Бизнес-сообщество и власть говорят на разных языках
18.01.2004
Ушедший 2003 год был хоть и тяжелым, но богатым на различные события и, бесспорно, внес в жизнь города-юбиляра многие перемены и нововведения. Какое влияние оказали эти изменения на жизнь города? Удалось ли достичь реальных положительных результатов в инвестиционно-строительной сфере в прошедшем году? Об этом и о многом другом рассказывает управляющий филиалом «Строительный» Промышленно-строительного банка Владимир Желиостов.
– Владимир Михайлович, какое событие прошлого года, на Ваш взгляд, было ключевым для бизнес-сообщества?
– Безусловно, губернаторские выборы. С приходом каждой новой власти люди всегда связывают определенные надежды. Представители бизнес-сообщества не отличаются от остальных горожан – от нового губернатора мы тоже ждем перемен к лучшему, и надеемся, что новой власти удастся сделать то, что не получилось у прежней.
– Какие проблемы остались неразрешенными и «перекочевали» с нами в новый год?
– К сожалению, багаж старых нерешенных проблем у нас очень большой. Особенно в сфере строительства и недвижимости.
Несмотря на то, что к празднованию юбилея Санкт-Петербурга исторический центр города заметно преобразился, большинство острых проблем, связанных с реконструкцией старого жилищного фонда, и все вытекающие из этого сложности все еще существуют. Двести тысяч семей, живущих в коммунальных квартирах, до сих пор ждут своей очереди на расселение и получение нового жилья. Многие кварталы, дворы, дома в центре по-прежнему находятся в запущенном, если не в плачевном состоянии.
Реконструкция центра ведется сегодня в очень небольших масштабах и не носит комплексного характера. Преображаются отдельно взятые дома. Берется старый дом, в нем ломают перекрытия, производят полную перепланировку, делают косметический ремонт фасада и продают квартиры. Но не создают нормальную среду обитания людей, развитую социальную инфраструктуру. Понятно, что реконструкция и развитие территорий, как и все городское хозяйство мегаполисов в целом – явление чрезвычайно капиталоемкое. На Западе уже давно успешно используются кредиты под городские заказы. Банковские средства приходят в городское хозяйство и у нас. Но они приходят на реконструкцию отдельных домов, конкретным застройщикам. А должны использоваться в комплексных проектах реконструкции, которые являются единственным разумным решением данной проблемы. Мы могли бы участвовать в подобных проектах, это очень интересная тема, но для того, чтобы банковские схемы начали здесь действовать, нужна соответствующая политическая воля городских властей. Финансовые институты и институты власти должны научиться говорить на одном языке. С бизнес-сообществом в 90 процентах случаев мы говорим на одном языке, а вот с властями – пока на разных.
– Как именно складываются сегодня взаимоотношения застройщиков и банков?
– По-прежнему в основном в сфере жилищного строительства, также при возведении объектов коммерческой недвижимости, то есть при реализации относительно небольших проектов, которые быстро окупаются и не требуют «длинных» денег. Ведь проблема нехватки в нашей стране «длинных» денег все еще не разрешилась.
Но даже в этой довольно узкой области взаимодействия мы сталкиваемся со многими трудностями. Основная проблема взаимоотношений строителей с банками состоит в том, что у большинства фирм нет необходимого залога. В связи с этим кредитовать застройщика – сложная задача. Как правило, у застройщика основных средств немного, и на первых этапах строительства: на стадии проектирования, подготовки пятна застройки к строительству и т.д. многие застройщики стремятся покрыть свои расходы за счет банковских кредитов. Выставить что-либо в обеспечение кредита, кроме пятна застройки, обычно нечего. Это не самый удобный механизм, но он один сегодня работает. По этой схеме филиал «Строительный» может кредитовать застройщика в пределах $1–3 млн на срок до трех лет при условии, что администрация города разрешит застройщику заложить в банк временное арендное право до ввода дома в эксплуатацию. К этому времени застройщик способен расплатиться из средств, полученных за продажу жилья. Процент по кредитам – 16–17 процентов годовых по рублевым и в пределах 13 процентов – по валютным кредитам. Величина процента зависит от некоторых факторов, в частности, от того, в какой период кредитуется организация, на какой срок. Стремясь оградить себя от ненужных рисков, по этому механизму мы работаем только с крупными проверенными строительными организациями. Ведь до тех пор, пока не решится вопрос с продажей земельных участков под строительство в собственность застройщикам, эта и другие схемы будут ненадежными.
