Коттеджный ренессанс
08.11.2004
В то время как городской рынок недвижимости находится в стагнации, ситуация на рынке загородной недвижимости диаметрально противоположна. Число предложений в сфере коттеджного строительства растет. А спрос на них в последнее время все возрастает.
Так, по данным исполнительного директора АН «Александр-Н» Федора Дьячкова, за последние три года, общее количество предложений по коттеджам возросло почти вдвое. Что касается коттеджных поселков, то здесь объем предложений возрос в полтора раза. На данный момент на рынке загородной недвижимости лидерами предложений являются коттеджи эконом-класса (стоимостью $150–200 тыс.). Их выставлено около 600. Далее следуют резиденции бизнес-класса ($200–600 тыс.) – 250 единиц. Гораздо меньше предложений по дорогостоящим элитным коттеджам (от $600 тыс.) – всего 30 единиц. Что же касается динамики спроса, то ежегодно около 150 коттеджей приобретается на первичном рынке в коттеджных поселках. 300 коттеджей бизнес-класса продаются на вторичном рынке. Но большинство наших граждан предпочитает строить самостоятельно. Ежегодно начинает «самострой» более 600 человек
И тут проблема ИЖС
Впрочем, на рынке загородной недвижимости не все обстоит гладко. Его дальнейшему развитию препятствуют три основных причины. Первая – это неопределенность и «непрозрачность» механизмов предоставления участков под застройку, а также сложности перевода сельхозземель в земли ИЖС. Вторая – острый дефицит инженерно-подготовленных участков. В качестве третьей проблемы риэлтеры называют неразвитость ипотеки в сфере загородной недвижимости.
Нехватка инженерно-подготовленных территорий крайне пагубно сказывается на развитии загородного коттеджного строительства. Ведь за счет проведения инвестором инженерной подготовки «пятна» под застройку стоимость квадратного метра жилья возрастает в среднем с $40 до $200. Обязательная же для обособленных территорий «социальная нагрузка» (строительство поликлиник, отделений связи, административных корпусов) еще более увеличивает стоимость жилья. До последнего времени это являлось серьезным препятствием для дальнейшего развития коттеджных поселков. Впрочем, теперь на рынке появились инвесторы, готовые решать эти проблемы. Что и понятно: явно обозначился повышенный спрос на земельные участки под строительство как со стороны рядовых граждан, так и со стороны строительных компаний.
В поле дешевле
«В последнее время риэлтеры отмечают значительно возросший спрос на приобретение земельных участков в Петербурге и Ленинградской области», – говорит генеральный директор АН «Акрополь» Геннадий Багрянцев. При этом он отмечает, что спрос исходит в основном от иногородних, прежде всего московских инвесторов. Что касается причин этой новой тенденции, то г-н Багрянцев считает, что «Москва себя исчерпала». То есть свободных «пятен» под застройку в черте города практически не осталось, а за Садовое кольцо строителей упорно не пускает губернатор Московской области. При этом московские инвесторы готовы идти на большие расходы, связанные с инженерной подготовкой территорий. Тем более что их финансовые возможности позволяют это делать. «Компании, которые хотели бы вести проекты комплексной загородной застройки, в Питере инвесторов даже не ищут – только в столице», – говорит г-н Багрянцев.
Свою роль сыграла и новая политика городских властей, резко ограничивших уплотнительную застройку. В итоге, все больше местных инвесторов склоняются к приоритетности загородного строительства, так как цены на землю в Ленобласти намного ниже, чем в городе. Это, в свою очередь снижает себестоимость загородного строительства. По словам вице-президента Ассоциации домостроителей СПб и ЛО Михаила Соколова, «члены Ассоциации постоянно держат на контроле вопрос расширения своей деятельности в Ленинградской области, где и цены на землю более низкие, и есть интересные в инвестиционном отношении районы».
