Зоны спроса на рынке жилья Санкт-Петербурга
08.02.2004
Исторически Санкт-Петербург поделен на 13 административных районов, каждый из которых имеет свои особенности в типе и расположении жилых массивов, в степени привлекательности жилья для горожан. Характерно, что нет ни одного административного района, в котором застройку можно было бы назвать однородной: практически все районы застраивались в разное время, их территории вытянуты от центра города к окраинам. Поэтому очень неудобно оценивать характеристики жилой застройки в Петербурге, руководствуясь административными границами районов.
Для более эффективной оценки рынка жилья специалисты корпорации «Петербургская Недвижимость» произвели собственное зонирование городской территории. При определении границ зон учитывались такие факторы, как однородность или сопоставимость типологии застройки, рыночный спрос и потребительская привлекательность территории. Первичный анализ показал, что можно выделить более 40 достаточно однородных с точки зрения инвестиционной привлекательности территориально-ценовых зон. По совокупности характеристик аналитики компании выделили шесть основных типов городских территорий. При этом не рассматривались районы пригорода Санкт-Петербурга, а также кварталы, преимущественно застроенные малоэтажными объектами и частными домами в Коломягах, Озерках, Шувалово, Ольгино, Лахте, на Ржевке. Масштаб этого рынка невелик и по своей специфике более близок к загородному рынку.
Опыт показал, что подобное зонирование целесообразно и очень показательно при определении тенденций рынка.
Зона №1 представляет собой районы исторического центра Санкт-Петербурга, в которых максимально сконцентрировалось предложение элитных квартир на вторичном рынке, а также остается возможность для строительства новых эксклюзивных объектов. К этой зоне относится практически весь Центральный район за исключением части кварталов, прилегающих к Лиговскому проспекту, территории за Обводным каналом, почти весь Адмиралтейский район к востоку от Коломны и Измайловского проспекта. В Василеостровском районе в первую зону попадают линии от Съезжинской до 12-й, первые четыре – полностью, остальные в промежутке между набережной Лейтенанта Шмидта и Средним проспектом. Это также вся Петроградская сторона до Чкаловского проспекта.
Зона №2 представляет собой районы массовой застройки, которые петербуржцы традиционно воспринимают как фешенебельные. Для этой зоны характерен высокий уровень цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. К этим местам приковано пристальное внимание и интерес застройщиков: компании стремятся строить здесь дорогие высокорентабельные проекты. Что составляет особую привлекательность этой зоны? Это многолетняя репутация и престиж, обилие зеленых насаждений, вид на воду, монументальность архитектуры, однородное социальное окружение. Сюда попадает западная часть Васильевского острова (районы улиц Гаванской и Наличной), где уровень цен один из самых высоких в городе.
В Приморском районе к этой зоне относятся территории Черной речки и Старой Деревни, в Выборгском – районы метро «Удельная», 2-го Муринского проспекта, площади Мужества, проспекта Мориса Тореза и Поклонной горы. В Московском районе вторая зона представлена кварталами, прилегающими к Московскому проспекту от станции метро «Электросила» до станции «Московская».
К третьей зоне «Петербургская Недвижимость» относит территории массовой застройки – спальные районы. Популярность этих районов достаточно высока: людей привлекает большая концентрация современного жилья, хорошая транспортная доступность, благоприятная социальная среда. В зону входит Северо-Приморская часть, районы бывшего Комендантского аэродрома и озера Долгого, станции метро «Озерки» и проспекта Просвещения. В Калининском районе зона располагается рядом с парком «Сосновка» и не выходит при этом за границу хорошей транспортной доступности. Это также районы Малой Охты в Красногвардейском районе (преимущества этого места в близости к центру, изобилии зелени, развитой инфраструктуре). Район проспекта Большевиков – место, имеющее хорошую транспортную доступность, большую концентрацию новостроек. Дополнительную славу этому месту в свое время принес Ледовый дворец. Также это районы, прилегающие к станции метро «Купчино», кварталы, расположившиеся по обе стороны от Московского проспекта за Новоизмайловским проспектом и проспектом Юрия Гагарина в промежутке между станциями метро «Электросила» и «Звездная». В Кировском районе в третью зону входят районы Дачного и станции метро «Автово». Последний мог бы быть более привлекательным и даже перейти во вторую зону, если бы не находился рядом с промышленным массивом.
Четвертая зона представляет собой кварталы массовой застройки. Но, в отличие от третьей зоны, в каждом из этих кварталов имеется какой-либо существенный изъян с точки зрения потребителя. Соответственно, и цены, и спрос на такие районы ниже. Например, в Приморском районе окраины озера Долгого и Северо-Приморской части располагаются уже достаточно далеко от метро, имеют неважное транспортное сообщение, в силу сравнительно недавно начавшейся застройки еще не обеспечены предприятиями сферы услуг и быта: школами, поликлиниками, детскими садами и пр. Хотя, вероятнее всего, с открытием станции метро «Комендантский проспект» это место перейдет в разряд зоны №3.
