Издания

Официальная публикация

№6 (914 )
14 октября 2020

Москва покинула топ-5 городов по росту цен на элитное жилье

Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.

Элитная недвижимость Элитная недвижимость
Москва покинула топ-5 городов по росту цен на элитное жилье
Источник: https://www.bsn.ru

  • Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.

  • В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.

 

  • «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.

 

  • Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.

 

  • Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.

 

  • Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.

 

  • Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.

 

  • Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».

 

  • Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».

 

Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %

Город

Мировой регион

 

Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), %

Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), %

1

Окленд

Австралазия

 

12,9%

0,1%

2

Манила

Азия

 

10,2%

0,0%

3

Шэньчжэнь

Азия

 

8,9%

2,2%

4

Торонто

Северная Америка

 

8,4%

3,8%

5

Сеул

Азия

 

7,4%

3,9%

6

Цюрих

Европа

 

7,3%

1,9%

7

Ванкувер

Северная Америка

 

6,6%

1,8%

8

Лос-Анджелес1,3

Северная Америка

 

6,2%

2,7%

9

Женева

Европа

 

6,1%

1,6%

10

Шанхай

Азия

 

5,7%

2,1%

11

Сан-Франциско1,3

Северная Америка

 

5,5%

1,9%

12

Майами1,3

Северная Америка

 

4,9%

1,9%

13

Стокгольм

Европа

 

4,6%

4,3%

14

Эдинбург

Европа

 

4,0%

2,3%

15

Франкфурт

Европа

 

3,8%

1,8%

16

Сидней

Австралазия

 

2,3%

-1,5%

17

Перт

Австралазия

 

2,2%

-1,3%

18

Голд-Кост

Австралазия

 

1,8%

-0,7%

19

Гуанчжоу

Азия

 

1,6%

1,7%

20

Вена

Европа

 

1,5%

0,1%

21

Токио2

Азия

 

1,3%

-0,2%

22

Москва

Россия и СНГ

 

1,3%

-1,4%

23

Брисбен

Австралазия

 

1,1%

-1,4%

24

Берлин

Европа

 

0,9%

1,4%

25

Тайбэй

Азия

 

0,7%

0,0%

26

Мельбурн

Австралазия

 

0,3%

-0,7%

27

Дели

Азия

 

0,2%

-0,1%

28

Бухарест

Европа

 

0,1%

0,1%

29

Париж

Европа

 

-0,5%

-2,1%

30

Пекин

Азия

 

-0,5%

0,6%

31

Санкт-Петербург

Россия и СНГ

 

-0,6%

-0,1%

32

Джакарта

Азия

 

-1,0%

0,0%

33

Мумбаи

Азия

 

-1,3%

-0,7%

34

Бангалор

Азия

 

-1,4%

-1,5%

35

Монако

Европа

 

-3,3%

0,0%

36

Мадрид

Европа

 

-3,5%

-1,6%

37

Куала-Лумпур

Азия

 

-3,6%

-1,1%

38

Дубай

Ближний Восток

 

-3,7%

-1,7%

39

Дублин

Европа

 

-4,1%

-0,3%

40

Нью-Йорк

Северная Америка

 

-4,1%

-1,3%

41

Лондон

Европа

 

-4,5%

0,2%

42

Найроби

Африка

 

-5,3%

-1,1%

43

Гон-Конг

Азия

 

-5,4%

-1,5%

44

Бангкок

Азия

 

-6,0%

0,0%

45

Сингапур

Азия

 

-6,1%

-1,1%

Таблица ранжирована по годовой динамике

Источник: Knight Frank Research, 2020

1Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена

2Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен

3Прогноз

Проекты новостроек «Метриум» дорожают в 2,5 раза быстрее рынка

Актуальные проекты новостроек, которые реализуются с участием компании «Метриум», подорожали за весь период продаж в среднем на 36%, тогда как средняя цена квадратного метра в аналогичных сегментах рынка новостроек Москвы за этот же время выросла на 14%. Таким образом, ценовая динамика в этих комплексах в 2,5 раза быстрее среднерыночных показателей.  

Новостройки Москвы Новостройки Москвы
Проекты новостроек «Метриум» дорожают в 2,5 раза быстрее рынка
Источник: пресс-служба компании «Метриум»

Аналитики «Метриум» сравнили динамику цен в проектах новостроек, которые продает компания на данный момент. Эксперты проанализировали, как изменилась средняя стоимость квадратного метра с начала реализации и до сегодняшнего момента во всех комплексах, продажи которых начались с 2018 под 2020 год. Затем они сравнили этот показатель с динамикой средней стоимости квадратного метра по всему рынку московских новостроек в соответствующем классе («комфорт», «бизнес», «премиум») и типе жилья (квартир или апартаменты).

В 20 проектах, которые исследовали аналитики, средняя стоимость квадратного метра выросла в диапазоне 8-74%. В среднем проекты компании дорожают на 36%, тогда как показатели рынка за аналогичный период в среднем увеличиваются на 14%.

