Доверительное управление: медлить больше нельзя
28.03.2004
Круглый стол, который был организован по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), прошел в КУГИ. Чиновники городского правительства, депутаты Законодательного собрания вместе с профессионалами рынка недвижимости еще раз обсудили законопроект «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга».
Впервые проект закона о доверительном управлении был подготовлен депутатами собрания прошлого созыва. Однако губернатор Владимир Яковлев, посчитавший, что парламентарии оставили за собой «слишком значительное участие» в процессе управления городской собственностью, его не подписал. Вариант КУГИ, который полностью закреплял процесс распоряжения городской собственностью за администрацией, отвергли уже парламентарии. Нынешняя версия закона подготовлена при активном участие ГУД. Законопроект активно обсуждался в профильных комиссиях Законодательного собрания и комитетах правительства города. По словам президента ГУД, генерального директора УК «VMB-Траст» Александра Гришина, в документ, прошедший процедуру второго чтения, «осталось внести последние поправки».
Сберегающие технологии
Закон о доверительном управлении, как уточнил председатель КУГИ Игорь Метельский, регулирует ту сферу деятельности, которая недостаточно развита в правовой системе РФ, как на частном рынке, так и на рынке государственного имущества. «Принятие закона позволит решать различные задачи, начиная с доходности объекта и заканчивая содержанием и повышением стоимости объектов недвижимости, которые для Петербурга особенно важны ввиду определенной исторической нагрузки нашего города», – сказал он.
В своем выступлении г-н Метельский остановился на приоритетах доверительного управления. Председатель КУГИ считает, что государство – неэффективный собственник, а вопросы управления собственностью предполагают коммерческий подход, и ратует за большую самостоятельность лица, которое управляет имуществом. «Государство работает по открытым правилам и процедурам, что подразумевает осторожное отношение к рискам, – уточнил свою позицию Игорь Метельский. – Там, где предприниматель быстро принимает решение и берет риск на себя, государство будет долго согласовывать вопросы внутри своих ведомств. И пока государство примет решение, объект может наполовину разрушиться». Председатель комитета уверен, что «доверительное управление позволяет выйти из ситуации, когда по объекту необходимо принимать срочные решения, чтобы сохранить его».
По его словам, передача имущества в доверительное управление целесообразна (и необходима) в двух случаях. Во-первых, в случае технического переоснащения объекта, затраты на которое в бюджете не предусмотрены. Во-вторых, в ситуации, связанной со снятием определенных обременений, судебных споров, незаконным нахождением там лиц и т.д.
Деловая репутация: что это?
Выступление председателя КУГИ дополнила начальник методического управления КУГИ Ирина Ганус, которая отметила, что депутаты приняли только 50 процентов поправок из числа предложенных. Специалистов Смольного порадовал тот факт, что не была принята поправка, предполагающая обязательное утверждение Законодательным собранием списка объектов для передачи в доверительное управление.
«Если в первом варианте законопроекта звучало понятие «деловая репутация», то в процессе второго чтения требования были прописаны более четко. В результате законом ограничен доступ потенциальных управляющих к конкурсу. По принятым в новой версии закона правилам, у претендента на получение городской недвижимости в доверительное управление должна быть официальная аккредитация. Среди условий получения аккредитации – выполнение требований к деловой репутации и опыту (компания, работающая на рынке не менее двух лет, должна иметь в доверительном управлении не менее двух объектов, общая площадь которых составляет как минимум 5 тыс. кв. метров). Кроме того, претендующая на аккредитацию компания обязана застраховать передаваемое в управление имущество и ответственность доверительного управляющего. Наконец, у компании должна отсутствовать задолженность перед бюджетом Санкт-Петербурга по налоговым и неналоговым платежам», – уточнила она.
В настоящее время, по данным Гильдии управляющих и девелоперов, таким требованиям соответствует всего 30 управляющих компаний. Естественно, с течением времени число организаций будет расти (будет увеличиваться срок работы на рынке более молодых компаний, и они станут подходить под указанные требования).
