Преждевременные роды

По мнению большинства опрошенных нами экспертов, товарищество собственников жилья как самоорганизующаяся структура, занимающаяся эксплуатацией жилых домов, появилось несколько преждевременно для российских условий и российского менталитета.

Точкой отсчета возникновения ТСЖ Николай Чурюмов, управляющий службы ТСЖ и эксплуатации корпорации «Строймонтаж», называет приватизацию в конце 90-х годов прошлого столетия ведомственного жилья. Когда ведомственные дома город перестал брать на свой баланс, вслед за ЖСК как форма управления недвижимым имуществом появилось ТСЖ, являющееся юридическим лицом и имеющее свой бюджет.

Кто вывезет мусор?
Дольщик стал счастливым собственником квартиры в только что сданном Госкомиссии жилом доме. Кто будет подключать лифт, вывозить мусор, убирать детскую площадку, крутить краны, кто соберет деньги на установку домофона и приглашение консьержа? К сожалению, в свою бытность вице-премьером Владимир Яковлев на документальном уровне этот вопрос не решил.
Застройщик после сдачи дома Госкомиссии и устранения недоделок, в принципе, как мавр, может уходить. Но «ничейный» дом должен кем-то управляться, в нем должна течь вода, светить лампочки, греть батареи. Оказавшись в патовой ситуации, де-факто функции управляющих домами взяли на себя компании-застройщики.
Согласно существующему законодательству, дом нельзя сдать Госкомиссии без регистрации Товарищества собственников жилья. Поскольку дольщики – еще не собственники, ТСЖ создает заказчик-генподрядчик (законодательно он имеет такое право). Дальше создается номинальное правление из пяти человек, в которое, как правило, опять же входят строители, и назначается управляющий. Иногда, как говорит Николай Чурюмов, даже компания-застройщик (если она не крупная и сталкивается с этим раз в несколько лет) не знает, что ей делать после регистрации товарищества.
Управляющий должен совершить несколько непростых шагов:
- передать на баланс специализированных городских организаций построенные наружные сети дома;
- заключить договора на обслуживание дома с эксплуатирующими и энергоснабжающими организациями.
Кроме того, управляющий: работает с собственниками квартир (заключает договора технического обслуживания, собирает коммунальные платежи, оформляет субсидии и т.д.); доукомплектовывает дом металлическими дверями, инвентарем, диспетчерским пультом; работает со строителями над устранением замечаний по качеству строительства; и, наконец, организует общее собрание жильцов для передачи домовладения вновь избранному правлению ТСЖ.

Теперь можно уходить
Юрист «Службы ТСЖ и эксплуатации» корпорации «Строймонтаж» Искандер Ситиков в отношении Федерального закона «Товарищество собственников жилья» говорит, что застройщики ждут новую редакцию этого закона: Конституционный суд отменил некоторые его положения, где говорилось, что человек, покупая квартиру, автоматически становится членом ТСЖ. Никаких поправок в закон пока не внесено. Поэтому в доме могут возникнуть две группировки: члены ТСЖ и просто домовладельцы, которые не хотят в него вступать. Управляющий должен разобраться и с этим, сняв напряжение.
Период «притирки» длится примерно год. Когда все формальности нанятым управляющим выполнены, на общем собрании жильцам сообщается, что программу «минимум» команда строителей выполнила. Остается выбрать номинальное правление из жильцов, после чего им предлагается либо самим браться за эксплуатацию, либо оставить действующего управляющего. В 11 из 12 домов, построенных корпорацией «Строймонтаж», управляющие остались прежними.

P.S. Зарплату управляющему компании выплачивают из различных источников. «Корпорация С» содержит его за свой счет, другие компании оплачивают этот нелегкий труд из фондов на административно-хозяйственные расходы (средняя ставка по городу от 0,78 до 1,10 рубля с квадратного метра общей площади квартиры).

Автор: