Ипотека: бум перед кризисом?
09.05.2006
Этот год обещает стать рекордным по количеству ипотечных кредитов, выданных банками, работающими в Санкт-Петербурге. Так, если за весь прошлый год в городе было выдано 4348 кредитов на общую сумму в 4 млн 297 тыс. рублей, то только за I квартал этого года – 1757 кредитов на сумму более 2 млн рублей. Специалисты, работающие в этой сфере, пророчат ипотеке большое будущее.
«До конца 2006 года эта цифра может возрасти до 8 тысяч кредитов, превысив прошлогодний уровень почти вдвое», – говорит генеральный директор ООО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владимир Назаров. Он считает, что, несмотря на наблюдающийся сегодня рост цен на жилье, рынок ипотечного кредитования будет успешно развиваться.
С ним согласен и руководитель группы по ипотечному кредитованию и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов. «По оценкам экспертов, объем операций ипотечного кредитования в этом году на 80-90 процентов превысит показатель 2005 года», – говорит он. При этом он особо отмечает тот факт, что кредитование физических лиц в общей структуре банковского кредитования за последние три года выросло втрое, составив 20 процентов.
«Мы также наблюдаем значительный рост числа обращений по поводу получения ипотечных кредитов», – говорит заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Ленинградской области (ОблАИЖК) Вячеслав Зимницкий. Так, за первые 4 месяца этого года через его структуру прошло 116 заявок, из которых 104 было одобрено. На сегодняшний день банки предоставили по ним кредиты на общую сумму в 10,5 млн рублей. «Надо учитывать, что зачастую размер кредита не соответствует стоимости квартиры. Люди нередко берут суммы в пределах 20-30 процентов от ее стоимости», – говорит г-н Зимницкий. Также следует учесть и тот факт, что ОблАИЖК начало свою работу сравнительно недавно – осенью прошлого года, и еще не успело выйти «на проектную мощность». Всего же в этом году Областное агентство ипотечного жилищного кредитования намерено прогарантировать закладных на сумму в 145 млн рублей. Количество заемщиков может составить до 245 человек.
Несмотря на столь бурный всплеск ипотечного кредитования, его долгосрочные перспективы пока остаются не вполне ясны. Причина – резкое падение темпов объема строительства, и, как следствие, рост цен на жилье.
«Сегодня мы наблюдаем дефицит предложения качественного жилого фонда и рост цен по имеющимся предложениям. Только за I квартал этого года цены на жилье в ряде крупных городов России выросли на 15-30 процентов», – говорит г-н Жигунов. Основную причину такой ситуации он видит в последствиях принятия пресловутого 214-го закона. После того, как этот закон вступил в силу, значительная часть банков приостановила финансирование проектов жилищного строительства и повысила ставки по выдаваемым застройщикам кредитам. Банки просто не хотят нести дополнительные риски. «В итоге объемы нового строительства в целом по России сократились в прошлом году на 40 процентов», – говорит г-н Жигунов. Примечательно, что объем кредитования строительства в общей кредитной структуре Северо-Запада составляет сегодня мизерную цифру в 5(!) процентов, в то время как кредитование физических лиц достигло, как уже упоминалось, 20 процентов. Столько же (20 процентов) составляет объем кредитования предприятий торговли. 32 процента кредитов приходится на промышленность. Таким образом, банки явно рассматривают кредитование строительной сферы как малопривлекательный и рискованный бизнес.
«В том, что цены на жилье растут, нет ничего хорошего. В том числе и для ипотеки», – считает Вячеслав Зимницкий. Он отмечает, что, с одной стороны, на данном этапе рост цен подстегивает людей к скорейшему оформлению ипотечных кредитов. С другой стороны, жилье становится менее доступным. «Рост цен на недвижимость в Петербурге ударил и по области. У нас тоже стали расти цены, и все меньше людей могут позволить себе купить новое жилье», – говорит г-н Зимницкий.
Таким образом, к бодрым рапортам чиновников о текущих успехах ипотеки, призванной, кстати, стать одним из основных рычагов реализации национального проекта «Доступное жилье», следует относиться весьма осторожно. Не исключено, что в ближайшие два-три года в сфере ипотечного кредитования будет наблюдаться «положительная» статистика. Но этот рост во многом будет обеспечиваться, как ни парадоксально, кризисом строительного рынка. Падение темпов строительства и рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках неизбежно приведут к тому, что число людей, способных осуществить прямую покупку жилья, будет неуклонно сокращаться. Именно они и пополнят ряды желающих оформить ипотечный кредит. В то же время те, кто еще вчера мог рассчитывать на получение кредита, лишатся такой возможности, так как уровень их доходов будет все больше отставать от цен на жилье, и, соответственно, от банковских требований. В конечном итоге все это приведет к прекращению ипотечного «бума» и стабилизации на рынке предоставления этой услуги. Но самое главное – это то, что в подобных условиях ипотека так никогда и не станет «народной» программой, дающей возможность решить свои жилищные проблемы большей части населения. Напротив, она будет доступна для крайне ограниченного круга людей. И «благодарить» за это надо будет родных чиновников и депутатов, с одной стороны, заявляющих о стремлении сделать жилье доступным для населения, а с другой, принимающих разнообразные законы и постановления, навсегда лишающие его этой надежды.
