Надо приобщаться к страхованию инвестиционных рисков
08.03.2004
Редакция «Строительного Еженедельника» получает все новые и новые комментарии по поводу законопроекта об учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве. На этот раз генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Михаил Викторов в беседе с нашим корреспондентом заявил, что указанный документ в нынешнем виде рынку не очень-то нужен. Вместо него, по мнению г-на Викторова, надо «пробить» идею обязательного страхования инвестиционных рисков, усилить контроль над качеством строительства и дождаться принятия Госдумой РФ закона о саморегулируемых организациях.
– На мой взгляд, время максимальной актуальности и эффективности данного законопроекта прошло. По нашей статистике, количество двойных продаж, о которых печется закон, в течение последних трех лет значительно снизилось и составляет на сегодня всего несколько процентов. Причем прямого криминала практически нет. Есть некая составляющая технической ошибки или недобросовестность ведения договорных контрактных обязательств, когда неточность в долях или неточность финансирования накладывает определенные отпечатки. Но, как правило, такие ошибки устраняются. Тем не менее, пусть такой закон будет: лучше перестраховаться, чем потом локти кусать. Скорее всего, законопроект пройдет какую-то «шлифовку» и перспектива у него появится.
– Если вопросы в вышеуказанном законопроекте, на ваш взгляд, не совсем актуальны, тогда, очевидно, должны существовать какие-то другие, более злободневные проблемы?
– Основных проблем на сегодня две: неудовлетворительное качество строительства жилья (порядка 30 процентов от общего количества) и несоблюдение сроков (в 20-30 процентах случаев). Но в отношении сроков я не делаю крайними строительные организации, потому что в большинстве случаев они являются заложниками существующей системы. И если она не позволяет им вовремя получить участок, необходимые согласования или корректные условия по мощностям, то какие к ним могут быть претензии? Хотя крайними, конечно, остаются дольщики.
А вот качество целиком и полностью находится в руках строительных компаний, и эту проблему надо решать системно. Пока же следует признать, что с точки зрения государства система контроля над качеством реализована плохо. Взять, например, начальника Управления ГАСН по Санкт-Петербургу Александра Орта. По сути, его посадили на «Запорожец» и сказали: вон «Мерседес» – догони его. Располагая штатом сотрудников, ориентированных на объемы строительства пяти-шестилетней давности, как в части жилья, так и в части промышленности и торговли, он просто не в состоянии закрыть весь рынок. При этом сотрудники ГАСН, обладая высокой квалификацией, получают низкую зарплату.
– И в чем же выход?
– Прежде всего, надо увеличить штат и зарплату сотрудников. Повысить их властные полномочия, чтобы строители понимали: если приходит ГАСН, значит, отделаться легкими штрафами не получится...
– Например, можно отнять лицензию?
– Отнять лицензию у строительных компаний очень сложно – только по суду. Надо понимать, что Госстрой далеко, а органы, представляющие его интересы в регионе, скажем, Федеральный лицензионный центр, не обладают такими полномочиями – не имея статуса органа исполнительной власти. Хотя года три назад предлагалось включить работников ФЛЦ в штатный состав Госстроя России (сегодня ФЛЦ имеет статус Государственного учреждения при Госстрое РФ). В этом случае функции контроля и надзора могли бы реализовываться у них в полной мере.
– Вернемся к вопросу о защите интересов и прав дольщиков. Что вы можете им посоветовать для максимального снижения возможных рисков?
– Во-первых, надо попытаться собрать всю возможную информацию о застройщике. Достаточно много сведений по любому строящемуся в Санкт-Петербурге объекту и по многим фирмам можно получить в ЭСОН. Во-вторых, важно грамотно составить договор долевого участия в строительстве. Наконец, надо приобщатся к страхованию инвестиционных рисков. Правда, пока такая услуга достаточно дорогая – 3,5-4 процента от суммы договора, хотя, по моему мнению, ставка должна быть не более 1 процента. Технологически страховку можно ввести в обиход под эгидой КУГИ, который при заключении инвестиционного договора с застройщиком будет обязывать последнего помимо регистрации договора долевого участия проводить еще и его страховку.
– Вы думаете, застройщикам такая инициатива понравится?
