Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга
18.01.2004
Объем рынка офисных помещений Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 3 млн. кв. метров. Важнейшим источником предложения офисов являются бизнес-центры – офисные здания с профессиональным управлением, предоставляющие арендаторам, кроме собственно офиса, дополнительные услуги, такие как охрана, уборка помещений, кафе и т.п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой порядка 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляется десятками управляющих компаний, значительная часть которых работает на рынке более пяти лет.
Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.
В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.
По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.
Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 700 тыс. кв. метров (в совокупности всех классов).
В течение 2003 года на рынке Санкт-Петербурга появилось около 130 тыс. кв. метров офисных площадей всех классов. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров – «Петровский Форт» и «Сити-Центр» заполнены на 95 процентов.
Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднем на 5-10 процентов. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15 процентов) наблюдался в секторе бизнес-центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного роста арендных ставок (на 25-30 процентов за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдается ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 1,5 процента в месяц. В некоторых бизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов на энергоресурсы.
Арендные ставки в бизнес-центрах города в 2003 году составляют в год за 1 кв. метр:
Класс А – $450-600;
Класс В – $250-450;
Класс С – $120-250.
Новой тенденцией 2002-2003 года стало предложение на продажу действующих бизнес-центров различных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за квадратный метр в зависимости от класса и местоположения.
В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов – компании, арендующие офисные площади тысячами квадратных метров. Так, «Мегафон» арендовал целиком бизнес-центр класса А на Караванной улице,10. К наиболее крупным сделкам по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга также можно отнести помещения, арендованные в «Петровском Форте» американской компанией «Борланд» (при помощи агентства DTZ компания арендовала 3 тыс. кв. метров), а также аренда 1700 кв. метров компанией «Евроконтракт» в бизнес-центре «XIX век».
Наблюдавшийся в 2002-2003 годах экономический подъем отразился на росте объемов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее: сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение играет не последнюю роль при выборе офиса – центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше – кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажерный зал, ресторан и т.п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора.
Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Основная масса заявок по-прежнему ориентирована на небольшие офисы. Около половины потенциальных клиентов запрашивает 40-50-метровые помещения. Примерно 40 процентов предпринимателей подбирают себе конторы от 150 до 300 метров. Пять процентов интересуются крупными площадями.
Бизнес-центры класса А
Объем офисных площадей класса А составляет около 30 тыс. кв. метров или 0,006 кв. метра на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти восемь лет.
Бизнес-центрами класса А
в Санкт-Петербурге принято считать:
* «Атриум» на Невском, 25;
* «Северная столица»
на наб. реки Мойки, 36;
* «Белые ночи»
на Малой Морской ул., 23;
* «Шведский дом»
на Малой Конюшенной, 1/3;
* «Караванная, 10».
Рынок бизнес-центров сформировался в 1998 году перед кризисом, когда за год в эксплуатацию было введено три бизнес-центра – «Атриум», «Северная столица» и «Белые ночи». Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции.
Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра на Караванной, 10, построенного в 2003 году, нельзя без оговорок отнести к классу А. Это связано с тем, что это – не заново построенные здания, а при реконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах не соответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерное оборудование, так и качество услуг. Кроме этого, не соблюдается еще одно из важнейших условий – удобство парковки, которая крайне затруднена в пределах центра города.
Предложение увеличится за счет строительства второй очереди бизнес-центра «Северная столица» общей площадью 8 тыс. кв. метров. Объект находится на стадии проектирования, срок начала работ не определен.
Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали – Невского проспекта.
Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькими причинами:
* класс А предполагает новое строительство и высокие требования к местоположению, дефицит подходящих участков в историческом центре;
* долгое время после кризиса 1998 года бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики.
Бизнес-центры класса В
Объем предложения составляет около 150 тыс. кв. метров. Офисы данного класса – наиболее развивающийся сегмент рынка офисной недвижимости. Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2003 годах. За 2003 год было введено около 70 тыс. кв. метров площадей, что привело к увеличению существующих площадей почти в два раза. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.
Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.
Часть вводимых крупных бизнес-центров – это по-прежнему реконструкция зданий различного функционального назначения («Сити-Центр», «Петровский Форт», «Acкольд»).
Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв. метров. Частично здания строятся для собственных нужд, частично – для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.
В 2003 году заполняемость большинства бизнес-центров составила 95-100 процентов, включая вновь введенные в 2003 году.
В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодаря возросшему спросу выросли в среднем на 10-15 процентов, в 2001 году рост цен составил 20-30 процентов. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20 процентов. Следует отметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатации составляет
5-15 процентов.
Бизнес-центры класса С
Бизнес-центры класса С в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т.п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса «С» рассчитаны на спрос среди молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95 процентов. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Следствие – снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах в 2003 году.
