Вопрос не в том, как расторгнуть договор, вопрос в том, что с ним дальше делать
08.02.2004
Защита прав дольщиков – тема больная и для строительных компаний, и для властей, и, естественно, для самих дольщиков. Хоть «что-нибудь» в этой проблемной области давно пытаются сделать все заинтересованные стороны. Не так давно в Законодательном собрании даже был принят в первом чтении соответствующий закон. В законе идет речь о реестре дольщиков, который должен вести уполномоченный исполнительный орган. Реестр предусматривает обязательное предоставление информации всеми застройщиками: они должны информировать, какие договоры, на какую квартиру занимают дольщики, с тем чтобы город мог отследить, не происходит ли двойных продаж квартир, и в случае чего – быстро отреагировать. Об этом и многих других аспектах «долевой проблемы» нам рассказал первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов.
– Ваше отношение к этому законопроекту?
– На наш взгляд, эта мера является бесполезной, т.к. добросовестные застройщики, которые не допускают мошеннических действий, конечно, будут направлять информацию о себе в соответствующие органы. А недобросовестный застройщик, который заранее понимает, что совершает незаконные действия, подпадающие под статью УК, не будет испуган ни статьей закона, ни статьей договора, в котором есть обязанность отправлять такие сведения. Он просто будет игнорировать эти требования, и обманутые дольщики все равно как были, так и останутся.
– Закон не предусматривает для них никакого наказания?
– Дело в том, что наказание, которое может быть предусмотрено законом в данном случае, это только расторжение инвестиционного договора или наложение штрафа. Тогда, когда мы узнаем, что у нас на объекте такое творится, как правило, это договор, в котором уже есть задолженность по отчислениям на инфраструктуру или сроки строительства нарушены. Мы и так имеем основания для расторжения такого договора, и дополнительное основание, связанное с тем, что нам не было отправлено информации в реестр дольщиков, просто излишне, оно не поможет в суде. Вопрос не в том, как расторгнуть договор, вопрос, в том, что с ним дальше делать.
У нас есть несколько таких объектов, где мы имели основания для расторжения договора и расторгли его. Например, из последних – компания «Стройсервис». Но там на 25 процентов уже построен дом и есть дольщики. Вопрос, что мы в этом случае может делать дальше: мы продаем объект с торгов и компенсируем застройщику все его затраты, которыми он должен компенсировать затраты дольщиков, коих эта ситуация не устраивает, ведь возможность убедиться в недобросовестности застройщика уже была. Они хотели бы самостоятельно взяться за это дело, настаивают на передаче им права на объект, хотя еще не создали юридическое лицо. Эти ситуации, естественно, нежелательны и очень сложны с точки зрения действий города, т.е. каждый раз ситуацию нужно разбирать индивидуально: сколько уже было вложено в этот дом, какими дольщиками, какими подрядчиками.
– Как вы относитесь к созданию общественных организаций, имеющих статус юридического лица, которые пытаются отстаивать права дольщиков?
– Я знаю, что есть такие организации: например, Общественная палата при Президенте РФ по защите прав граждан; есть другие организации, которые стихийно могут создаваться, – это право граждан на участие в общественных организациях, предусмотренное Конституцией России. Я не вижу в этом ничего плохого, пусть создают такие организации, самое главное, чтобы они не преследовали узко личных целей.
В ситуации с обманутыми дольщиками, как правило, такие организации создаются для того, чтобы лоббировать интересы отдельного круга лиц в конфликте с другим кругом лиц. Например, есть группа дольщиков у застройщика и группа дольщиков у подрядчика по одному и тому же объекту, и эти дольщики друг с другом воюют, потому что каждый квартиры считал своими.
– Расскажите, пожалуйста, есть ли такие организации, которые помогают гражданам разобраться в сложных юридических лабиринтах, прежде чем подписывать договор долевого участия?
– Мне известно несколько таких организаций. Например, ЭСОН. Они довольно давно ведут свою деятельность, КУГИ предоставляет им информацию о том, есть ли задолженности по договорам, как идет строительство. Все это публикуется и получается достаточно интересная информация для граждан, собирающихся заключить договор долевого участия. Если граждане видят, что некий застройщик имеет задолженность даже не по новому, а еще по предыдущему объекту, то возникает вопрос, а не перерастет ли это в дальнейшем в более серьезную ситуацию.
– То есть неправомерно говорить о том, что дольщику со своими вопросами некуда пойти?
