Торги. Обратной дороги нет
28.11.2004
Распределение земельных участков под строительство через торги – хорошо это или плохо?
Приход московских и международных инвесторов на строительный рынок Петербурга – плюс или минус? Должно ли городское правительство поддерживать местные строительные компании, или равные условия для всех – это то, к чему надо стремиться? Что будет со строительным рынком? На эти и другие вопросы отвечали участники круглого стола «Как реализуется закон о торгах в Санкт-Петербурге?», пытаясь в очередной раз навести мосты между строителями и руководителями города.
Лев Каплан, директор «Союзпетростроя»:
– Я выступаю здесь от имени 430 строительных компаний, которые обеспокоены ситуацией, складывающейся сегодня в строительной отрасли города. 14 июня введен в действие закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», регламентирующий предоставлять земельные участки через торги или конкурсные процедуры. Конкурсные комиссии до сих пор так и не созданы. Поэтому земля предоставляется на торгах по короткому пакету – весьма сомнительное изобретение нашего правительства. Нам предлагается приобретать «кота в мешке». Что нас смущает?
1. Прежде всего, цена – до $200 за кв. метр – непосильна для наших инвестиционных компаний, особенно для средних фирм.
2. Обязательность оплатить весь участок (на котором еще неизвестно что можно строить, и можно ли вообще) в первые два года, причем 30 процентов – сразу после торгов.
3. Активность московского бизнеса, ринувшегося скупать наши участки, и решение правительства разрешить московским фирмам участвовать в торгах по телемосту.
Правительство города считает, что петербургские фирмы не участвуют в торгах потому, что у них участков набрано на 10 лет вперед. На самом деле это не так. Еще год или два мы действительно будем строить на участках, полученных через ИТК. Но уже в 2006-2007 годах, по прогнозу корпорации «Петербургская недвижимость», в городе произойдет резкий спад строительства жилья. Потому что начатое сегодня будет построено, а новых участков у наших строителей нет. В этом году, по данным ГБР, количество зарегистрированных сделок на объекты недвижимости сократилось в полтора раза. Впервые за последние годы лежат на складах невостребованные башенные краны, нет заявок на электромонтажные работы. Мне кажется, продавая по короткому пакету неизвестно что, правительство преследует единственную цель – наполнить бюджет, не задумываясь о социальных последствиях стагнации строительного рынка, которая неминуемо наступит, если срочно не принять мер по обеспечению нормальных торгов и конкурсных процедур.
Евгений Яцышин, председатель
Комитета по строительству:
– Мне кажется, что наша задача – создавать объективную картину происходящего в городе. А не нагнетать панику. Впервые в этом году было продано участков под строительство 5,5 млн кв. метров жилья. Кроме того, правительством утверждены ранее принятые ИТК решения на строительство 2,8 млн кв. метров. По мнению Льва Моисеевича, завтра все рухнет, короткий пакет – это плохо. Но если бы на эти участки не существовал спрос, торги бы просто не состоялись. А мы продали участков на строительство площадью 1,1 млн кв. метров. До конца года, несмотря на все трудности, доведем эту цифру до 2,5 млн. По-моему, завтра все будет хорошо. Потому что и правительство города работает, и строители работают. Что касается московских и иностранных инвесторов, то на этом стоит весь мир. Любое государство старается привлечь максимальное количество средств для развития региона. И очень хорошо, что к нам идут инвесторы из других регионов. Мы никогда не ставили себе целью торговать только по короткому пакету. На сегодня готовится документация по полному пакету. С IV квартала следующего года мы будем торговать только по полному пакету. А с нового года торги по полному и короткому пакетам будут идти параллельно. Все участки, что уже проданы по короткому пакету и те, которые еще только планируется продать, включены в адресные программы инженерной подготовки территорий, и в ближайшие 3–3,5 года будут готовы к строительству. А участки сдаются на шесть лет. Я бы желал петербургским строителям более конструктивно подходить к решениям правительства и помогать нам, а не наоборот. На последние торги по короткому пакету будут предоставляться лоты по 1 га. И это для того, чтобы могли принять участие в торгах средние фирмы. Нам с вами вместе нужно преодолевать инертность мышления наших строителей.
Лев Каплан:
– Сегодня 96 процентиов инвестиций в строительство – это долевое участие. А весь мир строит на банковские кредиты. Наши банки готовы предоставлять кредиты под залог. Но участки по короткому пакету закладывать нельзя. А чтобы заложить незавершенное строительство, нужно разрешение КУГИ.