Поясню. Губернатор города на основании решения инвестиционно-тендерной комиссии разрешает строительство конкретного объекта (после чего застройщик заключает договор с КУГИ на временную аренду земельного участка) и вместе с этим запрещает залог даже этого «скудного» права банку. А если застройщик не выполнит своих обязательств перед дольщиками и финансирующим банком, кто-то же должен будет получить юридически оформленное основание для завершения этого строительства.
Мы все еще продолжаем ждать и надеяться, что когда-нибудь наш главный городской ресурс – земля – будет запущен в цивилизованный коммерческий оборот. Именно земля как рыночный инструмент позволяет привлекать финансовые и инвестиционные ресурсы. В случае, когда земля принадлежит застройщику, банки охотнее идут на кредитование застройщика, который может проходить самый рискованный этап строительства за счет собственных и заемных средств, подключая средства дольщиков на последней стадии строительства или после его завершения. Это позволит значительно снизить риски долевого строительства.
– Мы подошли к очень актуальному вопросу. Сегодня, когда решается судьба инвестиционно-тендерной комиссии, на чьей стороне Вы?
– Я считаю, что передача земли в аренду на инвестиционных условиях не способствует установлению благоприятного инвестиционного климата. Город должен брать на себя часть расходов на подготовку пятна застройки, готовить землю и необходимую документацию и продавать землю с торгов. С другой стороны, слишком много времени уже потеряно. Напомню, что к 1995 году механизм инженерной подготовки и продажи земли на торгах был подготовлен и опробован. В качестве кредитора выступил Международный банк реконструкции и развития.
В последующем для подготовки проектов планировалось использовать как кредитные средства российских банков, так и части средств из отчислений застройщиков на развитие инженерной инфраструктуры города. Если попытаться сделать некий экспресс-прогноз средств, необходимых для проведения торгов земли в 2005 году для того чтобы к 2007 году мы могли строить 2,2 млн кв. метров в год, то получатся следующие цифры. Даже при самом оптимистическом прогнозе себестоимость одного квадратного метра жилья, включая инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, не превысит $400, а затраты на инженерную подготовку территорий и подготовку тендерной документации составят никак не меньше 2 процентов от общей капиталоемкости. Это примерно $25 млн. Именно такую сумму необходимо будет привлечь городу уже в 2004 году. Словом, для того, чтобы прекратить работу ИТК, нужно уже сейчас иметь необходимое количество проектов, подготовленных для продажи земельных участков с торгов. Кроме того, все мы помним тот скандал позапрошлого года, когда были сорваны опционные торги. Тогда стало понятно, что без тщательнейшей проработки нового порядка нельзя отказываться от старого. На налаживание четкой схемы деятельности ИТК ушло несколько лет. Если сейчас мы резко откажемся от этой схемы, не подготовив и не отработав на практике механизм торгов, то через два-три года можем получить снижение объемов строительства.
– Как бы Вы охарактеризовали работу организаций строительной отрасли в целом за последнее время?
– За лет семь-десять в строительном комплексе Санкт-Петербурга было сделано столько, сколько, наверное, не удалось сделать за последние десятилетия советской власти. Мы постепенно преодолеваем пережитки прошлой эпохи: появляются новые интересные архитектурные решения зданий, с каждым годом улучшается качество отделочных материалов. И главное – появляются фирмы, в которых работают настоящие профессионалы, способные мыслить одновременно рационально и прогрессивно. Это значит, что есть потенциал, есть возможности для развития. Остается только ждать разумных и действенных шагов тех, от кого зависит принятие важных для города решений.