– Конечно, на рынке есть также много риэлтерских и юридических фирм, оказывающих квалифицированную помощь дольщикам, которые либо уже вступили в долевое строительство, либо еще только собираются заключить договор. Эти фирмы могут порекомендовать, на что обратить внимание, где их могут ожидать подводные камни, т.е. рынок этих услуг достаточно развит. Когда гражданин вступает в такие отношения, его интересует стоимость данной услуги, и он старается минимизировать свои затраты. Но не забывайте, что вступление в долевое строительство – это очень рискованное дело, поэтому нужно очень серьезно подумать и оценить все риски, которые есть при вступлении в договор долевого участия, чтобы решиться на такой шаг.
– Получается, что дольщик, даже если выполнит все рекомендации, все равно рискует, подписывая договор?
– Риски есть при заключении каждого договора, даже если мы покупаем квартиру на вторичном рынке. С этим борются риэлтеры, юристы, когда проверяют историю покупаемой квартиры. Риск неполучения квартиры по договору долевого участия гораздо выше, поэтому мы считаем, что его снижение возможно, в том числе путем заключения договора страхования. Договор страхования – вещь сугубо добровольная. Дольщик вправе застраховать ответственность застройщика по исполнению его договора в части передачи в определенный срок определенного качества квартиры дольщику.
– Какой процент от общей суммы договора должен будет заплатить гражданин, если он страхует риски в страховой компании?
– Эта сумма составляет три-четыре процента от общей суммы договора. Это дополнительные расходы, но зато гражданин получает гарантированную обязанность страховой организации заплатить деньги, которые он вложил, в случае срывов срока строительства или если вообще застройщик обанкротился.
– Не рискует ли дольщик еще раз, но уже при заключении договора со страховой компанией?
– Страховая организация имеет финансовые ресурсы. Законодательство страховых организаций очень четко прописывает перестрахование своих рисков, т.е. если страховая организация не может выплатить стоимость квартиры (хотя я не помню таких случаев), то неисполнение ее обязательств гарантируется исполнением другой страховой компаний. Ситуация, когда страховые организации не выплачивают сумму договора, уже похожа на какой-то всемирный дефолт, такого у нас в России еще не было.
– У наших граждан все же имеется настороженное отношение к страховым компаниям.
– Это происходит, потому что нет информации о выполнении обязательств страховыми компаниями. Здесь риск минимальный, даже меньше, чем при покупке квартир на вторичном рынке.
– Какие меры должны применяться на уровне государства для защиты прав граждан, вступивших в договор долевого участия?
– Во-первых, на федеральном уровне внесение изменений в Гражданский кодекс, который бы прописал, к какому виду договора относится договор долевого участия. На сегодня среди юристов существуют две разные точки зрения о том, каким законодательством, какими нормами права подлежит регулирование договора долевого участия. Есть позиция о том, что этот договор простого товарищества, что влечет за собой определенные последствия, в том числе солидарную ответственность. И есть позиция, что этот договор попадает под регулирование Закона по защите прав потребителей, как это считает Верховный суд. Последнее ставит в очень невыгодное положение застройщика, потому что это влечет за собой определенные санкции, а штрафы за невыполнение договора по этому закону – драконовские. Нужно решить этот юридический спор, но ни у первой, ни у второй позиции нет железных аргументов потому именно, что такой договор не предусмотрен Гражданским кодексом. Каждый раз, когда заключается какой-либо договор, нужно толковать его условия с учетом того, к какому из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом, он относится.
По-моему, необходимо готовить строителей к той мысли, чтобы они создавали саморегулируемые организации, которые могли бы проводить добровольную аккредитацию строительных организаций, проверять их с точки зрения надежности, соблюдения сроков сдачи домов.
А также информировали бы дольщиков о том, какие предприятия надежные, с кем можно работать, кто прошел аккредитацию. На рынке риэлтерских услуг сейчас активно создаются саморегулируемые организации: гильдии, ассоциации риэлтеров. Они уже друг с другом конкурируют, но в конечном итоге все это идет на пользу рынку. Они публикуют о себе информацию, они аккредитуют свои организации, входящие в ассоциации. Граждане понимают, какие услуги они должны получать и какие риэлторские организации надежные, то же самое должно происходить и в случае с застройщиками.
– Проблема с дольщиками такая давняя, почему шаги по ее урегулированию такие медленные?
– Закон, который урегулировал бы заключение таких договоров, не меньше пяти лет находится в Госдуме. Я знаю, что по нему идут жаркие дебаты и со стороны застройщиков, и со стороны общественных организаций, и со стороны дольщиков, которые, так или иначе, себя позиционируют. Видимо, пока нет такого государственного органа, который взял бы его под свое «крыло» как защитник прав дольщиков и провел бы его в Госдуме.
Будь моя воля, я поручил бы это Минэкономразвитию, потому что тот ресурс, который у него есть, мог бы быть более эффективно использован. Проблема дольщиков есть на сегодня во всех крупных городах, где происходит долевое строительство. А вот на Западе таких проблем нет, – там хорошо развита система кредитования.
