Основные вопросы заемщика
18.06.2006
Многие жители Петербурга в последние годы задумываются о приобретении квартиры в кредит. Тем более, что ипотечные программы в городе активно развиваются и об их поддержке много говорится на всех уровнях власти. Но прежде, чем принять решение, потенциальным заемщикам предстоит разобраться в большом количестве вопросов, связанных с выбором банка, поиском квартиры, страхованием и оформлением ипотечной сделки. Это требует много времени, сил и денег. На самые распространенные вопросы об ипотеке отвечает заместитель генерального директора по развитию «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Александр Овечкин.
– Есть ли возрастные ограничения для участия в ипотеке? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
– Возрастные ограничения, конечно, существуют, у разных ипотечных программ они разные. Например, в рамках городской ипотечной программы кредит предоставляется заемщикам в возрасте от 18 до 75 лет (возраст, когда кредит должен быть погашен). Это должны быть граждане, имеющие регулярный ежемесячный доход, достаточный для погашения запрашиваемого кредита.
– Можно ли воспользоваться ипотечным кредитом для покупки загородной недвижимости или участка земли под строительство? Какие тут могут быть сложности? Как эти сделки проводятся?
– Конечно, ипотечным кредитом можно воспользоваться для покупки загородной недвижимости или участка земли. Никаких особых нюансов при оформлении сделки здесь нет. Условия такие же, как и при обычной ипотеке. В рамках городской ипотечной программы данные кредиты не предоставляются. Но многие банки предлагают данные кредиты, например «Городской Ипотечный банк».
– Какова законодательная база ипотечного кредитования?
– Основу законодательной базы ипотечного кредитования составляют «Гражданский кодекс РФ» и федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004). Также существует множество других нормативных актов, регулирующих отдельные процедуры, связанные с ипотечным кредитованием.
– Может ли банк как-то помочь клиенту погасить долг по кредиту, если у того возникли временные финансовые трудности?
– Нет, не может. Банк в соответствии с условиями кредитного договора обязуется предоставить кредит, а клиент обязуется своевременно и в полном объеме погашать полученный кредит.
– Сильно ли отличаются процентные ставки по кредитам в рублях и долларах? В какой валюте выгоднее брать кредит?
– Отличия в ставках составляют порядка 2 процентов (в долларах меньше). Но получение кредита в долларах будет связано с дополнительными затратами при погашении, в частности, на обмен валют. Поскольку заработная плата в нашей стране платится в рублях, а платеж по кредиту рассчитывается в долларах, он будет зависеть от курса иностранной валюты, который все время меняется. Но в какой валюте выгоднее брать кредит – решать только заемщику.
– Возможно ли получение кредита под залог имеющейся в собственности недвижимости, например, квартиры в Санкт-Петербурге? Не ущемит ли это права моего ребенка, прописанного в ней?
– Под залог имеющейся недвижимости получение кредита, конечно, возможно. А права ребенка не нарушаются, поскольку он не является собственником передаваемой в залог недвижимости, а только прописан в ней.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту?
– Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:
Размер ПС
Ежемесячного = ОСЗ Х ________________
Аннуитетного 1 - (1 + ПС) – (ПП-1)
Платежа
Где:
ОСЗ – остаток суммы кредита на расчетную дату;
ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной в соответствии с договором (в процентах годовых);
ПП – количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).
– Могу ли я продать квартиру, купленную на кредитные средства, не выплатив до конца кредит?
– Нет. На квартиру, приобретенную за счет кредита, накладывается обременение. Она находится в залоге у кредитора. Чтобы ее продать, нужно погасить кредит, снять обременение и только после этого совершать сделку.
– Возможно ли получение кредита под залог имеющейся в собственности недвижимости, если собственность долевая?
– Да, возможно получение кредита под залог имеющейся в долевой собственности недвижимости, но при этом договор залога заключается со всеми собственниками объекта недвижимости (например: муж и жена по одной второй доли, соответственно, залогодателями выступают оба супруга).
– Я планирую взять ипотечный кредит. Сможет ли мой гражданский муж быть созаемщиком?
– Да. Ваш гражданский муж может быть созаемщиком. По городской ипотечной программе состав созаемщиков может быть любым, независимо от наличия родственных связей между заемщиками. Их может быть до 4 человек.
– Если квартира, которую мы хотим предоставить в залог, оформлена на родителей, то могу ли я быть заемщиком, и кто может стать собственником новой квартиры?
– Конечно, вы можете быть заемщиком и соответственно собственником квартиры, просто в данной ситуации заемщик и залогодатель будут разные люди, вот и все.
– Что такое кредитная история? В чем ее значение для заемщика и для банка?
