Жилищное строительство: неожиданностей нет
07.12.2003
Уровень активности на городском рынке жилищного строительства в настоящее время подтверждает прогнозные показатели. За три квартала текущего года было продано чуть менее 10 800 квартир. В то же время «новое» предложение составило 92 объекта.
Очевидно, что основная часть выведенного на рынок за отчетный период «нового» предложения – это объекты, ориентированные на сегменты эконом-класса. Застройщики, работающие в этих сегментах, согласно наметившейся еще в 2001 году тенденции, предпочитают развивать комплексную застройку – участок разбивается на несколько очередей строительства. При проектировании большого комплекса жилые здания дополняются объектами коммерческого назначения, преимущественно торгового, что оправдано с точки зрения развития инфраструктуры дома, повышения его рыночной привлекательности. Комплексы возводятся как полностью в кирпично-монолитной или кирпичной технологиях, так и представляют собой чередование секций панельных серий и кирпично-монолитных (или кирпичных), позиционируются, как правило, на разные сегменты. Сегодня застройщики выставляют на продажу квартиры по 312 адресам. Общий объем предложения приблизительно на 20 процентов выше аналогичного прошлогоднего показателя. Обновление предложения за год составит около 50 процентов.
Предложение и спрос
Особый интерес представляют темпы обновления предложения для разных рыночных сегментов и типов конструкций на рынке строящегося жилья. Наибольшая активность все еще заметна в элитном сегменте и в сегменте жилья нижнего эконом-класса. Коэффициенты интенсивности обновления предложения по типам конструкций практически не характеризуют направленность потребительского спроса.
Сегодня на рынке наблюдается явная поляризация спроса. Присутствует значительный неудовлетворенный спрос на дешевое жилье, при этом ликвидное предложение элитного жилья также быстро находит своего покупателя. Несмотря на дефицит участков, где возможно элитное жилищное строительство, объем предложения рассматриваемого сегмента увеличился на 30 процентов.
Объекты сегментов эконом-класса по-прежнему занимают более 90 процентов от всего предложения рынка строящегося жилья. Они ориентированы на широкие слои населения.
Сегодня девелоперы стараются каждый комплекс ориентировать на несколько сегментов. Как один из вариантов решения этой проблемы – соединение в едином комплексе секций (или отдельных домов), построенных из продукции домостроительных комбинатов (панельных блоков) и кирпично-монолитных секций.
В целом сегодня доля панельных объектов в общей структуре предложения колеблется от 16 до 20 процентов. На III квартал текущего года данный показатель составляет 17 процентов.
Следует отметить, что, если раньше панельные дома однозначно относились к типовому жилью – сегмент нижнего эконом-класса (НЭК), то сегодня домостроительные комбинаты пытаются расширить целевую аудиторию, включив в нее клиентов, изначально ориентирующихся на сегмент верхнего эконом-класса, улучшая потребительские характеристики панельных блоков. В большей степени это относится к сериям 121 и 137, а также к серии ЛО1090 (вариант «Оптима»).
В структуре предложения наибольшую долю панельного домостроения в Санкт-Петербурге занимает ДСК-3 (серия 600.11) – 50 процентов. Заметное влияние на рынок оказывает Гатчинский ДСК (серия 121) – 24 процента. Гатчинский ССК (серия ЛО1090) и домостроительный комбинат «Блок» постепенно наращивают объемы предложения, сегодня доли компаний составляют 10 процентов и 6 процентов соответственно. Продукция серий 606 и КДСК используется на трех объектах, два из них находятся на конечных стадиях реализации.
Объем предложения панельного жилья за 3 месяца текущего года увеличился на 25 процентов в натуральном выражении, но несмотря на это доля панельного домостроения в общем объеме предложения сегмента нижнего эконом-класса продолжает снижаться. Сегодня она составляет уже меньше 40 процентов.
География предложения
По «географическим признакам» предложение, как и в прошлом отчетном периоде, распределилось достаточно ровно.