– Смотря как поставить вопрос. Если страховка позволит направить на строительные объекты дополнительное количество людей (денег), неужели вы будете против этого возражать? К примеру, в прошлом году через приемную ЭСОН прошло порядка 6 тыс. человек. Если это количество умножить на среднюю сумму сделки в $30-40 тыс., то получится $180-240 млн. Разве нужно этот процесс как-то критиковать и сдерживать? Кстати, ряд застройщиков инвестиционные риски уже начали страховать, преподнося это как конкурирующий факт. Поэтому я думаю, кто первый введет страховку в повседневную практику, тот и получит определенные преимущества.
К слову сказать, страховка не будет самым тяжелым ярмом на шее средних и мелких строительных компаний, включая новичков. Основные жалобы от строителей на сегодня сводятся к нечеткой и неэффективной системе правил предоставления земельных участков под застройку, а также невозможности получать «упакованные» пятна, в первую очередь по вине городских монополистов.
Возвращаясь к страховке, скажу: мы договорились с председателем Комитета по строительству Евгением Яцышиным обозначить в текущем году саму идею обязательного страхования инвестиционных рисков. Более того, сейчас мы готовим совещание с участием страховщиков, строителей, чиновников, дабы заложить основные требования этого механизма, после чего, в принципе, можно готовить соответствующий законопроект, хотя работа механизма страхования зависит в том числе и от федерального законодательства. Поэтому региональную инициативу надо вписывать в рамки российского законодательства.
– Вероятно, строительные компании, зная слабые места своих проектов, не будут стремиться застраховать инвестиционные риски абсолютно на всех объектах?
– Любой строитель, разумеется, не камикадзе, и он прекрасно знает «внутреннюю начинку» того или иного объекта. Поэтому я могу согласиться, что застройщики будут каким-то образом дифференцировать свои объекты и, соответственно, риски. Кроме того, страховые компании сами будут стремиться разобраться по каждому конкретному объекту.
– Существуют ли иные механизмы, позволяющие обезопасить инвесторов на строительном рынке?
– Один из вариантов – это проект федерального закона о саморегулируемых организациях (СРО). Идея очень хорошая. Зачем придумывать велосипед, если на Западе во многих странах в той или иной форме такие организации существуют и, кстати говоря, достаточно эффективно защищают инвесторов на рынке жилищного строительства. Например, на строительном рынке Нидерландов за 15-20 лет было зафиксировано, пожалуй, всего один или два негативных случая, да и то это было связано с ошибкой в работе финансового менеджмента.
– Однако депутаты Госдумы РФ никак не могут принять этот законопроект?
– Законотворческая работа Госдумы зависит от идущих от Президента РФ импульсов. А он четко дал понять: надо активизировать реформирование административной системы и снизить роль государства на рынке. По последним данным, у государства порядка 5 тыс. избыточных функций и, судя по всему, по итогам 2004 года какая-то их часть будет отменена, в том числе и в сфере строительства.
В целом СРО – это нормальный переход к системе, когда не надо содержать огромную армию чиновников. Вместо этого общественная организация установит для своих членов нормальные и одновременно жесткие нормы и требования, среди которых могут быть заложены, например, нормы по квалификационному составу строительных организаций, требования к повышению квалификации и т.п. Кстати, законопроект дает СРО право, помимо контроля и надзора за своими членами, в рамках уставленных норм и правил заниматься еще и образовательной деятельностью, что очень важно.
– На ведь может возникнуть опасность, когда бывшие чиновники попросту перейдут на работу в саморегулируемые организации со всеми вытекающими отсюда последствиями?
– Такая опасность действительно существует, но есть и положительные моменты. Сегодня большая армия чиновников финансируется за наш с вами счет. Поэтому нет ничего плохого, если «здоровая часть» чиновничьего аппарата (опытные юристы, методисты) перейдет на работу в исполнительные органы СРО. Тем самым они зададут стандарты деятельности СРО и создадут систему контроля над их исполнением. В определенных вещах очень важно, чтобы была грамотная методология и здоровая бюрократия, чтобы субъективизма было не так много.
Как быстро пойдет рассмотрение законопроекта о СРО в Госдуме, будет зависеть, повторюсь, от посыла сверху. Если новая дума будет продолжать в том же темпе, то, скажем, через год мы сможем с вами обсуждать если уж не принятый закон, то, по крайней мере, его последнюю стадию. И может быть, будем обдумывать, кто из наших петербургских общественных организаций первым или вторым попадет в федеральный реестр СРО. Я считаю, что бизнес-сообщества Москвы и Санкт-Петербурга достаточно близко стоят к тому, чтобы первыми достичь этой цели.
