Основные вопросы заемщика
12.06.2006
С развитием ипотеки все больше горожан задумываются о приобретении квартиры в кредит. Но прежде чем принять решение, потенциальным заемщикам предстоит разобраться в лабиринтах отечественного законодательства, оценить свои возможности и потребности, ответить на десятки вопросов организационного характера. Все это требует времени, сил и денег. Возможно, кому-то удастся их сэкономить… На самые распространенные вопросы об ипотеке отвечает заместитель генерального директора по развитию «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Александр Овечкин.
– Кто такие созаемщики? В чем заключаются их права и обязанности? Можно ли при получении кредита обойтись без них?
– Участие в сделке созаемщиков дает возможность заемщикам претендовать на большую сумму кредита. Иногда на порядок большую. Дело в том, что при оценке платежеспособности клиента в расчет принимаются и доходы созаемщиков. Считается, что часть кредита будет погашаться за их счет, хотя сумма выплаты будет фиксированной и неделимой. В качестве созаемщиков обычно выступают близкие родственники. Хотя теоретически могут быть и посторонние люди. Но такое бывает редко. Обязанности созаемщиков и ответственность, которая ложится на их плечи, такие же, как у заемщика. Они тоже подписывают кредитный договор и несут солидарную ответственность. Но без созаемщиков обойтись можно. Все зависит от того, по какой программе работает банк-кредитор.
– В чем разница между созаемщиком и поручителем?
– Если созаемщик вводится для увеличения суммы кредита, то поручитель – это лицо, которое обязуется выплачивать кредит, если заемщик отказывается это делать. Зарплата поручителя не очень влияет на размер кредита. Единственное условие – она должна быть не меньше, чем у заемщика, чтобы в случае неожиданных проблем поручитель мог спокойно выплачивать долг. В программах банков, которые работают по Городской ипотечной программе, поручители не требуются.
– Кто и для чего проводит оценку выбранной заемщиком недвижимости?
– Ее проводит аккредитованный независимый оценщик, которого приглашает заемщик. Работа независимого оценщика стоит порядка $100. Обычно координаты возможных оценочных компаний заемщику предоставляют в банке. Это фирмы, заключению которых банк доверяет. Оценку проводят по нескольким причинам. Во-первых, оценка необходима для самого заемщика, чтобы знать, приобретает он квартиру ниже или выше рыночной цены. Во-вторых, оценка необходима для банка, так как в залог идет объект недвижимости, и как следствие, от суммы оценки зависит размер кредит.
– От каких рисков страхуется ипотечная сделка, и кто это делает?
– Если банк предоставляет кредит на участие в долевом строительстве (покупку квартир в строящемся доме), то закрывает свои риски страхованием финансовых рисков (двойные продажи; несдача объекта в срок; объект сдан, но не передан заемщику и т.д.), этот вид страхования считается дорогим, поскольку залога у банка нет, и собственность на квартиру не оформлена (жилье ведь еще строится, и неизвестно, как сложится его судьба). Стоимость такой страховки – порядка 2,5 процентов от суммы кредита единоразово. Не каждый клиент может себе такое позволить, но также есть банки, которые предоставляют кредит на участие в долевом строительстве без страхования финансовых рисков, используется другое обеспечение (поручительство физических и/или юридических лиц, залог имеющейся недвижимости и т.д.). Городская ипотечная программа направлена на работу со вторичным рынком жилья. Здесь есть два вида страхования: страхование жизни и здоровья заемщика и страхование объекта недвижимости от рисков повреждения и уничтожения, также существует и третий вид страхования «титул» (утрата права собственности), но по Городской ипотечной программе данный вид страхования не требуется, что позволяет сэкономить порядка 0,3 процента. Комбинированное страхование, который включает в себя оба вида страхования, составляет 0,7 процента от общей суммы кредита единовременно. Страховки оформляют аккредитованные страховые компании.
– Если заемщик умер или потерял трудоспособность (постоянно), может ли банк отнять квартиру у его семьи?
– Нет. Если наступает страховой случай (смерть или постоянная потеря трудоспособности), страховая компания перечисляет банку сумму, необходимую для погашения кредита (так как выгодоприобретателем является банк), а заемщик от дальнейших выплат по кредиту освобождается.
– А не требует ли банк застраховаться от потери работы?
– Нет, от потери работы страхования не требуется. Потеря работы клиентом может случиться, но тогда придется быстро искать новую. Заемщик должен помнить о том, что существует график платежей, которого надо придерживаться. Но поскольку кредит обычно берут оба супруга, да еще им родители помогают, безвыходные ситуации возникают крайне редко.
