Кризис безземелья?
25.02.2006
Краткий аналитический обзор инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга в 2005 году
В 2005 году в рамках I этапа приемки (без инженерных сетей) было введено 2,273 млн кв. метров жилья, что на 12 процентов превышает показатели предыдущего года. Тем не менее, этот год нельзя назвать «годом триумфальных побед» хотя бы потому, что введенные жилые дома были заложены в 2002 и 2003 годах, когда стремительно росли цены на жилье, а земельные участки под жилищное строительство предоставлялись исключительно по ныне отвергнутому городскими, а затем и федеральными властями целевому назначению. Для сегодняшнего рынка жилищного строительства эта магическая цифра уже не имеет существенного значения по той простой причине, что все ликвидные квартиры в сданных домах давно проданы.
Сданные дома – это прошлое, история рынка жилищного строительства, а его настоящее и будущее – это строящиеся и проектируемые дома. Нужно отметить, что в истекшем году жилищный рынок пережил трудные времена. Удвоение цен на жилье за 2002-2003 годы, вызвавшее перегрев рынка, привело к значительному снижению покупательского спроса. В I квартале 2005 года объем продаж жилья на первичном рынке уменьшился примерно на 30 процентов. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 и более процентов. Причем это происходило в условиях стабильных и даже снижающихся цен на жилье, но растущих цен на строительные материалы и конструкции. Снижение поступлений средств от дольщиков вызвало серьезный финансовый кризис на рынке жилищного строительства. С учетом того, что строительный рынок «разогнался» до 8 млн кв. метров строящегося жилья, дефицит финансовых ресурсов достиг почти 50 процентов.
К апрелю 2005 года снижение объема подрядных работ составило почти 25 процентов. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятиям (а это не более 30 процентов от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек. Производство железобетонных изделий снизилось на 12 процентов, строительного кирпича – на 20 процентов. Снова возникли «бартерные» расчеты (вместо живых денег – квартиры).
Однако со II квартала рынок жилья начал выправляться. Цены в реальном (с учетом инфляции) исчислении существенно снизились, накопился отложенный спрос, застройщики стали предлагать более выгодные для клиентов схемы оплаты (в том числе с использованием ипотечных кредитов под залог права требования на строящееся жилье), и объемы продаж начали расти. Начиная с сентября, наблюдалось значительное оживление спроса. По данным компании «Петербургская Недвижимость», к концу года объемы продаж выросли в 2 раза, цены на первичном рынке увеличились почти на 10 процентов. В 2 раза выросло число вновь начинаемых инвестиционных проектов, наиболее удачные из них раскупались «на корню», как в старые добрые времена. Возросла активность застройщиков на земельных торгах. Цены на земельные участки увеличились, в ход пошли даже невостребованные ранее «короткие пакеты».
В результате объем подрядных работ вырос до 92 процентов от уровня прошлого года. Численность безработных строителей уменьшилась на 40 процентов. Производство строительного кирпича на 3 процента превысило уровень 2004 года, производство железобетонных изделий достигло 94 процентов от уровня прошлого года. Заработная плата в строительстве по сравнению с I кварталом увеличилась на 31 процент.
Сегодня на рынке жилищного строительства наблюдается дефицит ликвидного, экономичного жилья – это однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры в удачно расположенных жилых домах. Характерно, что на аукционе по приобретению жилья для расселения домов в зоне КАД, организованном Фондом имущества, была закуплена только половина от требуемых 800 квартир.
Потребительский спрос, безусловно, набирает силу, однако не следует забывать, что на рынке жилищного строительства будет появляться все больше объектов, заложенных после 1 апреля 2005 года, когда начал действовать федеральный закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Поскольку застройщики не рискуют работать в рамках этого «кабального» закона, они вынуждены искать обходные схемы привлечения средств граждан в жилищное строительство, которые неизбежно окажут дестабилизирующее воздействие на рынок.
Остается и «проблема Ленэнерго», которое по-прежнему срывает сроки подключения сданных жилых домов к источникам энергоснабжения и тем самым отталкивает значительное число дольщиков от рынка жилищного строительства.
Вместе с тем, в целом можно констатировать, что рынок жилищного строительства, вопреки трудностям, искусственно создаваемым федеральными властями и местными ведомствами-монополистами, успешно преодолевает кризис спроса.