Так, в жилом комплексе бизнес-класса «Акватория» средний квадратный метр с начала продаж в ноябре 2018 году вырос в цене на 74%, тогда как в среднем по новостройкам бизнес-класса за этот же период квадратный метр вырос в цене на 23%. Столь же внушительная динамика цен зафиксирована в проекте комфорт-класса Discovery Park, где «квадрат» вырос в цене с июля 2018 года на 71%, тогда как другие новостройки комфорт-класса в Москве за это же время подорожали только на 17%.

Есть в списке и совсем новые проекты, которые стартовали недавно, но уже продемонстрировали внушительный рост цен. К примеру, комплекс бизнес-класса «Павелецкая Сити» (появился на рынке в декабре 2019 года) подорожал на 46% при средней динамике по рынку за этот период – 23%. ЖК бизнес-класса «Настоящее» (май 2020 года) вырос в цене на 32% при средней динамике по рынку – 7%. Комплекс премиум-класса Hide (август 2020 года) стал дороже на 24%. Цена «квадрата» в жилом комплекс бизнес-класса City Bay (июнь 2020 года) увеличилась на 20% при средней за аналогичный период – 7%. Комплекс комфорт-класса «Н 74» (июль 2020) стал дороже на 17% при средней динамике по рынку – 5%.

«Сопоставление ценовой динамики отдельных проектов со средними показателями показывает, что несмотря на явный бум цен, капитализация проектов новостроек очень разнообразна, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Объем предложения большой и застройщики предлагают разные по уровню ликвидности проекты, которые с точки зрения привлекательности вложений совсем не аналогичны. Успешные новостройки дорожают примерно в 2-3 раза быстрее рынка. Соответственно, инвестору необходимо отслеживать появление новинок, чтобы максимизировать прибыль, вложившись на самой ранней стадии строительства. При этом лучше обращаться к экспертам, которые имеют инсайт о новинках. Хорошую доходность можно получить, если «зайти» в проект на старте, а хороший выбор инвестиционных предложений и возможность записаться в лист ожидания есть только в там, где эта информация собирается одновременно по нескольким проектам и появляется раньше, чем у других. Именно они способны сформировать портфель проектов, который может послужить “витриной” привлекательных для инвестиций ЖК».

Насколько проекты «Метриум» дорожают быстрее рынка

Проект

Район

Класс

Старт продаж

Цена на старте, тыс. руб/кв.м

Цена III кв. 2020 г., тыс. руб/кв.м

Динамика цены

с начала продаж

Средняя стоимость кв.м в сегменте* на начало продаж, тыс. руб.

Средняя стоимость кв.м.  в III кв. 2020, тыс. руб.

Динамика средней стоимости квадратного метра в сегменте за аналогичный период

Среднемесячный прирост средней стоимости квадратного метра в проекте, %

Акватория

Левобережный

бизнес

ноя.18

172

300

74%

225

276

23%

3%

Discovery Park

Ховрино

комфорт

июл.18

147

251

71%

162

190

17%

3%

Фили Сити

Филевский парк

бизнес

янв.18

182

304

67%

223

276

24%

2%

Soho+Noho

Беговой

бизнес

авг.18

225

355

58%

247

258

4%

2%

Discovery

Ховрино

комфорт

июл.18

171

261

53%

162

190

17%

2%

Метрополия

Южнопортовый

бизнес

сен.18

145

216

49%

226

276

22%

2%

Slava

Беговой

премиум

сен.20

319

475**

49%

582

604

4%

24%

Бауман Хаус

Басманный

бизнес

сен.18

218

320

47%

226

276

22%

2%

Павелецкая Сити

Даниловский

бизнес

дек.19

214

312

46%

225

276

23%

5%

D1

Тимирязевский

бизнес

июл.18

186

269

45%

226

276

22%

2%

ILOVE

Останкинский

бизнес

окт.18

175

251

43%

225

276

23%

2%

Настоящее

Раменки

бизнес

май.20

221

292

32%

258

276

7%

6%

Hide

Раменки

премиум

авг.20

297

367

24%

601

613

2%

12%

Поклонная 9

Дорогомилово

премиум

май.19

445

543

22%

480

604

26%

1%

Сити Бэй

Покровское-Стрешнево

бизнес

июн.20

176

212

20%

259

276

7%

5%

Н 74

Нижегородский район

комфорт

июл.20

179

209

17%

181

190

5%

6%

Соседи 21/19

Рязанский

комфорт

июн.20

197

226

15%

182

190

4%

4%

Alcon Tower

Беговой

бизнес

ноя.19

324

375

16%

259

258

-0,4%

1%

ALIA

Покровское-Стрешнево

комфорт

сен.19

174

195

12%

172

190

10%

1%

Level Причальный

Хорошево-Мневники

бизнес

сен.20

289

325**

13%

259

276

7%

7%

*Под сегментом понимается сопоставимый класс и тип предложения (квартиры или апартаменты).

**Уровень цен на конец ноября 2020

Источник: «Метриум»