Если проводить структурирование в зависимости от количества возводимых объектов, то ситуация следующая. Как и прежде, наибольшее количество домов возводится в Приморском административном районе (49), далее следует Центральная часть города (46). Явных аутсайдеров нет. Но надо отметить значительное увеличение количества строящихся объектов в Выборгском и Калининском районах. Проследить соотношение можно в таблице 1.
Цены
В начале 2003 года цены реализации на первичном рынке жилой недвижимости продолжали плавно увеличиваться. На конец III квартала текущего года средняя цена предложения на рынке строящегося жилья составила $727/кв. метр (номинальная ценовая динамика за квартал – 9,5 процента). Таким образом, общее увеличение цены реализации за три квартала 2003 года – 23 процента в долларовом эквиваленте.
Вторичный рынок недвижимости также характеризовался положительной ценовой динамикой (+21). Номинально средняя цена предложения вторичного рынка жилой недвижимости превысила значение средней цены реализации на рынке строящегося жилья. По относительно типовым проектам первичный рынок еще обладает ценовым конкурентным преимуществом по отношению к вторичному рынку жилой недвижимости. Здесь разница в ценах сегодня составляет около 6,2 процента.
В качестве дополнения к приведенному анализу ценовой ситуации на рынке строящегося жилья в начале 2003 года имеет смысл привести структуру предложения жилья по цене квартир (юнитов), а также структуру распределения цены предложения за 1 кв. метр жилья.
Конкурентная среда
И в заключение необходимо сказать несколько слов об основных операторах рынка жилой недвижимости. Основные операторы рынка также увеличили ценовые характеристики своих квартир, причем данное увеличение было несколько выше, чем в среднем по городу (+26 процентов).
Конкурентная ситуация на рынке строящегося жилья в течение трех первых кварталов 2003 года была относительно стабильна. Изменение количества активных продавцов характеризовалось незначительным подъемом.
По результатам исследования по состоянию на сентябрь 2003 года, было выявлено 209 компаний, активно продвигающих на рынке строящееся жилье, при этом в качестве застройщиков выступают только 118 компаний.
Обзор подготовлен
Управлением маркетинга
корпорации
«Петербургстрой Skanska»
Автор:
Очевидно, что основная часть выведенного на рынок за отчетный период «нового» предложения – это объекты, ориентированные на сегменты эконом-класса. Застройщики, работающие в этих сегментах, согласно наметившейся еще в 2001 году тенденции, предпочитают развивать комплексную застройку – участок разбивается на несколько очередей строительства. При проектировании большого комплекса жилые здания дополняются объектами коммерческого назначения, преимущественно торгового, что оправдано с точки зрения развития инфраструктуры дома, повышения его рыночной привлекательности. Комплексы возводятся как полностью в кирпично-монолитной или кирпичной технологиях, так и представляют собой чередование секций панельных серий и кирпично-монолитных (или кирпичных), позиционируются, как правило, на разные сегменты. Сегодня застройщики выставляют на продажу квартиры по 312 адресам. Общий объем предложения приблизительно на 20 процентов выше аналогичного прошлогоднего показателя. Обновление предложения за год составит около 50 процентов.
Предложение и спрос
Особый интерес представляют темпы обновления предложения для разных рыночных сегментов и типов конструкций на рынке строящегося жилья. Наибольшая активность все еще заметна в элитном сегменте и в сегменте жилья нижнего эконом-класса. Коэффициенты интенсивности обновления предложения по типам конструкций практически не характеризуют направленность потребительского спроса.
Сегодня на рынке наблюдается явная поляризация спроса. Присутствует значительный неудовлетворенный спрос на дешевое жилье, при этом ликвидное предложение элитного жилья также быстро находит своего покупателя. Несмотря на дефицит участков, где возможно элитное жилищное строительство, объем предложения рассматриваемого сегмента увеличился на 30 процентов.
Объекты сегментов эконом-класса по-прежнему занимают более 90 процентов от всего предложения рынка строящегося жилья. Они ориентированы на широкие слои населения.
