Миллиард в обмен на гектары
04.02.2007
В 67 раз превысила стоимость лота начальную цену на право заключения договоров аренды земельных участков для комплексного освоения территорий. И это только начало… Уже с 28 февраля по 13 марта пройдут еще три аукциона. Представители строительных компаний заявляют, что готовы побороться за выставляемые на торги участки. И если оставшиеся конкурсы пройдут по сценарию первого, городской бюджет получит солидную прибавку и еще инженерные коммуникации на новых территориях.
После небольшого затишья Фонд имущества начал проведение целой серии торгов на право аренды земельными участками. Отличительной особенностью предстоящих торгов стало то, что все участки имеют несколько сот гектаров площади. А итоги аукциона по «Купеческой Гавани» позволяют надеяться, что и следующие торги пройдут успешно.
Гавань купили
по-купеЧески
Земля Петродворца и расположенная там «Купеческая гавань» – места, воспетые Лермонтовым, и, что греха таить, расположены недалеко от Константиновского дворца. С этих слов начал работу аукционист Фонда имущества Сергей Куприянов. После чего 14 претендентов начали борьбу за 18,4 га, выставленных на торги в этот день. И если до 400 млн рублей борьбу вели несколько претендентов, после этой отметки состязание продолжили всего два участника. На протяжении часа они поочередно подымали таблички с зарегистрированными номерами и увеличивали стоимость лота всего на один шаг аукциона – 800 тыс. рублей. Более чем через час аукционист объявил победителя и зафиксировал стоимость лота в 1,15 млрд рублей. Победителем было объявлено ООО «Петергофская купеческая гавань». Конкуренты победителя, по неофициальной информации – представители ООО «Комстройфинанс», покинули зал в довольно благодушном настроении. Однако комментировать результаты торгов не стали, как впрочем, и представитель победителя.
Теперь новоявленный арендатор должен в течение трех лет построить и передать в собственность города объекты инженерной инфраструктуры на этом участке. Взамен он получает право преимущественного выкупа или аренды на 49 лет участков для строительства.
Проданный в аренду участок расположен на берегу Финского залива, ограничен Петродворцовым парком, парком Свято-Троицкого кладбища и Санкт-Петербургским проспектом. Согласно Генплану Петербурга, в этом месте намечено строительство малоэтажного жилья, которое должно быть воздвигнуто тут в течение 7 лет.
Победитель или победители?
По данным системы СПАРК, учредителями «Петергофской купеческой гавани» являются физические лица, которым принадлежит 50 процентов уставного капитала; 33,33 процента контролирует ООО «Алгоритм», еще одна доля принадлежит компании «Смэшинг Холдинг Лими» (Виргинские острова). До середины 2005 года это ООО полностью принадлежало компании «Морской фасад».
Уже на следующий день после торгов руководство холдинговой компании «Фаэтон» заявило одному из петербургских СМИ, что является победителем торгов. И в компании рассчитывали на то, что территория достанется «несколько дешевле». Деловое издание цитирует слова президента ООО «ХК «Фаэтон» Сергея Снопка: «…компания намерена построить на этой территории элитный коттеджный поселок с продажной ценой 1 кв. метра в $6 тыс.». Однако уже на следующий день Сергей Снопок отказал СМИ в комментариях.
Тем не менее платежеспособность победителя не вызывает сомнения у руководства Фонда имущества. Об этом заявил генеральный директор Фонда и дал понять, что знает, с кем работает.
Что купили
Директор по профессиональным услугам компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков так прокомментировал покупку: «Место под элитную малоэтажную застройку на первый взгляд привлекательное. С другой стороны, Петродворец, несмотря на весь исторический антураж, нельзя однозначно причислить к фешенебельным пригородам – как по преобладающей типологии застройки, так и по социальному составу. По цене на жилье он традиционно заметно отстает, например, от Пушкина. В непосредственной близости от данного участка «Петербургская Недвижимость» в рамках АРТ «Квартал за гербом» будет возводить многофункциональный комплекс с жилой составляющей. Думаю, что ценовое позиционирование обоих проектов будет сопоставимым и замедлит динамику продаж у двух конкурирующих компаний».
А вот директор департамента компании «Агентства развития и исследований в недвижимости» Наталья Хмельницкая считает: «На сегодняшний день в этом месте отсутствуют предложения по жилью элитного уровня. А спрос на него очень высокий и удовлетворить его не удается достаточно давно. Этот участок давно разрабатывался. Конечно, цена высока. Но после появления на этом направлении Константиновского дворца цена всего направления начала расти. Вполне возможно, что после того как компания – победитель торгов проведет инженерную подготовку территории, часть участков будут продана сторонним девелоперам, но возможно, что компания освоит все сама. Не последнюю роль в привлекательности данного участка сыграла его близость к открытой акватории, где можно будет построить яхтенный центр».
