Привокзальные сюрпризы
15.02.2004
В свое время перед строителями московской кольцевой автодороги возникло препятствие в виде дома, хозяин которого заломил за выкуп своей избушки такую баснословную сумму, что проектировщикам – опять же за большие деньги и спустя месяцы согласований – пришлось изменять путь прохождения магистрали.
Добро еще, когда на предназначенной для градостроительного освоения территории «сидит» честный частный собственник, хотя во всем цивилизованном мире существует механизм принудительного выкупа такой собственности. Но российская сфера имущественно-правовых отношений настолько сложна и несовершенна, что позволяет при некоторой «ловкости рук» обрести собственность даже там, где ее быть не может.
Одним из таких примеров стало появление «неучтенного» строения на месте строительства путепровода, который числился в планах городской застройки еще с 1986 года (см. «Строительный Еженедельник» №4 за 2004 год).
А каким образом на территории, предназначенной Генеральным планом развития города для строительства Ладожского вокзала, оказался собственник – ООО «Производственно-складской комплекс «Ладожский», – «Строительному Еженедельнику» удалось в выяснить лишь «в общем и целом» (всей правды, возможно, мы не узнаем никогда).
Откуда собственник?
...Преобразившуюся буквально за последние два года площадь перед станцией метро «Ладожская» (новый торговый комплекс вместо неприглядных рынков, современные парковки, бензозаправка) портят неказистые жилые дома да покосившийся заборчик, протянувшийся вдоль Уткиного проезда. Дома рано или поздно расселят инвесторы, а вот за заборчиком окопался собственник, четыре постройки которого в настоящее время сдаются в аренду.
Поэтапная процедура регистрации собственности закреплена в нескольких законодательных документах:
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 №122-ФЗ право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно п. 8 Постановления Совета Министров СССР «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» №105 от 23.01.81 датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией.
Согласно п. 6.2 ТСН 12-316-2002, комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов по объектам строительства и реконструкции жилищно-гражданского назначения и объектам производственного назначения назначаются Госархстройнадзором Санкт-Петербурга.
В соответствии с п. 7.8 ТСН 12-316-2002, акт приемки в эксплуатацию по вышеуказанным объектам утверждается вице-губернатором Санкт-Петербурга или по его поручению должностным лицом Комитета по строительству.
В нашем случае будущий собственник, пользуясь несовершенством имущественного, земельного и строительного права, очевидно, сначала оформил сделку купли-продажи на так называемые объекты «временного строительства» как на «движимое» имущество. Затем, в нарушение закона, в долгосрочную аренду была оформлена земля «под ними». Следующим шагом было формирование уже юридического объекта недвижимости и его регистрацией в ГБР.
Профильный отдел районной администрации (а именно там первоначально дают согласования на освоение какой-либо территории) НЕ согласовывал задания на проектирование, НЕ согласовывал проектную документацию и даже НЕ ВИДЕЛ архитектурно-планировочного задания на создание такой документации (АПЗ) от КГА и НЕ принимал постройки ПСК в эксплуатацию ни городским, ни районным актом.
Из письма заместителя главы ТУ Красногвардейского района, адресованного председателю Комитета по градостроительству и архитектуре О.А. Харченко: «На нашу просьбу в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Санкт-Петербургу о приостановке оформления правоустанавливающих документов на пользование земельным участком и помощи в решении вопроса освобождения занимаемого ООО «ПСК «Ладожский» земельного участка и сносе существующих на нем зданий и сооружений был получен ответ с отказом. По сведениям ООО «ПСК «Ладожский», оформление границ проводится на основании заключения КГА от 13.05.02 за №02-2466 (распоряжение Администрации Санкт-Петербурга «О проектировании и строительстве железнодорожной станции «Санкт-Петербург – Ладожская» было подписано 10 сентября 2001 года. – Прим. автора).
Ответа на обращение не последовало.
Платит город
Между тем руководство ПСК умудрилось зарегистрировать свои строения в ГБР как частную собственность. А ведь в КГА не могли не знать, что по данному объекту не выдавалось АПЗ для капитального строительства и что данное пятно в генплане зарезервировано под вокзал. Подо что же оформляется проект границ?
По сути дела, с самого начала постройки производственно-складского комплекса были возведены на месте строительства вокзала незаконно.
В соответствии с п .2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться ею; самовольная постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом либо за его счет.
ПСК и поныне находится на прежнем месте как классический пример обретения частной собственности и последующего залезания в бюджетный карман. Из-за неурегулированности имущественных отношений с ООО пришлось даже искривить траекторию прохождения трамвайных путей.
Корректировка пути следования трамваев, конечно, обошлась дешевле, чем участка МКАД, но тоже потребовала изрядных финансовых вложений.
Предложение «Строительного Еженедельника»
Не следует ли и нашим законодателям внести дополнения в распоряжение губернатора города от 10.10.97 №1041 «О выполнении функции заказчика по капитальному строительству» с правом применения Комитетом по строительству механизма принудительного выкупа территории и имущества в зонах общегородского строительства, а прокуратуре города вести предметную проверку законности появления на свет всех объектов собственности, выкупаемых за бюджетные деньги?