Игорь Метельский, председатель КУГИ:
– Согласен, что торги по короткому пакету, это хуже, чем предоставление участков через ИТК. Но здесь главное – открытость. Выживает только тот, кто способен работать в конкурентных условиях. Сегодня разрешено закладывать земельные участки, по которым произведены все выплаты на инженерную инфраструктуру. Закон, который мы с вами обсуждаем, решил многие проблемы, ликвидировал некий правовой вакуум. И торги по короткому пакету этим законом предусмотрены (п. 8 ст. 11). Понятно, что короткий пакет – это риск. Но если бы не было принято решение торговать короткими пакетами, то на срок от полугода до года рынок был бы полностью закрыт. Подготовка документов по полному пакету требует времени. Выйдя на торги по короткому пакету, мы открыто сказали о рисках, которые здесь есть. Те, кто нас услышал, участвуют в торгах. Кстати, не надо забывать, что все в мире ограничено, в том числе и территория Петербурга. Скоро мы будем говорить не о строительстве, а о реконструкции. Кстати, у петербургских строителей больше прав, больше лоббистских возможностей, они здесь свои и лучше знают внутренний рынок. Просто наш строительный комплекс не готов к перестройке. А любое закрытое общество умирает. Приход московских и иностранных финансовых групп – это благо для экономики города.
Лев Каплан:
– А не придут ли вслед за московскими капиталами московские строители, которым уже негде строить? Меня очень беспокоит, что раньше мы были батраками у иностранных кампаний, а теперь можем стать батраками у москвичей. Когда мне говорят, что строители в следующем году должны сдать в бюджет 6,6 млрд рублей, я не понимаю. Мы должны сдавать квадратные метры, а не деньги.
Алексей Белоусов,
депутат Законодательного собрания:
– Могу констатировать, что принятый нами закон исполняется в полной мере. Правда, мы не предусмотрели последствий – финансовой недостаточности, которая наблюдается на рынке строительства жилья. Дело в том, что на смену долевого строительства приходит строительство за счет финансовых групп. До сих пор они не могли участвовать, так как не было инструментов. Сегодня в Москве создаются инвестиционные фонды, которые кредитуют строителей под 7,5 процентов годовых. У нас же банки дают кредит под 16–25 процентов годовых. И это ложится серьезным бременем на стоимость жилья. Возможно, сегодня и нам стоит задуматься о создании подобных инвестиционных фондов в Петербурге.
Михаил Амосов,
депутат Законодательного собрания:
– Короткий пакет хуже со всех точек зрения. Но это переходный период. Меня больше волнует другое. Застройка должна вестись комплексно. Но сегодня нет развитой, современной градостроительной документации. Сегодня в собрании обсуждаются законы «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» и «О правилах землепользования и застройки». Возможно, после их принятия, процесс пойдет легче. Считаю, что этими законами должны быть введены определенные ограничения для КГИОП, который сегодня что хочет, то и творит: то разрешает строительство, то запрещает. Кроме того, земельные участки должны иметь границы изначально и должны продаваться в собственность, а не в аренду. Тут я полностью согласен со Львом Моисеевичем.
Евгений Яцышин:
– Я тоже – за продажу участков в собственность. Только у строителей нет денег. Они 30 процентов за аренду наскрести не могут.
Игорь Метельский:
– Нет больших приверженцев собственности, чем КУГИ, но в строительстве я бы был осторожнее. Сейчас мы не можем решить проблемы собственников, чьи здания стоят с выбитыми окнами, а сами хозяева пребывают за границей, и мы ничего с их собственностью сделать не можем.
Владимир Пришанов, начальник
юридического отдела компании
«ЮИТ Лентек»:
– Наша компания российская, с иностранным капиталом. Мы активно участвуем в торгах по короткому пакету. Всю критику в адрес власти понимаем и разделяем. Но есть естественный ход развития событий. Например, мы ничем не можем остановить проникновение в город московских и иностранных компаний. Капитал идет туда, где выгодно. Значит, сегодня выгодно в Петербурге. Такова ситуация. И ее надо воспринимать позитивно. В этом есть свои плюсы. Конкуренция заставляет искать наиболее оптимальные пути. Формы предоставления земельных участков были несовершенны вчера, несовершенны они и сегодня. Но процесс идет, и нам импонирует позиция городских властей сделать его открытым. Радует и наполнение бюджета. Главное, чтобы эти средства шли на развитие инфраструктуры. А чтобы не попасть впросак с коротким пакетом, мы тщательно изучаем участки, прежде чем их покупать.
Андрей Степаненко, директор
ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга»:
– Мы создаем условия для участия в торгах инвесторов из разных регионов. На предыдущих торгах участвовало восемь компаний. Три петербургские – «Атлантик», «Рант» и «Прагма», три московские, одна международная и одна из Калининграда. $80 млн в течение шести лет получит город от этих торгов, в том числе $23 млн в этом году.
