Деньги, зарытые в землю

Срок аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства по предварительным подсчетам будет составлять 7-8 лет. Именно столько времени потребуется для подготовки градостроительной документации и проведения работ. Эти данные огласил на прошедшей конференции «Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области» зампредседателя городского
Комитета по строительству Николай Крутов.
Программа освоения новых территорий в Санкт-Петербурге предусматривает три этапа: первый включает в себя подготовку проекта планировки территории, пакета документов, необходимых для проведения торгов на право аренды с целью инженерной подготовки; второй – непосредственно прокладку инженерных коммуникаций и третий – жилищное строительство на «поднятой целине».
По подсчетам Комитета по строительству, все вышеперечисленные задачи можно решить в течение 6-7 лет после проведения торгов. Из них около полутора лет потребуется на разработку градостроительной документации, 2-3 года уйдут на инженерную подготовку территории, еще примерно столько же времени займет возведение на вновь подготовленной территории жилых домов. Проверить эти цифры можно будет только после вынесения на торги первой территории, требующей освоения, – намывных 450 га на Васильевском острове.
То, что инженерно подготовленный участок стоит гораздо больше, чем земля в чистом поле, очевидно. По мнению одного из главных разработчиков схемы проведения торгов на право комплексного освоения территорий, первого заместителя председателя Комитета по строительству Николая Крутова, именно эта разница в цене будет приносить доход строительным компаниям и окупать их затраты на прокладку инженерной инфраструктуры.
Затраты, которые должно повлечь для строительной компании участие в комплексном освоении земель, складываются из следующих показателей: плата за право заключения договора аренды на торгах, строительство внутриквартальных инженерных сетей (магистральные сети обязуется построить город из средств бюджета), выкуп инженерно подготовленных земель в собственность или заключение договора долгосрочной аренды по кадастровой стоимости, определяемой КУГИ.
Необходимость комплексного освоения территорий у строителей не вызывает сомнений, сомнения вызывает другое. Учитывая, что прокладка магистральных сетей ложится на городскую администрацию, президент «Союзпетростроя» депутат Владимир Гольман отметил, что еще до выставления на торги земельных участков необходимо проводить магистральные сети. «Уже сегодня необходимо иметь адресную программу для опережающего развития магистральных сетей, уже сегодня тянуть магистрали, иначе постановление о комплексном освоении не будет работать», – подчеркнул он.
Еще одним камнем преткновения стал вопрос о наличии банковских гарантий, подтверждающих возможности строительной компании выполнить взятые на себя обязательства в случае победы в торгах. В п. 9 «Перечня документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства» говорится, что Управление инвестиций должно предоставить расчет суммы банковской гарантии до момента проведения аукциона. Но и сами банки требуют гарантий от строителей, у которых основная проблема при получении заемных средств – отсутствие ликвидного залога.
«Кредит под торги на землю абсурден», – считает исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов. Свою достаточно жесткую формулировку г-н Титов объясняет тем, что, во-первых, брать кредит только под возможность победы в аукционе невыгодно строительным организациям, поскольку в случае проигрыша немедленный возврат кредита произвести нельзя. Во-вторых, банки пойдут на подобное кредитование не слишком охотно, так как у строителей нет ликвидных залогов. Поэтому необходимо, чтобы в отношении арендуемых земель работали рыночные механизмы и можно было бы отдавать в залог земельные участки и недостроенные объекты. Но в этом случае договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен заключаться не на 7 лет, а на более продолжительное время.
Виктор Титов порекомендовал представителям городской власти, занимавшимся разработкой положения о комплексном освоении территорий, рассмотреть другие схемы финансирования, позволяющие не подтверждать возможности строительных компаний банковскими гарантиями до проведения аукционов.

Автор: Вероника Шеменева