На раскачку нет времени
30.11.2003
Недавно в Санкт-Петербурге состоялся очередной конгресс, на котором в течение трех дней обсуждалась проблематика модернизации жилых домов первых массовых серий. Как сказал один из участников мероприятия, было бы наивно полагать, что после конгресса абсолютно все проблемы будут решены. И действительно, выйдя на улицу, мы нашли яркое тому подтверждение (см. фото).
Процесс реконструкции петербургских хрущевок регулируется на сегодня двумя документами. Во-первых, принятой в 2000 году городским правительством «Региональной программой реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге». Во-вторых, законом «О поддержке Санкт-Петербургом комплексной реконструкции кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий». Этот документ депутаты ЗС приняли в сентябре 2003 года.
Не надо бояться
инвесторов
Городская программа реконструкции хрущевок разбита на три этапа. Первый – 2000-2003 годы – практически завершен и предусматривал разработку конкретных проектов, нормативно-технической и градостроительной документации. В течение второго этапа – 2004–2010 годы – намечено провести комплексную реконструкцию первоочередных кварталов. И лишь во время третьего этапа – 2011–2020 годы – должна состояться массовая реконструкция домов первых массовых серий.
У губернатора Санкт-Петербурга на этот счет существует более радикальное мнение. Для Валентины Матвиенко непонятно, почему в свое время советским строителям для создания всего «хрущевского» фонда в городе понадобилось 12 лет, а для его реконструкции сегодня требуется уже 20 лет. И это при том, что нынешние строители обладают более производительными технологиями и современными способами организации строительства. «У нас нет времени раскачиваться до 2020 года, – говорит г-жа Матвиенко, – мы обязаны, используя передовой зарубежный и московский опыт, завершить программу комплексной реконструкцию кварталов домов первых массовых серий к 2010 году». Кстати глава города в очередной раз успокоила петербургских строителей относительно иногородней (в первую очередь московской) экспансии. «Не нужно бояться прихода в наш город любых инвесторов, – сказала она. – Это даст новые дополнительные возможности строить и развиваться. Собственных внутренних резервов для дальнейшего развития у нас недостаточно».
В программе реконструкции хрущевок Валентину Матвиенко также смущают мало реалистичные, на ее взгляд, кредитно-финансовые механизмы программы. К слову сказать, в бюджете Северной столицы на 2004 год на реконструкцию хрущевок не предусмотрено ни копейки. Правда, чиновники говорят, что в марте следующего года, когда ожидается корректировка бюджета, кое-какие деньги, в основном на подготовку инженерной инфраструктуры, возможно, появятся. Но этого может и не случиться.
Сомнения экспертов
По большому счету, идеология программы реконструкции хрущевок заключается (как бы ни протестовали против этого горожане) в уплотнении существующей застройки, главным образом за счет нового строительства на свободных участках, а также за счет надстройки пятиэтажек без их расселения. «Мы просто обязаны использовать эту землю более эффективно, – считает губернатор Санкт-Петербурга. – За счет интенсивного освоения этой городской территории мы сможем сэкономить порядка 1,5 тыс. га. За счет всех видов реконструкции и нового строительства суммарный прирост жилого фонда может составить 6-8 млн кв. метров общей площади».
Однако, по мнению некоторых специалистов, имеющийся опыт ставит под сомнение реалистичность такого подхода. Так, по словам главного архитектора ЛенжилНИИпроекта Ксении Шарлыгиной, не оправдался расчет на тотальную надстройку не расселяемых пятиэтажек, например, дома 21 по Ленинградской улице в Пушкине и дома 16 по Торжковской улице в Санкт-Петербурге. Результаты показали, что затраты на надстройку и на необходимый ремонт и утепление существующих зданий не могут быть покрыты за счет продажи квартир на шестом этаже без лифта. Установка же лифта окажется рентабельной при надстройке не менее трех этажей, а это почти всегда приводит к затенению нижних этажей соседних зданий.
Другой вариант – ремонт и утепление хрущевок за счет средств, перечисляемых в бюджет инвесторами, которые возводят дома на свободных участках, – опробовали на доме 7 по проспекту Народного Ополчения. В итоге дом утеплен, старые оконные блоки заменены, а внутренние инженерные сети переложены заново. Но такой ремонт, по оценкам экспертов, обходится недешево: чтобы отремонтировать 1 кв. метр за счет перечислений инвесторов, надо построить 4-5 кв. метров новой площади.
