150 млн $ зароют в землю
07.08.2005
Компания «Балтрос», структура, аффилированная с «Банкирским домом «Санкт-Петербург», вкладывает около $150 млн в инженерную подготовку частного земельного участка площадью 280 га. Ныне существующая негативная ситуация на строительном рынке инвестора не пугает. Фирма не видит ничего страшного даже в том, что сразу после завершения инженерной подготовки будущая стройплощадка жилого района Славянка, что неподалеку от города Пушкина, может быть временно заморожена.
Последние лет 10–15 в Петербурге в принципе не велось освоение новых крупных территорий. Застройщики не хотели, да и не могли этим заниматься. Уж больно дорогостоящее и долгосрочное это мероприятие. Практически не занимался этим и город. Единственное исключение – инженерная подготовка территории «Северная долина» за счет кредитов Мирового банка.
И вот сейчас, похоже, случился прорыв. Причем заниматься этой работой на перспективу практически одновременно начали как бюджет, так и частные инвесторы. Город относительно недавно принял целую программу развития инфраструктуры. Китайские инвесторы готовы за свой счет разработать площадку на южном берегу Финского залива. А теперь «Балтрос» намерен «поднять» 280 га, что восточнее города Пушкина вдоль Колпинского шоссе.
Сначала покупаем, потом думаем
Как заявляет Сергей Подобед, генеральный директор ООО «Балтрос», участок под городом Пушкином приобретен у сельскохозяйственного кооператива «Детскосельский» в апреле 2004 года (стоимость сделки компания не разглашает). Практически сразу после этого была создана компания «Балтрос», которая занимается только освоением купленной земли. Хочется отметить, что такой подход – «сначала покупаем землю, а потом думаем, как ей распорядиться» – обычен для питерских банкиров.
К чести «Балтроса» и его учредителей они достаточно быстро определились со своими планами. В компании посчитали, что на столь крупном участке необходимо возводить массовое недорогое жилье. Всего лишь за полтора года фирма успела разработать и утвердить проект планировки территории, а главное – практически договориться с городскими монополистами. По словам Сергея Подобеда, договор с Ленэнерго уже подписан. Взамен на подключение к сетям «Балтрос» обязался за свой счет возвести в районе новую подстанцию. Отопление района будет вестись за счет 16 квартальных котельных, а в некоторых домах – за счет установки современных колонок. Для подключения к канализации фирме придется проложить трубу до очистных сооружений города Колпино длинной 13 километров.
Плюс-минус 30 млн $
Как утверждает руководитель «Балтроса», сумма вложений в освоение территории пока весьма приблизительна и может измениться на 20 процентов в большую или меньшую сторону. Связано это с тем, что стоимость одного и того же вида работ, по подсчетам различных институтов, отличается в разы. Столь высокий разброс цен Сергей Подобед объясняет особенностями подходов к проектированию каждой из фирм, а то и их косностью. Так, по словам г-на Подобеда, одна из проектных организаций, которой предложили оценить стоимость прокладки труб, сделала это по стандартной схеме, действующей в городе. Она оценила, сколько будет стоить рытье канав с вертикальными стенками и укреплением их досками. «Мне непонятно, почему они не учли то, что мы работаем на пустыре и здесь можно рыть ямы с уклоном стенок хоть в 60 процентов, что явно проще и дешевле», – говорит Сергей Подобед. Размер некоторых трат фирма пока не может определить в принципе. Например, не ясна стоимость трансформаторной подстанции с характеристиками, заказанными Ленэнерго. Сейчас такое оборудование в России в принципе не выпускают. Раньше это делал завод на Украине, и существует ли это предприятие к данному моменту – пока не выяснено.
Ну, и самое интересное в том, что Сергей Подобед не исключает ситуацию, при которой участок будет заморожен сразу после прокладки коммуникаций. По его словам, прокладку инфраструктуры нельзя проводить, ориентируясь на сиюминутные скачки рынка. Если через полтора года, когда будет закончена эта работа, рыночная ситуация не будет благоприятствовать строительству – стройка будет отложена. Если же к этому моменту наступит бум – возможен и вариант продажи территории частями различным застройщикам. И уж эти компании будут заниматься возведением самостоятельно, но в рамках градостроительного плана «Балтроса». Данные сценарии основаны на крайних оценках. Но наиболее вероятным Сергей Подобед считает вариант, при котором «Балтрос» освоит площадку самостоятельно – очередями в срок до 2010–2011 годов.