И Что купЯт
Уже меньше чем через месяц Фонд имущества разыграет лот на право аренды территорий в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка стартовой ценой 617,7 млн рублей. На аукцион выставляются участки общей площадью в несколько сот гектаров. После чего с перерывом почти в неделю на торги выставляются два лота по два участка каждый в Красносельском районе. Первый лот площадью более 29 га с начальной ценой – 24,263 млн рублей. Второй – участки общей площадью почти 24 га с начальной ценой лота – 21,62 млн рублей. И уже в середине марта на торги выставляется участок в «Северной Долине» стартовая цена лота – 395,745 млн рублей.
Победителям торгов будет необходимо подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения перечисленных условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) отдельных кварталов на указанных территориях для строительства объектов. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства составит по разным участкам от 7 до 15 лет.
Рынок готовитсЯ
Генеральный директор Setl City Василий Селиванов так прокомментировал предстоящие торги: «Интерес к этим торгам высокий, мы планируем принять в них участие, и в настоящее время оцениваем лоты. Думаю, немалый интерес проявляют и другие участники рынка. Но надо понимать, что настоящими претендентами могут стать только крупные компании – небольшим фирмам с такими масштабными проектами не справиться, как с точки зрения финансирования, так и с точки зрения профессиональной организации этого довольно сложного процесса. Что касается финансирования – думаю, оно будет осуществляться с использованием и собственных средств, и привлеченных. На начальном этапе это могут быть собственные средства девелопера и привлеченные банковские средства, на более поздних стадиях реализации проектов – средства покупателей строящегося жилья».
Намерены участвовать в торгах и в холдинге RBI. Директор по развитию холдинга Николай Князев сказал: «Для застройщиков есть не так много вариантов с точки зрения получения новых территорий под строительство – это территории бывших промышленных предприятий, уплотнительная застройка и взаимодействие с городом в части комплексного освоения территорий, где земля может быть приобретена в собственность или получена в долгосрочную аренду. Конечно же, комплексное освоение очень привлекательно для строителей, хотя имеет, в свою очередь, и ряд сложностей. Самый большой барьер для многих компаний – значительные финансовые затраты на инженерную подготовку территорий и разработку требуемой градостроительной документации на первоначальном этапе работы над проектом. Один из возможных вариантов преодоления этого барьера – создание различных альянсов между строителями как на самом первом этапе – для участия в торгах по КОТ, так и непосредственно во время реализации проекта».
«В городе есть ряд крупных застройщиков, у которых достаточно собственных средств, или они располагают требуемым объемом привлеченных средств, чтобы участвовать в торгах по комплексному освоению территорий. Замечу также, что нашей компании интересно комплексное освоение территорий, и мы не исключаем возможности нашего участия в торгах», – подытожил Николай Князев. Кроме того, он считает, что темпы развития петербургского рынка недвижимости в последние годы подтверждают его привлекательность для инвестиций – и российских, и западных, поэтому, уверен он, среди участников предстоящих торгов будут компании из других регионов. Схожую точку зрения высказал и генеральный директор ООО «Балтинвестстрой» Игорь Балландович.
А вот генеральный директор ЗАО «Строймонтаж» Сергей Филиппов говорит, что кроме затрат подобные проекты сопряжены еще со множеством административно-правовых проблем. «Однако преимущества комплексного подхода очевидны. Нельзя отрицать, что за счет больших объемов застройки затраты на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций в расчете на один квадратный метр квартала будут меньше, чем аналогичные работы для одного (точечного) объекта», – говорит Сергей Филиппов. Он считает, что у застройщика появляется возможность более тщательно подсчитать все затраты на создание инженерной инфраструктуры, коммуникаций, транспортных подъездов, благоустройство и собственно строительство жилья. Кроме того, квартальная застройка дает возможность повысить управляемость и контроль над строительными работами, сконцентрировав производственные и управленческие ресурсы в одних руках, следовательно, существенно повышается качество строительства. Более того, застройщик будет заинтересован в развитии инфраструктуры и благоустройстве территории.
Среди главных причин торможения процесса комплексного освоения территорий в Петербурге можно назвать отсутствие отлаженного механизма взаимодействия между городскими властями и строительными компаниями.