Принцип безубыточности
В целом согласно распоряжению Администрации Санкт-Петербурга № 505-ра определен перечень из 10 кварталов хрущевок, которые в первую очередь подлежат комплексной реконструкции. Как уверяет заместитель председателя Комитета по строительству Вячеслав Крылов, в основу выбора кварталов заложена их инвестиционная привлекательность при максимальной возможности увеличения плотности застройки. «Появление новых домов внутри кварталов, – дополняет коллегу заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук, – не приводит к повышению плотности населения, потому что в любом квартале пятиэтажек 20 лет назад проживало больше населения, чем сейчас».
На сегодня «пилотные» кварталы хрущевок в рамках вышеуказанной программы осваивают такие строительные организации как ЛЭК, «М-Индустрия», АРТ «Дачное», УМ-332, «ИВИ-93», 47 Трест, «Инком «ДСК-3», «АТР «СПб-Юг». Причем, скажем, группа компаний ЛЭК занимается реконструкцией хрущевок с 1996 года. «Из существующих трех основных вариантов решения проблемы домов первых массовых серий (снос, капитальный ремонт без расселения, комбинированный вариант) ЛЭК избрала третий вариант как имеющий наибольшую экономическую эффективность», – поясняет вице-президент фирмы Денис Кулик. Всего на данный момент в рамках программы реконструкции эта компания построила семь новых домов общей площадью 80 тыс. кв. метров, из них 11 тыс. кв. метров предоставлено для расселения.
По словам г-на Кулика, главный принцип участия частных компаний в реализации социально значимых проектов – принцип безубыточности проекта на стандартных условиях предоставления участков под застройку. «В целом же совершенствование законодательных норм и экономических механизмов позволит снизить затраты на 1 кв. метр реконструируемой площади до 30 процентов, а централизованная инженерная подготовка – еще на 10 процентов», – резюмирует вице-президент компании ЛЭК.
Справка
Жилищный фонд домов первых массовых серий составляет в Санкт-Петербурге почти 9 млн кв. метров. Это 2400 домов или 190 тыс. квартир (одна десятая всего жилого фонда города). Занимаемая хрущевками территория оценивается в 100 кварталов площадью 2,5 тыс. га. На сегодня в зданиях «хрущевской» постройки проживает около 600 тыс. человек.
Автор: Андрей ТЕПЛОУХОВ
Процесс реконструкции петербургских хрущевок регулируется на сегодня двумя документами. Во-первых, принятой в 2000 году городским правительством «Региональной программой реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге». Во-вторых, законом «О поддержке Санкт-Петербургом комплексной реконструкции кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий». Этот документ депутаты ЗС приняли в сентябре 2003 года.
Не надо бояться
инвесторов
Городская программа реконструкции хрущевок разбита на три этапа. Первый – 2000-2003 годы – практически завершен и предусматривал разработку конкретных проектов, нормативно-технической и градостроительной документации. В течение второго этапа – 2004–2010 годы – намечено провести комплексную реконструкцию первоочередных кварталов. И лишь во время третьего этапа – 2011–2020 годы – должна состояться массовая реконструкция домов первых массовых серий.
У губернатора Санкт-Петербурга на этот счет существует более радикальное мнение. Для Валентины Матвиенко непонятно, почему в свое время советским строителям для создания всего «хрущевского» фонда в городе понадобилось 12 лет, а для его реконструкции сегодня требуется уже 20 лет. И это при том, что нынешние строители обладают более производительными технологиями и современными способами организации строительства. «У нас нет времени раскачиваться до 2020 года, – говорит г-жа Матвиенко, – мы обязаны, используя передовой зарубежный и московский опыт, завершить программу комплексной реконструкцию кварталов домов первых массовых серий к 2010 году». Кстати глава города в очередной раз успокоила петербургских строителей относительно иногородней (в первую очередь московской) экспансии. «Не нужно бояться прихода в наш город любых инвесторов, – сказала она. – Это даст новые дополнительные возможности строить и развиваться. Собственных внутренних резервов для дальнейшего развития у нас недостаточно».
В программе реконструкции хрущевок Валентину Матвиенко также смущают мало реалистичные, на ее взгляд, кредитно-финансовые механизмы программы. К слову сказать, в бюджете Северной столицы на 2004 год на реконструкцию хрущевок не предусмотрено ни копейки. Правда, чиновники говорят, что в марте следующего года, когда ожидается корректировка бюджета, кое-какие деньги, в основном на подготовку инженерной инфраструктуры, возможно, появятся. Но этого может и не случиться.
