Основные вопросы заемщика
04.06.2006
Ипотечные программы в Петербурге набирают оборот. Если несколько лет назад о получении кредита могли мечтать лишь избранные, то сегодня процесс выдачи займов под покупку квартиры приобрел массовый характер. Наверняка у каждого из горожан есть знакомые, которые уже воспользовались ипотечными схемами.
По прогнозам, уже к 2010 году в различные ипотечные программы вольются около 7 процентов россиян. Поскольку в Петербурге уровень доходов населения значительно превышает средний показатель по России, шансы наших сограждан на улучшение жилищных условия с помощью кредита более радужные, чем у жителей многих других городов.
Приятно и то, что отечественные банки постоянно улучшают условия кредитования. Если несколько лет назад о кредите на 10 лет заемщики могли только мечтать, то сегодня рассрочка в платеже и до 30 лет уже не кажется чем-то немыслимым. Хотя жизнь показывает, что планировать свою жизнь на такой долгий срок готовы далеко не все. Это и понятно, уж очень неустойчива экономическая ситуация в нашей стране. Именно из-за нее еще велики процентные ставки. Банки, правда, стремятся их снижать. Но поскольку правила на рынке диктуют уровень инфляции и страховые риски, ждать падения процентов ниже разумных, экономически обусловленных пределов не стоит. Правда, несмотря на приличные ставки по займам, наши банки слывут чуть ли не самыми либеральными в мире. Ну где еще, скажите на милость, могут выдать кредит без официального подтверждения уровня доходов? А у нас и такое случается.
Итак – ипотека. Несмотря на то, что о ней много говорится, вопросов у людей все равно больше, чем ответов. Ответить на самые распространенные из них мы попросили заместителя генерального директора по развитию «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Александра Овечкина.
– С каким доходом можно рассчитывать на получение кредита?
– Давайте считать. Минимальная сумма ипотечного кредита по городской ипотечной программе – 300 тысяч рублей. Возьмем срок кредита 15 лет. Если при этом еще и объем собственных средств минимальный – 50 процентов от стоимости квартиры, то выходим на минимальную процентную ставку – 12 процентов. (Вообще, в зависимости от условий предоставления кредита, ставка колеблется от 12 до 16 процентов). Получается, что необходимый доход заемщика должен составлять порядка 10 тысяч рублей в месяц. Платеж по кредиту будет порядка 4 тысяч рублей в месяц. Но 300 тысяч рублей на квартиру практически никто не берет. Обычная сумма займа – 700-800 тысяч рублей. В этом случае уровень дохода должен быть порядка 20 тысяч рублей в месяц.
– Если официальная зарплата невелика, но доход с учетом всех доходов получается приличный, можно ли рассчитывать на получение ипотечного кредита?
– Если из месяца в месяц есть постоянный доход, пусть не совсем официальный, это принимается. Понятно, что зарплату в большинстве фирм сегодня платят по серым схемам. Но, все равно, документальное подтверждение доходов быть должно. Для этого заемщик должен взять на работе (в том числе и не основной) справку по форме банка за подписью руководителя, главного бухгалтера и с печатью организации. Банку важно убедиться, что доход у клиента постоянный и достаточно высокий для погашения кредита. А если зарплата сегодня есть, а завтра – нет, банк с таким заемщиком дела иметь не будет. Конечно, банк учитывает информацию о наличии у клиента собственной квартиры, автомобиля и других ценностей. Но для выдачи кредита важно не общее благосостояние человека, а именно его доход.
– Какую сумму нужно иметь для внесения первоначального взноса? Можно ли получить кредит без нее?
– Без первоначального взноса кредит получить нельзя. Он должен быть. По городской программе минимальное требование по первоначальному взносу составляет 10 процентов. То есть, если взять минимальный вариант – однокомнатная «хрущевка» стоимостью $50 тыс., то первоначальный взнос будет составлять $5 тыс. Но есть и другие варианты – до 30 процентов от стоимости квартиры. Если на момент обращения в банк вы не имеете и 10 процентов, то если ваш уровень дохода позволяет, вы можете взять обычный потребительский кредит в необходимом размере на первый взнос, либо кредит под залог имеющегося имущества – автомобиля, квартиры и т.д. Но здесь высокий доход – обязательное условие, поскольку вам нужно погашать два кредита параллельно.
