Рынку не хватает складов

По данным компании Knight Frank St Petersburg, совокупный объем рынка качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти на данный момент составляет 1,842 млн кв. м. 

«При этом на рынке города и региона наблюдается дефицит качественных складских площадей», – посетовал Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg. 

Эксперт отметил, что к вводу в этом году заявлено небольшое количество качественных складских объектов, однако все они территориально расположены в городе. «Крупных качественных проектов складской недвижимости, расположенных в Ленобласти, на 2012 год не предусмотрено», – пояснил господин Тюнин. По его словам, на данный момент наибольшим спросом у арендаторов пользуются качественные складские помещения от 3 до 5 тыс. «квадратов».

В свою очередь, Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, также рассказала, что в целом сегмент складской недвижимости испытывает дефицит качественного предложение, в то же время спрос на помещения растет. «Такая ситуация привела к росту ставок в складских комплексах класса А на 22%, а в складских комплексах класса В – на 26%», – добавила эксперт. 

 

 

Начиная с 2010 года в сегменте складской недвижимости наблюдается тенденция к увеличению количества сделок по аренде секций площадью свыше 3 тыс. кв. м. Еще одной яркой особенностью стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потребностям клиентов, отмечают эксперты АРИН. 

«Формат tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный, – рассказывает Оксана Малеева. – Такие объекты пользуются повышенным спросом». 

По данным АРИН, по итогам года средняя ставка аренды составляет 486 рублей за 1 кв. м в месяц в классе А и 432 рублей за 1 кв. м в классе В. 

 

 

По словам экспертов, «голод» на качественные складские комплексы сегодня является естественным катализатором развития этого вида коммерческой недвижимости. «Складов действительно не хватает. Существующие комплексы заполнены на 95%», – подтверждает Максим Соболев, директор по развитию ЗАО «ЮИТ Лентек». По его словам, новые проекты, бесспорно, готовятся к вводу, однако срок их реализации исчисляется 2-2,5 года, а это значит, что в течение этого времени на рынке будет существовать нехватка этого вида площадей. 

«В моем понимании строительство современных складов будет востребовано. Однако это низкодоходный бизнес. Ставки аренды складов исчисляются 100-110 USD за 1 кв. м в год. Для сравнения: арендные ставки по офисам – 300-600 USD в год за один «квадрат», а за торговые площади арендаторы платят подчас более 1000 USD за 1 кв. м», – пояснил Максим Соболев. 

Он отметил, что в связи с этим для реализации проекта складского комплекса нужна дешевая земля с подготовленными инженерными мощностями. Развитие складских комплексов возможно на территории устаревших промышленных мощностей, то есть места, отведенного под редевелопмент. Либо на новой территории, но в данном случае нужно вкладывать большие деньги в развитие коммуникаций. «Экономическая выгода от строительства складского терминала будет, если его построить на расстоянии 15-20 км от города – на территории Ленинградской области, в районах, прилегающих к Санкт-Петербургу», – добавил эксперт.

В Москве, которая на 2-3 года опережает Санкт-Петербург и Ленобласть по уровню развития складского бизнеса, у арендаторов пользуются популярностью складские терминалы, расположенные за 40 км за КАД. Как правило, они размещаются вдоль основных магистралей. Однако в Ленинградской области такое развитие событий пока невозможно, так как в регионе слабо развита дорожная инфраструктура. Максим Соболев заключил, что пока рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти будет развиваться за счет проектов, заложенных до кризиса.