Ипотека – двигатель проекта?
18.06.2006
В рамках X Петербургского международного экономического форума состоялся круглый стол «Ипотека – двигатель национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Федеральные чиновники, банкиры и аналитики дискутировали о нынешнем состоянии дел на рынке недвижимости, пытались спрогнозировать ситуацию на ближайшее будущее и ответить на вопрос, способна ли ипотека существенно повлиять на обеспечение жильем россиян. Отталкивались от плановой цифры – миллион ипотечных кредитов к 2010 году.
В процессе обсуждения единогласно решили, что цифра вполне реальна, тем не менее, ипотека не только не является двигателем проекта, но и не способна помочь россиянам решить больной квартирный вопрос. Причин несколько. И первая – резкое падение строительства жилья (40 процентов в 2005 году по отношению к 2004 году). Руководитель федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик отметил, что без увеличения предложения, без удвоения объемов строительства никакие иные меры не способны изменить ситуацию. Да, законы, принятые в последнее время, помогли распространению ипотеки, сегодня кредиты на жилье выдают более 100 банков, но если не увеличить резко ввод квадратных метров, то количество желающих взять ипотечный кредит пойдет на спад.
Банки готовы, люди – нет
Чиновника поддержал председатель правления инвестиционного банка «КИТ финанс» Александр Винокуров. В настоящее время банк принял положительное решение о выдаче 3700 кредитов, но люди их не берут, так как не могут найти подходящего жилья. Рост цен на жилье значительно опережает возможности населения. И хотя доходы россиян постоянно растут, растет и стоимость жилья, причем примерно в тех же объемах. Исследования, проведенные Институтом экономики города, показали, что доступность жилья (отношение среднего дохода к средней стоимости квадратного метра) в последние 5 лет оставалась на одном и том же уровне. И сегодняшний значительный рост взятых ипотечных кредитов, которым так гордится правительство Петербурга, может завтра обернуться их резким падением. Потому что темпы роста цен даже при сохранении объемов строительства будут значительно опережать возможности желающих улучшить жилищные условия. И только при ежегодном вводе не менее 80 млн кв. метров (сегодня 50 миллионов) цены начнут снижаться.
Впрочем, сознание людей постепенно меняется. Сегодня уже почти половина россиян морально готова приобретать жилье за собственный счет, если государство при этом окажет хоть какую-то поддержку. Еще полтора года назад эта цифра не превышала 30 процентов. К сожалению, с изменением сознания возможности не увеличиваются. По статистическим данным, средняя заработная плата россиян сегодня составляет около 9 тысяч рублей. Между тем, для покупки жилья семья из трех человек должна обладать месячным доходом не менее 33 тысяч рублей, то есть почти в 2 раза больше чем она имеет сегодня (при условии, что третий член семьи – ребенок).
Ипотека выходит
на фондовый рынок
Как же все-таки руководство страны собирается реализовать свои планы? Национальный проект предполагается развивать по четырем направлениям: увеличение объемов ипотечного кредитования (в 20 раз); повышение доступности жилья (в 3 раза должно увеличиться количество тех, кто способен приобрести жилье за свой счет); выполнение государственных обязательств перед очередниками прошлых лет; увеличение жилищного строительства (в 2 раза) и модернизация коммунальной системы.
Для того чтобы увеличить количество кредитов, предлагается выпускать ипотечные ценные бумаги – облигации и сертификаты. По словам Александра Винокурова, на фондовом рынке США сегодня крутится более $2 трлн ($540 млрд стоят облигации и $1570 млрд – сертификаты). Запуск этой программы, по его мнению, поможет одновременно решить проблему нехватки средств в Пенсионном фонде и увеличить возможности банков, которые сегодня испытывают острую нехватку средств для выдачи кредитов.
СтроителЯм предлагают строить в долг
Для увеличения объемов ввода жилья генеральный директор Агентства по ипотечному кредитованию Александр Семеняка предложил резко увеличить малоэтажное строительство: оборот средств в этом случае составляет несколько месяцев, тогда как при строительстве многоквартирных домов – от двух до четырех лет. Кроме того, по его мнению, необходимо переходить на строительство жилья разной ценовой категории. Сегодня среднестатистическая российская семья не может себе позволить приобрести квартиру дороже, чем за 1,1-1,2 млн рублей. А значит, именно квартиры такой ценовой категории и должны возводиться. Еще Александр Семеняка предложил строительным компаниям переходить на долговое строительство. Правда, доходы компаний при этом упадут в 2 раза, зато увеличатся объемы строительства. Необходимо также снижение административных барьеров. В настоящее время на регистрацию закладных уходит более 30 дней, а в идеале все должно оформляться в 1 день.
Но даже если все эти меры будут приняты – строители будут строить дешевое жилье, да еще в 2 раза больше, чем сегодня, административные барьеры снимут, банки смогут выдавать кредитов столько, сколько нужно, заработает фондовый рынок ипотечных ценных бумаг – перспективы не столь радужные, как хотелось бы. Причина в том, что каждый регион выживает по-своему, нет общих для всей страны стандартов. А чтобы национальный проект заработал, необходим единый подход, причем как в отношениях бизнеса и администрации, так и в отношениях: банк – клиент. Нужны общие прозрачные правила, которые не будут меняться со сменой власти. Нужна уверенность в завтрашнем дне. А сегодня 10 процентов самых богатых людей России, которые владеют 50 процентами всех доходов, гораздо больше влияют на рост цен на недвижимость, и как следствие – на объемы строительства (им не выгоден рост объемов), чем государство. Если тенденцию удастся переломить, жилье вполне может стать доступным.