В 2002 году цены на офисные помещения класса С выросли в среднем на 10-15 процентов. В 2003 году рост составил 0-15 процентов.
Автор:
Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.
В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.
По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.
Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 700 тыс. кв. метров (в совокупности всех классов).
В течение 2003 года на рынке Санкт-Петербурга появилось около 130 тыс. кв. метров офисных площадей всех классов. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров – «Петровский Форт» и «Сити-Центр» заполнены на 95 процентов.
Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднем на 5-10 процентов. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15 процентов) наблюдался в секторе бизнес-центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного роста арендных ставок (на 25-30 процентов за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдается ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 1,5 процента в месяц. В некоторых бизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов на энергоресурсы.
Арендные ставки в бизнес-центрах города в 2003 году составляют в год за 1 кв. метр:
Класс А – $450-600;
Класс В – $250-450;
Класс С – $120-250.
Новой тенденцией 2002-2003 года стало предложение на продажу действующих бизнес-центров различных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за квадратный метр в зависимости от класса и местоположения.
В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов – компании, арендующие офисные площади тысячами квадратных метров. Так, «Мегафон» арендовал целиком бизнес-центр класса А на Караванной улице,10. К наиболее крупным сделкам по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга также можно отнести помещения, арендованные в «Петровском Форте» американской компанией «Борланд» (при помощи агентства DTZ компания арендовала 3 тыс. кв. метров), а также аренда 1700 кв. метров компанией «Евроконтракт» в бизнес-центре «XIX век».
Наблюдавшийся в 2002-2003 годах экономический подъем отразился на росте объемов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее: сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение играет не последнюю роль при выборе офиса – центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше – кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажерный зал, ресторан и т.п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора.
Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Основная масса заявок по-прежнему ориентирована на небольшие офисы. Около половины потенциальных клиентов запрашивает 40-50-метровые помещения. Примерно 40 процентов предпринимателей подбирают себе конторы от 150 до 300 метров. Пять процентов интересуются крупными площадями.
Бизнес-центры класса А
Объем офисных площадей класса А составляет около 30 тыс. кв. метров или 0,006 кв. метра на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти восемь лет.
Бизнес-центрами класса А
в Санкт-Петербурге принято считать:
* «Атриум» на Невском, 25;
* «Северная столица»
на наб. реки Мойки, 36;
* «Белые ночи»
на Малой Морской ул., 23;
* «Шведский дом»
на Малой Конюшенной, 1/3;
* «Караванная, 10».
Рынок бизнес-центров сформировался в 1998 году перед кризисом, когда за год в эксплуатацию было введено три бизнес-центра – «Атриум», «Северная столица» и «Белые ночи». Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции.
Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра на Караванной, 10, построенного в 2003 году, нельзя без оговорок отнести к классу А. Это связано с тем, что это – не заново построенные здания, а при реконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах не соответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерное оборудование, так и качество услуг. Кроме этого, не соблюдается еще одно из важнейших условий – удобство парковки, которая крайне затруднена в пределах центра города.
Предложение увеличится за счет строительства второй очереди бизнес-центра «Северная столица» общей площадью 8 тыс. кв. метров. Объект находится на стадии проектирования, срок начала работ не определен.
Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали – Невского проспекта.
Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькими причинами:
* класс А предполагает новое строительство и высокие требования к местоположению, дефицит подходящих участков в историческом центре;
* долгое время после кризиса 1998 года бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики.
Бизнес-центры класса В
Объем предложения составляет около 150 тыс. кв. метров. Офисы данного класса – наиболее развивающийся сегмент рынка офисной недвижимости. Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2003 годах. За 2003 год было введено около 70 тыс. кв. метров площадей, что привело к увеличению существующих площадей почти в два раза. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.
Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.
Часть вводимых крупных бизнес-центров – это по-прежнему реконструкция зданий различного функционального назначения («Сити-Центр», «Петровский Форт», «Acкольд»).
Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв. метров. Частично здания строятся для собственных нужд, частично – для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.
В 2003 году заполняемость большинства бизнес-центров составила 95-100 процентов, включая вновь введенные в 2003 году.
В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодаря возросшему спросу выросли в среднем на 10-15 процентов, в 2001 году рост цен составил 20-30 процентов. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20 процентов. Следует отметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатации составляет
5-15 процентов.
Бизнес-центры класса С
Бизнес-центры класса С в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т.п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса «С» рассчитаны на спрос среди молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95 процентов. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Следствие – снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах в 2003 году.
В 2002 году цены на офисные помещения класса С выросли в среднем на 10-15 процентов. В 2003 году рост составил 0-15 процентов.
Автор:
рубрика:
Статистика и аналитика
