Почему дорожает жилье?
09.05.2006
Рынок недвижимости Петербурга, который в течение последних полутора лет находился в состоянии стагнации, начал разогреваться. В августе 2005 года в нашем городе был отмечен необычайный для этого сезона подъем цен на недвижимость, который продолжается до сих пор.
В других крупных городах страны ситуация примерно такая же. В Москве она даже более печальна для потенциальных покупателей. (За последний год, с марта 2005 года, квартиры в столице подорожали на 50 процентов). Понятно, что подобный рост цен подогревает не только нехватка предложения на рынке жилья, но и банальный спекулятивный ажиотаж. Однако каковы же все-таки объективные экономические и политические причины роста цен на недвижимость? На этот вопрос отвечают наши эксперты.
Олег Шеин, депутат Госдумы РФ:
– Дело абсолютно очевидное. В крупных городах, особенно в Москве и Петербурге, появилась категория людей, которым просто некуда девать деньги. Они скупают все подряд. И поскольку в отдельно взятом городе на рынок выбрасывается достаточно небольшой объем недвижимости, это влечет за собой рост цен. Если будем и дальше так двигаться, то рано или поздно придем к возникновению частных доходных домов. Когда богатые люди будут скупать целые жилые здания и сдавать в них квартиры в наем. Недаром тема доходных домов сейчас весьма активно обсуждается в Интернете. Проблема-то назрела! Это одна причина. А вторая заключается в так называемой «коррупционной составляющей». У нас в стране она очень велика и сильно влияет на стоимость квадратного метра жилья. Понятно, что он не стоит две тысячи долларов в Москве или полторы тысячи – в Петербурге. Себестоимость минимум в 2 раза меньше. Даже Герман Греф на одном из последних заседаний обратил на это внимание членов Правительства. А если учесть тот рабский труд, который повсеместно используют строительные компании, то реальная стоимость квадратного метра еще ниже.
Я говорю про труд, в основном, иногородних и иностранных рабочих, которые не имеют трудовых книжек, а значит, компании уклоняются от пенсионных или подоходных отчислений за этих людей. Что будет дальше с ценами на рынке недвижимости? Мой прогноз весьма пессимистичен. Программа «Доступное жилье» в прошлом году, насколько мне известно, повлекла за собой снижение объемов вводимого по стране жилья на 6 процентов. А раз нет роста предложения, цены не снизятся. Получается, что те правила, которые одобрила Госдума 2 года назад, только ухудшили ситуацию.
Евгений Гавриленков, главный экономист компании «Тройка-Диалог»:
– Цены на недвижимость в нашей стране растут абсолютно по тем же причинам, что и во всем мире – и в Лондоне, и в Нью-Йорке, и в других крупных городах. Изначальная причина заключается в том, что в мире сегодня достаточно низкие процентные ставки. Основные эмиссионные центры, такие, как Европейский Центральный банк и Центральный банк Японии активно печатают деньги. Денежная масса растет примерно на 8-10 процентов в год. Это более высокий темп, чем номинальный ВВП. Это означает следующее: те дешевые деньги, которые обращаются в мировой экономике, с одной стороны, стимулируют производство, а с другой – вздувают цены на разные виды активов (акции, недвижимость, драгоценные металлы и нефть). Мы получаем эту глобальную денежную массу как раз через высокие цены на нефть, которые в последние время бьют все рекорды. Дорогая нефть обеспечивает приток валюты в страну и дешевые деньги уже на нашем внутреннем рынке. Доходы у нас неравномерные (разброс примерно такой же, как в США). Есть богатые люди. Они и вздувают цены на активы, в том числе и на жилье, поскольку формируют спрос. Так что в Москве, Петербурге, Париже работают одни и те же экономические законы. Каков мой прогноз? Надо смотреть на действия тех, кто диктует правила игры на рынке – на действия Центробанков крупнейших игроков глобальной экономической системы – США, Европы и Японии. Пока их процентные ставки низкие, остановки в росте цен на недвижимость не будет. Мы – часть глобальной экономической игры, а рычаги управления – в чужих руках.