Сегодня девелоперы стараются каждый комплекс ориентировать на несколько сегментов. Как один из вариантов решения этой проблемы – соединение в едином комплексе секций (или отдельных домов), построенных из продукции домостроительных комбинатов (панельных блоков) и кирпично-монолитных секций.
В целом сегодня доля панельных объектов в общей структуре предложения колеблется от 16 до 20 процентов. На III квартал текущего года данный показатель составляет 17 процентов.
Следует отметить, что, если раньше панельные дома однозначно относились к типовому жилью – сегмент нижнего эконом-класса (НЭК), то сегодня домостроительные комбинаты пытаются расширить целевую аудиторию, включив в нее клиентов, изначально ориентирующихся на сегмент верхнего эконом-класса, улучшая потребительские характеристики панельных блоков. В большей степени это относится к сериям 121 и 137, а также к серии ЛО1090 (вариант «Оптима»).
В структуре предложения наибольшую долю панельного домостроения в Санкт-Петербурге занимает ДСК-3 (серия 600.11) – 50 процентов. Заметное влияние на рынок оказывает Гатчинский ДСК (серия 121) – 24 процента. Гатчинский ССК (серия ЛО1090) и домостроительный комбинат «Блок» постепенно наращивают объемы предложения, сегодня доли компаний составляют 10 процентов и 6 процентов соответственно. Продукция серий 606 и КДСК используется на трех объектах, два из них находятся на конечных стадиях реализации.
Объем предложения панельного жилья за 3 месяца текущего года увеличился на 25 процентов в натуральном выражении, но несмотря на это доля панельного домостроения в общем объеме предложения сегмента нижнего эконом-класса продолжает снижаться. Сегодня она составляет уже меньше 40 процентов.
География предложения
По «географическим признакам» предложение, как и в прошлом отчетном периоде, распределилось достаточно ровно.
Если проводить структурирование в зависимости от количества возводимых объектов, то ситуация следующая. Как и прежде, наибольшее количество домов возводится в Приморском административном районе (49), далее следует Центральная часть города (46). Явных аутсайдеров нет. Но надо отметить значительное увеличение количества строящихся объектов в Выборгском и Калининском районах. Проследить соотношение можно в таблице 1.
Цены
В начале 2003 года цены реализации на первичном рынке жилой недвижимости продолжали плавно увеличиваться. На конец III квартала текущего года средняя цена предложения на рынке строящегося жилья составила $727/кв. метр (номинальная ценовая динамика за квартал – 9,5 процента). Таким образом, общее увеличение цены реализации за три квартала 2003 года – 23 процента в долларовом эквиваленте.
Вторичный рынок недвижимости также характеризовался положительной ценовой динамикой (+21). Номинально средняя цена предложения вторичного рынка жилой недвижимости превысила значение средней цены реализации на рынке строящегося жилья. По относительно типовым проектам первичный рынок еще обладает ценовым конкурентным преимуществом по отношению к вторичному рынку жилой недвижимости. Здесь разница в ценах сегодня составляет около 6,2 процента.
В качестве дополнения к приведенному анализу ценовой ситуации на рынке строящегося жилья в начале 2003 года имеет смысл привести структуру предложения жилья по цене квартир (юнитов), а также структуру распределения цены предложения за 1 кв. метр жилья.
Конкурентная среда
И в заключение необходимо сказать несколько слов об основных операторах рынка жилой недвижимости. Основные операторы рынка также увеличили ценовые характеристики своих квартир, причем данное увеличение было несколько выше, чем в среднем по городу (+26 процентов).
Конкурентная ситуация на рынке строящегося жилья в течение трех первых кварталов 2003 года была относительно стабильна. Изменение количества активных продавцов характеризовалось незначительным подъемом.
По результатам исследования по состоянию на сентябрь 2003 года, было выявлено 209 компаний, активно продвигающих на рынке строящееся жилье, при этом в качестве застройщиков выступают только 118 компаний.
Обзор подготовлен
Управлением маркетинга
корпорации
«Петербургстрой Skanska»
Автор:
рубрика:
Статистика и аналитика