– Если через несколько лет после выдачи кредита банк обанкротится, чем это грозит заемщику?
– Заемщику это абсолютно ничем не грозит. Если у человека на руках есть кредитный договор, на основании которого делаются выплаты по кредиту, если все выплаты поступают в нужном объеме и вовремя – ему нечего опасаться.
– Можно ли получить ипотечный кредит при отсутствии постоянной прописки в Петербурге?
– Можно. Для этого нужна лишь регистрация на территории России, не обязательно в Петербурге. Если заемщик – гражданин другой страны, то в рамках Городской ипотечной программы мы ему кредит предоставить не сможем, но, возможно, банки, которые работают по своим программам, смогут ему предоставить ипотечный кредит.
– Сколько денег берет банк за оформление кредита, и сколько времени действует разрешение?
– У разных банков по-разному, по Городской ипотечной программе решение действует в течение полугода, данного времени более чем достаточно на поиск необходимого варианта квартиры. Если за это время заемщик квартиру не подобрал, ему придется снова собирать документы (уже по упрощенной схеме), подавать их в банк и платить за их рассмотрение. Комиссия за рассмотрение документов, ведения ссудного счета и т.д., даже по нашей Городской ипотечной программе, у каждого банка своя.
– В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
– По Городской ипотечной программе первые полгода после выдачи кредита действует мораторий на досрочное погашение. А после полугода можно гасить хоть всю сумму сразу. Пишется заявление на досрочное погашение (за 15 дней). Сумма досрочного погашения должна составлять не менее 10 тысяч рублей.
– Каждый год условия кредитования в банках становятся все выгодней, снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки. Можно ли тем, кто получил кредит раньше, перекредитоваться, чтобы выплачивать долг на более выгодных условиях?
– Ситуация действительно меняется очень быстро. Год назад минимальная ставка по городской ипотечной программе была 14 процентов, а сейчас уже 12 процентов, что соответствует темпу инфляции. Перекредитоваться, конечно, можно. Для этого заемщик должен подойти в Агентство, написать заявление, пройти ту же процедуру, что и при выдаче кредита. Фактически ему придется взять в банке новый кредит для погашения старого, но уже под меньшую ставку.
– На какие критерии нужно обращать внимание при выборе банка для ипотечной сделки?
– Прежде всего, на финансовые критерии: сколько составляет комиссия банка за рассмотрение документов, сколько за открытие и ведение ссудного счета, сколько составляет стоимость страхования и т.д. В одном банке могут запросить за проверку документов очень мало, но потом будет множество дополнительных затрат. А в другом – дополнительных затрат вообще не будет, но зато комиссия будет весьма приличной. Заемщик должен подсчитать совокупные дополнительные затраты по получению и обслуживанию кредита и выбрать наилучший вариант. Вся информация в свободном доступе.
– Можно ли приобрести квартиру через ипотеку в личную собственность, без участия другого супруга?
– Можно. Но при приобретении квартиры в собственность одним из супругов через ипотеку нужно письменное согласие на это второго супруга, причем заверенное у нотариуса. Если вторая половина такого согласия не даст, ничего не получится. Таков закон. Он гласит, что в случае развода все имущество, приобретенное в браке, делится пополам. Единственный вариант, как можно обезопасить себя. Нужно до заключения ипотечной сделки и до подписания договора о покупке квартиры оформить с супругом брачный контракт, где будет прописано, что квартира является вашей личной собственностью и разделу не подлежит.
– Ситуация такая. Мы даем семье сына деньги на первый взнос. Сумма составляет больше половины стоимости квартиры. А выплачивать кредит будет сын из своей зарплаты. Если отношения в молодой семье за время погашения кредита разладятся, что будет с квартирой? Как мы можем обезопасить свои вложения?
– Все имущество, приобретенное в браке, в том числе и квартира, приобретенная за счет кредита, в случае развода делится пополам. Так что если в процессе выплаты кредита брак распадается, обе стороны будут нести ответственность по выплате поровну, если иное не прописано в брачном контракте. Но если родители супруга хотят себя обезопасить, можно сделать следующее: во-первых, заключить брачный контракт, в котором отразить, что объект недвижимости, приобретенный за счет частичных средств родителей, в случае развода разделу не подлежит и остается в собственности сына. Есть и другой вариант. Отец, который дает деньги на первый взнос, оформляет весь кредит на себя, и ему нужно будет погашать кредит. Сын с женой будут жить в приобретенной за счет кредита квартире. Но собственность на недвижимость будет у отца. Когда кредит будет полностью погашен, он сможет подарить ее сыну. Подаренное имущество при разводе не делится. Считаю, что первый вариант более целесообразен, так как проще по процедуре.