Маленькая Финляндия
Перед проектированием проекта застройки района Славянка «Балтрос» провел исследование мирового опыта типового строительства. В этом исследовании проведено сравнение плотности застройки разными типами домов. Принятая у нас практика возведения высоток позволяет добиться коэффициента 0,7-0,9 (на 10 тыс. кв. метров земли возводится 7–9 тыс. кв. метров жилья). А вот строительство трех–пятиэтажных домов, как в Финляндии, дает коэффициент застройки 0,7. Это происходит за счет того, что между высотными домами нужно оставлять большие пустыри, за которыми крайне сложно ухаживать. А маленькие домики можно «лепить» почти вплотную друг к другу. Единственное, в чем противоречат наше законодательство и финская практика строительства – возможности размещения машин около домов. Наши нормы запрещают устанавливать у дома большое количество автомобилей. В Финляндии машины у дома оставлять можно, но с условием – зимой они не должны разогреваться под окнами. Заводить машину нужно от специально построенных на стоянке источников электричества.
В «Балтросе» рассчитывают, что финские нормы можно ввести в российское законодательство. По крайней мере, Росстрой готов направить в Госдуму соответствующие правки в закон «О техническом регулировании..». Если это удастся, то в жилом районе Славянка будут внедрены и западные нормы содержания территории. В Финляндии это делается за счет платежей за стоянку автомобилей (там парковочные места не продаются, а остаются собственностью кондоминиума). Если же новации в законодательство не пройдут, то «Балтрос» просто обойдется без «пряников» для автомобилистов и предложит будущим жильцам самостоятельно разрабатывать схему ухода за придомовыми территориями.
А вот чего в «Балтросе» сказать не могут, так это продажной цены будущих квартир. «Я пока не знаю, когда именно будет возведено жилье, сколько тогда будут стоить стройматериалы. Так как же можно называть конкретные цифры?» – говорит Сергей Подобед. При этом он утверждает, что фирма будет стремиться максимально удешевить жилье. Для этого компания даже готова прямо на стройплощадке организовать производство панелей, из которых предполагается собирать дома.
СПРАВКА
Собственниками 80 процентов акций компании «Балтрос» являются пять фирм, контролируемых «Банкирским домом «Санкт-Петербург». 20 процентов акций принадлежат генеральному директору фирмы Сергею Подобеду. Учредители намерены финансировать программу пропорционально своим долям. Сейчас ООО «Балтрос» ведет переговоры о покупке еще 40 га, непосредственно примыкающих к территории будущего жилого района Славянка. Эту площадку предполагается застроить торговыми и торгово-развлекательными комплексами. Зона должна стать дополнением к магазинам, которые предполагается открыть во встроенных помещениях на территории Славянки.
Автор: Григорий Песков
Последние лет 10–15 в Петербурге в принципе не велось освоение новых крупных территорий. Застройщики не хотели, да и не могли этим заниматься. Уж больно дорогостоящее и долгосрочное это мероприятие. Практически не занимался этим и город. Единственное исключение – инженерная подготовка территории «Северная долина» за счет кредитов Мирового банка.
И вот сейчас, похоже, случился прорыв. Причем заниматься этой работой на перспективу практически одновременно начали как бюджет, так и частные инвесторы. Город относительно недавно принял целую программу развития инфраструктуры. Китайские инвесторы готовы за свой счет разработать площадку на южном берегу Финского залива. А теперь «Балтрос» намерен «поднять» 280 га, что восточнее города Пушкина вдоль Колпинского шоссе.
Сначала покупаем, потом думаем
Как заявляет Сергей Подобед, генеральный директор ООО «Балтрос», участок под городом Пушкином приобретен у сельскохозяйственного кооператива «Детскосельский» в апреле 2004 года (стоимость сделки компания не разглашает). Практически сразу после этого была создана компания «Балтрос», которая занимается только освоением купленной земли. Хочется отметить, что такой подход – «сначала покупаем землю, а потом думаем, как ей распорядиться» – обычен для питерских банкиров.
К чести «Балтроса» и его учредителей они достаточно быстро определились со своими планами. В компании посчитали, что на столь крупном участке необходимо возводить массовое недорогое жилье. Всего лишь за полтора года фирма успела разработать и утвердить проект планировки территории, а главное – практически договориться с городскими монополистами. По словам Сергея Подобеда, договор с Ленэнерго уже подписан. Взамен на подключение к сетям «Балтрос» обязался за свой счет возвести в районе новую подстанцию. Отопление района будет вестись за счет 16 квартальных котельных, а в некоторых домах – за счет установки современных колонок. Для подключения к канализации фирме придется проложить трубу до очистных сооружений города Колпино длинной 13 километров.
