. VALO переводится как «свет» – и это полностью отражено в оформлении лобби, светлого и просторного. Из лобби можно пройти в финтес-центр и внутренний двор с фонтанным комплексом.

– Что в первую очередь работает на доходность апартаментов?
– Так как мы предоставляем сервис и краткосрочной, и долгосрочной аренды, для нас важно, чтобы поток клиентов был равномерным. Но краткосрочная аренда больше востребована в летнее время, а долгосрочная – в зимнее. Уйти от сезонности спроса поможет профессиональная управляющая компания. Важно, чтобы она работала на всех площадках бронирования: заключала договоры с крупными корпоративными и туристическими клиентами. Именно управляющая компания обеспечит в апарт-комплексе высокую загрузку, а значит, и необходимую доходность на протяжении всего года. Для этого мы пригласили западного оператора – Hospitality Management – компанию, которая облагает колоссальным европейским опытом. Уже сегодня она предъявляет требования к проектным решениям, формирует задания для внедрения гостиничных технологий. Все это также поспособствует обеспечению комфорта для проживающих и высокой эффективности управления.

– Если в апарт-комплексах так много преимуществ для инвесторов и проживающих, сможет ли этот вид недвижимости заменить жилье?
– Жилье, конечно, с рынка не уйдет. Но количество граждан, предпочитающих апартаменты вместо стандартной квартиры, постепенно растет. На 100% «апарты» квартиры не заменят, но существенную долю на себя оттянут. Пока они занимают 8% в объеме предложения недвижимости для проживания, но в ближайшем будущем этот показатель возрастет до 30%.

– Каким, по Вашему мнению, будет рынок апартаментов в 2018 году?
– Безусловно, он продолжит расти. За счет высокого спроса можно прогнозировать увеличение цены. Кроме того, в следующем году поведение покупателя будет меняться – особенности такого вида недвижимости станут понятны все большему количеству клиентов. Именно поэтому мы разработали новое предложение для рынка апартаментов – инвестиционные портфели. Они рассчитаны на инвесторов, которые планируют приобрести от трех и более апартаментов. Теперь им не нужно будет просчитывать ликвидность проекта, потому что все данные уже есть. Я убеждена, что такой продукт появится и у других застройщиков.

Справка:

Апарт-комплекс VALO строится во Фрунзенском районе Петербурга, напротив станции метро «Бухарестская». В продаже находятся первая и вторая очереди проекта. Первую, на 750 апартаментов, застройщик планирует сдать во II квартале 2019 года. Вторую очередь, на 795 апартаментов – в I квартале 2020 года. Продажи домов первой очереди стартовали в январе 2017 года, и на сегодняшний день реализовано 50% апартаментов.