Автор: Беседовал Андрей Теплоухов
– На мой взгляд, время максимальной актуальности и эффективности данного законопроекта прошло. По нашей статистике, количество двойных продаж, о которых печется закон, в течение последних трех лет значительно снизилось и составляет на сегодня всего несколько процентов. Причем прямого криминала практически нет. Есть некая составляющая технической ошибки или недобросовестность ведения договорных контрактных обязательств, когда неточность в долях или неточность финансирования накладывает определенные отпечатки. Но, как правило, такие ошибки устраняются. Тем не менее, пусть такой закон будет: лучше перестраховаться, чем потом локти кусать. Скорее всего, законопроект пройдет какую-то «шлифовку» и перспектива у него появится.
– Если вопросы в вышеуказанном законопроекте, на ваш взгляд, не совсем актуальны, тогда, очевидно, должны существовать какие-то другие, более злободневные проблемы?
– Основных проблем на сегодня две: неудовлетворительное качество строительства жилья (порядка 30 процентов от общего количества) и несоблюдение сроков (в 20-30 процентах случаев). Но в отношении сроков я не делаю крайними строительные организации, потому что в большинстве случаев они являются заложниками существующей системы. И если она не позволяет им вовремя получить участок, необходимые согласования или корректные условия по мощностям, то какие к ним могут быть претензии? Хотя крайними, конечно, остаются дольщики.
А вот качество целиком и полностью находится в руках строительных компаний, и эту проблему надо решать системно. Пока же следует признать, что с точки зрения государства система контроля над качеством реализована плохо. Взять, например, начальника Управления ГАСН по Санкт-Петербургу Александра Орта. По сути, его посадили на «Запорожец» и сказали: вон «Мерседес» – догони его. Располагая штатом сотрудников, ориентированных на объемы строительства пяти-шестилетней давности, как в части жилья, так и в части промышленности и торговли, он просто не в состоянии закрыть весь рынок. При этом сотрудники ГАСН, обладая высокой квалификацией, получают низкую зарплату.
– И в чем же выход?
– Прежде всего, надо увеличить штат и зарплату сотрудников. Повысить их властные полномочия, чтобы строители понимали: если приходит ГАСН, значит, отделаться легкими штрафами не получится...
– Например, можно отнять лицензию?
– Отнять лицензию у строительных компаний очень сложно – только по суду. Надо понимать, что Госстрой далеко, а органы, представляющие его интересы в регионе, скажем, Федеральный лицензионный центр, не обладают такими полномочиями – не имея статуса органа исполнительной власти. Хотя года три назад предлагалось включить работников ФЛЦ в штатный состав Госстроя России (сегодня ФЛЦ имеет статус Государственного учреждения при Госстрое РФ). В этом случае функции контроля и надзора могли бы реализовываться у них в полной мере.
– Вернемся к вопросу о защите интересов и прав дольщиков. Что вы можете им посоветовать для максимального снижения возможных рисков?
– Во-первых, надо попытаться собрать всю возможную информацию о застройщике. Достаточно много сведений по любому строящемуся в Санкт-Петербурге объекту и по многим фирмам можно получить в ЭСОН. Во-вторых, важно грамотно составить договор долевого участия в строительстве. Наконец, надо приобщатся к страхованию инвестиционных рисков. Правда, пока такая услуга достаточно дорогая – 3,5-4 процента от суммы договора, хотя, по моему мнению, ставка должна быть не более 1 процента. Технологически страховку можно ввести в обиход под эгидой КУГИ, который при заключении инвестиционного договора с застройщиком будет обязывать последнего помимо регистрации договора долевого участия проводить еще и его страховку.
– Вы думаете, застройщикам такая инициатива понравится?
– Смотря как поставить вопрос. Если страховка позволит направить на строительные объекты дополнительное количество людей (денег), неужели вы будете против этого возражать? К примеру, в прошлом году через приемную ЭСОН прошло порядка 6 тыс. человек. Если это количество умножить на среднюю сумму сделки в $30-40 тыс., то получится $180-240 млн. Разве нужно этот процесс как-то критиковать и сдерживать? Кстати, ряд застройщиков инвестиционные риски уже начали страховать, преподнося это как конкурирующий факт. Поэтому я думаю, кто первый введет страховку в повседневную практику, тот и получит определенные преимущества.