– Значит, это чисто российская проблема?
– Да, она связана с дорогими кредитами, неустойчивой банковской политикой. Когда у нас будут такие же дешевые кредиты, как на Западе, безусловно и у нас ситуация в жилищном строительстве наладится.
Автор:
– Ваше отношение к этому законопроекту?
– На наш взгляд, эта мера является бесполезной, т.к. добросовестные застройщики, которые не допускают мошеннических действий, конечно, будут направлять информацию о себе в соответствующие органы. А недобросовестный застройщик, который заранее понимает, что совершает незаконные действия, подпадающие под статью УК, не будет испуган ни статьей закона, ни статьей договора, в котором есть обязанность отправлять такие сведения. Он просто будет игнорировать эти требования, и обманутые дольщики все равно как были, так и останутся.
– Закон не предусматривает для них никакого наказания?
– Дело в том, что наказание, которое может быть предусмотрено законом в данном случае, это только расторжение инвестиционного договора или наложение штрафа. Тогда, когда мы узнаем, что у нас на объекте такое творится, как правило, это договор, в котором уже есть задолженность по отчислениям на инфраструктуру или сроки строительства нарушены. Мы и так имеем основания для расторжения такого договора, и дополнительное основание, связанное с тем, что нам не было отправлено информации в реестр дольщиков, просто излишне, оно не поможет в суде. Вопрос не в том, как расторгнуть договор, вопрос, в том, что с ним дальше делать.
У нас есть несколько таких объектов, где мы имели основания для расторжения договора и расторгли его. Например, из последних – компания «Стройсервис». Но там на 25 процентов уже построен дом и есть дольщики. Вопрос, что мы в этом случае может делать дальше: мы продаем объект с торгов и компенсируем застройщику все его затраты, которыми он должен компенсировать затраты дольщиков, коих эта ситуация не устраивает, ведь возможность убедиться в недобросовестности застройщика уже была. Они хотели бы самостоятельно взяться за это дело, настаивают на передаче им права на объект, хотя еще не создали юридическое лицо. Эти ситуации, естественно, нежелательны и очень сложны с точки зрения действий города, т.е. каждый раз ситуацию нужно разбирать индивидуально: сколько уже было вложено в этот дом, какими дольщиками, какими подрядчиками.
– Как вы относитесь к созданию общественных организаций, имеющих статус юридического лица, которые пытаются отстаивать права дольщиков?
– Я знаю, что есть такие организации: например, Общественная палата при Президенте РФ по защите прав граждан; есть другие организации, которые стихийно могут создаваться, – это право граждан на участие в общественных организациях, предусмотренное Конституцией России. Я не вижу в этом ничего плохого, пусть создают такие организации, самое главное, чтобы они не преследовали узко личных целей.
В ситуации с обманутыми дольщиками, как правило, такие организации создаются для того, чтобы лоббировать интересы отдельного круга лиц в конфликте с другим кругом лиц. Например, есть группа дольщиков у застройщика и группа дольщиков у подрядчика по одному и тому же объекту, и эти дольщики друг с другом воюют, потому что каждый квартиры считал своими.
– Расскажите, пожалуйста, есть ли такие организации, которые помогают гражданам разобраться в сложных юридических лабиринтах, прежде чем подписывать договор долевого участия?
– Мне известно несколько таких организаций. Например, ЭСОН. Они довольно давно ведут свою деятельность, КУГИ предоставляет им информацию о том, есть ли задолженности по договорам, как идет строительство. Все это публикуется и получается достаточно интересная информация для граждан, собирающихся заключить договор долевого участия. Если граждане видят, что некий застройщик имеет задолженность даже не по новому, а еще по предыдущему объекту, то возникает вопрос, а не перерастет ли это в дальнейшем в более серьезную ситуацию.
– То есть неправомерно говорить о том, что дольщику со своими вопросами некуда пойти?
– Конечно, на рынке есть также много риэлтерских и юридических фирм, оказывающих квалифицированную помощь дольщикам, которые либо уже вступили в долевое строительство, либо еще только собираются заключить договор. Эти фирмы могут порекомендовать, на что обратить внимание, где их могут ожидать подводные камни, т.е. рынок этих услуг достаточно развит. Когда гражданин вступает в такие отношения, его интересует стоимость данной услуги, и он старается минимизировать свои затраты. Но не забывайте, что вступление в долевое строительство – это очень рискованное дело, поэтому нужно очень серьезно подумать и оценить все риски, которые есть при вступлении в договор долевого участия, чтобы решиться на такой шаг.