Конкретным выражением заинтересованности инвесторов в развитии загородного строительства стало несколько крупных проектов в Курортном районе, которые реализует Бюро недвижимости «Олимп-2000». Это строительство коттеджного поселка VIP-класса «Репинская усадьба», который разместится неподалеку от Репино. Поселок будет состоять из двух коттеджных комплексов на 50 домов. Также, на его территории разместятся объекты социальной инфраструктуры: минимаркет, спортивный комплекс, детский сад, аквапарк и различные сервисные службы. Будет выполнена полная инженерная подготовка застраиваемых участков. А в 2005 году будет завершено строительство коттеджного комплекса «Новая Райвола» (12 коттеджей в поселке Рощино) и начато строительство комплекса «Приморье» (20 коттеджей в 37 километрах от Зеленогорска). Вообще же, по оценкам риэлтеров, в настоящее время в области реализуется около 30 девелоперских проектов. Наибольшим спросом пользуются участки в Курортном районе, а также земли в районах Павловска, Пушкина и Петергофа.
Риэлтеры отмечают, что в увеличении спроса на загородную недвижимость играет роль целый ряд факторов. Например, людей не устраивает качество и уровень жилья в Петербурге, и они берут участки, чтобы построить на них дома, отвечающие их представлениям о «хорошем и удобном» доме. Также психологическим толчком к вложению средств в недвижимость стал летний банковский кризис. Ну а кое-кто хочет воспользоваться увеличением спроса, приобретая недорогие участки без ИЖС, с тем, чтобы затем их перепродать подороже.
Понятно, что стимулом к дальнейшему развитию рынка загородной недвижимости могла бы стать более активная кредитная политика инвестиционных проектов в этой сфере со стороны банков. Но здесь есть свои сложности. Так, по словам главы представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, для нормального кредитования необходима четкая оценка ликвидности будущей недвижимости, а это сделать весьма сложно. Ведь для этого необходим кадастровый план территории, а на его подготовку уходит много времени, что значительно удлиняет сроки рассмотрения заявки на получение кредита. Тем не менее, г-н Жигунов сообщил, что месяц назад его банк все же решил начать программу кредитования загородной недвижимости. Правда, речь пока идет не о крупных инвестиционных проектах, а о частных лицах. При этом банк все равно «подстраховался» более высокими, чем в городе процентными ставками: до 15 процентов годовых, если объект не достроен, и 12 процентов – после завершения строительства.
Впрочем, риэлтеры убеждены, что несмотря на то, что механизмы банковского кредитования пока еще не заработали в полной мере, рынок коттеджного строительства будет активно развиваться. Так, по оценке Федора Дьячкова, в следующем году следует ожидать роста предложений на уровне 20–25 процентов.
Автор: Игорь Черевко
Так, по данным исполнительного директора АН «Александр-Н» Федора Дьячкова, за последние три года, общее количество предложений по коттеджам возросло почти вдвое. Что касается коттеджных поселков, то здесь объем предложений возрос в полтора раза. На данный момент на рынке загородной недвижимости лидерами предложений являются коттеджи эконом-класса (стоимостью $150–200 тыс.). Их выставлено около 600. Далее следуют резиденции бизнес-класса ($200–600 тыс.) – 250 единиц. Гораздо меньше предложений по дорогостоящим элитным коттеджам (от $600 тыс.) – всего 30 единиц. Что же касается динамики спроса, то ежегодно около 150 коттеджей приобретается на первичном рынке в коттеджных поселках. 300 коттеджей бизнес-класса продаются на вторичном рынке. Но большинство наших граждан предпочитает строить самостоятельно. Ежегодно начинает «самострой» более 600 человек
И тут проблема ИЖС
Впрочем, на рынке загородной недвижимости не все обстоит гладко. Его дальнейшему развитию препятствуют три основных причины. Первая – это неопределенность и «непрозрачность» механизмов предоставления участков под застройку, а также сложности перевода сельхозземель в земли ИЖС. Вторая – острый дефицит инженерно-подготовленных участков. В качестве третьей проблемы риэлтеры называют неразвитость ипотеки в сфере загородной недвижимости.
Нехватка инженерно-подготовленных территорий крайне пагубно сказывается на развитии загородного коттеджного строительства. Ведь за счет проведения инвестором инженерной подготовки «пятна» под застройку стоимость квадратного метра жилья возрастает в среднем с $40 до $200. Обязательная же для обособленных территорий «социальная нагрузка» (строительство поликлиник, отделений связи, административных корпусов) еще более увеличивает стоимость жилья. До последнего времени это являлось серьезным препятствием для дальнейшего развития коттеджных поселков. Впрочем, теперь на рынке появились инвесторы, готовые решать эти проблемы. Что и понятно: явно обозначился повышенный спрос на земельные участки под строительство как со стороны рядовых граждан, так и со стороны строительных компаний.