Михаил Викторов, директор по правовым вопросам Ассоциации домостроителей
и производителей строительных
материалов Санкт-Петербурга
и Ленинградской области:
– Торги – это реальность, и с этим следует считаться. Основной вопрос на сегодня — где взять деньги на ведение строительства, ведь как показала практика последнего времени, модель долевого строительства имеет свои пределы и необходимо рассматривать и другие механизмы привлечения средств. Поэтому сегодня на первый план выходит перспектива взаимоотношений строителей с банками. Свое слово должен сказать и город, который может выступить гарантом перед банками, что позволит снизить кредитные ставки и реально вовлечь банковское сообщество в инвестиционно-строительный процесс.
Строителям нужны «живые» деньги и насильственное их изъятие любыми структурами, вовлеченными в инвестиционно-строительный процесс, болезненны для рынка. В первую очередь речь идет о предприятиях-монополистах: ОАО «Ленэнерго», ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». По данным Ассоциации, 20 застройщиков, которые возводят не менее 20 процентов жилых домов в городе, за последние полтора года безвозмездно передали монополистам объектов инфраструктуры на сумму более 700 млн рублей. А всего по оценкам экспертов, застройщиками было передано не менее 3 млрд рублей в течение последних двух лет. Из них около половины приходится на долю Ленэнерго. Однако вопрос об эффективности потраченных монополистами средств строителей остается открытым.
Разговор за круглым столом получился жарким. Строителей волновало будущее их бизнеса, руководителей городской администрации – наполнение бюджета и развитие городской экономики, депутатов – правовая обеспеченность действий чиновников, а журналистов – почему при всей открытости городской власти не мытьем, так катаньем «Лукойлу» выделяются обещанные губернатором в начале года участки. Лоты на АЗС будут сформированы крупными пакетами по 18 участков. Понятно, что покупателем сможет быть только очень крупный нефтетрейдер. И хотя говорили открыто, не пытаясь обойти острые углы, впечатление было такое, что каждый участник остался при своем. Как сказал Лев Каплан: «В последнее время наш разговор с властью напоминает разговор слепого с глухим. А хотелось бы, чтобы это был диалог равноправных партнеров».
Автор: Материал подготовила Лилиана Глазова
Приход московских и международных инвесторов на строительный рынок Петербурга – плюс или минус? Должно ли городское правительство поддерживать местные строительные компании, или равные условия для всех – это то, к чему надо стремиться? Что будет со строительным рынком? На эти и другие вопросы отвечали участники круглого стола «Как реализуется закон о торгах в Санкт-Петербурге?», пытаясь в очередной раз навести мосты между строителями и руководителями города.
Лев Каплан, директор «Союзпетростроя»:
– Я выступаю здесь от имени 430 строительных компаний, которые обеспокоены ситуацией, складывающейся сегодня в строительной отрасли города. 14 июня введен в действие закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», регламентирующий предоставлять земельные участки через торги или конкурсные процедуры. Конкурсные комиссии до сих пор так и не созданы. Поэтому земля предоставляется на торгах по короткому пакету – весьма сомнительное изобретение нашего правительства. Нам предлагается приобретать «кота в мешке». Что нас смущает?
1. Прежде всего, цена – до $200 за кв. метр – непосильна для наших инвестиционных компаний, особенно для средних фирм.
2. Обязательность оплатить весь участок (на котором еще неизвестно что можно строить, и можно ли вообще) в первые два года, причем 30 процентов – сразу после торгов.
3. Активность московского бизнеса, ринувшегося скупать наши участки, и решение правительства разрешить московским фирмам участвовать в торгах по телемосту.
Правительство города считает, что петербургские фирмы не участвуют в торгах потому, что у них участков набрано на 10 лет вперед. На самом деле это не так. Еще год или два мы действительно будем строить на участках, полученных через ИТК. Но уже в 2006-2007 годах, по прогнозу корпорации «Петербургская недвижимость», в городе произойдет резкий спад строительства жилья. Потому что начатое сегодня будет построено, а новых участков у наших строителей нет. В этом году, по данным ГБР, количество зарегистрированных сделок на объекты недвижимости сократилось в полтора раза. Впервые за последние годы лежат на складах невостребованные башенные краны, нет заявок на электромонтажные работы. Мне кажется, продавая по короткому пакету неизвестно что, правительство преследует единственную цель – наполнить бюджет, не задумываясь о социальных последствиях стагнации строительного рынка, которая неминуемо наступит, если срочно не принять мер по обеспечению нормальных торгов и конкурсных процедур.