Также Ирина Ганус напомнила о поправке, касающейся передачи объектов целевым назначением. Законопроект устанавливает, что подобная передача объектов возможна только в одном случае – если в конкурсе участвует единственный претендент (при условии, что предложенные им условия соответствуют условиям конкурса).
Возможны изменения
Именно это положение законопроекта вызвало резкие нападки председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗС Дениса Волчека. «Главный недостаток документа – оставлена возможность для целевого назначения управляющего. Если в конкурсе участвует единственный претендент – он получает объект в управление. Это может привести к коррупции», – считает он. Депутату также не понятно: почему в законе не «прописана» ответственность управляющих, какую ответственность они будут нести, если не выполнят заявленной программы по развитию здания или ухудшат ситуацию, кто и как будет контролировать их деятельность? Помимо этого, депутат ЗС всерьез озабочен судьбой арендаторов-льготников: «Что будет со льготниками, арендующим помещения? Нельзя говорить «как-нибудь договоримся» – надо заранее и четко оговорить подобные моменты», – раздраженно заключил он.
Частично на его вопросы ответил Александр Гришин. «В полемике о необходимости закона о доверительном управлении некоторые депутаты выражали опасение, что приход доверительных управляющих будет означать повышение ставок и отмену льгот. Рост арендной платы будет означать давление на малый бизнес и ужесточение налоговой ситуации (для бизнесменов) в городе. Мы считаем, что это не так, – сказал он. – Управляющие будут повышать качество городской недвижимости, сократят количество арендаторов-должников. Однако отменить льготы управляющие не уполномочены».
Первый заместитель председателя КЭРППиТ Александр Иванников не согласен с некоторыми высказываниями СМИ, считающими, что Комитет экономического развития является основным противником закона о доверительном управлении. «Мы выступаем за скорейшее принятие закона, однако считаем, что в настоящее время в законопроекте плохо прописаны требования к доверительным управляющим», – заявил г-н Иванников. «Все-таки закон следует принять в таком виде, чтобы он начал действовать. Позже можно будет принимать изменения и дополнения к уже действующему закону», – заключил он.
Впереди России всей
Выступление председателя комиссии ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаила Амосова можно считать своеобразным итогом обсуждения проекта в городском парламенте. «В нашей законодательной практике немного случаев, когда закон готовится в такой спокойной обстановке, в тесном сотрудничестве обеих ветвей власти и бизнес-сообщества», – сказал он.
По его мнению, сейчас профессионалы рынка управления заодно, но ведь в принципе они – потенциальные конкуренты. Поэтому при подготовке закона все тщательно следили за тем, чтобы одни управляющие не получили преимущества перед другими, чтобы была обеспечена конкуренция между ними.
«Если практика покажет, что принятых ограничений недостаточно, будем думать и снова советоваться с бизнес-сообществом», – сказал он.
Председатель Комитета по аналитике ГУД, президент ГК «Бекар» Александр Шарапов отметил тот факт, что Петербург опять впереди всей России в области управления недвижимостью. По его словам, ни в одном субъекте РФ, включая Москву, подобного закона не существует.
«Много говорится о том, что цель доверительного управления – получение постоянного дохода от имущества Санкт-Петербурга. Конечно, это так. Однако это не значит, что недвижимость следует «выжимать», как тряпку. Нужно задумываться о будущем, о стоимости недвижимости. Поэтому необходимо правильно ставить цели – в этом могут помочь профессиональные управляющие», – сказал он. «Цели доверительного управления – не только сбор текущих платежей. Это и увеличение стоимости недвижимости через пять-десять лет, и исполнение других необходимых собственнику функций».
Как же достичь заявленных целей? По мнению Александра Шарапова, с недвижимостью должны работать не одиночки, а целая команда профессионалов – оценщики, рекламисты, эксплуатационники.
В противном случае город будет терять деньги.
Итог обсуждения подвел председатель КУГИ Игорь Метельский: «Что касается конкурса. Любой конкурс предполагает определенные сроки. Ситуация с недвижимостью в городе такова, что если мы будем затягивать сроки конкурса, недвижимость может просто разрушиться без управления. Медлить больше нельзя».