«Брать кварталы целиком действительно имеет смысл. Можно даже на несколько компаний. В этом случае застройщики могут ужиться, не мешая друг другу. Такой пример у нас на проспекте Космонавтов, где мы соседствуем с компанией ЛЭК», – отмечает Сергей Филиппов.
Автор: Игорь Федоров
После небольшого затишья Фонд имущества начал проведение целой серии торгов на право аренды земельными участками. Отличительной особенностью предстоящих торгов стало то, что все участки имеют несколько сот гектаров площади. А итоги аукциона по «Купеческой Гавани» позволяют надеяться, что и следующие торги пройдут успешно.
Гавань купили
по-купеЧески
Земля Петродворца и расположенная там «Купеческая гавань» – места, воспетые Лермонтовым, и, что греха таить, расположены недалеко от Константиновского дворца. С этих слов начал работу аукционист Фонда имущества Сергей Куприянов. После чего 14 претендентов начали борьбу за 18,4 га, выставленных на торги в этот день. И если до 400 млн рублей борьбу вели несколько претендентов, после этой отметки состязание продолжили всего два участника. На протяжении часа они поочередно подымали таблички с зарегистрированными номерами и увеличивали стоимость лота всего на один шаг аукциона – 800 тыс. рублей. Более чем через час аукционист объявил победителя и зафиксировал стоимость лота в 1,15 млрд рублей. Победителем было объявлено ООО «Петергофская купеческая гавань». Конкуренты победителя, по неофициальной информации – представители ООО «Комстройфинанс», покинули зал в довольно благодушном настроении. Однако комментировать результаты торгов не стали, как впрочем, и представитель победителя.
Теперь новоявленный арендатор должен в течение трех лет построить и передать в собственность города объекты инженерной инфраструктуры на этом участке. Взамен он получает право преимущественного выкупа или аренды на 49 лет участков для строительства.
Проданный в аренду участок расположен на берегу Финского залива, ограничен Петродворцовым парком, парком Свято-Троицкого кладбища и Санкт-Петербургским проспектом. Согласно Генплану Петербурга, в этом месте намечено строительство малоэтажного жилья, которое должно быть воздвигнуто тут в течение 7 лет.
Победитель или победители?
По данным системы СПАРК, учредителями «Петергофской купеческой гавани» являются физические лица, которым принадлежит 50 процентов уставного капитала; 33,33 процента контролирует ООО «Алгоритм», еще одна доля принадлежит компании «Смэшинг Холдинг Лими» (Виргинские острова). До середины 2005 года это ООО полностью принадлежало компании «Морской фасад».
Уже на следующий день после торгов руководство холдинговой компании «Фаэтон» заявило одному из петербургских СМИ, что является победителем торгов. И в компании рассчитывали на то, что территория достанется «несколько дешевле». Деловое издание цитирует слова президента ООО «ХК «Фаэтон» Сергея Снопка: «…компания намерена построить на этой территории элитный коттеджный поселок с продажной ценой 1 кв. метра в $6 тыс.». Однако уже на следующий день Сергей Снопок отказал СМИ в комментариях.
Тем не менее платежеспособность победителя не вызывает сомнения у руководства Фонда имущества. Об этом заявил генеральный директор Фонда и дал понять, что знает, с кем работает.
Что купили
Директор по профессиональным услугам компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков так прокомментировал покупку: «Место под элитную малоэтажную застройку на первый взгляд привлекательное. С другой стороны, Петродворец, несмотря на весь исторический антураж, нельзя однозначно причислить к фешенебельным пригородам – как по преобладающей типологии застройки, так и по социальному составу. По цене на жилье он традиционно заметно отстает, например, от Пушкина. В непосредственной близости от данного участка «Петербургская Недвижимость» в рамках АРТ «Квартал за гербом» будет возводить многофункциональный комплекс с жилой составляющей. Думаю, что ценовое позиционирование обоих проектов будет сопоставимым и замедлит динамику продаж у двух конкурирующих компаний».
А вот директор департамента компании «Агентства развития и исследований в недвижимости» Наталья Хмельницкая считает: «На сегодняшний день в этом месте отсутствуют предложения по жилью элитного уровня. А спрос на него очень высокий и удовлетворить его не удается достаточно давно. Этот участок давно разрабатывался. Конечно, цена высока. Но после появления на этом направлении Константиновского дворца цена всего направления начала расти. Вполне возможно, что после того как компания – победитель торгов проведет инженерную подготовку территории, часть участков будут продана сторонним девелоперам, но возможно, что компания освоит все сама. Не последнюю роль в привлекательности данного участка сыграла его близость к открытой акватории, где можно будет построить яхтенный центр».
