Заводы вытесняют из центра

На прошлой неделе при информационной поддержке «Строительного Еженедельника» состоялся большой брифинг на тему «Вывод промышленных предприятий из центра города». Брифинг был организован газетой «Ведомости» и Институтом проблем предпринимательства. Подробности будут опубликованы в ближайшем номере «Строительного Еженедельника». А накануне мероприятия нам удалось пообщаться с одним из главных экспертов брифинга – оценщиком Сергеем Дмитриевым.

Сегодня – момент для начала решения данной проблемы весьма подходящий. В настоящее время петербургский Комитет экономического развития начинает реализацию целевой программы, направленной на стимулирование реформирования способов землепользования предприятиями, располагающимися в историческом центре Санкт-Петербурга. Однако, согласно оценкам специалистов, действующая нормативная база недостаточна для реализации программы. Если же в ближайшем будущем необходимые документы будут утверждены, программа начнет реально действовать не в форме точечных пилотных проектов, а повсеместно.
По мнению вице-президента Российского общества оценщиков Сергея Дмитриева, судьба промышленных построек зависит от их собственников и городских властей. Потому большую роль играет их эффективное взаимодействие. Г-н Дмитриев считает, что собственникам следует осознать перспективы изменения текущего состояния конкурентной среды, городской среды и налогового окружения и проанализировать возможности и пути наилучших способов адаптации к вероятным изменениям. Необходима и готовность к конструктивному поиску компромисса интересов с городским сообществом, представляемым городскими властями. В то же время властям нужно найти способ прогнозирования структуры будущего спроса на городскую среду (обеспечивающий минимизацию риска ошибок прогноза), выбрать наилучшую стратегию преобразования города и закрепить ее в разрабатываемом генеральном плане. Кроме того, необходимо отработать нормативное обеспечение и технологию процедуры прекращения «нежелательного» использования городских территорий и достижения приемлемых для их собственников компромиссов.
По словам Сергея Дмитриева, в ряде случаев нет никакой необходимости вмешательства власти в дела компаний. Успешными примерами замены предыдущего способа использования земель на новый являются Завод турбинных лопаток (деловой центр «Эврика», склад «Пятерочки»), «Электросила» (гипермаркет О`Кей»), «Вибратор» (бизнес-центр «Сити-Центр»), «Пигмент», Санкт-Петербургский авторемонтный завод №1 (многофункциональный комплекс), «Вулкан» (жилая застройка), Ленинградская кинофабрика (элитный жилой комплекс на Каменном острове) и другие.
Когда текущая стоимость имущественного комплекса для его собственника при существующем использовании ниже выручки, которую он может получить за него от компании, предполагающей иное использование недвижимости, проблем действительно нет, и процесс идет своим чередом без какого-то вмешательства властей. От них лишь требуется не мешать реализации проекта. Но во многих случаях собственнику выгоднее продолжать текущее использование недвижимости. При этом часто совокупные общественные выгоды от иного использования этой недвижимости (часто – лишь земельного участка после сноса строений) столь велики (или столь велик вред сообществу от текущего использования), что власть должна вмешиваться в процесс (от имени и во благо всего городского бизнес-сообщества и граждан). Более того, во многих случая экономически оправданной будет активная поддержка процесса властями, в результате которой освобождение занимаемого земельного участка станет предприятию более выгодным, чем продолжение его текущего использования.
В качестве инструментов решения проблемы специалисты предлагают поднять уровень дифференциации ставок земельного налога, что приведет к его существенному росту в центральной части города и снижению в окраинных промышленных зонах. В связи с предыдущей мерой – отказ от практики установления для промышленных предприятий ставок арендной платы за земельные участки на уровне ниже земельного налога. И то, и другое неприятно, но правильность и справедливость таких шагов (при обоснованных уровнях абсолютных значений) должны быть очевидными не только для профессиональных экономистов. Возможно, повышение размеров земельных платежей будет происходить от текущего уровня поэтапно, а предприятия, которые по объективным причинам не могут быть перебазированы или перепрофилированы в разумные сроки, получат избирательные льготы с тем, чтобы для них не произошло существенного роста совокупных налоговых выплат.
В ближайшее время планируется введение в действие ряда положений Налогового кодекса, вследствие чего база земельного налога будет исчисляться от значения кадастровой оценки земель и налог будет исчисляться как фиксированный процент от базы. С результатами выполненной кадастровой оценки земель города (по кварталам базисного плана) можно ознакомиться на сайте КЗРиЗ. Очевидно, что от результатов кадастровой оценки зависит уровень процентной ставки земельного налога, который существенно влияет на размер доходов городского бюджета, а также непосредственно затрагивает интересы налогоплательщиков.
Далее, по мнению Сергея Дмитриева, создание упрощенной процедуры предоставления участков для перебазирования в развивающихся промышленных зонах представляется вполне разумным действием городских властей. Вряд ли стоит рассчитывать на прямое финансирование проекта из средств городского бюджета. Наиболее вероятно предоставление налоговых кредитов и аналогичных форм льгот. Очевидно, что такая поддержка будет оказываться не всем претендентам, а в тех случаях, когда общественные выгоды от реализации проекта будут наиболее высокими. Также очевидно, что текущая стоимость бюджетных потерь от таких льгот не может превышать текущей стоимости общественных выгод, которые предполагается получить в результате реализации проекта.


Автор: Алексей Колянов