Надеемся на лучшее, но готовимся к худшему

Рынок строительства и недвижимости стоит на пороге глобальных изменений. Девелоперам придется не просто работать в новой реальности, но и выполнять далеко идущие планы Кремля.

Члены Лен­Обл­СоюзСтроя – Союза строительных организаций Ленинградской области – рассказали «Строительному Еженедельнику» о перспективах рынка.

Отмена «долевки» – путь к монополии?

Больше всего игроков рынка волнуют вопросы реформирования долевого строительства. Уже 1 июля этого года в силу вступит требование: одно разрешение на строительство – один счет. Иными словами, девелопер должен будет открывать в уполномоченном банке банковский счет на каждое разрешение на строительство. Причем Государственная Дума РФ одобрила в третьем чтении поправки, которые распространяют это требование и на уже реализуемые проекты. Ожидается, что законом эти поправки станут до конца июня этого года. С 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета, причем вклады будут в обязательном порядке страховаться.
Президент России Владимир Путин в ходе последней прямой линии заявил, что резкая отмена долевого строительства породит множество проблем: «Компании не смогут завершить жилье, которое уже продали, так как им перестанет поступать финансирование. Кроме того, могут значительно упасть объемы жилищного строительства». Ряд экспертов выразил надежду, что реформу проведут более плавно, однако владелец и генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь никакого замедления не заметил: «Судя по тому, что происходит, предполагаю, что расправятся с системой долевого строительства очень быстро».
Г-н Окунь отметил, что система долевого строительства, конечно, не идеальна, у нее есть как плюсы, так и минусы: «Конечно, долгострои – это минус, но ведь процент обманутых из числа всех дольщиков очень мал, т. е. не больше 1-2%. Все остальные смогли решить квартирный вопрос. Благодаря высокой конкуренции среди застройщиков покупатели выбирали жилье по приемлемой для себя цене, удобную схему оплаты и т. д. С отменой «долевки» все это закончится».
Глава «Отделстроя» уверен, что с отменой «долевки» еще один сектор экономики станет государственной монополией: «Девелоперов заставят строить на кредиты и преодолевать огромное количество административных барьеров. Далеко не все компании смогут приспособиться к новым условиям, поэтому количество игроков рынка сократится, конкуренция упадет, а с ней – и качество строительства. В стройотрасли появятся те проблемы, которые характерны для любых монополий. Например, у государства, по сути, монополия на продажу бензина, в этой сфере работают три-четыре компании, и цены на горючее постоянно растут».
И за все это придется расплатиться конечному потребителю. «Строительство жилья подорожает, а значит, вырастут цены и для конечного потребителя», – отметил Марк Окунь.

Ипотека не спасет

Федеральные власти все чаще говорят о скором снижении ипотечных ставок. С 1 января 2018 года в РФ действует программа «семейной ипотеки», в рамках которой многодетные семьи могут взять ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых. Помимо этого, Владимир Путин неоднократно заявлял, что средняя ставка по ипотечным кредитам должна составлять не более 7-8%. Власти надеются, что дешевеющая ипотека сможет затмить негативный эффект от отмены «долевки», однако далеко не все эксперты в это верят.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев заявил, что размер средней ипотечной ставки почти полностью зависит от воли государства, которому принадлежит около 70% банков страны: «Конечно, ипотека под 7-8% положительно отразится на потребительском спросе, однако покупать жилье через долевое строительство все же выгоднее». Эксперт уверен, что отмена «долевки» сделает жилье еще менее доступным, чем сейчас, «зато банки будут получать дополнительный заработок».

Долгосрочные перспективы

Владимир Путин неоднократно заявлял о необходимости значительно увеличить объемы жилищного строительства. «Перед нами стоит сложная задача – выйти уже в этом году на 88 млн кв. м жилья, а к 2024 году в стране должно строиться 120 млн кв. м. Это сложная задача, но выполнимая», – считает российский лидер.
Генеральный директор группы компаний «Академия» и президент ЛенОбл­СоюзСтроя Руслан Юсупов считает, что сегодняшняя экономическая ситуация подобным достижениям не способствует: «Однако не исключено, что в Кремле знают больше, а я просто скептик. Безусловно, изменения назрели, и правильно, что власти пытаются найти новые механизмы развития жилищного строительства, опираясь на мировой опыт. Наверное, в стране со временем сложатся законодательный и экономический механизмы, позволяющие строить по 120 миллионов «квадратов» жилья ежегодно».
При этом эксперт отметил, что власти говорят только о долгосрочных перспективах: «Очень легко обещать, что светлое будущее наступит через пять-десять лет. К этому времени, как в известной поговорке про ишака, кто-нибудь обязательно умрет. Хотя подобные изменения и не могут произойти быстро».
С удивлением отрасль встретила инициативу Министерства труда РФ об установлении на 2019 год допустимой доли иностранных работников. Так, чиновники считают, что в строительстве должно работать не более 80% граждан других стран. «Это приведет к удорожанию строительства, а из-за поиска новых трудовых резервов – еще и к снижению качества строительства и срыву сроков», – считает исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой.

Обещания и ожидания

Впрочем, ряд начинаний властей вселяет надежду на лучшее. Владимир Мозговой считает, что активация строительства мусороперерабатывающих заводов может стать хорошим трамплином для строительной отрасли. Владимир Путин заявил, что до 2024 года в России должно быть построено более 200 современных заводов по переработке мусора. В Ленинградской области таких объектов не хватает.
«Строительство одного мусороперерабатывающего завода обходится примерно в 20–25 млрд рублей. Возводить такие объекты могут и должны российские строи­тели. С учетом того, что процесс жилищного строительства усложняется, многие компании смогут переориентироваться на возведение мусорных заводов. Это станет огромным толчком для развития отрасли», – полагает г-н Мозговой.
Также строителей воодушевило заявление Президента России о том, что госинвестиции в строительство дорожной инфраструктуры вырастут в два раза. «С 2012 года до 2017-го на дорожное строительство в России было направлено более 5 трлн рублей. Эту сумму необходимо удвоить», – заявил Владимир Путин.
«Строительство транспортной инфраструктуры – залог развития любых территорий. Никому не нужны жилье или коммерческие объекты, если к ним нет дорог. Очень отрадно слышать, что федеральные власти готовы выделять бюджетные средства на дорожное строительство. Вопрос только в том, сколько получит Ленинградская область, у которой есть потребность в развитии дорожно-транспортной системы (в связи с большими масштабами жилищного строительства), а также в поиске и реализации эффективных современных решений для дорожного хозяйства», – считает генеральный директор АН «МЕТРЫ» Андрей Вересов.