– Получается, что дольщик, даже если выполнит все рекомендации, все равно рискует, подписывая договор?
– Риски есть при заключении каждого договора, даже если мы покупаем квартиру на вторичном рынке. С этим борются риэлтеры, юристы, когда проверяют историю покупаемой квартиры. Риск неполучения квартиры по договору долевого участия гораздо выше, поэтому мы считаем, что его снижение возможно, в том числе путем заключения договора страхования. Договор страхования – вещь сугубо добровольная. Дольщик вправе застраховать ответственность застройщика по исполнению его договора в части передачи в определенный срок определенного качества квартиры дольщику.
– Какой процент от общей суммы договора должен будет заплатить гражданин, если он страхует риски в страховой компании?
– Эта сумма составляет три-четыре процента от общей суммы договора. Это дополнительные расходы, но зато гражданин получает гарантированную обязанность страховой организации заплатить деньги, которые он вложил, в случае срывов срока строительства или если вообще застройщик обанкротился.
– Не рискует ли дольщик еще раз, но уже при заключении договора со страховой компанией?
– Страховая организация имеет финансовые ресурсы. Законодательство страховых организаций очень четко прописывает перестрахование своих рисков, т.е. если страховая организация не может выплатить стоимость квартиры (хотя я не помню таких случаев), то неисполнение ее обязательств гарантируется исполнением другой страховой компаний. Ситуация, когда страховые организации не выплачивают сумму договора, уже похожа на какой-то всемирный дефолт, такого у нас в России еще не было.
– У наших граждан все же имеется настороженное отношение к страховым компаниям.
– Это происходит, потому что нет информации о выполнении обязательств страховыми компаниями. Здесь риск минимальный, даже меньше, чем при покупке квартир на вторичном рынке.
– Какие меры должны применяться на уровне государства для защиты прав граждан, вступивших в договор долевого участия?
– Во-первых, на федеральном уровне внесение изменений в Гражданский кодекс, который бы прописал, к какому виду договора относится договор долевого участия. На сегодня среди юристов существуют две разные точки зрения о том, каким законодательством, какими нормами права подлежит регулирование договора долевого участия. Есть позиция о том, что этот договор простого товарищества, что влечет за собой определенные последствия, в том числе солидарную ответственность. И есть позиция, что этот договор попадает под регулирование Закона по защите прав потребителей, как это считает Верховный суд. Последнее ставит в очень невыгодное положение застройщика, потому что это влечет за собой определенные санкции, а штрафы за невыполнение договора по этому закону – драконовские. Нужно решить этот юридический спор, но ни у первой, ни у второй позиции нет железных аргументов потому именно, что такой договор не предусмотрен Гражданским кодексом. Каждый раз, когда заключается какой-либо договор, нужно толковать его условия с учетом того, к какому из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом, он относится.
По-моему, необходимо готовить строителей к той мысли, чтобы они создавали саморегулируемые организации, которые могли бы проводить добровольную аккредитацию строительных организаций, проверять их с точки зрения надежности, соблюдения сроков сдачи домов.
А также информировали бы дольщиков о том, какие предприятия надежные, с кем можно работать, кто прошел аккредитацию. На рынке риэлтерских услуг сейчас активно создаются саморегулируемые организации: гильдии, ассоциации риэлтеров. Они уже друг с другом конкурируют, но в конечном итоге все это идет на пользу рынку. Они публикуют о себе информацию, они аккредитуют свои организации, входящие в ассоциации. Граждане понимают, какие услуги они должны получать и какие риэлторские организации надежные, то же самое должно происходить и в случае с застройщиками.
– Проблема с дольщиками такая давняя, почему шаги по ее урегулированию такие медленные?
– Закон, который урегулировал бы заключение таких договоров, не меньше пяти лет находится в Госдуме. Я знаю, что по нему идут жаркие дебаты и со стороны застройщиков, и со стороны общественных организаций, и со стороны дольщиков, которые, так или иначе, себя позиционируют. Видимо, пока нет такого государственного органа, который взял бы его под свое «крыло» как защитник прав дольщиков и провел бы его в Госдуме.
Будь моя воля, я поручил бы это Минэкономразвитию, потому что тот ресурс, который у него есть, мог бы быть более эффективно использован. Проблема дольщиков есть на сегодня во всех крупных городах, где происходит долевое строительство. А вот на Западе таких проблем нет, – там хорошо развита система кредитования.
– Значит, это чисто российская проблема?
– Да, она связана с дорогими кредитами, неустойчивой банковской политикой. Когда у нас будут такие же дешевые кредиты, как на Западе, безусловно и у нас ситуация в жилищном строительстве наладится.
Автор:
рубрика:
Точка зрения