Так что же – «тяжелые дни миновали»? К сожалению, это совсем не так. Впереди маячит призрак нового, более грозного кризиса – «кризиса безземелья», обусловленного резким снижением в 2005 году числа пятен застройки, вовлекаемых в земельный оборот.
За истекший год в оборот было вовлечено всего 36 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, в том числе 8 – по «полным пакетам», 13 – по «коротким пакетам» и 15 – целевым предоставлением (до 1 октября 2005 года). Нужно еще учесть, что 80 процентов этих пятен застройки находятся в зоне риска – далеко не все изыскательские работы оканчиваются выводом объекта на строительный рынок. По прошлым годам отсев составляет до 30 процентов. Кстати, в 2005 году уже было 8 отмен по новым «целевым» изыскательским работам.
В то же время 2 млн кв. метров вводимого жилья – это не менее 200 новых объектов жилищного строительства в год. Таким образом, сохранение темпов формирования задельных объектов, сложившихся в 2005 году, может в перспективе, даже с учетом жилищного строительства на освобождаемых землях промышленных предприятий, привести как минимум к трехкратному снижению объемов ввода жилья.
Нужно отметить, что «административно-командный» подход к организации земельных торгов привел к очевидному территориальному дисбалансу предлагаемых пятен застройки. Преимущество отдано Невскому, Приморскому и Курортному районам. В то же время в перечне участков (по итогам торгов) совершенно не представлены такие популярные районы массового жилищного строительства, как Выборгский, Калининский, Кировский, Московский и Фрунзенский.
Сегодня говорят об огромном объеме незавершенного строительства, который, якобы, позволит рынку жилищного строительства безбедно существовать еще 5-6 лет. К сожалению, это не так. Объем рынка жилищного строительства в начале 2006 года составлял около 9,5 млн кв. метров, в том числе 3,5 млн кв. метров – не начатые объекты. С учетом того, что нормативный задел по проектным работам составляет 1-1,5 млн кв. метров, сверхнормативный запас по подобным объектам не превышает 2 млн кв. метров. Этот запас частично компенсирует дефицит земельных участков в 2006 году, а дальше, начиная с 2007 года, начнется тот самый «кризис безземелья», который может развалить рынок жилищного строительства (резкое снижение объемов подрядных работ, спад производства в строительной индустрии, безработица в строительном секторе и, конечно же, беспрецедентный рост цен на жилье).
Однако, по нашим прогнозам, «кризис безземелья» начнется уже в 2006 году. Дело в том, что запас по не начатым объектам распределен крайне неравномерно. Из 78 «профессиональных» застройщиков, работающих сегодня на рынке жилищного строительства, 34, то есть почти половина, вообще не имеют задела по не начатым объектам. Еще 10 имеют задел менее 20 процентов от объема застройки, т.е. меньше нормативной величины. Правда, это в основном средние компании, но на их долю в совокупности приходится до 30 процентов рынка жилья. Эти 30 процентов рынка в 2006 году окажутся в зоне риска, что может привести к заметному сужению рынка жилищного строительства.
Только у 20 процентов компаний (преимущественно крупных) задел составляет более 30 процентов от объема застройки. Это «Возрождение Петербурга», Лентек, МИСК, «Невский Синдикат», «Строймонтаж», «Северный город» и другие. Вряд ли этот задел окажется как-то полезен для их менее удачливых собратьев. Во-первых, конкуренция, во-вторых, – «запас карман не тянет», а компании если и будут избавляться, то от самых неперспективных участков. Здесь показателен пример компании «ЛЭК Истейт». Год назад она обладала весьма солидным заделом, который составлял 35 процентов от объема застройки. Сегодня эта компания перешла в другую категорию – категорию застройщиков с заделом, близким к нормативному (часть земельных участков использована, часть – продана).
Интересно отметить, что большой запас не начатых объектов имеется у Комитета по строительству – 350 тыс. кв. метров или 90 процентов от объема застройки и Фонда капитального строительства и реконструкции – 78 тыс. кв. метров (100 процентов от объема застройки). Есть еще «китайский квартал» – это более 1 млн кв. метров застройки, но вряд ли наши китайские товарищи будут продавать землю петербургским застройщикам, у них совсем другие планы. Кроме того, в Петербурге не найдется столько покупателей на Красносельский район.
Так или иначе, если не принять радикальных мер по организации полноценных и эффективных земельных торгов, к 2007 году резервы будут исчерпаны у всех застройщиков.