Автор: Елена Кузнецова
Впервые проект закона о доверительном управлении был подготовлен депутатами собрания прошлого созыва. Однако губернатор Владимир Яковлев, посчитавший, что парламентарии оставили за собой «слишком значительное участие» в процессе управления городской собственностью, его не подписал. Вариант КУГИ, который полностью закреплял процесс распоряжения городской собственностью за администрацией, отвергли уже парламентарии. Нынешняя версия закона подготовлена при активном участие ГУД. Законопроект активно обсуждался в профильных комиссиях Законодательного собрания и комитетах правительства города. По словам президента ГУД, генерального директора УК «VMB-Траст» Александра Гришина, в документ, прошедший процедуру второго чтения, «осталось внести последние поправки».
Сберегающие технологии
Закон о доверительном управлении, как уточнил председатель КУГИ Игорь Метельский, регулирует ту сферу деятельности, которая недостаточно развита в правовой системе РФ, как на частном рынке, так и на рынке государственного имущества. «Принятие закона позволит решать различные задачи, начиная с доходности объекта и заканчивая содержанием и повышением стоимости объектов недвижимости, которые для Петербурга особенно важны ввиду определенной исторической нагрузки нашего города», – сказал он.
В своем выступлении г-н Метельский остановился на приоритетах доверительного управления. Председатель КУГИ считает, что государство – неэффективный собственник, а вопросы управления собственностью предполагают коммерческий подход, и ратует за большую самостоятельность лица, которое управляет имуществом. «Государство работает по открытым правилам и процедурам, что подразумевает осторожное отношение к рискам, – уточнил свою позицию Игорь Метельский. – Там, где предприниматель быстро принимает решение и берет риск на себя, государство будет долго согласовывать вопросы внутри своих ведомств. И пока государство примет решение, объект может наполовину разрушиться». Председатель комитета уверен, что «доверительное управление позволяет выйти из ситуации, когда по объекту необходимо принимать срочные решения, чтобы сохранить его».
По его словам, передача имущества в доверительное управление целесообразна (и необходима) в двух случаях. Во-первых, в случае технического переоснащения объекта, затраты на которое в бюджете не предусмотрены. Во-вторых, в ситуации, связанной со снятием определенных обременений, судебных споров, незаконным нахождением там лиц и т.д.
Деловая репутация: что это?
Выступление председателя КУГИ дополнила начальник методического управления КУГИ Ирина Ганус, которая отметила, что депутаты приняли только 50 процентов поправок из числа предложенных. Специалистов Смольного порадовал тот факт, что не была принята поправка, предполагающая обязательное утверждение Законодательным собранием списка объектов для передачи в доверительное управление.
«Если в первом варианте законопроекта звучало понятие «деловая репутация», то в процессе второго чтения требования были прописаны более четко. В результате законом ограничен доступ потенциальных управляющих к конкурсу. По принятым в новой версии закона правилам, у претендента на получение городской недвижимости в доверительное управление должна быть официальная аккредитация. Среди условий получения аккредитации – выполнение требований к деловой репутации и опыту (компания, работающая на рынке не менее двух лет, должна иметь в доверительном управлении не менее двух объектов, общая площадь которых составляет как минимум 5 тыс. кв. метров). Кроме того, претендующая на аккредитацию компания обязана застраховать передаваемое в управление имущество и ответственность доверительного управляющего. Наконец, у компании должна отсутствовать задолженность перед бюджетом Санкт-Петербурга по налоговым и неналоговым платежам», – уточнила она.
В настоящее время, по данным Гильдии управляющих и девелоперов, таким требованиям соответствует всего 30 управляющих компаний. Естественно, с течением времени число организаций будет расти (будет увеличиваться срок работы на рынке более молодых компаний, и они станут подходить под указанные требования).
Также Ирина Ганус напомнила о поправке, касающейся передачи объектов целевым назначением. Законопроект устанавливает, что подобная передача объектов возможна только в одном случае – если в конкурсе участвует единственный претендент (при условии, что предложенные им условия соответствуют условиям конкурса).