– Какие основные документы нужно собрать для получения кредита?
– Универсального перечня документов для всех банков нет. У каждого банка своя программа, и свои требования. Клиенту нужно прийти в конкретный банк, выбрав понравившуюся ипотечную программу, и спросить, какие документы нужно принести. Точно могу сказать, что везде требуются справка о подтверждении доходов, паспортные данные заемщика и созаемщиков, документы о семейном положении, страховое свидетельство и ИНН. Дальше – возможны варианты.
– Для чего банку нужен документ об образовании клиента и опыте его работы? Разве подтверждения доходов мало?
– Чем больше документов, тем яснее картина о заемщике. По этой причине требуют копию трудовой книжки и копию диплома. Если человек регулярно меняет место работы и нигде дольше недели не может задержаться, если при этом у него низкий уровень образования или оно не соответствует профилю работы, сразу можно сделать вывод, что при сокращениях в организации или других экстренных ситуациях такому человеку трудно будет найти работу с уровнем дохода, необходимым для погашения кредита. При таких условиях снижается вероятность получения кредита.
– С чего лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или с агентства недвижимости?
– Здесь можно идти с любой стороны. Но, давайте рассуждать логически. Сейчас рынок недвижимости достаточно нестабильный. В феврале цены росли стремительно, сейчас, вроде, успокоились. Но нет гарантий, что всплеск не повторится. Хороших объектов на рынке стало меньше. Представьте, что вы нашли хорошую квартиру через агентство. Для покупки надо получить одобрение из банка. Это не быстро. За время всех оформлений и согласований квартира может уйти. Так что, лучше сначала пойти в банк и получить разрешение на получение кредита.
– Как долго заемщику придется ждать решения о выдаче кредита?
– Как правило, недолго: от пяти до десяти рабочих дней. Это значит одну-две недели после подачи полного пакета документов. Я подчеркиваю – полного пакета. Потому что часто бывает так: клиент звонит в негодовании, мол, я две недели назад все документы сдал, только сегодня донес справку о доходах, а вы с решением тянете.
– Можно ли доверять банкам, которые устанавливают размер первоначального взноса ниже 10 процентов? И почему у разных банков величина первого взноса различная?
– Все зависит от того, по каким программам работает банк. Но, насколько мне известно, в Петербурге первоначального взноса ниже 10 процентов нет. Объем первого взноса отнесен к категории рисков, связанных с платежеспособностью заемщиков. Чем больше первый взнос, тем больше вероятность, что человек выплатит кредит полностью. Ведь никто не хочет потерять внесенную сумму. А если представить, что человеку дали кредит на полную стоимость квартиры (хотя это не практикуется), заемщик будет знать, что в случае неуплаты квартиру заберут, продадут и кредит закроют. Он может с легкостью отказаться платить. Забирайте, мол, квартиру и реализуйте. А продать ее непросто. Дополнительные расходы, связанные с реализацией объекта недвижимости, будут больше, чем его стоимость. Так что, дисконт в размере первоначального взноса закладывается на случай покрытия всех возможных дополнительных затрат.
– Что грозит человеку, если, по каким-то причинам, он просрочит ежемесячные выплаты по кредиту?
– Если возникнет задолженность по уплате текущего платежа по процентам и основному долгу, банк в соответствии с условиями кредитного договора начисляет пени за каждый день просрочки. А если человек вообще откажется оплачивать кредит, то банк старается выяснить причины непогашения кредита и урегулировать с клиентом данный вопрос, в случае отказа в погашении банк в соответствии с законом об ипотеке, залоге недвижимости начинает процесс обращения взыскания на залог.
– Что такое плавающая ставка по ипотечным кредитам? Выгодно ли это заемщикам?
– Плавающая процентная ставка – это ставка по кредиту, привязанная к какой-то величине, например, ставка LIBOR. Выгодно это или нет, каждый решает сам. Фактически стоимость кредита может оказаться примерно той же, что и при твердой ставке. Разница может составлять десятые доли процента, но они-то и важны: суммы на кону солидные, так что речь может идти о приобретении или потере от нескольких сотен долларов до десятков тысяч долларов в год. Те, кто уже привык отслеживать динамику мировых финансовых рынков, находятся в лучшем положении: он может пойти за кредитом в момент обвала ставки LIBOR и прилично на этом сэкономить.
