Двойные продажи: панацеи пока нет

В Петербурге продолжается скандал вокруг деятельности строительной фирмы «Инкост». В конце июля следственный отдел Выборгского РУВД возбудил уголовное дело по обвинению руководства фирмы в мошенничестве в крупном размере, выразившемся в двойных продажах квартир в строящемся доме по адресу: Учебный переулок, дом 2.

А с начала августа город захлестнули акции протеста дольщиков дома 23 на Коломяжском проспекте. Дольщики требуют от городских властей разобраться в ситуации по этому адресу. Дело в том, что из-за конфликта между тем же «Инкостом» и генподрядчиком «УНР-86», они до сих пор не могут вселиться в свои квартиры. Но обо всем по порядку.

Два объекта – одна схема
История с домом 2 в Учебном переулке началась еще в 1998 году, когда «Инкост» заключил договор с небезызвестной строительной фирмой «ИСК «Виадук» о строительстве по этому адресу жилого комплекса (четыре корпуса). Однако в 2001 году «Инкост» разрывает договор с «Виадуком», обвиняя его в срыве сроков сдачи дома. При этом «Виадуку» должно было быть передано 27 квартир, уже проданных дольщикам. Фактически же передано было лишь 18 квартир. Остальные были проданы повторно.
Обращает на себя и тот факт, что именно к 2001 году относится возникновение конфликта на объекте по адресу: Коломяжский проспект, дом 23. Схема та же: «Инкост» разрывает договор со своим партнером – «УНР-86». На этот раз уже «Инкост» обвиняет подрядчика в махинациях с квартирами. Мол, УНР продал 40 квартир, входивших в его «долю». Руководство «УНР-86», напротив, утверждает, что выкупило эти квартиры у «Инкоста» за наличные. Судебное разбирательство по этому делу тянется по сей день, а между тем более 600 семей дома на Коломяжском не могут въехать в свои квартиры.
И это отнюдь не единичные случаи. Двойные продажи квартир в строящихся домах приобретают характер устойчивой тенденции. По статистике, с начала этого года, жертвами махинаций с двойной продажей стали 15 тыс. семей. А по данным Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), около трети всех жалоб дольщиков, обратившихся в 2003 году в эту организацию, касалось именно двойных продаж.

ГБР как панацея?
Чем же вызвана такая «популярность» двойных продаж у строителей-мошенников, и почему именно сейчас подобные махинации приобретают все больший размах? Главной причиной всех конфликтов в сфере регулирования вопросов долевого строительства считается ущербность действующего законодательства в этой области.
В том, что законодательные новации давно назрели, согласны все эксперты рынка. Так, риэлтеры считают, что обязательная регистрация через ГБР позволит значительно снизить долевые риски, и, в частности, риск двойных продаж. Впрочем, дольщик и сам, не дожидаясь принятия соответствующих законов, может провести регистрацию прав требования через ГБР. «Такое право есть у каждого дольщика. Его можно реализовать для «подстраховки», – говорит заместитель генерального директора АН «Квартал» Марина Буторина. Правда, по ее словам, панацеей это не является. В спорной ситуации преимущество получает дольщик, зарегистрировавший право требования первым. При том, такая мера не исключает судебных разбирательств в случае обнаружения двойных продаж. Такая регистрация имеет одно значение – своевременно выявить наличие претендентов на «свою» квартиру.
«Единый реестр договоров долевого участия, который собираются создать в Петербурге, не является панацей от двойных продаж», – считает заместитель генерального директора «Финансовой Строительной Компании САС» Александр Дацун. Он говорит, что всегда найдутся дольщики, которые «легко» относятся к тщательной проверке документов. Нередко люди идут «на поводу» своих эмоций, не желая слушать советов профессионалов. Иначе говоря, в ряде случаев сами дольщики виновны в своих проблемах, и никакие нововведения здесь не помогут.

Страховые страхи
Что же касается законопроекта о страховании рисков долевого участия, то здесь ситуация также непростая. С одной стороны, лишь незначительная часть (3–5 процентов) участников долевого строительства выражает желание застраховать свои риски. Наглядный пример – крах ЖСК «Орбита», при котором из 160 дольщиков застраховался лишь один человек. Он – единственный из всех получил полное страховое возмещение вложенных средств.
С другой стороны, сами страховщики весьма скептически смотрят на перспективы страхования дольщиков. Желанием делать это они явно не горят. Причина вполне понятна: до тех пор, пока «правила игры» в долевом строительстве не будут досконально отрегулированы законодательно, страховщики сами серьезно рискуют. А прогнозируемое некоторыми «экспертами» снижение спроса на «первичку» заставляет их серьезно задуматься о том, стоит ли спешить с расширением практики страхования рисков дольщиков. «Остановка, а затем и падение цен на жилье приведет к тому, что строительство огромного числа объектов попросту остановится. В итоге, многие страховые компании могут обанкротиться», – считает директор страховой компании «Мегарусс-Северо-Запад» Игорь Фомин.
До тех пор, пока не будут приняты новые законы, никаких позитивных изменений ожидать не следует. Мошенники, как и прежде, вольны затыкать свои «финансовые дыры» деньгами дольщиков, не неся за это практически никакой ответственности.
Выход один – обращаться в серьезные фирмы, бояться низких цен и тщательно проверять договор.

Автор: Игорь Черевко