И Что купЯт
Уже меньше чем через месяц Фонд имущества разыграет лот на право аренды территорий в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка стартовой ценой 617,7 млн рублей. На аукцион выставляются участки общей площадью в несколько сот гектаров. После чего с перерывом почти в неделю на торги выставляются два лота по два участка каждый в Красносельском районе. Первый лот площадью более 29 га с начальной ценой – 24,263 млн рублей. Второй – участки общей площадью почти 24 га с начальной ценой лота – 21,62 млн рублей. И уже в середине марта на торги выставляется участок в «Северной Долине» стартовая цена лота – 395,745 млн рублей.
Победителям торгов будет необходимо подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения перечисленных условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) отдельных кварталов на указанных территориях для строительства объектов. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства составит по разным участкам от 7 до 15 лет.
Рынок готовитсЯ
Генеральный директор Setl City Василий Селиванов так прокомментировал предстоящие торги: «Интерес к этим торгам высокий, мы планируем принять в них участие, и в настоящее время оцениваем лоты. Думаю, немалый интерес проявляют и другие участники рынка. Но надо понимать, что настоящими претендентами могут стать только крупные компании – небольшим фирмам с такими масштабными проектами не справиться, как с точки зрения финансирования, так и с точки зрения профессиональной организации этого довольно сложного процесса. Что касается финансирования – думаю, оно будет осуществляться с использованием и собственных средств, и привлеченных. На начальном этапе это могут быть собственные средства девелопера и привлеченные банковские средства, на более поздних стадиях реализации проектов – средства покупателей строящегося жилья».
Намерены участвовать в торгах и в холдинге RBI. Директор по развитию холдинга Николай Князев сказал: «Для застройщиков есть не так много вариантов с точки зрения получения новых территорий под строительство – это территории бывших промышленных предприятий, уплотнительная застройка и взаимодействие с городом в части комплексного освоения территорий, где земля может быть приобретена в собственность или получена в долгосрочную аренду. Конечно же, комплексное освоение очень привлекательно для строителей, хотя имеет, в свою очередь, и ряд сложностей. Самый большой барьер для многих компаний – значительные финансовые затраты на инженерную подготовку территорий и разработку требуемой градостроительной документации на первоначальном этапе работы над проектом. Один из возможных вариантов преодоления этого барьера – создание различных альянсов между строителями как на самом первом этапе – для участия в торгах по КОТ, так и непосредственно во время реализации проекта».
«В городе есть ряд крупных застройщиков, у которых достаточно собственных средств, или они располагают требуемым объемом привлеченных средств, чтобы участвовать в торгах по комплексному освоению территорий. Замечу также, что нашей компании интересно комплексное освоение территорий, и мы не исключаем возможности нашего участия в торгах», – подытожил Николай Князев. Кроме того, он считает, что темпы развития петербургского рынка недвижимости в последние годы подтверждают его привлекательность для инвестиций – и российских, и западных, поэтому, уверен он, среди участников предстоящих торгов будут компании из других регионов. Схожую точку зрения высказал и генеральный директор ООО «Балтинвестстрой» Игорь Балландович.
А вот генеральный директор ЗАО «Строймонтаж» Сергей Филиппов говорит, что кроме затрат подобные проекты сопряжены еще со множеством административно-правовых проблем. «Однако преимущества комплексного подхода очевидны. Нельзя отрицать, что за счет больших объемов застройки затраты на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций в расчете на один квадратный метр квартала будут меньше, чем аналогичные работы для одного (точечного) объекта», – говорит Сергей Филиппов. Он считает, что у застройщика появляется возможность более тщательно подсчитать все затраты на создание инженерной инфраструктуры, коммуникаций, транспортных подъездов, благоустройство и собственно строительство жилья. Кроме того, квартальная застройка дает возможность повысить управляемость и контроль над строительными работами, сконцентрировав производственные и управленческие ресурсы в одних руках, следовательно, существенно повышается качество строительства. Более того, застройщик будет заинтересован в развитии инфраструктуры и благоустройстве территории.
Среди главных причин торможения процесса комплексного освоения территорий в Петербурге можно назвать отсутствие отлаженного механизма взаимодействия между городскими властями и строительными компаниями.
«Брать кварталы целиком действительно имеет смысл. Можно даже на несколько компаний. В этом случае застройщики могут ужиться, не мешая друг другу. Такой пример у нас на проспекте Космонавтов, где мы соседствуем с компанией ЛЭК», – отмечает Сергей Филиппов.
Автор: Игорь Федоров
рубрика:
Cобытия и комментарии