В следующем номере «Строительного Еженедельника» мы продолжим обсуждение основных проблем ипотечного кредитования. Если у вас есть вопросы по этой теме, звоните и присылайте их в редакцию.
Автор: Наталья Ковтун
По прогнозам, уже к 2010 году в различные ипотечные программы вольются около 7 процентов россиян. Поскольку в Петербурге уровень доходов населения значительно превышает средний показатель по России, шансы наших сограждан на улучшение жилищных условия с помощью кредита более радужные, чем у жителей многих других городов.
Приятно и то, что отечественные банки постоянно улучшают условия кредитования. Если несколько лет назад о кредите на 10 лет заемщики могли только мечтать, то сегодня рассрочка в платеже и до 30 лет уже не кажется чем-то немыслимым. Хотя жизнь показывает, что планировать свою жизнь на такой долгий срок готовы далеко не все. Это и понятно, уж очень неустойчива экономическая ситуация в нашей стране. Именно из-за нее еще велики процентные ставки. Банки, правда, стремятся их снижать. Но поскольку правила на рынке диктуют уровень инфляции и страховые риски, ждать падения процентов ниже разумных, экономически обусловленных пределов не стоит. Правда, несмотря на приличные ставки по займам, наши банки слывут чуть ли не самыми либеральными в мире. Ну где еще, скажите на милость, могут выдать кредит без официального подтверждения уровня доходов? А у нас и такое случается.
Итак – ипотека. Несмотря на то, что о ней много говорится, вопросов у людей все равно больше, чем ответов. Ответить на самые распространенные из них мы попросили заместителя генерального директора по развитию «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Александра Овечкина.
– С каким доходом можно рассчитывать на получение кредита?
– Давайте считать. Минимальная сумма ипотечного кредита по городской ипотечной программе – 300 тысяч рублей. Возьмем срок кредита 15 лет. Если при этом еще и объем собственных средств минимальный – 50 процентов от стоимости квартиры, то выходим на минимальную процентную ставку – 12 процентов. (Вообще, в зависимости от условий предоставления кредита, ставка колеблется от 12 до 16 процентов). Получается, что необходимый доход заемщика должен составлять порядка 10 тысяч рублей в месяц. Платеж по кредиту будет порядка 4 тысяч рублей в месяц. Но 300 тысяч рублей на квартиру практически никто не берет. Обычная сумма займа – 700-800 тысяч рублей. В этом случае уровень дохода должен быть порядка 20 тысяч рублей в месяц.
– Если официальная зарплата невелика, но доход с учетом всех доходов получается приличный, можно ли рассчитывать на получение ипотечного кредита?
– Если из месяца в месяц есть постоянный доход, пусть не совсем официальный, это принимается. Понятно, что зарплату в большинстве фирм сегодня платят по серым схемам. Но, все равно, документальное подтверждение доходов быть должно. Для этого заемщик должен взять на работе (в том числе и не основной) справку по форме банка за подписью руководителя, главного бухгалтера и с печатью организации. Банку важно убедиться, что доход у клиента постоянный и достаточно высокий для погашения кредита. А если зарплата сегодня есть, а завтра – нет, банк с таким заемщиком дела иметь не будет. Конечно, банк учитывает информацию о наличии у клиента собственной квартиры, автомобиля и других ценностей. Но для выдачи кредита важно не общее благосостояние человека, а именно его доход.
– Какую сумму нужно иметь для внесения первоначального взноса? Можно ли получить кредит без нее?
– Без первоначального взноса кредит получить нельзя. Он должен быть. По городской программе минимальное требование по первоначальному взносу составляет 10 процентов. То есть, если взять минимальный вариант – однокомнатная «хрущевка» стоимостью $50 тыс., то первоначальный взнос будет составлять $5 тыс. Но есть и другие варианты – до 30 процентов от стоимости квартиры. Если на момент обращения в банк вы не имеете и 10 процентов, то если ваш уровень дохода позволяет, вы можете взять обычный потребительский кредит в необходимом размере на первый взнос, либо кредит под залог имеющегося имущества – автомобиля, квартиры и т.д. Но здесь высокий доход – обязательное условие, поскольку вам нужно погашать два кредита параллельно.
– Какие основные документы нужно собрать для получения кредита?