– Кредитная история – это история заемщика, когда, где и в какой сумме он брал кредит, как погашал, были ли нарушения условий кредитного договора и т.д. Для заемщика значение в том, что если он имеет положительную кредитную историю, повышается вероятность получения очередного кредита и, возможно, будет меньше срок рассмотрения документов. Для банка ее значение в том, что он может посмотреть, как заемщик обслуживал предыдущие кредиты. Если все хорошо, то данному заемщику банк с радостью предоставит кредит.
– Есть ли ограничения по подбору квартир для ипотеки? Я слышала, что банки неохотно дают кредиты под покупку квартир в домах старше 1973 года, если в них не было полного капремонта, в домах с деревянными перекрытиями?
– У каждой ипотечной программы свои требования. По городской ипотечной программе требования к перекрытиям дома существуют. Они не должны быть деревянными. По домам старше 1950 года постройки необходим документ об износе дома и о том, что дом не стоит в очереди на капитальный ремонт.
– В квартире, которую мы подобрали, была перепланировка. Может ли это стать препятствием для получения кредита на ее покупку?
– Нет. Препятствием это не будет. Если имеется несогласованная перепланировка на момент получения кредита, то с заемщика берется обязательство в течение 12 месяцев согласовать перепланировку или привести квартиру в первоначальное состояние в соответствии с паспортом ПИБ.
– Слышала, что выплаты по кредиту не должны превышать 40 процентов дохода заемщика. Так ли это?
– По городской ипотечной программе этот показатель не должен превышать 50 процентов.
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
– Давайте рассмотрим на примере: два разных человека взяли кредиты $ 22 тыс. под 10,5 процента годовых на 10 лет в двух разных банках. Первый из них по плану погашения кредита в первый месяц должен внести в банк $ 300, второй – $ 375,8. Прошел еще месяц. Первый идет в банк и платит опять $ 300, второй – $ 374,2. Проходит еще месяц. Первый платит $300, второй – $ 372,6. Через четыре с небольшим года платежи сравняются, а потом второй плательщик каждый месяц будет продолжать относить в банк все меньшую сумму, а платежи первого плательщика будут равны $ 300 в месяц и так до самого последнего месяца.
Первые платежи называются аннуитетными или равными, вторые – дифференцированными или платежами по остатку ссудной задолженности.
Какие из них выгоднее – решать вам.
– Если, не дай Бог, повторится сценарий дефолта 98-го года? Что будет с моим ипотечным кредитом и с моей ипотечной квартирой?
– Если вы погашаете кредит в соответствии с условиями кредитного договора, не нарушаете сроков платежей, то с квартирой и кредитом ничего не случится.
Автор:
– Есть ли возрастные ограничения для участия в ипотеке? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
– Возрастные ограничения, конечно, существуют, у разных ипотечных программ они разные. Например, в рамках городской ипотечной программы кредит предоставляется заемщикам в возрасте от 18 до 75 лет (возраст, когда кредит должен быть погашен). Это должны быть граждане, имеющие регулярный ежемесячный доход, достаточный для погашения запрашиваемого кредита.
– Можно ли воспользоваться ипотечным кредитом для покупки загородной недвижимости или участка земли под строительство? Какие тут могут быть сложности? Как эти сделки проводятся?
– Конечно, ипотечным кредитом можно воспользоваться для покупки загородной недвижимости или участка земли. Никаких особых нюансов при оформлении сделки здесь нет. Условия такие же, как и при обычной ипотеке. В рамках городской ипотечной программы данные кредиты не предоставляются. Но многие банки предлагают данные кредиты, например «Городской Ипотечный банк».
– Какова законодательная база ипотечного кредитования?
– Основу законодательной базы ипотечного кредитования составляют «Гражданский кодекс РФ» и федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004). Также существует множество других нормативных актов, регулирующих отдельные процедуры, связанные с ипотечным кредитованием.
– Может ли банк как-то помочь клиенту погасить долг по кредиту, если у того возникли временные финансовые трудности?
– Нет, не может. Банк в соответствии с условиями кредитного договора обязуется предоставить кредит, а клиент обязуется своевременно и в полном объеме погашать полученный кредит.
– Сильно ли отличаются процентные ставки по кредитам в рублях и долларах? В какой валюте выгоднее брать кредит?
– Отличия в ставках составляют порядка 2 процентов (в долларах меньше). Но получение кредита в долларах будет связано с дополнительными затратами при погашении, в частности, на обмен валют. Поскольку заработная плата в нашей стране платится в рублях, а платеж по кредиту рассчитывается в долларах, он будет зависеть от курса иностранной валюты, который все время меняется. Но в какой валюте выгоднее брать кредит – решать только заемщику.