Автор: Игорь ЧЕРЕВКО
«До конца 2006 года эта цифра может возрасти до 8 тысяч кредитов, превысив прошлогодний уровень почти вдвое», – говорит генеральный директор ООО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владимир Назаров. Он считает, что, несмотря на наблюдающийся сегодня рост цен на жилье, рынок ипотечного кредитования будет успешно развиваться.
С ним согласен и руководитель группы по ипотечному кредитованию и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов. «По оценкам экспертов, объем операций ипотечного кредитования в этом году на 80-90 процентов превысит показатель 2005 года», – говорит он. При этом он особо отмечает тот факт, что кредитование физических лиц в общей структуре банковского кредитования за последние три года выросло втрое, составив 20 процентов.
«Мы также наблюдаем значительный рост числа обращений по поводу получения ипотечных кредитов», – говорит заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Ленинградской области (ОблАИЖК) Вячеслав Зимницкий. Так, за первые 4 месяца этого года через его структуру прошло 116 заявок, из которых 104 было одобрено. На сегодняшний день банки предоставили по ним кредиты на общую сумму в 10,5 млн рублей. «Надо учитывать, что зачастую размер кредита не соответствует стоимости квартиры. Люди нередко берут суммы в пределах 20-30 процентов от ее стоимости», – говорит г-н Зимницкий. Также следует учесть и тот факт, что ОблАИЖК начало свою работу сравнительно недавно – осенью прошлого года, и еще не успело выйти «на проектную мощность». Всего же в этом году Областное агентство ипотечного жилищного кредитования намерено прогарантировать закладных на сумму в 145 млн рублей. Количество заемщиков может составить до 245 человек.
Несмотря на столь бурный всплеск ипотечного кредитования, его долгосрочные перспективы пока остаются не вполне ясны. Причина – резкое падение темпов объема строительства, и, как следствие, рост цен на жилье.
«Сегодня мы наблюдаем дефицит предложения качественного жилого фонда и рост цен по имеющимся предложениям. Только за I квартал этого года цены на жилье в ряде крупных городов России выросли на 15-30 процентов», – говорит г-н Жигунов. Основную причину такой ситуации он видит в последствиях принятия пресловутого 214-го закона. После того, как этот закон вступил в силу, значительная часть банков приостановила финансирование проектов жилищного строительства и повысила ставки по выдаваемым застройщикам кредитам. Банки просто не хотят нести дополнительные риски. «В итоге объемы нового строительства в целом по России сократились в прошлом году на 40 процентов», – говорит г-н Жигунов. Примечательно, что объем кредитования строительства в общей кредитной структуре Северо-Запада составляет сегодня мизерную цифру в 5(!) процентов, в то время как кредитование физических лиц достигло, как уже упоминалось, 20 процентов. Столько же (20 процентов) составляет объем кредитования предприятий торговли. 32 процента кредитов приходится на промышленность. Таким образом, банки явно рассматривают кредитование строительной сферы как малопривлекательный и рискованный бизнес.
«В том, что цены на жилье растут, нет ничего хорошего. В том числе и для ипотеки», – считает Вячеслав Зимницкий. Он отмечает, что, с одной стороны, на данном этапе рост цен подстегивает людей к скорейшему оформлению ипотечных кредитов. С другой стороны, жилье становится менее доступным. «Рост цен на недвижимость в Петербурге ударил и по области. У нас тоже стали расти цены, и все меньше людей могут позволить себе купить новое жилье», – говорит г-н Зимницкий.
Таким образом, к бодрым рапортам чиновников о текущих успехах ипотеки, призванной, кстати, стать одним из основных рычагов реализации национального проекта «Доступное жилье», следует относиться весьма осторожно. Не исключено, что в ближайшие два-три года в сфере ипотечного кредитования будет наблюдаться «положительная» статистика. Но этот рост во многом будет обеспечиваться, как ни парадоксально, кризисом строительного рынка. Падение темпов строительства и рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках неизбежно приведут к тому, что число людей, способных осуществить прямую покупку жилья, будет неуклонно сокращаться. Именно они и пополнят ряды желающих оформить ипотечный кредит. В то же время те, кто еще вчера мог рассчитывать на получение кредита, лишатся такой возможности, так как уровень их доходов будет все больше отставать от цен на жилье, и, соответственно, от банковских требований. В конечном итоге все это приведет к прекращению ипотечного «бума» и стабилизации на рынке предоставления этой услуги. Но самое главное – это то, что в подобных условиях ипотека так никогда и не станет «народной» программой, дающей возможность решить свои жилищные проблемы большей части населения. Напротив, она будет доступна для крайне ограниченного круга людей. И «благодарить» за это надо будет родных чиновников и депутатов, с одной стороны, заявляющих о стремлении сделать жилье доступным для населения, а с другой, принимающих разнообразные законы и постановления, навсегда лишающие его этой надежды.
Автор: Игорь ЧЕРЕВКО
рубрика:
Кредитная история