Автор:
– Кто такие созаемщики? В чем заключаются их права и обязанности? Можно ли при получении кредита обойтись без них?
– Участие в сделке созаемщиков дает возможность заемщикам претендовать на большую сумму кредита. Иногда на порядок большую. Дело в том, что при оценке платежеспособности клиента в расчет принимаются и доходы созаемщиков. Считается, что часть кредита будет погашаться за их счет, хотя сумма выплаты будет фиксированной и неделимой. В качестве созаемщиков обычно выступают близкие родственники. Хотя теоретически могут быть и посторонние люди. Но такое бывает редко. Обязанности созаемщиков и ответственность, которая ложится на их плечи, такие же, как у заемщика. Они тоже подписывают кредитный договор и несут солидарную ответственность. Но без созаемщиков обойтись можно. Все зависит от того, по какой программе работает банк-кредитор.
– В чем разница между созаемщиком и поручителем?
– Если созаемщик вводится для увеличения суммы кредита, то поручитель – это лицо, которое обязуется выплачивать кредит, если заемщик отказывается это делать. Зарплата поручителя не очень влияет на размер кредита. Единственное условие – она должна быть не меньше, чем у заемщика, чтобы в случае неожиданных проблем поручитель мог спокойно выплачивать долг. В программах банков, которые работают по Городской ипотечной программе, поручители не требуются.
– Кто и для чего проводит оценку выбранной заемщиком недвижимости?
– Ее проводит аккредитованный независимый оценщик, которого приглашает заемщик. Работа независимого оценщика стоит порядка $100. Обычно координаты возможных оценочных компаний заемщику предоставляют в банке. Это фирмы, заключению которых банк доверяет. Оценку проводят по нескольким причинам. Во-первых, оценка необходима для самого заемщика, чтобы знать, приобретает он квартиру ниже или выше рыночной цены. Во-вторых, оценка необходима для банка, так как в залог идет объект недвижимости, и как следствие, от суммы оценки зависит размер кредит.
– От каких рисков страхуется ипотечная сделка, и кто это делает?
– Если банк предоставляет кредит на участие в долевом строительстве (покупку квартир в строящемся доме), то закрывает свои риски страхованием финансовых рисков (двойные продажи; несдача объекта в срок; объект сдан, но не передан заемщику и т.д.), этот вид страхования считается дорогим, поскольку залога у банка нет, и собственность на квартиру не оформлена (жилье ведь еще строится, и неизвестно, как сложится его судьба). Стоимость такой страховки – порядка 2,5 процентов от суммы кредита единоразово. Не каждый клиент может себе такое позволить, но также есть банки, которые предоставляют кредит на участие в долевом строительстве без страхования финансовых рисков, используется другое обеспечение (поручительство физических и/или юридических лиц, залог имеющейся недвижимости и т.д.). Городская ипотечная программа направлена на работу со вторичным рынком жилья. Здесь есть два вида страхования: страхование жизни и здоровья заемщика и страхование объекта недвижимости от рисков повреждения и уничтожения, также существует и третий вид страхования «титул» (утрата права собственности), но по Городской ипотечной программе данный вид страхования не требуется, что позволяет сэкономить порядка 0,3 процента. Комбинированное страхование, который включает в себя оба вида страхования, составляет 0,7 процента от общей суммы кредита единовременно. Страховки оформляют аккредитованные страховые компании.
– Если заемщик умер или потерял трудоспособность (постоянно), может ли банк отнять квартиру у его семьи?
– Нет. Если наступает страховой случай (смерть или постоянная потеря трудоспособности), страховая компания перечисляет банку сумму, необходимую для погашения кредита (так как выгодоприобретателем является банк), а заемщик от дальнейших выплат по кредиту освобождается.
– А не требует ли банк застраховаться от потери работы?
– Нет, от потери работы страхования не требуется. Потеря работы клиентом может случиться, но тогда придется быстро искать новую. Заемщик должен помнить о том, что существует график платежей, которого надо придерживаться. Но поскольку кредит обычно берут оба супруга, да еще им родители помогают, безвыходные ситуации возникают крайне редко.
– Если через несколько лет после выдачи кредита банк обанкротится, чем это грозит заемщику?
– Заемщику это абсолютно ничем не грозит. Если у человека на руках есть кредитный договор, на основании которого делаются выплаты по кредиту, если все выплаты поступают в нужном объеме и вовремя – ему нечего опасаться.