Аркадий Кизимов, доцент кафедры
недвижимости Санкт-Петербургского
политехнического университета:
– Прошлым летом была стагнация рынка недвижимости в Петербурге. Цены на жилье даже в течение полугода падали. Среднее падение составило 15 процентов. Но в последние три месяца после Нового года в городе оживился спрос на жилье. Вернее, это стало более очевидно. Тут роль сыграл отложенный спрос, а также то, что у людей, похоже, стало больше денег. А раз растет спрос, растет и цена. Сейчас цены вернулись на уровень «до падения» и продолжают расти. В среднем на 2-3 процента в месяц. Думаю, минимум до лета эта тенденция сохранится. Потом будет небольшая стабилизация. Но незначительный рост цен сохранится до Нового года, а может, и гораздо дольше. Об этом говорят общие признаки рынка.
Правда, спрос в любой момент может упасть. Если даже это произойдет, цены будут расти по инерции на фоне сокращения количества сделок. Сейчас есть дефицит на рынке предложения. Очень мало «однушек» в прямой продаже, «хрущевок». Вообще, в городе на самое дешевое жилье – самый большой спрос. Средняя стоимость комнаты – $1400 за квадратный метр. Именно комнаты в малонаселенных коммунальных квартирах самые дорогие. Далее идут однокомнатные «хрущевки» (примерной площадью 30 кв. метров). Их средняя стоимость по городу – $40 тысяч. Получается, что здесь покупатель платит $1200 за квадратный метр. А «двушка» в 50 кв. метров стоит $60 тысяч. Тут стоимость квадратного метра еще ниже – $1150. Такой вот парадокс – чем дешевле жилье, тем дороже метр.
Разброс цен по районам города достаточно традиционный. Самые дешевые квартиры в Петродворцовом и Курортном районах из-за их удаленности от центра. Потом Невский, где низкого качества старый фонд, затем «хрущевки» Красногвардейского и Красносельского районов. В самых дорогих числятся по-прежнему Московский, Петроградский, Центральный районы, а также Васильевский остров.
Автор: Беседовала Наталья Ковтун
В других крупных городах страны ситуация примерно такая же. В Москве она даже более печальна для потенциальных покупателей. (За последний год, с марта 2005 года, квартиры в столице подорожали на 50 процентов). Понятно, что подобный рост цен подогревает не только нехватка предложения на рынке жилья, но и банальный спекулятивный ажиотаж. Однако каковы же все-таки объективные экономические и политические причины роста цен на недвижимость? На этот вопрос отвечают наши эксперты.
Олег Шеин, депутат Госдумы РФ:
– Дело абсолютно очевидное. В крупных городах, особенно в Москве и Петербурге, появилась категория людей, которым просто некуда девать деньги. Они скупают все подряд. И поскольку в отдельно взятом городе на рынок выбрасывается достаточно небольшой объем недвижимости, это влечет за собой рост цен. Если будем и дальше так двигаться, то рано или поздно придем к возникновению частных доходных домов. Когда богатые люди будут скупать целые жилые здания и сдавать в них квартиры в наем. Недаром тема доходных домов сейчас весьма активно обсуждается в Интернете. Проблема-то назрела! Это одна причина. А вторая заключается в так называемой «коррупционной составляющей». У нас в стране она очень велика и сильно влияет на стоимость квадратного метра жилья. Понятно, что он не стоит две тысячи долларов в Москве или полторы тысячи – в Петербурге. Себестоимость минимум в 2 раза меньше. Даже Герман Греф на одном из последних заседаний обратил на это внимание членов Правительства. А если учесть тот рабский труд, который повсеместно используют строительные компании, то реальная стоимость квадратного метра еще ниже.