Автор: Александра Тен
– Владимир Михайлович, какое событие прошлого года, на Ваш взгляд, было ключевым для бизнес-сообщества?
– Безусловно, губернаторские выборы. С приходом каждой новой власти люди всегда связывают определенные надежды. Представители бизнес-сообщества не отличаются от остальных горожан – от нового губернатора мы тоже ждем перемен к лучшему, и надеемся, что новой власти удастся сделать то, что не получилось у прежней.
– Какие проблемы остались неразрешенными и «перекочевали» с нами в новый год?
– К сожалению, багаж старых нерешенных проблем у нас очень большой. Особенно в сфере строительства и недвижимости.
Несмотря на то, что к празднованию юбилея Санкт-Петербурга исторический центр города заметно преобразился, большинство острых проблем, связанных с реконструкцией старого жилищного фонда, и все вытекающие из этого сложности все еще существуют. Двести тысяч семей, живущих в коммунальных квартирах, до сих пор ждут своей очереди на расселение и получение нового жилья. Многие кварталы, дворы, дома в центре по-прежнему находятся в запущенном, если не в плачевном состоянии.
Реконструкция центра ведется сегодня в очень небольших масштабах и не носит комплексного характера. Преображаются отдельно взятые дома. Берется старый дом, в нем ломают перекрытия, производят полную перепланировку, делают косметический ремонт фасада и продают квартиры. Но не создают нормальную среду обитания людей, развитую социальную инфраструктуру. Понятно, что реконструкция и развитие территорий, как и все городское хозяйство мегаполисов в целом – явление чрезвычайно капиталоемкое. На Западе уже давно успешно используются кредиты под городские заказы. Банковские средства приходят в городское хозяйство и у нас. Но они приходят на реконструкцию отдельных домов, конкретным застройщикам. А должны использоваться в комплексных проектах реконструкции, которые являются единственным разумным решением данной проблемы. Мы могли бы участвовать в подобных проектах, это очень интересная тема, но для того, чтобы банковские схемы начали здесь действовать, нужна соответствующая политическая воля городских властей. Финансовые институты и институты власти должны научиться говорить на одном языке. С бизнес-сообществом в 90 процентах случаев мы говорим на одном языке, а вот с властями – пока на разных.
– Как именно складываются сегодня взаимоотношения застройщиков и банков?
– По-прежнему в основном в сфере жилищного строительства, также при возведении объектов коммерческой недвижимости, то есть при реализации относительно небольших проектов, которые быстро окупаются и не требуют «длинных» денег. Ведь проблема нехватки в нашей стране «длинных» денег все еще не разрешилась.
Но даже в этой довольно узкой области взаимодействия мы сталкиваемся со многими трудностями. Основная проблема взаимоотношений строителей с банками состоит в том, что у большинства фирм нет необходимого залога. В связи с этим кредитовать застройщика – сложная задача. Как правило, у застройщика основных средств немного, и на первых этапах строительства: на стадии проектирования, подготовки пятна застройки к строительству и т.д. многие застройщики стремятся покрыть свои расходы за счет банковских кредитов. Выставить что-либо в обеспечение кредита, кроме пятна застройки, обычно нечего. Это не самый удобный механизм, но он один сегодня работает. По этой схеме филиал «Строительный» может кредитовать застройщика в пределах $1–3 млн на срок до трех лет при условии, что администрация города разрешит застройщику заложить в банк временное арендное право до ввода дома в эксплуатацию. К этому времени застройщик способен расплатиться из средств, полученных за продажу жилья. Процент по кредитам – 16–17 процентов годовых по рублевым и в пределах 13 процентов – по валютным кредитам. Величина процента зависит от некоторых факторов, в частности, от того, в какой период кредитуется организация, на какой срок. Стремясь оградить себя от ненужных рисков, по этому механизму мы работаем только с крупными проверенными строительными организациями. Ведь до тех пор, пока не решится вопрос с продажей земельных участков под строительство в собственность застройщикам, эта и другие схемы будут ненадежными.