– Можно ли получить ипотечный кредит при отсутствии постоянной прописки в Петербурге?
– Можно. Для этого нужна лишь регистрация на территории России, не обязательно в Петербурге. Если заемщик – гражданин другой страны, то в рамках Городской ипотечной программы мы ему кредит предоставить не сможем, но, возможно, банки, которые работают по своим программам, смогут ему предоставить ипотечный кредит.
– Сколько денег берет банк за оформление кредита, и сколько времени действует разрешение?
– У разных банков по-разному, по Городской ипотечной программе решение действует в течение полугода, данного времени более чем достаточно на поиск необходимого варианта квартиры. Если за это время заемщик квартиру не подобрал, ему придется снова собирать документы (уже по упрощенной схеме), подавать их в банк и платить за их рассмотрение. Комиссия за рассмотрение документов, ведения ссудного счета и т.д., даже по нашей Городской ипотечной программе, у каждого банка своя.
– В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
– По Городской ипотечной программе первые полгода после выдачи кредита действует мораторий на досрочное погашение. А после полугода можно гасить хоть всю сумму сразу. Пишется заявление на досрочное погашение (за 15 дней). Сумма досрочного погашения должна составлять не менее 10 тысяч рублей.
– Каждый год условия кредитования в банках становятся все выгодней, снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки. Можно ли тем, кто получил кредит раньше, перекредитоваться, чтобы выплачивать долг на более выгодных условиях?
– Ситуация действительно меняется очень быстро. Год назад минимальная ставка по городской ипотечной программе была 14 процентов, а сейчас уже 12 процентов, что соответствует темпу инфляции. Перекредитоваться, конечно, можно. Для этого заемщик должен подойти в Агентство, написать заявление, пройти ту же процедуру, что и при выдаче кредита. Фактически ему придется взять в банке новый кредит для погашения старого, но уже под меньшую ставку.
– На какие критерии нужно обращать внимание при выборе банка для ипотечной сделки?
– Прежде всего, на финансовые критерии: сколько составляет комиссия банка за рассмотрение документов, сколько за открытие и ведение ссудного счета, сколько составляет стоимость страхования и т.д. В одном банке могут запросить за проверку документов очень мало, но потом будет множество дополнительных затрат. А в другом – дополнительных затрат вообще не будет, но зато комиссия будет весьма приличной. Заемщик должен подсчитать совокупные дополнительные затраты по получению и обслуживанию кредита и выбрать наилучший вариант. Вся информация в свободном доступе.
– Можно ли приобрести квартиру через ипотеку в личную собственность, без участия другого супруга?
– Можно. Но при приобретении квартиры в собственность одним из супругов через ипотеку нужно письменное согласие на это второго супруга, причем заверенное у нотариуса. Если вторая половина такого согласия не даст, ничего не получится. Таков закон. Он гласит, что в случае развода все имущество, приобретенное в браке, делится пополам. Единственный вариант, как можно обезопасить себя. Нужно до заключения ипотечной сделки и до подписания договора о покупке квартиры оформить с супругом брачный контракт, где будет прописано, что квартира является вашей личной собственностью и разделу не подлежит.
– Ситуация такая. Мы даем семье сына деньги на первый взнос. Сумма составляет больше половины стоимости квартиры. А выплачивать кредит будет сын из своей зарплаты. Если отношения в молодой семье за время погашения кредита разладятся, что будет с квартирой? Как мы можем обезопасить свои вложения?
– Все имущество, приобретенное в браке, в том числе и квартира, приобретенная за счет кредита, в случае развода делится пополам. Так что если в процессе выплаты кредита брак распадается, обе стороны будут нести ответственность по выплате поровну, если иное не прописано в брачном контракте. Но если родители супруга хотят себя обезопасить, можно сделать следующее: во-первых, заключить брачный контракт, в котором отразить, что объект недвижимости, приобретенный за счет частичных средств родителей, в случае развода разделу не подлежит и остается в собственности сына. Есть и другой вариант. Отец, который дает деньги на первый взнос, оформляет весь кредит на себя, и ему нужно будет погашать кредит. Сын с женой будут жить в приобретенной за счет кредита квартире. Но собственность на недвижимость будет у отца. Когда кредит будет полностью погашен, он сможет подарить ее сыну. Подаренное имущество при разводе не делится. Считаю, что первый вариант более целесообразен, так как проще по процедуре.
Автор:
рубрика:
Кредитная история