– Универсального перечня документов для всех банков нет. У каждого банка своя программа, и свои требования. Клиенту нужно прийти в конкретный банк, выбрав понравившуюся ипотечную программу, и спросить, какие документы нужно принести. Точно могу сказать, что везде требуются справка о подтверждении доходов, паспортные данные заемщика и созаемщиков, документы о семейном положении, страховое свидетельство и ИНН. Дальше – возможны варианты.
– Для чего банку нужен документ об образовании клиента и опыте его работы? Разве подтверждения доходов мало?
– Чем больше документов, тем яснее картина о заемщике. По этой причине требуют копию трудовой книжки и копию диплома. Если человек регулярно меняет место работы и нигде дольше недели не может задержаться, если при этом у него низкий уровень образования или оно не соответствует профилю работы, сразу можно сделать вывод, что при сокращениях в организации или других экстренных ситуациях такому человеку трудно будет найти работу с уровнем дохода, необходимым для погашения кредита. При таких условиях снижается вероятность получения кредита.
– С чего лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или с агентства недвижимости?
– Здесь можно идти с любой стороны. Но, давайте рассуждать логически. Сейчас рынок недвижимости достаточно нестабильный. В феврале цены росли стремительно, сейчас, вроде, успокоились. Но нет гарантий, что всплеск не повторится. Хороших объектов на рынке стало меньше. Представьте, что вы нашли хорошую квартиру через агентство. Для покупки надо получить одобрение из банка. Это не быстро. За время всех оформлений и согласований квартира может уйти. Так что, лучше сначала пойти в банк и получить разрешение на получение кредита.
– Как долго заемщику придется ждать решения о выдаче кредита?
– Как правило, недолго: от пяти до десяти рабочих дней. Это значит одну-две недели после подачи полного пакета документов. Я подчеркиваю – полного пакета. Потому что часто бывает так: клиент звонит в негодовании, мол, я две недели назад все документы сдал, только сегодня донес справку о доходах, а вы с решением тянете.
– Можно ли доверять банкам, которые устанавливают размер первоначального взноса ниже 10 процентов? И почему у разных банков величина первого взноса различная?
– Все зависит от того, по каким программам работает банк. Но, насколько мне известно, в Петербурге первоначального взноса ниже 10 процентов нет. Объем первого взноса отнесен к категории рисков, связанных с платежеспособностью заемщиков. Чем больше первый взнос, тем больше вероятность, что человек выплатит кредит полностью. Ведь никто не хочет потерять внесенную сумму. А если представить, что человеку дали кредит на полную стоимость квартиры (хотя это не практикуется), заемщик будет знать, что в случае неуплаты квартиру заберут, продадут и кредит закроют. Он может с легкостью отказаться платить. Забирайте, мол, квартиру и реализуйте. А продать ее непросто. Дополнительные расходы, связанные с реализацией объекта недвижимости, будут больше, чем его стоимость. Так что, дисконт в размере первоначального взноса закладывается на случай покрытия всех возможных дополнительных затрат.
– Что грозит человеку, если, по каким-то причинам, он просрочит ежемесячные выплаты по кредиту?
– Если возникнет задолженность по уплате текущего платежа по процентам и основному долгу, банк в соответствии с условиями кредитного договора начисляет пени за каждый день просрочки. А если человек вообще откажется оплачивать кредит, то банк старается выяснить причины непогашения кредита и урегулировать с клиентом данный вопрос, в случае отказа в погашении банк в соответствии с законом об ипотеке, залоге недвижимости начинает процесс обращения взыскания на залог.
– Что такое плавающая ставка по ипотечным кредитам? Выгодно ли это заемщикам?
– Плавающая процентная ставка – это ставка по кредиту, привязанная к какой-то величине, например, ставка LIBOR. Выгодно это или нет, каждый решает сам. Фактически стоимость кредита может оказаться примерно той же, что и при твердой ставке. Разница может составлять десятые доли процента, но они-то и важны: суммы на кону солидные, так что речь может идти о приобретении или потере от нескольких сотен долларов до десятков тысяч долларов в год. Те, кто уже привык отслеживать динамику мировых финансовых рынков, находятся в лучшем положении: он может пойти за кредитом в момент обвала ставки LIBOR и прилично на этом сэкономить.
В следующем номере «Строительного Еженедельника» мы продолжим обсуждение основных проблем ипотечного кредитования. Если у вас есть вопросы по этой теме, звоните и присылайте их в редакцию.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