Евгений Яцышин, председатель
Комитета по строительству:
– Мне кажется, что наша задача – создавать объективную картину происходящего в городе. А не нагнетать панику. Впервые в этом году было продано участков под строительство 5,5 млн кв. метров жилья. Кроме того, правительством утверждены ранее принятые ИТК решения на строительство 2,8 млн кв. метров. По мнению Льва Моисеевича, завтра все рухнет, короткий пакет – это плохо. Но если бы на эти участки не существовал спрос, торги бы просто не состоялись. А мы продали участков на строительство площадью 1,1 млн кв. метров. До конца года, несмотря на все трудности, доведем эту цифру до 2,5 млн. По-моему, завтра все будет хорошо. Потому что и правительство города работает, и строители работают. Что касается московских и иностранных инвесторов, то на этом стоит весь мир. Любое государство старается привлечь максимальное количество средств для развития региона. И очень хорошо, что к нам идут инвесторы из других регионов. Мы никогда не ставили себе целью торговать только по короткому пакету. На сегодня готовится документация по полному пакету. С IV квартала следующего года мы будем торговать только по полному пакету. А с нового года торги по полному и короткому пакетам будут идти параллельно. Все участки, что уже проданы по короткому пакету и те, которые еще только планируется продать, включены в адресные программы инженерной подготовки территорий, и в ближайшие 3–3,5 года будут готовы к строительству. А участки сдаются на шесть лет. Я бы желал петербургским строителям более конструктивно подходить к решениям правительства и помогать нам, а не наоборот. На последние торги по короткому пакету будут предоставляться лоты по 1 га. И это для того, чтобы могли принять участие в торгах средние фирмы. Нам с вами вместе нужно преодолевать инертность мышления наших строителей.
Лев Каплан:
– Сегодня 96 процентиов инвестиций в строительство – это долевое участие. А весь мир строит на банковские кредиты. Наши банки готовы предоставлять кредиты под залог. Но участки по короткому пакету закладывать нельзя. А чтобы заложить незавершенное строительство, нужно разрешение КУГИ.
Игорь Метельский, председатель КУГИ:
– Согласен, что торги по короткому пакету, это хуже, чем предоставление участков через ИТК. Но здесь главное – открытость. Выживает только тот, кто способен работать в конкурентных условиях. Сегодня разрешено закладывать земельные участки, по которым произведены все выплаты на инженерную инфраструктуру. Закон, который мы с вами обсуждаем, решил многие проблемы, ликвидировал некий правовой вакуум. И торги по короткому пакету этим законом предусмотрены (п. 8 ст. 11). Понятно, что короткий пакет – это риск. Но если бы не было принято решение торговать короткими пакетами, то на срок от полугода до года рынок был бы полностью закрыт. Подготовка документов по полному пакету требует времени. Выйдя на торги по короткому пакету, мы открыто сказали о рисках, которые здесь есть. Те, кто нас услышал, участвуют в торгах. Кстати, не надо забывать, что все в мире ограничено, в том числе и территория Петербурга. Скоро мы будем говорить не о строительстве, а о реконструкции. Кстати, у петербургских строителей больше прав, больше лоббистских возможностей, они здесь свои и лучше знают внутренний рынок. Просто наш строительный комплекс не готов к перестройке. А любое закрытое общество умирает. Приход московских и иностранных финансовых групп – это благо для экономики города.
Лев Каплан:
– А не придут ли вслед за московскими капиталами московские строители, которым уже негде строить? Меня очень беспокоит, что раньше мы были батраками у иностранных кампаний, а теперь можем стать батраками у москвичей. Когда мне говорят, что строители в следующем году должны сдать в бюджет 6,6 млрд рублей, я не понимаю. Мы должны сдавать квадратные метры, а не деньги.
Алексей Белоусов,
депутат Законодательного собрания:
– Могу констатировать, что принятый нами закон исполняется в полной мере. Правда, мы не предусмотрели последствий – финансовой недостаточности, которая наблюдается на рынке строительства жилья. Дело в том, что на смену долевого строительства приходит строительство за счет финансовых групп. До сих пор они не могли участвовать, так как не было инструментов. Сегодня в Москве создаются инвестиционные фонды, которые кредитуют строителей под 7,5 процентов годовых. У нас же банки дают кредит под 16–25 процентов годовых. И это ложится серьезным бременем на стоимость жилья. Возможно, сегодня и нам стоит задуматься о создании подобных инвестиционных фондов в Петербурге.