Я говорю про труд, в основном, иногородних и иностранных рабочих, которые не имеют трудовых книжек, а значит, компании уклоняются от пенсионных или подоходных отчислений за этих людей. Что будет дальше с ценами на рынке недвижимости? Мой прогноз весьма пессимистичен. Программа «Доступное жилье» в прошлом году, насколько мне известно, повлекла за собой снижение объемов вводимого по стране жилья на 6 процентов. А раз нет роста предложения, цены не снизятся. Получается, что те правила, которые одобрила Госдума 2 года назад, только ухудшили ситуацию.
Евгений Гавриленков, главный экономист компании «Тройка-Диалог»:
– Цены на недвижимость в нашей стране растут абсолютно по тем же причинам, что и во всем мире – и в Лондоне, и в Нью-Йорке, и в других крупных городах. Изначальная причина заключается в том, что в мире сегодня достаточно низкие процентные ставки. Основные эмиссионные центры, такие, как Европейский Центральный банк и Центральный банк Японии активно печатают деньги. Денежная масса растет примерно на 8-10 процентов в год. Это более высокий темп, чем номинальный ВВП. Это означает следующее: те дешевые деньги, которые обращаются в мировой экономике, с одной стороны, стимулируют производство, а с другой – вздувают цены на разные виды активов (акции, недвижимость, драгоценные металлы и нефть). Мы получаем эту глобальную денежную массу как раз через высокие цены на нефть, которые в последние время бьют все рекорды. Дорогая нефть обеспечивает приток валюты в страну и дешевые деньги уже на нашем внутреннем рынке. Доходы у нас неравномерные (разброс примерно такой же, как в США). Есть богатые люди. Они и вздувают цены на активы, в том числе и на жилье, поскольку формируют спрос. Так что в Москве, Петербурге, Париже работают одни и те же экономические законы. Каков мой прогноз? Надо смотреть на действия тех, кто диктует правила игры на рынке – на действия Центробанков крупнейших игроков глобальной экономической системы – США, Европы и Японии. Пока их процентные ставки низкие, остановки в росте цен на недвижимость не будет. Мы – часть глобальной экономической игры, а рычаги управления – в чужих руках.
Аркадий Кизимов, доцент кафедры
недвижимости Санкт-Петербургского
политехнического университета:
– Прошлым летом была стагнация рынка недвижимости в Петербурге. Цены на жилье даже в течение полугода падали. Среднее падение составило 15 процентов. Но в последние три месяца после Нового года в городе оживился спрос на жилье. Вернее, это стало более очевидно. Тут роль сыграл отложенный спрос, а также то, что у людей, похоже, стало больше денег. А раз растет спрос, растет и цена. Сейчас цены вернулись на уровень «до падения» и продолжают расти. В среднем на 2-3 процента в месяц. Думаю, минимум до лета эта тенденция сохранится. Потом будет небольшая стабилизация. Но незначительный рост цен сохранится до Нового года, а может, и гораздо дольше. Об этом говорят общие признаки рынка.
Правда, спрос в любой момент может упасть. Если даже это произойдет, цены будут расти по инерции на фоне сокращения количества сделок. Сейчас есть дефицит на рынке предложения. Очень мало «однушек» в прямой продаже, «хрущевок». Вообще, в городе на самое дешевое жилье – самый большой спрос. Средняя стоимость комнаты – $1400 за квадратный метр. Именно комнаты в малонаселенных коммунальных квартирах самые дорогие. Далее идут однокомнатные «хрущевки» (примерной площадью 30 кв. метров). Их средняя стоимость по городу – $40 тысяч. Получается, что здесь покупатель платит $1200 за квадратный метр. А «двушка» в 50 кв. метров стоит $60 тысяч. Тут стоимость квадратного метра еще ниже – $1150. Такой вот парадокс – чем дешевле жилье, тем дороже метр.
Разброс цен по районам города достаточно традиционный. Самые дешевые квартиры в Петродворцовом и Курортном районах из-за их удаленности от центра. Потом Невский, где низкого качества старый фонд, затем «хрущевки» Красногвардейского и Красносельского районов. В самых дорогих числятся по-прежнему Московский, Петроградский, Центральный районы, а также Васильевский остров.
Автор: Беседовала Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
