Психологическая борьба за реновацию

Реновация кварталов включает в себя не только экономический, но и психологический пласт проблем.
И даже с принятием городских законов решать эти проблемы, скоре всего, предстоит инвесторам.

Эксперты склоняются к тому, что в Петербурге московский опыт по реконструкции микрорайонов применить будет крайне трудно. Дело в том, что столичная программа расселения «хрущевок» стартовала еще до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса. Поэтому проекты планировки территорий, куда входили кварталы, предназначенные для реновации, разрабатывались за счет средств городского бюджета. На сегодня подобная процедура Градкодексом не предусмотрена, и ППТ должны выполняться за счет инвестора. Видимо, частному строительному бизнесу придется разрабатывать и технико-экономические обоснования целесообразности реновации того или иного «хрущевского» квартала.
Работу по реконструкции микрорайонов, застроенных домами первых массовых серий, городские власти возлагают на инвесторов, в том числе и решение имущественно-правовых вопросов с владельцами квартир. О том, каким образом решать эти проблемы с наименьшими потерями, шла речь на конференции «Актуальные вопросы реализации городской программы по реконструкции и расселению домов первых массовых серий».
«Реновация кварталов должна быть «улицей с двухсторонним движением», то есть людям, проживающим там, должно быть понятно, что это делается и для их блага, что они получат более комфортное жилье, будут жить в более инфраструктурно развитом районе. Иначе процесс переселения будет очень долгим и сложным, – уверен первый заместитель генерального директора московской корпорации «Жилищная инициатива» Анатолий Гаврилов. – Реновация затрагивает огромный пласт не только экономических, но и межличностных проблем. И то, что жилые дома первых массовых серий не относятся к ветхому фонду, не вызывает оптимизма у профессионалов, поскольку на сегодняшний день в нашем законодательстве не существует юридических оснований для расселения неаварийного и неветхого жилья».
Сейчас Жилищным комитетом разрабатывается алгоритм решения вопросов, касающихся взаимоотношений государства, инвестора и граждан, проживающих в кварталах, подлежащих реновации. Это касается предоставления жилья тем, кто является нанимателем по договору соцнайма, а также выкупа квартир. «Выкуп будет производиться по рыночной стоимости, которую должен будет определять независимый оценщик, – подчеркнула начальник отдела целевых программ и приоритетных проектов Комитета по строительству Лариса Шабашова. – Помимо этого в компенсационную стоимость квартир будут включаться и расходы на переезд».
Тем не менее, никакой алгоритм не отменит индивидуальных переговоров с каждым владельцем квартиры, поскольку не существует правовых оснований, которые бы позволили навязать тот или иной размер выплаты без добровольного согласия владельца объекта недвижимости. Учитывая, что рыночная стоимость «хрущевок» невелика, владельцы, очевидно, будут максимально использовать свой шанс на улучшение жилищных условий, в противном случае они просто будут не в состоянии приобрести равноценное (по количеству комнат) жилье.
Опыт расселения жилых домов в Петербурге, в принципе, уже существует, но на несколько других основаниях. Расселялись ветхие и аварийные дома, возможность чего прописана в Жилищном и Земельном кодексах. Но и в этом случае проекты отличались более низкой рентабельностью по сравнению с новым строительством. Проблема заключается, опять-таки в «человеческом факторе», поскольку изначально практически невозможно рассчитать издержки, которые понесет инвестор при расселении жилого дома. «В нашей практике было несколько подобных проектов, и надо сказать, что их рентабельность была невысока, более того, она была бы отрицательной, если бы город не предоставил под застройку земельные участки, расположенные по соседству с расселяемым домом, – отмечает Павел Медведев, представляющий корпорацию «SetlGroup». – Но сейчас формируется новая законодательная база, которая может облегчить положение инвесторов».
По мнению юристов, существующее федеральное законодательство и городские законопроекты, призванные урегулировать взаимоотношения сторон при реализации проектов реновации кварталов, по сути, не в состоянии обеспечить решение данной проблемы.
«Федеральный закон №232-фз, который внес ряд поправок в Градостроительный кодекс, упорядочил взаимоотношения между застройщиками и органами исполнительной власти, но в нем никак не учитываются интересы тех людей, которые проживают в домах, подлежащих реконструкции, – комментирует председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков. – В нашем законодательстве есть две нормы, позволяющие изымать объекты недвижимости для государственных нужд – статья 32 Жилищного кодекса и статья 39 Земельного кодекса, где установлен строгий перечень возможных случаев. Развитие застроенных территорий в него не входит». Это означает, что действия в данном направлении могут привести к возникновению огромного количества судебных исков от граждан.
Сложности могут возникнуть и с реализацией местного закона о реновации кварталов, если он будет принят в нынешней редакции. «Согласно законопроекту люди должны переселяться «преимущественно» в том же микрорайоне, где они проживали до реновации. И это «преимущественно» открывает широкие возможности для толкования, а, следовательно, и для возникновения конфликтных ситуаций, – уверен Владимир Петроченков. – В законе не может быть допущений. Альтернативой этой формулировки мог бы стать оборот «с согласия гражданина», но пока это в законе не отражено».

Автор: Вероника Шеменева