Мега-проекты изменят цену
23.12.2007
Реализация знаковых квартальных мега-проектов типа «Балтийской жемчужины» может привести к превышению предложения строящегося жилья над спросом. Кроме того, следствием может стать остановка роста и снижение цен на массовое жилье, считает вице-президент Гильдии Управляющих и Девелоперов Александр Шарапов.
– Александр, расскажите, пожалуйста, об основных событиях на рынке управления и девелопмента Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2007 году.
– На рынке недвижимости в 2007 году произошли некоторые изменения. В России в целом, и в Петербурге в частности сейчас происходит инвестиционный бум – это факт. В 2007 году были заявлены крупные проекты качественной офисной недвижимости класса «А», строящиеся и заявленные к строительству за пределами исторического центра.
Происходит укрупнение проектов, девелоперов интересует освоение больших территорий как в центре, так и за его пределами – квартал на наб. Мойки (компания «Рюрик»), Апраксин двор, квартал Шкапина-Розенштейна и др. В то же время за счет освоения производственных территорий начинают более четко формироваться офисные зоны, как правило, вдоль набережных.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга начинается реализация крупных проектов-миллионников как в жилом, так и в коммерческом сегменте. В течение года шли продажи не только готовых бизнес-центров, но и инвестиционных проектов. На рынок коммерческой недвижимости потянулись не только девелоперы из Москвы, но и из других городов России, ближнего и дальнего зарубежья.
Интерес девелоперов начал смещаться в ближайшие пригороды – строительство бизнес-центров, торговых центров, конгресс-холлов в Петродворце, Пушкине, Всеволожске, Тосно и т.д. Активнее идет освоение промышленных территорий. Некоторые строительные компании Санкт-Петербурга, ранее строившие только жилую недвижимость, начали строительство офисной недвижимости.
– Что является основными причинами задержки сдачи объектов коммерческой недвижимости на первичном рынке. Как с этим борется ГУД?
– Причины задержки сдачи объектов коммерческой недвижимости могут быть самые разнообразные. Это и прекращение финансирования, и слишком оптимистичные сроки сдачи, и задержки строительного процесса, и проблемы с госприемкой объекта и пр. Поэтому в каждом отдельном случае надо рассматривать объект индивидуально.
Гильдия Управляющих и Девелоперов проводит серию мероприятий – обучающих семинаров, конференций, круглых столов, выставок с участниками рынка недвижимости, которые в итоге имеют один результат – повышение профессионального уровня компаний, устойчивости бизнеса и, как следствие, снижение рисков при реализации проектов.
– Когда на рынок массово выйдут предложения жилья в квартальных проектах, как это отразится на нем?
– Квартальные проекты уже присутствуют на рынке Петербурга и никак на нем не отражаются. Обычно квартальными проектами выходит элитное жилье. Например, «Парадный квартал» и «Дом у моря», но у них такие цены, что на общий рынок они не влияют. Сейчас дефицит хорошего нового качественного жилья в центральных районах, поэтому спрос превышает предложение, и жилье все равно покупается по высокой цене.
Если рассматривать этот вопрос с точки зрения гигантских квартальных проектов, таких как «Балтийская жемчужина», то этот проект очень сильно повлияет на рынок недвижимости. Сейчас застройщики начинают бояться, что начало продаж в этом квартале спровоцирует отток покупателей на окраины города. Продажа квартир в «Жемчужине» будет происходить по ценам ниже рыночных, чтобы накопить первоначальный капитал. На элитном рынке это не скажется, но на рынке дешевого жилья отразится.
Кроме того, ввод нескольких подобных мега-проектов может сильно изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости. Предложение может превысить спрос, произойдет затоваривание. Последствия могут быть разными – от остановки роста цен до их снижения.
– Как Вы оцениваете реализацию программы расселения ветхого и аварийного жилья?
– В Петербурге программа расселения ветхого и аварийного жилья происходит непродуманно. Чиновники принимают решение и передают его исполнителям, которые выселяют людей из центра на окраину города, что по большому счету является неким воровством. Пока не будет адекватной замены жилья и грамотного юридического сопровождения сделки, жильцы ветхих квартир никуда не поедут. Конечно, все это перспективно, но государство не должно обманывать граждан и должно давать им квартиры равноценные аварийным.
– На каком уровне сейчас находится архитектура и квартальное планирование. Почему знаковые проекты в Санкт-Петербурге реализуют в основном западные специалисты?
– Дорогое и качественное жилье делается архитектурно грамотным и красивым, чтобы людям было приятно смотреть на дом, и он не выбивался из общего пейзажа исторического центра города. В результате появляются красивые снаружи дома с ужасной планировкой внутри. Потому что если дом с эркерами и необычной формы, то комнаты получаются нестандартные, с ломаными углами, с неудобными выступами и нишами. Архитектура развивается особенно в среднем и бизнес-классе.
Пока западных специалистов у нас мало и им не доверяют, поэтому если они добиваются строительства какого-либо объекта, они очень громко рекламируют его и себя. Другими способами укрепиться на российском рынке западные компании не могут. Для того, чтобы их знали, они стараются завладевать именно знаковыми проектами.
– Назовите наиболее перспективные территории для застройки объектами коммерческой недвижимости.
– В связи с дефицитом земли в историческом центре города происходит децентрализация, объекты коммерческой недвижимости смещаются в сторону периферии и КАД.
– Насколько острой является проблема перевода сельхозземель в земли поселений?