Михаил Амосов,
депутат Законодательного собрания:
– Короткий пакет хуже со всех точек зрения. Но это переходный период. Меня больше волнует другое. Застройка должна вестись комплексно. Но сегодня нет развитой, современной градостроительной документации. Сегодня в собрании обсуждаются законы «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» и «О правилах землепользования и застройки». Возможно, после их принятия, процесс пойдет легче. Считаю, что этими законами должны быть введены определенные ограничения для КГИОП, который сегодня что хочет, то и творит: то разрешает строительство, то запрещает. Кроме того, земельные участки должны иметь границы изначально и должны продаваться в собственность, а не в аренду. Тут я полностью согласен со Львом Моисеевичем.
Евгений Яцышин:
– Я тоже – за продажу участков в собственность. Только у строителей нет денег. Они 30 процентов за аренду наскрести не могут.
Игорь Метельский:
– Нет больших приверженцев собственности, чем КУГИ, но в строительстве я бы был осторожнее. Сейчас мы не можем решить проблемы собственников, чьи здания стоят с выбитыми окнами, а сами хозяева пребывают за границей, и мы ничего с их собственностью сделать не можем.
Владимир Пришанов, начальник
юридического отдела компании
«ЮИТ Лентек»:
– Наша компания российская, с иностранным капиталом. Мы активно участвуем в торгах по короткому пакету. Всю критику в адрес власти понимаем и разделяем. Но есть естественный ход развития событий. Например, мы ничем не можем остановить проникновение в город московских и иностранных компаний. Капитал идет туда, где выгодно. Значит, сегодня выгодно в Петербурге. Такова ситуация. И ее надо воспринимать позитивно. В этом есть свои плюсы. Конкуренция заставляет искать наиболее оптимальные пути. Формы предоставления земельных участков были несовершенны вчера, несовершенны они и сегодня. Но процесс идет, и нам импонирует позиция городских властей сделать его открытым. Радует и наполнение бюджета. Главное, чтобы эти средства шли на развитие инфраструктуры. А чтобы не попасть впросак с коротким пакетом, мы тщательно изучаем участки, прежде чем их покупать.
Андрей Степаненко, директор
ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга»:
– Мы создаем условия для участия в торгах инвесторов из разных регионов. На предыдущих торгах участвовало восемь компаний. Три петербургские – «Атлантик», «Рант» и «Прагма», три московские, одна международная и одна из Калининграда. $80 млн в течение шести лет получит город от этих торгов, в том числе $23 млн в этом году.
Михаил Викторов, директор по правовым вопросам Ассоциации домостроителей
и производителей строительных
материалов Санкт-Петербурга
и Ленинградской области:
– Торги – это реальность, и с этим следует считаться. Основной вопрос на сегодня — где взять деньги на ведение строительства, ведь как показала практика последнего времени, модель долевого строительства имеет свои пределы и необходимо рассматривать и другие механизмы привлечения средств. Поэтому сегодня на первый план выходит перспектива взаимоотношений строителей с банками. Свое слово должен сказать и город, который может выступить гарантом перед банками, что позволит снизить кредитные ставки и реально вовлечь банковское сообщество в инвестиционно-строительный процесс.
Строителям нужны «живые» деньги и насильственное их изъятие любыми структурами, вовлеченными в инвестиционно-строительный процесс, болезненны для рынка. В первую очередь речь идет о предприятиях-монополистах: ОАО «Ленэнерго», ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». По данным Ассоциации, 20 застройщиков, которые возводят не менее 20 процентов жилых домов в городе, за последние полтора года безвозмездно передали монополистам объектов инфраструктуры на сумму более 700 млн рублей. А всего по оценкам экспертов, застройщиками было передано не менее 3 млрд рублей в течение последних двух лет. Из них около половины приходится на долю Ленэнерго. Однако вопрос об эффективности потраченных монополистами средств строителей остается открытым.
Разговор за круглым столом получился жарким. Строителей волновало будущее их бизнеса, руководителей городской администрации – наполнение бюджета и развитие городской экономики, депутатов – правовая обеспеченность действий чиновников, а журналистов – почему при всей открытости городской власти не мытьем, так катаньем «Лукойлу» выделяются обещанные губернатором в начале года участки. Лоты на АЗС будут сформированы крупными пакетами по 18 участков. Понятно, что покупателем сможет быть только очень крупный нефтетрейдер. И хотя говорили открыто, не пытаясь обойти острые углы, впечатление было такое, что каждый участник остался при своем. Как сказал Лев Каплан: «В последнее время наш разговор с властью напоминает разговор слепого с глухим. А хотелось бы, чтобы это был диалог равноправных партнеров».
Автор: Материал подготовила Лилиана Глазова
рубрика:
Круглый стол
