Инвестирование в коммерческую недвижимость
05.03.2006
В Петербурге возникает все больше проектов коммерческой недвижимости, но, как правило, сдача объектов в срок – редкость. Виной этому не только взаимоотношения застройщиков и монополистов, но и недостаток финансирования проектов. В таких условиях все большее значение приобретает банковское кредитование девелоперов, а также инвестирование в капитал.
УдаЧные примеры
В Европе и США, где риски ниже, чем в России, более чем вдвое, девелоперы находятся в привилегированном положении. Там банки идут на уступки девелоперам и предлагают кредитные продукты на выгодных для участников рынка коммерческой недвижимости условиях.
Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов рассказывает, что за рубежом наиболее распространены «мостовой» кредит (Bridge) и так называемый «постоянный» кредит. Кредитование девелоперов происходит в два этапа. На первом этапе – от бизнес-плана до окончания строительства – девелопер получает «мостовой» кредит. По окончании строительства, когда объект начинает приносить доход, банк кредитует девелопера еще раз, уже в большем размере, но под меньший процент. Полученный кредит позволяет компании вернуть прежние заемные средства банку, а затем в течение всего срока эксплуатации коммерческого объекта выплачивать проценты, но не возвращать «тело» кредита банку. Поэтому его называют «постоянным» – девелоперу выгоднее постоянно платить проценты, но не отдавать «тело» кредита, поскольку процентная ставка ниже внутренней нормы доходности инвестиционного проекта.
Финансово-кредитные институты, в свою очередь, готовы идти на подобную схему: их капитал размещен в конкретный проект, приносит текущие процентные платежи, и у банка не возникает необходимости искать новый объект для размещения капитала.
Банки не доверЯют
В России, в том числе и в Петербурге, ситуация с инвестированием в строительство коммерческой недвижимости несколько иная, нежели за рубежом. Недоверие банков к девелоперам, высокие риски – причина высоких процентов по кредитам. В среднем банки кредитуют проекты коммерческой недвижимости под 12 процентов годовых в валюте. Инвестирование в капитал также связано с рядом высоких требований банков к девелоперам – доля акций, на которую претендует банк, делает невыгодным весь проект, и компаниям приходится искать иные инструменты для инвестирования.
Как стать
кредитоспособным
девелопером
Почему банки отказываются кредитовать инвестиционные проекты? По мнению Алексея Чижова, чаще всего параметры проектов не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Дело в том, что для того, чтобы быть уверенным в кредитоспособности заемщика, банк требует у компании наличие кредитной истории, бухгалтерской отчетности за 3 последних года (некоторым нужна отчетность за 5 лет). Однако чаще всего девелопер не может соответствовать этим требованиям по многим причинам. Основная – при реализации нового проекта, как правило, девелопер создает новое юридическое лицо. Так компании удобнее вести отчетность и заниматься управлением. Естественно, у нового юридического лица нет кредитной истории, и тем более вновь созданная компания не может предоставить банку бухгалтерские документы за несколько последних лет.
Решить эту проблему можно только путем договоренности с банком. При этом девелоперу придется оформить кредит на материнскую компанию и внести полученные средства в качестве вклада в капитал новоиспеченной компании. Возможен и такой вариант: кредит оформляется на новое юридическое лицо под гарантию материнской компании, имеющей кредитную историю и соответствующей требованиям банка к заемщикам.
Специалисты «Бекар-консалтинг» называют еще одну важную причину, по которой банки отказывают в кредитовании инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости – отсутствие у девелоперов обеспечения по кредиту, соответствующего требованиям кредитных организаций. Как правило, банки требуют обеспечения в виде существующих у заемщика активов. В большинстве случаев стоимость активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия. При этом оценкой объектов в собственности занимаются аккредитованные банками оценочные компании, которые действуют в интересах кредитора. Оценка осуществляется в том числе и так называемым «доходным» методом – учитывается не только стоимость объекта, но и тот доход, который он приносит собственнику.
К сожалению, по словам Алексея Чижова, чаще всего даже при использовании в оценке этого метода объект в собственности не позволяет стать девелоперу кредитоспособным для банка заемщиком.
Проектное
финансирование
Помочь девелоперу получить необходимые инвестиции может такой способ кредитования, как проектное финансирование, когда объектом залога является сам строящийся объект. Если у девелопера возникают проблемы с возвратом ресурса, он может реализовать объект на рынке и тем самым вернуть себе сумму долга и проценты, либо оставить его себе.
Банкам такое кредитование выгодно по причине того, что рыночная стоимость объекта (строящегося на кредитные деньги здания и стоимость прав на земельный участок) превышает размер кредита в пользовании заемщика, причем расти рыночная стоимость будет быстрее, чем себестоимость создаваемого здания.
Банк кредитует девелопера траншами по мере готовности проекта. При этом оценщики периодически проводят переоценку строящегося объекта. Риски банка покрыты на всех этапах пользования кредитом.
Как найти инвестора
Консервативные инвестиционные организации не готовы терять контроль над проектом девелопера и поэтому чаще всего стремятся завладеть контрольным пакетом акций компании. Однако девелопер, конечно же, не согласен на роль миноритарного акционера. Договоренность между банком и девелопером в таком случае обычно не достигается – каждый преследует свои интересы и не готов идти на компромисс.
В качестве пути решения этой проблемы можно предложить путь инвестиционного кредитования, которое обеспечивает банку фиксированную доходность, а девелоперу – некоторую самостоятельность. В процессе инвестиционного кредитования банк входит в инвестиционный капитал в соотношении, к примеру, 70 процентов акций у банка и 30 процентов – у девелопера. По мере того как уже введенный объект начинает приносить доход, девелопер из своей доли в чистой прибыли выкупает акции у банка. Через определенный промежуток времени компания полностью выкупает долю акций, принадлежащих банку, и становится 100-процентным собственником.