Поясню. Губернатор города на основании решения инвестиционно-тендерной комиссии разрешает строительство конкретного объекта (после чего застройщик заключает договор с КУГИ на временную аренду земельного участка) и вместе с этим запрещает залог даже этого «скудного» права банку. А если застройщик не выполнит своих обязательств перед дольщиками и финансирующим банком, кто-то же должен будет получить юридически оформленное основание для завершения этого строительства.
Мы все еще продолжаем ждать и надеяться, что когда-нибудь наш главный городской ресурс – земля – будет запущен в цивилизованный коммерческий оборот. Именно земля как рыночный инструмент позволяет привлекать финансовые и инвестиционные ресурсы. В случае, когда земля принадлежит застройщику, банки охотнее идут на кредитование застройщика, который может проходить самый рискованный этап строительства за счет собственных и заемных средств, подключая средства дольщиков на последней стадии строительства или после его завершения. Это позволит значительно снизить риски долевого строительства.
– Мы подошли к очень актуальному вопросу. Сегодня, когда решается судьба инвестиционно-тендерной комиссии, на чьей стороне Вы?
– Я считаю, что передача земли в аренду на инвестиционных условиях не способствует установлению благоприятного инвестиционного климата. Город должен брать на себя часть расходов на подготовку пятна застройки, готовить землю и необходимую документацию и продавать землю с торгов. С другой стороны, слишком много времени уже потеряно. Напомню, что к 1995 году механизм инженерной подготовки и продажи земли на торгах был подготовлен и опробован. В качестве кредитора выступил Международный банк реконструкции и развития.
В последующем для подготовки проектов планировалось использовать как кредитные средства российских банков, так и части средств из отчислений застройщиков на развитие инженерной инфраструктуры города. Если попытаться сделать некий экспресс-прогноз средств, необходимых для проведения торгов земли в 2005 году для того чтобы к 2007 году мы могли строить 2,2 млн кв. метров в год, то получатся следующие цифры. Даже при самом оптимистическом прогнозе себестоимость одного квадратного метра жилья, включая инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, не превысит $400, а затраты на инженерную подготовку территорий и подготовку тендерной документации составят никак не меньше 2 процентов от общей капиталоемкости. Это примерно $25 млн. Именно такую сумму необходимо будет привлечь городу уже в 2004 году. Словом, для того, чтобы прекратить работу ИТК, нужно уже сейчас иметь необходимое количество проектов, подготовленных для продажи земельных участков с торгов. Кроме того, все мы помним тот скандал позапрошлого года, когда были сорваны опционные торги. Тогда стало понятно, что без тщательнейшей проработки нового порядка нельзя отказываться от старого. На налаживание четкой схемы деятельности ИТК ушло несколько лет. Если сейчас мы резко откажемся от этой схемы, не подготовив и не отработав на практике механизм торгов, то через два-три года можем получить снижение объемов строительства.
– Как бы Вы охарактеризовали работу организаций строительной отрасли в целом за последнее время?
– За лет семь-десять в строительном комплексе Санкт-Петербурга было сделано столько, сколько, наверное, не удалось сделать за последние десятилетия советской власти. Мы постепенно преодолеваем пережитки прошлой эпохи: появляются новые интересные архитектурные решения зданий, с каждым годом улучшается качество отделочных материалов. И главное – появляются фирмы, в которых работают настоящие профессионалы, способные мыслить одновременно рационально и прогрессивно. Это значит, что есть потенциал, есть возможности для развития. Остается только ждать разумных и действенных шагов тех, от кого зависит принятие важных для города решений.
Автор: Александра Тен
рубрика:
Точка зрения