Сомнения экспертов
По большому счету, идеология программы реконструкции хрущевок заключается (как бы ни протестовали против этого горожане) в уплотнении существующей застройки, главным образом за счет нового строительства на свободных участках, а также за счет надстройки пятиэтажек без их расселения. «Мы просто обязаны использовать эту землю более эффективно, – считает губернатор Санкт-Петербурга. – За счет интенсивного освоения этой городской территории мы сможем сэкономить порядка 1,5 тыс. га. За счет всех видов реконструкции и нового строительства суммарный прирост жилого фонда может составить 6-8 млн кв. метров общей площади».
Однако, по мнению некоторых специалистов, имеющийся опыт ставит под сомнение реалистичность такого подхода. Так, по словам главного архитектора ЛенжилНИИпроекта Ксении Шарлыгиной, не оправдался расчет на тотальную надстройку не расселяемых пятиэтажек, например, дома 21 по Ленинградской улице в Пушкине и дома 16 по Торжковской улице в Санкт-Петербурге. Результаты показали, что затраты на надстройку и на необходимый ремонт и утепление существующих зданий не могут быть покрыты за счет продажи квартир на шестом этаже без лифта. Установка же лифта окажется рентабельной при надстройке не менее трех этажей, а это почти всегда приводит к затенению нижних этажей соседних зданий.
Другой вариант – ремонт и утепление хрущевок за счет средств, перечисляемых в бюджет инвесторами, которые возводят дома на свободных участках, – опробовали на доме 7 по проспекту Народного Ополчения. В итоге дом утеплен, старые оконные блоки заменены, а внутренние инженерные сети переложены заново. Но такой ремонт, по оценкам экспертов, обходится недешево: чтобы отремонтировать 1 кв. метр за счет перечислений инвесторов, надо построить 4-5 кв. метров новой площади.
Принцип безубыточности
В целом согласно распоряжению Администрации Санкт-Петербурга № 505-ра определен перечень из 10 кварталов хрущевок, которые в первую очередь подлежат комплексной реконструкции. Как уверяет заместитель председателя Комитета по строительству Вячеслав Крылов, в основу выбора кварталов заложена их инвестиционная привлекательность при максимальной возможности увеличения плотности застройки. «Появление новых домов внутри кварталов, – дополняет коллегу заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук, – не приводит к повышению плотности населения, потому что в любом квартале пятиэтажек 20 лет назад проживало больше населения, чем сейчас».
На сегодня «пилотные» кварталы хрущевок в рамках вышеуказанной программы осваивают такие строительные организации как ЛЭК, «М-Индустрия», АРТ «Дачное», УМ-332, «ИВИ-93», 47 Трест, «Инком «ДСК-3», «АТР «СПб-Юг». Причем, скажем, группа компаний ЛЭК занимается реконструкцией хрущевок с 1996 года. «Из существующих трех основных вариантов решения проблемы домов первых массовых серий (снос, капитальный ремонт без расселения, комбинированный вариант) ЛЭК избрала третий вариант как имеющий наибольшую экономическую эффективность», – поясняет вице-президент фирмы Денис Кулик. Всего на данный момент в рамках программы реконструкции эта компания построила семь новых домов общей площадью 80 тыс. кв. метров, из них 11 тыс. кв. метров предоставлено для расселения.
По словам г-на Кулика, главный принцип участия частных компаний в реализации социально значимых проектов – принцип безубыточности проекта на стандартных условиях предоставления участков под застройку. «В целом же совершенствование законодательных норм и экономических механизмов позволит снизить затраты на 1 кв. метр реконструируемой площади до 30 процентов, а централизованная инженерная подготовка – еще на 10 процентов», – резюмирует вице-президент компании ЛЭК.
Справка
Жилищный фонд домов первых массовых серий составляет в Санкт-Петербурге почти 9 млн кв. метров. Это 2400 домов или 190 тыс. квартир (одна десятая всего жилого фонда города). Занимаемая хрущевками территория оценивается в 100 кварталов площадью 2,5 тыс. га. На сегодня в зданиях «хрущевской» постройки проживает около 600 тыс. человек.
Автор: Андрей ТЕПЛОУХОВ
рубрика:
Тенденции и перспективы