Автор: Лилиана Глазова
В процессе обсуждения единогласно решили, что цифра вполне реальна, тем не менее, ипотека не только не является двигателем проекта, но и не способна помочь россиянам решить больной квартирный вопрос. Причин несколько. И первая – резкое падение строительства жилья (40 процентов в 2005 году по отношению к 2004 году). Руководитель федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик отметил, что без увеличения предложения, без удвоения объемов строительства никакие иные меры не способны изменить ситуацию. Да, законы, принятые в последнее время, помогли распространению ипотеки, сегодня кредиты на жилье выдают более 100 банков, но если не увеличить резко ввод квадратных метров, то количество желающих взять ипотечный кредит пойдет на спад.
Банки готовы, люди – нет
Чиновника поддержал председатель правления инвестиционного банка «КИТ финанс» Александр Винокуров. В настоящее время банк принял положительное решение о выдаче 3700 кредитов, но люди их не берут, так как не могут найти подходящего жилья. Рост цен на жилье значительно опережает возможности населения. И хотя доходы россиян постоянно растут, растет и стоимость жилья, причем примерно в тех же объемах. Исследования, проведенные Институтом экономики города, показали, что доступность жилья (отношение среднего дохода к средней стоимости квадратного метра) в последние 5 лет оставалась на одном и том же уровне. И сегодняшний значительный рост взятых ипотечных кредитов, которым так гордится правительство Петербурга, может завтра обернуться их резким падением. Потому что темпы роста цен даже при сохранении объемов строительства будут значительно опережать возможности желающих улучшить жилищные условия. И только при ежегодном вводе не менее 80 млн кв. метров (сегодня 50 миллионов) цены начнут снижаться.
Впрочем, сознание людей постепенно меняется. Сегодня уже почти половина россиян морально готова приобретать жилье за собственный счет, если государство при этом окажет хоть какую-то поддержку. Еще полтора года назад эта цифра не превышала 30 процентов. К сожалению, с изменением сознания возможности не увеличиваются. По статистическим данным, средняя заработная плата россиян сегодня составляет около 9 тысяч рублей. Между тем, для покупки жилья семья из трех человек должна обладать месячным доходом не менее 33 тысяч рублей, то есть почти в 2 раза больше чем она имеет сегодня (при условии, что третий член семьи – ребенок).
Ипотека выходит
на фондовый рынок
Как же все-таки руководство страны собирается реализовать свои планы? Национальный проект предполагается развивать по четырем направлениям: увеличение объемов ипотечного кредитования (в 20 раз); повышение доступности жилья (в 3 раза должно увеличиться количество тех, кто способен приобрести жилье за свой счет); выполнение государственных обязательств перед очередниками прошлых лет; увеличение жилищного строительства (в 2 раза) и модернизация коммунальной системы.
Для того чтобы увеличить количество кредитов, предлагается выпускать ипотечные ценные бумаги – облигации и сертификаты. По словам Александра Винокурова, на фондовом рынке США сегодня крутится более $2 трлн ($540 млрд стоят облигации и $1570 млрд – сертификаты). Запуск этой программы, по его мнению, поможет одновременно решить проблему нехватки средств в Пенсионном фонде и увеличить возможности банков, которые сегодня испытывают острую нехватку средств для выдачи кредитов.
СтроителЯм предлагают строить в долг
Для увеличения объемов ввода жилья генеральный директор Агентства по ипотечному кредитованию Александр Семеняка предложил резко увеличить малоэтажное строительство: оборот средств в этом случае составляет несколько месяцев, тогда как при строительстве многоквартирных домов – от двух до четырех лет. Кроме того, по его мнению, необходимо переходить на строительство жилья разной ценовой категории. Сегодня среднестатистическая российская семья не может себе позволить приобрести квартиру дороже, чем за 1,1-1,2 млн рублей. А значит, именно квартиры такой ценовой категории и должны возводиться. Еще Александр Семеняка предложил строительным компаниям переходить на долговое строительство. Правда, доходы компаний при этом упадут в 2 раза, зато увеличатся объемы строительства. Необходимо также снижение административных барьеров. В настоящее время на регистрацию закладных уходит более 30 дней, а в идеале все должно оформляться в 1 день.
Но даже если все эти меры будут приняты – строители будут строить дешевое жилье, да еще в 2 раза больше, чем сегодня, административные барьеры снимут, банки смогут выдавать кредитов столько, сколько нужно, заработает фондовый рынок ипотечных ценных бумаг – перспективы не столь радужные, как хотелось бы. Причина в том, что каждый регион выживает по-своему, нет общих для всей страны стандартов. А чтобы национальный проект заработал, необходим единый подход, причем как в отношениях бизнеса и администрации, так и в отношениях: банк – клиент. Нужны общие прозрачные правила, которые не будут меняться со сменой власти. Нужна уверенность в завтрашнем дне. А сегодня 10 процентов самых богатых людей России, которые владеют 50 процентами всех доходов, гораздо больше влияют на рост цен на недвижимость, и как следствие – на объемы строительства (им не выгоден рост объемов), чем государство. Если тенденцию удастся переломить, жилье вполне может стать доступным.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Коридоры власти