– Возможно ли получение кредита под залог имеющейся в собственности недвижимости, например, квартиры в Санкт-Петербурге? Не ущемит ли это права моего ребенка, прописанного в ней?
– Под залог имеющейся недвижимости получение кредита, конечно, возможно. А права ребенка не нарушаются, поскольку он не является собственником передаваемой в залог недвижимости, а только прописан в ней.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту?
– Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:
Размер ПС
Ежемесячного = ОСЗ Х ________________
Аннуитетного 1 - (1 + ПС) – (ПП-1)
Платежа
Где:
ОСЗ – остаток суммы кредита на расчетную дату;
ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной в соответствии с договором (в процентах годовых);
ПП – количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).
– Могу ли я продать квартиру, купленную на кредитные средства, не выплатив до конца кредит?
– Нет. На квартиру, приобретенную за счет кредита, накладывается обременение. Она находится в залоге у кредитора. Чтобы ее продать, нужно погасить кредит, снять обременение и только после этого совершать сделку.
– Возможно ли получение кредита под залог имеющейся в собственности недвижимости, если собственность долевая?
– Да, возможно получение кредита под залог имеющейся в долевой собственности недвижимости, но при этом договор залога заключается со всеми собственниками объекта недвижимости (например: муж и жена по одной второй доли, соответственно, залогодателями выступают оба супруга).
– Я планирую взять ипотечный кредит. Сможет ли мой гражданский муж быть созаемщиком?
– Да. Ваш гражданский муж может быть созаемщиком. По городской ипотечной программе состав созаемщиков может быть любым, независимо от наличия родственных связей между заемщиками. Их может быть до 4 человек.
– Если квартира, которую мы хотим предоставить в залог, оформлена на родителей, то могу ли я быть заемщиком, и кто может стать собственником новой квартиры?
– Конечно, вы можете быть заемщиком и соответственно собственником квартиры, просто в данной ситуации заемщик и залогодатель будут разные люди, вот и все.
– Что такое кредитная история? В чем ее значение для заемщика и для банка?
– Кредитная история – это история заемщика, когда, где и в какой сумме он брал кредит, как погашал, были ли нарушения условий кредитного договора и т.д. Для заемщика значение в том, что если он имеет положительную кредитную историю, повышается вероятность получения очередного кредита и, возможно, будет меньше срок рассмотрения документов. Для банка ее значение в том, что он может посмотреть, как заемщик обслуживал предыдущие кредиты. Если все хорошо, то данному заемщику банк с радостью предоставит кредит.
– Есть ли ограничения по подбору квартир для ипотеки? Я слышала, что банки неохотно дают кредиты под покупку квартир в домах старше 1973 года, если в них не было полного капремонта, в домах с деревянными перекрытиями?
– У каждой ипотечной программы свои требования. По городской ипотечной программе требования к перекрытиям дома существуют. Они не должны быть деревянными. По домам старше 1950 года постройки необходим документ об износе дома и о том, что дом не стоит в очереди на капитальный ремонт.
– В квартире, которую мы подобрали, была перепланировка. Может ли это стать препятствием для получения кредита на ее покупку?
– Нет. Препятствием это не будет. Если имеется несогласованная перепланировка на момент получения кредита, то с заемщика берется обязательство в течение 12 месяцев согласовать перепланировку или привести квартиру в первоначальное состояние в соответствии с паспортом ПИБ.
– Слышала, что выплаты по кредиту не должны превышать 40 процентов дохода заемщика. Так ли это?
– По городской ипотечной программе этот показатель не должен превышать 50 процентов.
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
– Давайте рассмотрим на примере: два разных человека взяли кредиты $ 22 тыс. под 10,5 процента годовых на 10 лет в двух разных банках. Первый из них по плану погашения кредита в первый месяц должен внести в банк $ 300, второй – $ 375,8. Прошел еще месяц. Первый идет в банк и платит опять $ 300, второй – $ 374,2. Проходит еще месяц. Первый платит $300, второй – $ 372,6. Через четыре с небольшим года платежи сравняются, а потом второй плательщик каждый месяц будет продолжать относить в банк все меньшую сумму, а платежи первого плательщика будут равны $ 300 в месяц и так до самого последнего месяца.
Первые платежи называются аннуитетными или равными, вторые – дифференцированными или платежами по остатку ссудной задолженности.
Какие из них выгоднее – решать вам.
– Если, не дай Бог, повторится сценарий дефолта 98-го года? Что будет с моим ипотечным кредитом и с моей ипотечной квартирой?
– Если вы погашаете кредит в соответствии с условиями кредитного договора, не нарушаете сроков платежей, то с квартирой и кредитом ничего не случится.
Автор:
рубрика:
Кредитная история