Автор: Обзор подготовлен Санкт-Петербургским Союзом строительных компаний «Союзпетрострой»
В 2005 году в рамках I этапа приемки (без инженерных сетей) было введено 2,273 млн кв. метров жилья, что на 12 процентов превышает показатели предыдущего года. Тем не менее, этот год нельзя назвать «годом триумфальных побед» хотя бы потому, что введенные жилые дома были заложены в 2002 и 2003 годах, когда стремительно росли цены на жилье, а земельные участки под жилищное строительство предоставлялись исключительно по ныне отвергнутому городскими, а затем и федеральными властями целевому назначению. Для сегодняшнего рынка жилищного строительства эта магическая цифра уже не имеет существенного значения по той простой причине, что все ликвидные квартиры в сданных домах давно проданы.
Сданные дома – это прошлое, история рынка жилищного строительства, а его настоящее и будущее – это строящиеся и проектируемые дома. Нужно отметить, что в истекшем году жилищный рынок пережил трудные времена. Удвоение цен на жилье за 2002-2003 годы, вызвавшее перегрев рынка, привело к значительному снижению покупательского спроса. В I квартале 2005 года объем продаж жилья на первичном рынке уменьшился примерно на 30 процентов. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 и более процентов. Причем это происходило в условиях стабильных и даже снижающихся цен на жилье, но растущих цен на строительные материалы и конструкции. Снижение поступлений средств от дольщиков вызвало серьезный финансовый кризис на рынке жилищного строительства. С учетом того, что строительный рынок «разогнался» до 8 млн кв. метров строящегося жилья, дефицит финансовых ресурсов достиг почти 50 процентов.
К апрелю 2005 года снижение объема подрядных работ составило почти 25 процентов. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятиям (а это не более 30 процентов от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек. Производство железобетонных изделий снизилось на 12 процентов, строительного кирпича – на 20 процентов. Снова возникли «бартерные» расчеты (вместо живых денег – квартиры).
Однако со II квартала рынок жилья начал выправляться. Цены в реальном (с учетом инфляции) исчислении существенно снизились, накопился отложенный спрос, застройщики стали предлагать более выгодные для клиентов схемы оплаты (в том числе с использованием ипотечных кредитов под залог права требования на строящееся жилье), и объемы продаж начали расти. Начиная с сентября, наблюдалось значительное оживление спроса. По данным компании «Петербургская Недвижимость», к концу года объемы продаж выросли в 2 раза, цены на первичном рынке увеличились почти на 10 процентов. В 2 раза выросло число вновь начинаемых инвестиционных проектов, наиболее удачные из них раскупались «на корню», как в старые добрые времена. Возросла активность застройщиков на земельных торгах. Цены на земельные участки увеличились, в ход пошли даже невостребованные ранее «короткие пакеты».
В результате объем подрядных работ вырос до 92 процентов от уровня прошлого года. Численность безработных строителей уменьшилась на 40 процентов. Производство строительного кирпича на 3 процента превысило уровень 2004 года, производство железобетонных изделий достигло 94 процентов от уровня прошлого года. Заработная плата в строительстве по сравнению с I кварталом увеличилась на 31 процент.
Сегодня на рынке жилищного строительства наблюдается дефицит ликвидного, экономичного жилья – это однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры в удачно расположенных жилых домах. Характерно, что на аукционе по приобретению жилья для расселения домов в зоне КАД, организованном Фондом имущества, была закуплена только половина от требуемых 800 квартир.
Потребительский спрос, безусловно, набирает силу, однако не следует забывать, что на рынке жилищного строительства будет появляться все больше объектов, заложенных после 1 апреля 2005 года, когда начал действовать федеральный закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Поскольку застройщики не рискуют работать в рамках этого «кабального» закона, они вынуждены искать обходные схемы привлечения средств граждан в жилищное строительство, которые неизбежно окажут дестабилизирующее воздействие на рынок.
Остается и «проблема Ленэнерго», которое по-прежнему срывает сроки подключения сданных жилых домов к источникам энергоснабжения и тем самым отталкивает значительное число дольщиков от рынка жилищного строительства.
Вместе с тем, в целом можно констатировать, что рынок жилищного строительства, вопреки трудностям, искусственно создаваемым федеральными властями и местными ведомствами-монополистами, успешно преодолевает кризис спроса.
Так что же – «тяжелые дни миновали»? К сожалению, это совсем не так. Впереди маячит призрак нового, более грозного кризиса – «кризиса безземелья», обусловленного резким снижением в 2005 году числа пятен застройки, вовлекаемых в земельный оборот.