К слову сказать, страховка не будет самым тяжелым ярмом на шее средних и мелких строительных компаний, включая новичков. Основные жалобы от строителей на сегодня сводятся к нечеткой и неэффективной системе правил предоставления земельных участков под застройку, а также невозможности получать «упакованные» пятна, в первую очередь по вине городских монополистов.
Возвращаясь к страховке, скажу: мы договорились с председателем Комитета по строительству Евгением Яцышиным обозначить в текущем году саму идею обязательного страхования инвестиционных рисков. Более того, сейчас мы готовим совещание с участием страховщиков, строителей, чиновников, дабы заложить основные требования этого механизма, после чего, в принципе, можно готовить соответствующий законопроект, хотя работа механизма страхования зависит в том числе и от федерального законодательства. Поэтому региональную инициативу надо вписывать в рамки российского законодательства.
– Вероятно, строительные компании, зная слабые места своих проектов, не будут стремиться застраховать инвестиционные риски абсолютно на всех объектах?
– Любой строитель, разумеется, не камикадзе, и он прекрасно знает «внутреннюю начинку» того или иного объекта. Поэтому я могу согласиться, что застройщики будут каким-то образом дифференцировать свои объекты и, соответственно, риски. Кроме того, страховые компании сами будут стремиться разобраться по каждому конкретному объекту.
– Существуют ли иные механизмы, позволяющие обезопасить инвесторов на строительном рынке?
– Один из вариантов – это проект федерального закона о саморегулируемых организациях (СРО). Идея очень хорошая. Зачем придумывать велосипед, если на Западе во многих странах в той или иной форме такие организации существуют и, кстати говоря, достаточно эффективно защищают инвесторов на рынке жилищного строительства. Например, на строительном рынке Нидерландов за 15-20 лет было зафиксировано, пожалуй, всего один или два негативных случая, да и то это было связано с ошибкой в работе финансового менеджмента.
– Однако депутаты Госдумы РФ никак не могут принять этот законопроект?
– Законотворческая работа Госдумы зависит от идущих от Президента РФ импульсов. А он четко дал понять: надо активизировать реформирование административной системы и снизить роль государства на рынке. По последним данным, у государства порядка 5 тыс. избыточных функций и, судя по всему, по итогам 2004 года какая-то их часть будет отменена, в том числе и в сфере строительства.
В целом СРО – это нормальный переход к системе, когда не надо содержать огромную армию чиновников. Вместо этого общественная организация установит для своих членов нормальные и одновременно жесткие нормы и требования, среди которых могут быть заложены, например, нормы по квалификационному составу строительных организаций, требования к повышению квалификации и т.п. Кстати, законопроект дает СРО право, помимо контроля и надзора за своими членами, в рамках уставленных норм и правил заниматься еще и образовательной деятельностью, что очень важно.
– На ведь может возникнуть опасность, когда бывшие чиновники попросту перейдут на работу в саморегулируемые организации со всеми вытекающими отсюда последствиями?
– Такая опасность действительно существует, но есть и положительные моменты. Сегодня большая армия чиновников финансируется за наш с вами счет. Поэтому нет ничего плохого, если «здоровая часть» чиновничьего аппарата (опытные юристы, методисты) перейдет на работу в исполнительные органы СРО. Тем самым они зададут стандарты деятельности СРО и создадут систему контроля над их исполнением. В определенных вещах очень важно, чтобы была грамотная методология и здоровая бюрократия, чтобы субъективизма было не так много.
Как быстро пойдет рассмотрение законопроекта о СРО в Госдуме, будет зависеть, повторюсь, от посыла сверху. Если новая дума будет продолжать в том же темпе, то, скажем, через год мы сможем с вами обсуждать если уж не принятый закон, то, по крайней мере, его последнюю стадию. И может быть, будем обдумывать, кто из наших петербургских общественных организаций первым или вторым попадет в федеральный реестр СРО. Я считаю, что бизнес-сообщества Москвы и Санкт-Петербурга достаточно близко стоят к тому, чтобы первыми достичь этой цели.
Автор: Беседовал Андрей Теплоухов
рубрика:
Точка зрения