К четвертой зоне относится район Гражданки (плохое транспортное сообщение), территория Пороховых в Красногвардейском районе (удаленность от центра и своеобразная изолированность района), район станции метро «Улица Дыбенко» (старые дома, репутация социально неблагоприятного места), левый берег Невы – районы станций «Елизаровская» и «Ломоносовская» (сложившийся имидж рабочих районов с высокой концентрацией производственных предприятий и плохой экологией), зона вокруг метро «Рыбацкое» (удаленность от центра, соседство промышленных зон), район севернее станции метро «Купчино» (старые малопривлекательные дома, плохая транспортная связь с центром), Юго-Западная часть города (новый район, в котором пока отсутствует социально-бытовая инфраструктура, неразвито транспортное сообщение) и район Ульянки, где в застройке преобладают старые «хрущевки».
Пятая зона – это так называемые депрессивные районы. Недостатков в них в совокупности больше, чем достоинств. В зону входят район Лигово и Сосновой Поляны, Пискаревка и Полюстрово – наиболее удаленные от метро места города, в которых преобладает старое жилье низкого качества. Хотя, надо отметить, локально здесь встречаются и относительно неплохие места. К пятой зоне относятся районы станции метро «Пролетарская» и Народной улицы. Традиционно эти места отталкивают горожан изобилием грязи и мусора, извечными транспортными проблемами, очень низким качеством жизни, присутствующими здесь криминальными настроениями.
Обособленно от всех зон рассматривается зона №6. В нее входят все районы, попадающие в исторический центр Петербурга, но в отличие от зоны №1 эти районы имеют очень неоднородную застройку, как правило, соседствуют с промышленными зонами, как следствие, не отличаются очень хорошей экологией. Поэтому жилье в этих местах пользуется переменным спросом: точечно в них концентрируется вполне качественные комфортабельные объекты, а некоторые «неудачные» участки застройки абсолютно не привлекают покупателей.
Именно на эту, шестую зону (как и на пятую) необходимо в первую очередь обратить внимание при развитии городских территорий. Шестая зона – это кварталы вдоль Лиговского проспекта (Центральный район), Коломна и территория от 8-й Красноармейской до Обводного канала слева от Измайловского проспекта (Адмиралтейский район), зона, прилегающая к границе Центрального района за Обводным каналом (Фрунзенский район), начало Московского проспекта в районе станций метро «Фрунзенская» и «Парк Победы» (Московский район), Выборгская сторона и участок за станцией метро «Лесная», Большая Охта, район Нарвской заставы, линии Васильевского острова после 13-й, а также участок Петроградской стороны за Чкаловским проспектом.
Каждая из обозначенных зон имеет свои характерные черты застройки. Более подробное описание этих характеристик будет приведено в следующей части обзора.
Продолжение следует
Автор: ОБЗОР ПОДГОТОВЛЕН КОРПОРАЦИЕЙ «ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»
Для более эффективной оценки рынка жилья специалисты корпорации «Петербургская Недвижимость» произвели собственное зонирование городской территории. При определении границ зон учитывались такие факторы, как однородность или сопоставимость типологии застройки, рыночный спрос и потребительская привлекательность территории. Первичный анализ показал, что можно выделить более 40 достаточно однородных с точки зрения инвестиционной привлекательности территориально-ценовых зон. По совокупности характеристик аналитики компании выделили шесть основных типов городских территорий. При этом не рассматривались районы пригорода Санкт-Петербурга, а также кварталы, преимущественно застроенные малоэтажными объектами и частными домами в Коломягах, Озерках, Шувалово, Ольгино, Лахте, на Ржевке. Масштаб этого рынка невелик и по своей специфике более близок к загородному рынку.
Опыт показал, что подобное зонирование целесообразно и очень показательно при определении тенденций рынка.
Зона №1 представляет собой районы исторического центра Санкт-Петербурга, в которых максимально сконцентрировалось предложение элитных квартир на вторичном рынке, а также остается возможность для строительства новых эксклюзивных объектов. К этой зоне относится практически весь Центральный район за исключением части кварталов, прилегающих к Лиговскому проспекту, территории за Обводным каналом, почти весь Адмиралтейский район к востоку от Коломны и Измайловского проспекта. В Василеостровском районе в первую зону попадают линии от Съезжинской до 12-й, первые четыре – полностью, остальные в промежутке между набережной Лейтенанта Шмидта и Средним проспектом. Это также вся Петроградская сторона до Чкаловского проспекта.
Зона №2 представляет собой районы массовой застройки, которые петербуржцы традиционно воспринимают как фешенебельные. Для этой зоны характерен высокий уровень цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. К этим местам приковано пристальное внимание и интерес застройщиков: компании стремятся строить здесь дорогие высокорентабельные проекты. Что составляет особую привлекательность этой зоны? Это многолетняя репутация и престиж, обилие зеленых насаждений, вид на воду, монументальность архитектуры, однородное социальное окружение. Сюда попадает западная часть Васильевского острова (районы улиц Гаванской и Наличной), где уровень цен один из самых высоких в городе.