В поле дешевле
«В последнее время риэлтеры отмечают значительно возросший спрос на приобретение земельных участков в Петербурге и Ленинградской области», – говорит генеральный директор АН «Акрополь» Геннадий Багрянцев. При этом он отмечает, что спрос исходит в основном от иногородних, прежде всего московских инвесторов. Что касается причин этой новой тенденции, то г-н Багрянцев считает, что «Москва себя исчерпала». То есть свободных «пятен» под застройку в черте города практически не осталось, а за Садовое кольцо строителей упорно не пускает губернатор Московской области. При этом московские инвесторы готовы идти на большие расходы, связанные с инженерной подготовкой территорий. Тем более что их финансовые возможности позволяют это делать. «Компании, которые хотели бы вести проекты комплексной загородной застройки, в Питере инвесторов даже не ищут – только в столице», – говорит г-н Багрянцев.
Свою роль сыграла и новая политика городских властей, резко ограничивших уплотнительную застройку. В итоге, все больше местных инвесторов склоняются к приоритетности загородного строительства, так как цены на землю в Ленобласти намного ниже, чем в городе. Это, в свою очередь снижает себестоимость загородного строительства. По словам вице-президента Ассоциации домостроителей СПб и ЛО Михаила Соколова, «члены Ассоциации постоянно держат на контроле вопрос расширения своей деятельности в Ленинградской области, где и цены на землю более низкие, и есть интересные в инвестиционном отношении районы».
Конкретным выражением заинтересованности инвесторов в развитии загородного строительства стало несколько крупных проектов в Курортном районе, которые реализует Бюро недвижимости «Олимп-2000». Это строительство коттеджного поселка VIP-класса «Репинская усадьба», который разместится неподалеку от Репино. Поселок будет состоять из двух коттеджных комплексов на 50 домов. Также, на его территории разместятся объекты социальной инфраструктуры: минимаркет, спортивный комплекс, детский сад, аквапарк и различные сервисные службы. Будет выполнена полная инженерная подготовка застраиваемых участков. А в 2005 году будет завершено строительство коттеджного комплекса «Новая Райвола» (12 коттеджей в поселке Рощино) и начато строительство комплекса «Приморье» (20 коттеджей в 37 километрах от Зеленогорска). Вообще же, по оценкам риэлтеров, в настоящее время в области реализуется около 30 девелоперских проектов. Наибольшим спросом пользуются участки в Курортном районе, а также земли в районах Павловска, Пушкина и Петергофа.
Риэлтеры отмечают, что в увеличении спроса на загородную недвижимость играет роль целый ряд факторов. Например, людей не устраивает качество и уровень жилья в Петербурге, и они берут участки, чтобы построить на них дома, отвечающие их представлениям о «хорошем и удобном» доме. Также психологическим толчком к вложению средств в недвижимость стал летний банковский кризис. Ну а кое-кто хочет воспользоваться увеличением спроса, приобретая недорогие участки без ИЖС, с тем, чтобы затем их перепродать подороже.
Понятно, что стимулом к дальнейшему развитию рынка загородной недвижимости могла бы стать более активная кредитная политика инвестиционных проектов в этой сфере со стороны банков. Но здесь есть свои сложности. Так, по словам главы представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, для нормального кредитования необходима четкая оценка ликвидности будущей недвижимости, а это сделать весьма сложно. Ведь для этого необходим кадастровый план территории, а на его подготовку уходит много времени, что значительно удлиняет сроки рассмотрения заявки на получение кредита. Тем не менее, г-н Жигунов сообщил, что месяц назад его банк все же решил начать программу кредитования загородной недвижимости. Правда, речь пока идет не о крупных инвестиционных проектах, а о частных лицах. При этом банк все равно «подстраховался» более высокими, чем в городе процентными ставками: до 15 процентов годовых, если объект не достроен, и 12 процентов – после завершения строительства.
Впрочем, риэлтеры убеждены, что несмотря на то, что механизмы банковского кредитования пока еще не заработали в полной мере, рынок коттеджного строительства будет активно развиваться. Так, по оценке Федора Дьячкова, в следующем году следует ожидать роста предложений на уровне 20–25 процентов.
Автор: Игорь Черевко
рубрика:
Статистика и аналитика