Автор: По материалам «Бекар-консалтинг»
УдаЧные примеры
В Европе и США, где риски ниже, чем в России, более чем вдвое, девелоперы находятся в привилегированном положении. Там банки идут на уступки девелоперам и предлагают кредитные продукты на выгодных для участников рынка коммерческой недвижимости условиях.
Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов рассказывает, что за рубежом наиболее распространены «мостовой» кредит (Bridge) и так называемый «постоянный» кредит. Кредитование девелоперов происходит в два этапа. На первом этапе – от бизнес-плана до окончания строительства – девелопер получает «мостовой» кредит. По окончании строительства, когда объект начинает приносить доход, банк кредитует девелопера еще раз, уже в большем размере, но под меньший процент. Полученный кредит позволяет компании вернуть прежние заемные средства банку, а затем в течение всего срока эксплуатации коммерческого объекта выплачивать проценты, но не возвращать «тело» кредита банку. Поэтому его называют «постоянным» – девелоперу выгоднее постоянно платить проценты, но не отдавать «тело» кредита, поскольку процентная ставка ниже внутренней нормы доходности инвестиционного проекта.
Финансово-кредитные институты, в свою очередь, готовы идти на подобную схему: их капитал размещен в конкретный проект, приносит текущие процентные платежи, и у банка не возникает необходимости искать новый объект для размещения капитала.
Банки не доверЯют
В России, в том числе и в Петербурге, ситуация с инвестированием в строительство коммерческой недвижимости несколько иная, нежели за рубежом. Недоверие банков к девелоперам, высокие риски – причина высоких процентов по кредитам. В среднем банки кредитуют проекты коммерческой недвижимости под 12 процентов годовых в валюте. Инвестирование в капитал также связано с рядом высоких требований банков к девелоперам – доля акций, на которую претендует банк, делает невыгодным весь проект, и компаниям приходится искать иные инструменты для инвестирования.
Как стать
кредитоспособным
девелопером
Почему банки отказываются кредитовать инвестиционные проекты? По мнению Алексея Чижова, чаще всего параметры проектов не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Дело в том, что для того, чтобы быть уверенным в кредитоспособности заемщика, банк требует у компании наличие кредитной истории, бухгалтерской отчетности за 3 последних года (некоторым нужна отчетность за 5 лет). Однако чаще всего девелопер не может соответствовать этим требованиям по многим причинам. Основная – при реализации нового проекта, как правило, девелопер создает новое юридическое лицо. Так компании удобнее вести отчетность и заниматься управлением. Естественно, у нового юридического лица нет кредитной истории, и тем более вновь созданная компания не может предоставить банку бухгалтерские документы за несколько последних лет.
Решить эту проблему можно только путем договоренности с банком. При этом девелоперу придется оформить кредит на материнскую компанию и внести полученные средства в качестве вклада в капитал новоиспеченной компании. Возможен и такой вариант: кредит оформляется на новое юридическое лицо под гарантию материнской компании, имеющей кредитную историю и соответствующей требованиям банка к заемщикам.
Специалисты «Бекар-консалтинг» называют еще одну важную причину, по которой банки отказывают в кредитовании инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости – отсутствие у девелоперов обеспечения по кредиту, соответствующего требованиям кредитных организаций. Как правило, банки требуют обеспечения в виде существующих у заемщика активов. В большинстве случаев стоимость активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия. При этом оценкой объектов в собственности занимаются аккредитованные банками оценочные компании, которые действуют в интересах кредитора. Оценка осуществляется в том числе и так называемым «доходным» методом – учитывается не только стоимость объекта, но и тот доход, который он приносит собственнику.
К сожалению, по словам Алексея Чижова, чаще всего даже при использовании в оценке этого метода объект в собственности не позволяет стать девелоперу кредитоспособным для банка заемщиком.
Проектное
финансирование
Помочь девелоперу получить необходимые инвестиции может такой способ кредитования, как проектное финансирование, когда объектом залога является сам строящийся объект. Если у девелопера возникают проблемы с возвратом ресурса, он может реализовать объект на рынке и тем самым вернуть себе сумму долга и проценты, либо оставить его себе.
Банкам такое кредитование выгодно по причине того, что рыночная стоимость объекта (строящегося на кредитные деньги здания и стоимость прав на земельный участок) превышает размер кредита в пользовании заемщика, причем расти рыночная стоимость будет быстрее, чем себестоимость создаваемого здания.
Банк кредитует девелопера траншами по мере готовности проекта. При этом оценщики периодически проводят переоценку строящегося объекта. Риски банка покрыты на всех этапах пользования кредитом.
Как найти инвестора
Консервативные инвестиционные организации не готовы терять контроль над проектом девелопера и поэтому чаще всего стремятся завладеть контрольным пакетом акций компании. Однако девелопер, конечно же, не согласен на роль миноритарного акционера. Договоренность между банком и девелопером в таком случае обычно не достигается – каждый преследует свои интересы и не готов идти на компромисс.
В качестве пути решения этой проблемы можно предложить путь инвестиционного кредитования, которое обеспечивает банку фиксированную доходность, а девелоперу – некоторую самостоятельность. В процессе инвестиционного кредитования банк входит в инвестиционный капитал в соотношении, к примеру, 70 процентов акций у банка и 30 процентов – у девелопера. По мере того как уже введенный объект начинает приносить доход, девелопер из своей доли в чистой прибыли выкупает акции у банка. Через определенный промежуток времени компания полностью выкупает долю акций, принадлежащих банку, и становится 100-процентным собственником.
Автор: По материалам «Бекар-консалтинг»
рубрика:
Статистика и аналитика