В Приморском районе к этой зоне относятся территории Черной речки и Старой Деревни, в Выборгском – районы метро «Удельная», 2-го Муринского проспекта, площади Мужества, проспекта Мориса Тореза и Поклонной горы. В Московском районе вторая зона представлена кварталами, прилегающими к Московскому проспекту от станции метро «Электросила» до станции «Московская».
К третьей зоне «Петербургская Недвижимость» относит территории массовой застройки – спальные районы. Популярность этих районов достаточно высока: людей привлекает большая концентрация современного жилья, хорошая транспортная доступность, благоприятная социальная среда. В зону входит Северо-Приморская часть, районы бывшего Комендантского аэродрома и озера Долгого, станции метро «Озерки» и проспекта Просвещения. В Калининском районе зона располагается рядом с парком «Сосновка» и не выходит при этом за границу хорошей транспортной доступности. Это также районы Малой Охты в Красногвардейском районе (преимущества этого места в близости к центру, изобилии зелени, развитой инфраструктуре). Район проспекта Большевиков – место, имеющее хорошую транспортную доступность, большую концентрацию новостроек. Дополнительную славу этому месту в свое время принес Ледовый дворец. Также это районы, прилегающие к станции метро «Купчино», кварталы, расположившиеся по обе стороны от Московского проспекта за Новоизмайловским проспектом и проспектом Юрия Гагарина в промежутке между станциями метро «Электросила» и «Звездная». В Кировском районе в третью зону входят районы Дачного и станции метро «Автово». Последний мог бы быть более привлекательным и даже перейти во вторую зону, если бы не находился рядом с промышленным массивом.
Четвертая зона представляет собой кварталы массовой застройки. Но, в отличие от третьей зоны, в каждом из этих кварталов имеется какой-либо существенный изъян с точки зрения потребителя. Соответственно, и цены, и спрос на такие районы ниже. Например, в Приморском районе окраины озера Долгого и Северо-Приморской части располагаются уже достаточно далеко от метро, имеют неважное транспортное сообщение, в силу сравнительно недавно начавшейся застройки еще не обеспечены предприятиями сферы услуг и быта: школами, поликлиниками, детскими садами и пр. Хотя, вероятнее всего, с открытием станции метро «Комендантский проспект» это место перейдет в разряд зоны №3.
К четвертой зоне относится район Гражданки (плохое транспортное сообщение), территория Пороховых в Красногвардейском районе (удаленность от центра и своеобразная изолированность района), район станции метро «Улица Дыбенко» (старые дома, репутация социально неблагоприятного места), левый берег Невы – районы станций «Елизаровская» и «Ломоносовская» (сложившийся имидж рабочих районов с высокой концентрацией производственных предприятий и плохой экологией), зона вокруг метро «Рыбацкое» (удаленность от центра, соседство промышленных зон), район севернее станции метро «Купчино» (старые малопривлекательные дома, плохая транспортная связь с центром), Юго-Западная часть города (новый район, в котором пока отсутствует социально-бытовая инфраструктура, неразвито транспортное сообщение) и район Ульянки, где в застройке преобладают старые «хрущевки».
Пятая зона – это так называемые депрессивные районы. Недостатков в них в совокупности больше, чем достоинств. В зону входят район Лигово и Сосновой Поляны, Пискаревка и Полюстрово – наиболее удаленные от метро места города, в которых преобладает старое жилье низкого качества. Хотя, надо отметить, локально здесь встречаются и относительно неплохие места. К пятой зоне относятся районы станции метро «Пролетарская» и Народной улицы. Традиционно эти места отталкивают горожан изобилием грязи и мусора, извечными транспортными проблемами, очень низким качеством жизни, присутствующими здесь криминальными настроениями.
Обособленно от всех зон рассматривается зона №6. В нее входят все районы, попадающие в исторический центр Петербурга, но в отличие от зоны №1 эти районы имеют очень неоднородную застройку, как правило, соседствуют с промышленными зонами, как следствие, не отличаются очень хорошей экологией. Поэтому жилье в этих местах пользуется переменным спросом: точечно в них концентрируется вполне качественные комфортабельные объекты, а некоторые «неудачные» участки застройки абсолютно не привлекают покупателей.
Именно на эту, шестую зону (как и на пятую) необходимо в первую очередь обратить внимание при развитии городских территорий. Шестая зона – это кварталы вдоль Лиговского проспекта (Центральный район), Коломна и территория от 8-й Красноармейской до Обводного канала слева от Измайловского проспекта (Адмиралтейский район), зона, прилегающая к границе Центрального района за Обводным каналом (Фрунзенский район), начало Московского проспекта в районе станций метро «Фрунзенская» и «Парк Победы» (Московский район), Выборгская сторона и участок за станцией метро «Лесная», Большая Охта, район Нарвской заставы, линии Васильевского острова после 13-й, а также участок Петроградской стороны за Чкаловским проспектом.
Каждая из обозначенных зон имеет свои характерные черты застройки. Более подробное описание этих характеристик будет приведено в следующей части обзора.
Продолжение следует
Автор: ОБЗОР ПОДГОТОВЛЕН КОРПОРАЦИЕЙ «ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»
рубрика:
Статистика и аналитика