Возможны изменения
Именно это положение законопроекта вызвало резкие нападки председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗС Дениса Волчека. «Главный недостаток документа – оставлена возможность для целевого назначения управляющего. Если в конкурсе участвует единственный претендент – он получает объект в управление. Это может привести к коррупции», – считает он. Депутату также не понятно: почему в законе не «прописана» ответственность управляющих, какую ответственность они будут нести, если не выполнят заявленной программы по развитию здания или ухудшат ситуацию, кто и как будет контролировать их деятельность? Помимо этого, депутат ЗС всерьез озабочен судьбой арендаторов-льготников: «Что будет со льготниками, арендующим помещения? Нельзя говорить «как-нибудь договоримся» – надо заранее и четко оговорить подобные моменты», – раздраженно заключил он.
Частично на его вопросы ответил Александр Гришин. «В полемике о необходимости закона о доверительном управлении некоторые депутаты выражали опасение, что приход доверительных управляющих будет означать повышение ставок и отмену льгот. Рост арендной платы будет означать давление на малый бизнес и ужесточение налоговой ситуации (для бизнесменов) в городе. Мы считаем, что это не так, – сказал он. – Управляющие будут повышать качество городской недвижимости, сократят количество арендаторов-должников. Однако отменить льготы управляющие не уполномочены».
Первый заместитель председателя КЭРППиТ Александр Иванников не согласен с некоторыми высказываниями СМИ, считающими, что Комитет экономического развития является основным противником закона о доверительном управлении. «Мы выступаем за скорейшее принятие закона, однако считаем, что в настоящее время в законопроекте плохо прописаны требования к доверительным управляющим», – заявил г-н Иванников. «Все-таки закон следует принять в таком виде, чтобы он начал действовать. Позже можно будет принимать изменения и дополнения к уже действующему закону», – заключил он.
Впереди России всей
Выступление председателя комиссии ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаила Амосова можно считать своеобразным итогом обсуждения проекта в городском парламенте. «В нашей законодательной практике немного случаев, когда закон готовится в такой спокойной обстановке, в тесном сотрудничестве обеих ветвей власти и бизнес-сообщества», – сказал он.
По его мнению, сейчас профессионалы рынка управления заодно, но ведь в принципе они – потенциальные конкуренты. Поэтому при подготовке закона все тщательно следили за тем, чтобы одни управляющие не получили преимущества перед другими, чтобы была обеспечена конкуренция между ними.
«Если практика покажет, что принятых ограничений недостаточно, будем думать и снова советоваться с бизнес-сообществом», – сказал он.
Председатель Комитета по аналитике ГУД, президент ГК «Бекар» Александр Шарапов отметил тот факт, что Петербург опять впереди всей России в области управления недвижимостью. По его словам, ни в одном субъекте РФ, включая Москву, подобного закона не существует.
«Много говорится о том, что цель доверительного управления – получение постоянного дохода от имущества Санкт-Петербурга. Конечно, это так. Однако это не значит, что недвижимость следует «выжимать», как тряпку. Нужно задумываться о будущем, о стоимости недвижимости. Поэтому необходимо правильно ставить цели – в этом могут помочь профессиональные управляющие», – сказал он. «Цели доверительного управления – не только сбор текущих платежей. Это и увеличение стоимости недвижимости через пять-десять лет, и исполнение других необходимых собственнику функций».
Как же достичь заявленных целей? По мнению Александра Шарапова, с недвижимостью должны работать не одиночки, а целая команда профессионалов – оценщики, рекламисты, эксплуатационники.
В противном случае город будет терять деньги.
Итог обсуждения подвел председатель КУГИ Игорь Метельский: «Что касается конкурса. Любой конкурс предполагает определенные сроки. Ситуация с недвижимостью в городе такова, что если мы будем затягивать сроки конкурса, недвижимость может просто разрушиться без управления. Медлить больше нельзя».
Автор: Елена Кузнецова
рубрика:
Круглый стол