Плюс-минус 30 млн $
Как утверждает руководитель «Балтроса», сумма вложений в освоение территории пока весьма приблизительна и может измениться на 20 процентов в большую или меньшую сторону. Связано это с тем, что стоимость одного и того же вида работ, по подсчетам различных институтов, отличается в разы. Столь высокий разброс цен Сергей Подобед объясняет особенностями подходов к проектированию каждой из фирм, а то и их косностью. Так, по словам г-на Подобеда, одна из проектных организаций, которой предложили оценить стоимость прокладки труб, сделала это по стандартной схеме, действующей в городе. Она оценила, сколько будет стоить рытье канав с вертикальными стенками и укреплением их досками. «Мне непонятно, почему они не учли то, что мы работаем на пустыре и здесь можно рыть ямы с уклоном стенок хоть в 60 процентов, что явно проще и дешевле», – говорит Сергей Подобед. Размер некоторых трат фирма пока не может определить в принципе. Например, не ясна стоимость трансформаторной подстанции с характеристиками, заказанными Ленэнерго. Сейчас такое оборудование в России в принципе не выпускают. Раньше это делал завод на Украине, и существует ли это предприятие к данному моменту – пока не выяснено.
Ну, и самое интересное в том, что Сергей Подобед не исключает ситуацию, при которой участок будет заморожен сразу после прокладки коммуникаций. По его словам, прокладку инфраструктуры нельзя проводить, ориентируясь на сиюминутные скачки рынка. Если через полтора года, когда будет закончена эта работа, рыночная ситуация не будет благоприятствовать строительству – стройка будет отложена. Если же к этому моменту наступит бум – возможен и вариант продажи территории частями различным застройщикам. И уж эти компании будут заниматься возведением самостоятельно, но в рамках градостроительного плана «Балтроса». Данные сценарии основаны на крайних оценках. Но наиболее вероятным Сергей Подобед считает вариант, при котором «Балтрос» освоит площадку самостоятельно – очередями в срок до 2010–2011 годов.
Маленькая Финляндия
Перед проектированием проекта застройки района Славянка «Балтрос» провел исследование мирового опыта типового строительства. В этом исследовании проведено сравнение плотности застройки разными типами домов. Принятая у нас практика возведения высоток позволяет добиться коэффициента 0,7-0,9 (на 10 тыс. кв. метров земли возводится 7–9 тыс. кв. метров жилья). А вот строительство трех–пятиэтажных домов, как в Финляндии, дает коэффициент застройки 0,7. Это происходит за счет того, что между высотными домами нужно оставлять большие пустыри, за которыми крайне сложно ухаживать. А маленькие домики можно «лепить» почти вплотную друг к другу. Единственное, в чем противоречат наше законодательство и финская практика строительства – возможности размещения машин около домов. Наши нормы запрещают устанавливать у дома большое количество автомобилей. В Финляндии машины у дома оставлять можно, но с условием – зимой они не должны разогреваться под окнами. Заводить машину нужно от специально построенных на стоянке источников электричества.
В «Балтросе» рассчитывают, что финские нормы можно ввести в российское законодательство. По крайней мере, Росстрой готов направить в Госдуму соответствующие правки в закон «О техническом регулировании..». Если это удастся, то в жилом районе Славянка будут внедрены и западные нормы содержания территории. В Финляндии это делается за счет платежей за стоянку автомобилей (там парковочные места не продаются, а остаются собственностью кондоминиума). Если же новации в законодательство не пройдут, то «Балтрос» просто обойдется без «пряников» для автомобилистов и предложит будущим жильцам самостоятельно разрабатывать схему ухода за придомовыми территориями.
А вот чего в «Балтросе» сказать не могут, так это продажной цены будущих квартир. «Я пока не знаю, когда именно будет возведено жилье, сколько тогда будут стоить стройматериалы. Так как же можно называть конкретные цифры?» – говорит Сергей Подобед. При этом он утверждает, что фирма будет стремиться максимально удешевить жилье. Для этого компания даже готова прямо на стройплощадке организовать производство панелей, из которых предполагается собирать дома.
СПРАВКА
Собственниками 80 процентов акций компании «Балтрос» являются пять фирм, контролируемых «Банкирским домом «Санкт-Петербург». 20 процентов акций принадлежат генеральному директору фирмы Сергею Подобеду. Учредители намерены финансировать программу пропорционально своим долям. Сейчас ООО «Балтрос» ведет переговоры о покупке еще 40 га, непосредственно примыкающих к территории будущего жилого района Славянка. Эту площадку предполагается застроить торговыми и торгово-развлекательными комплексами. Зона должна стать дополнением к магазинам, которые предполагается открыть во встроенных помещениях на территории Славянки.
Автор: Григорий Песков
рубрика:
День строителя