За истекший год в оборот было вовлечено всего 36 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, в том числе 8 – по «полным пакетам», 13 – по «коротким пакетам» и 15 – целевым предоставлением (до 1 октября 2005 года). Нужно еще учесть, что 80 процентов этих пятен застройки находятся в зоне риска – далеко не все изыскательские работы оканчиваются выводом объекта на строительный рынок. По прошлым годам отсев составляет до 30 процентов. Кстати, в 2005 году уже было 8 отмен по новым «целевым» изыскательским работам.
В то же время 2 млн кв. метров вводимого жилья – это не менее 200 новых объектов жилищного строительства в год. Таким образом, сохранение темпов формирования задельных объектов, сложившихся в 2005 году, может в перспективе, даже с учетом жилищного строительства на освобождаемых землях промышленных предприятий, привести как минимум к трехкратному снижению объемов ввода жилья.
Нужно отметить, что «административно-командный» подход к организации земельных торгов привел к очевидному территориальному дисбалансу предлагаемых пятен застройки. Преимущество отдано Невскому, Приморскому и Курортному районам. В то же время в перечне участков (по итогам торгов) совершенно не представлены такие популярные районы массового жилищного строительства, как Выборгский, Калининский, Кировский, Московский и Фрунзенский.
Сегодня говорят об огромном объеме незавершенного строительства, который, якобы, позволит рынку жилищного строительства безбедно существовать еще 5-6 лет. К сожалению, это не так. Объем рынка жилищного строительства в начале 2006 года составлял около 9,5 млн кв. метров, в том числе 3,5 млн кв. метров – не начатые объекты. С учетом того, что нормативный задел по проектным работам составляет 1-1,5 млн кв. метров, сверхнормативный запас по подобным объектам не превышает 2 млн кв. метров. Этот запас частично компенсирует дефицит земельных участков в 2006 году, а дальше, начиная с 2007 года, начнется тот самый «кризис безземелья», который может развалить рынок жилищного строительства (резкое снижение объемов подрядных работ, спад производства в строительной индустрии, безработица в строительном секторе и, конечно же, беспрецедентный рост цен на жилье).
Однако, по нашим прогнозам, «кризис безземелья» начнется уже в 2006 году. Дело в том, что запас по не начатым объектам распределен крайне неравномерно. Из 78 «профессиональных» застройщиков, работающих сегодня на рынке жилищного строительства, 34, то есть почти половина, вообще не имеют задела по не начатым объектам. Еще 10 имеют задел менее 20 процентов от объема застройки, т.е. меньше нормативной величины. Правда, это в основном средние компании, но на их долю в совокупности приходится до 30 процентов рынка жилья. Эти 30 процентов рынка в 2006 году окажутся в зоне риска, что может привести к заметному сужению рынка жилищного строительства.
Только у 20 процентов компаний (преимущественно крупных) задел составляет более 30 процентов от объема застройки. Это «Возрождение Петербурга», Лентек, МИСК, «Невский Синдикат», «Строймонтаж», «Северный город» и другие. Вряд ли этот задел окажется как-то полезен для их менее удачливых собратьев. Во-первых, конкуренция, во-вторых, – «запас карман не тянет», а компании если и будут избавляться, то от самых неперспективных участков. Здесь показателен пример компании «ЛЭК Истейт». Год назад она обладала весьма солидным заделом, который составлял 35 процентов от объема застройки. Сегодня эта компания перешла в другую категорию – категорию застройщиков с заделом, близким к нормативному (часть земельных участков использована, часть – продана).
Интересно отметить, что большой запас не начатых объектов имеется у Комитета по строительству – 350 тыс. кв. метров или 90 процентов от объема застройки и Фонда капитального строительства и реконструкции – 78 тыс. кв. метров (100 процентов от объема застройки). Есть еще «китайский квартал» – это более 1 млн кв. метров застройки, но вряд ли наши китайские товарищи будут продавать землю петербургским застройщикам, у них совсем другие планы. Кроме того, в Петербурге не найдется столько покупателей на Красносельский район.
Так или иначе, если не принять радикальных мер по организации полноценных и эффективных земельных торгов, к 2007 году резервы будут исчерпаны у всех застройщиков.
Автор: Обзор подготовлен Санкт-Петербургским Союзом строительных компаний «Союзпетрострой»
рубрика:
Статистика и аналитика
