Кому достанется военная земля?

Недавно в Смольном состоялась закрытая встреча Валентины Матвиенко с заместителем главы Минобороны Анатолием Гребенюком, курирующим в числе прочих вопросы инвестиционных контрактов. Вероятно, разговор шел не только о долгах МО городу, но и о планируемом высвобождении военными земли и зданий. Кому могут достаться столь лакомые «куски», пока неясно. Однако можно предположить, что если петербургские застройщики не начнут лоббировать свои интересы уже сейчас, за них это сделают иногородние компании, например, московские.

Напомним, в ноябре 2003 года в Москве было подписано «Временное положение о порядке подготовки и реализации в Министерстве обороны РФ инвестиционных контрактов» (см. «Строительный Еженедельник» №1 за 2004 год). С его появлением военное ведомство получило возможность выгодно «избавиться от балласта». В Санкт-Петербурге – это многочисленные земельные участки общей площадью в сотни гектаров, здания под реконструкцию, недостроенные объекты недвижимости, расположенные практически во всех района города, на эксплуатацию которых у Министерства обороны просто нет средств.

Малоподвижная процедура

По словам генерального директора «Финансово-Строительной компании САС» Валерия Солдатова, впервые принят документ, который официально регламентирует инвестиционные аспекты работы с «военной недвижимостью». Хотя справедливости ради надо сказать, что и раньше некоторые компании кружили вокруг земельных участков военного назначения в надежде реализовать на них свои грандиозные инвестиционные проекты. Однако в течение последних пяти лет этой цели удалось достичь лишь единицам. Причем ни один из реализованных проектов, как считают специалисты, не имеет под собой легитимного обоснования.
Теперь такая возможность, повторимся, появилась. Правда, процедура реализации «Временного положения» в силу специфики Минобороны малоподвижна и растянута по срокам. Сначала квартирно-эксплуатационные управления (КЭУ) военных округов составляют на местах перечень «лишних» объектов недвижимости, которые в принципе можно «обменять» на жилье для военнослужащих. Затем эти списки отправляются в Москву в ГлавКЭУ, где формируется общий пакет, передаваемый впоследствии в Центральное организационно-плановое управление капитального строительства Министерства обороны. Там всю полученную информацию систематизируют, обрабатывают и отправляют в Минимущества РФ. В свою очередь это ведомство готовит итоговый перечень объектов, которые при удачном стечении обстоятельств будут списаны с баланса федеральной собственности через торги. Понятно, что на каждом из указанных уровней число объектов будет сокращаться. По некоторым оценкам, если из Петербурга будет изначально предложено продать, скажем, 100 лотов, то на выходе их может остаться только пять-шесть.
Непосредственно подготовкой тендерной документации, в том числе и определением стартовой цены лотов на уровне страны выбраны (как мы уже сообщали) 26-й ЦНИИ МО РФ и ЗАО «Российская оценка». Но, как уверяет Валерий Солдатов, петербургские объекты должны готовить местные компании, потому что, во-первых, москвичи не знают специфики и «прелестей» нашего рынка. Во-вторых, вероятнее всего, тот, кто готовит участки к торгам, впоследствии в них и победит.

Пропадут поодиночке

В этой связи Валерий Солдатов предлагает создать в Санкт-Петербурге некий консорциум, где будут аккумулированы усилия петербургских инвестиционно-строительных компаний. «Может быть, это необходимо сделать при помощи какой-либо профессиональной общественной организации, – продолжает г-н Солдатов. – Но лучше всего, если новое сообщество будет сформировано под эгидой Комитета по строительству, который знает специфику военных объектов недвижимости. В любом случае властям города нельзя оставаться в стороне, и власти, на мой взгляд, должны «возглавить» бизнес-сообщество».
Само бизнес-сообщество, в частности, начальник отдела подготовки и анализа инвестиционных проектов инвестиционно-строительной группы «Невский Синдикат» Александр Ермак, говорит, что, учитывая дефицит городских территорий под застройку, освоение земель Министерства обороны, безусловно, представляет интерес для инвесторов. Но реализация таких проектов во многом зависит от того, на каких условиях МО будет предоставлять участки под строительство.
Очевидно, именно этот вопрос и рассматривался недавно в Смольном. Для городских властей «военное наследие» является возможностью частично восполнить дефицит инженерно подготовленных участков под застройку и, как следствие, получить дополнительный источник пополнения бюджета. Но поскольку «военная недвижимость» находится на сегодня в ведении федерального центра, ее надо, разумеется, сначала перевести «под крыло» Северной столицы. В свою очередь, для петербургских инвесторов-строителей «военная земля» может стать хорошим (и прибыльным) заделом на будущее. Один только пригород Пушкин может дать рынку не менее 50 га коммерчески выгодной территории. А ведь есть еще участки и здания, например, на Английской набережной, улице Чайковского и в других местах центральной части Санкт-Петербурга.
«Пока мы никуда не опоздали, – говорит Валерий Солдатов. – Списки формируются один раз в год, и в 2004 году их нужно составить к первому августа. На сегодня в Минобороны создан специальный инвестиционный главк. Там понимают, что без хороших, надежных партнеров в Санкт-Петербурге не обойтись».
Таким образом, для «разработки военной земли» петербургским застройщикам надо, прежде всего, провести совместное обсуждение проблемы и решить: либо объединять свои усилия (организационные, финансовые, инженерные, кадровые), либо «отбиваться» от Москвы поодиночке, пытаясь купить на торгах высвобождаемую МО недвижимость. Но это, думается, у них вряд ли получится.

Автор: Андрей Теплоухов