Автор: Галина СЕРГЕЕВА
Добро еще, когда на предназначенной для градостроительного освоения территории «сидит» честный частный собственник, хотя во всем цивилизованном мире существует механизм принудительного выкупа такой собственности. Но российская сфера имущественно-правовых отношений настолько сложна и несовершенна, что позволяет при некоторой «ловкости рук» обрести собственность даже там, где ее быть не может.
Одним из таких примеров стало появление «неучтенного» строения на месте строительства путепровода, который числился в планах городской застройки еще с 1986 года (см. «Строительный Еженедельник» №4 за 2004 год).
А каким образом на территории, предназначенной Генеральным планом развития города для строительства Ладожского вокзала, оказался собственник – ООО «Производственно-складской комплекс «Ладожский», – «Строительному Еженедельнику» удалось в выяснить лишь «в общем и целом» (всей правды, возможно, мы не узнаем никогда).
Откуда собственник?
...Преобразившуюся буквально за последние два года площадь перед станцией метро «Ладожская» (новый торговый комплекс вместо неприглядных рынков, современные парковки, бензозаправка) портят неказистые жилые дома да покосившийся заборчик, протянувшийся вдоль Уткиного проезда. Дома рано или поздно расселят инвесторы, а вот за заборчиком окопался собственник, четыре постройки которого в настоящее время сдаются в аренду.
Поэтапная процедура регистрации собственности закреплена в нескольких законодательных документах:
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 №122-ФЗ право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно п. 8 Постановления Совета Министров СССР «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» №105 от 23.01.81 датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией.
Согласно п. 6.2 ТСН 12-316-2002, комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов по объектам строительства и реконструкции жилищно-гражданского назначения и объектам производственного назначения назначаются Госархстройнадзором Санкт-Петербурга.
В соответствии с п. 7.8 ТСН 12-316-2002, акт приемки в эксплуатацию по вышеуказанным объектам утверждается вице-губернатором Санкт-Петербурга или по его поручению должностным лицом Комитета по строительству.
В нашем случае будущий собственник, пользуясь несовершенством имущественного, земельного и строительного права, очевидно, сначала оформил сделку купли-продажи на так называемые объекты «временного строительства» как на «движимое» имущество. Затем, в нарушение закона, в долгосрочную аренду была оформлена земля «под ними». Следующим шагом было формирование уже юридического объекта недвижимости и его регистрацией в ГБР.
Профильный отдел районной администрации (а именно там первоначально дают согласования на освоение какой-либо территории) НЕ согласовывал задания на проектирование, НЕ согласовывал проектную документацию и даже НЕ ВИДЕЛ архитектурно-планировочного задания на создание такой документации (АПЗ) от КГА и НЕ принимал постройки ПСК в эксплуатацию ни городским, ни районным актом.
Из письма заместителя главы ТУ Красногвардейского района, адресованного председателю Комитета по градостроительству и архитектуре О.А. Харченко: «На нашу просьбу в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Санкт-Петербургу о приостановке оформления правоустанавливающих документов на пользование земельным участком и помощи в решении вопроса освобождения занимаемого ООО «ПСК «Ладожский» земельного участка и сносе существующих на нем зданий и сооружений был получен ответ с отказом. По сведениям ООО «ПСК «Ладожский», оформление границ проводится на основании заключения КГА от 13.05.02 за №02-2466 (распоряжение Администрации Санкт-Петербурга «О проектировании и строительстве железнодорожной станции «Санкт-Петербург – Ладожская» было подписано 10 сентября 2001 года. – Прим. автора).
Ответа на обращение не последовало.
Платит город
Между тем руководство ПСК умудрилось зарегистрировать свои строения в ГБР как частную собственность. А ведь в КГА не могли не знать, что по данному объекту не выдавалось АПЗ для капитального строительства и что данное пятно в генплане зарезервировано под вокзал. Подо что же оформляется проект границ?
По сути дела, с самого начала постройки производственно-складского комплекса были возведены на месте строительства вокзала незаконно.
В соответствии с п .2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться ею; самовольная постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом либо за его счет.
ПСК и поныне находится на прежнем месте как классический пример обретения частной собственности и последующего залезания в бюджетный карман. Из-за неурегулированности имущественных отношений с ООО пришлось даже искривить траекторию прохождения трамвайных путей.
Корректировка пути следования трамваев, конечно, обошлась дешевле, чем участка МКАД, но тоже потребовала изрядных финансовых вложений.
Предложение «Строительного Еженедельника»
Не следует ли и нашим законодателям внести дополнения в распоряжение губернатора города от 10.10.97 №1041 «О выполнении функции заказчика по капитальному строительству» с правом применения Комитетом по строительству механизма принудительного выкупа территории и имущества в зонах общегородского строительства, а прокуратуре города вести предметную проверку законности появления на свет всех объектов собственности, выкупаемых за бюджетные деньги?
Автор: Галина СЕРГЕЕВА
рубрика:
Правила игры