– Проблема является очень острой, потому что загородный рынок очень быстро развивается. Еще много земли можно купить у администрации, в том числе и земли сельхозназначения, которые уже давно не используются по назначению, и вряд ли будут использоваться. Наиболее привлекательными являются лесные массивы, но их использовать затруднительно, поэтому в основном используют поля. Механизм перевода сельхозземель сейчас еще не налажен и рынок не окультурен, поэтому часто происходят скрытые продажи.
– Основные проблемы реализации крупных девелоперских проектов?
– Проблем при реализации девелоперских проектов, крупных в том числе, очень много. Основными из них являются отсутствие инженерной подготовки территорий, слабые энергетические мощности, трудности с поиском финансирования и пр.
– Каковы основные источники финансирования проектов, и какова цена и доступность ресурсов?
– Основными источниками финансирования проектов сейчас являются западные инвесторы. Сегодня быстроразвивающийся рынок недвижимости Петербурга стал привлекательным для иностранных капиталов. Иностранные банки, которые выдают кредиты застройщикам, все больше завладевают российским рынком финансирования.
– Вывод промышленных предприятий из центра. Куда, по Вашему мнению, их надо выводить, и что строить на освободившихся участках?
– Безусловно, выводить промышленные предприятия из центра надо, и делать это как можно скорее. Территории под действующие промышленные предприятия можно найти в пригородах. А на освобождающихся землях можно возводить недвижимость – жилую, торговую, офисную, гостиничную.
Например, бывшую площадку завода «Пигмент» осваивает корпорация ЛЭК, где построит десять жилых корпусов общей площадью 180 тыс. кв. метров. «Макромир» – структура, аффилированная с ЛЭК, возведет ТРК. Общая площадь пятиэтажного комплекса составит 150 тыс. кв. метров.
Автор: Дмитрий Малышев
– Александр, расскажите, пожалуйста, об основных событиях на рынке управления и девелопмента Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2007 году.
– На рынке недвижимости в 2007 году произошли некоторые изменения. В России в целом, и в Петербурге в частности сейчас происходит инвестиционный бум – это факт. В 2007 году были заявлены крупные проекты качественной офисной недвижимости класса «А», строящиеся и заявленные к строительству за пределами исторического центра.
Происходит укрупнение проектов, девелоперов интересует освоение больших территорий как в центре, так и за его пределами – квартал на наб. Мойки (компания «Рюрик»), Апраксин двор, квартал Шкапина-Розенштейна и др. В то же время за счет освоения производственных территорий начинают более четко формироваться офисные зоны, как правило, вдоль набережных.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга начинается реализация крупных проектов-миллионников как в жилом, так и в коммерческом сегменте. В течение года шли продажи не только готовых бизнес-центров, но и инвестиционных проектов. На рынок коммерческой недвижимости потянулись не только девелоперы из Москвы, но и из других городов России, ближнего и дальнего зарубежья.
Интерес девелоперов начал смещаться в ближайшие пригороды – строительство бизнес-центров, торговых центров, конгресс-холлов в Петродворце, Пушкине, Всеволожске, Тосно и т.д. Активнее идет освоение промышленных территорий. Некоторые строительные компании Санкт-Петербурга, ранее строившие только жилую недвижимость, начали строительство офисной недвижимости.
– Что является основными причинами задержки сдачи объектов коммерческой недвижимости на первичном рынке. Как с этим борется ГУД?
– Причины задержки сдачи объектов коммерческой недвижимости могут быть самые разнообразные. Это и прекращение финансирования, и слишком оптимистичные сроки сдачи, и задержки строительного процесса, и проблемы с госприемкой объекта и пр. Поэтому в каждом отдельном случае надо рассматривать объект индивидуально.
Гильдия Управляющих и Девелоперов проводит серию мероприятий – обучающих семинаров, конференций, круглых столов, выставок с участниками рынка недвижимости, которые в итоге имеют один результат – повышение профессионального уровня компаний, устойчивости бизнеса и, как следствие, снижение рисков при реализации проектов.
– Когда на рынок массово выйдут предложения жилья в квартальных проектах, как это отразится на нем?
– Квартальные проекты уже присутствуют на рынке Петербурга и никак на нем не отражаются. Обычно квартальными проектами выходит элитное жилье. Например, «Парадный квартал» и «Дом у моря», но у них такие цены, что на общий рынок они не влияют. Сейчас дефицит хорошего нового качественного жилья в центральных районах, поэтому спрос превышает предложение, и жилье все равно покупается по высокой цене.
Если рассматривать этот вопрос с точки зрения гигантских квартальных проектов, таких как «Балтийская жемчужина», то этот проект очень сильно повлияет на рынок недвижимости. Сейчас застройщики начинают бояться, что начало продаж в этом квартале спровоцирует отток покупателей на окраины города. Продажа квартир в «Жемчужине» будет происходить по ценам ниже рыночных, чтобы накопить первоначальный капитал. На элитном рынке это не скажется, но на рынке дешевого жилья отразится.
Кроме того, ввод нескольких подобных мега-проектов может сильно изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости. Предложение может превысить спрос, произойдет затоваривание. Последствия могут быть разными – от остановки роста цен до их снижения.
– Как Вы оцениваете реализацию программы расселения ветхого и аварийного жилья?
– В Петербурге программа расселения ветхого и аварийного жилья происходит непродуманно. Чиновники принимают решение и передают его исполнителям, которые выселяют людей из центра на окраину города, что по большому счету является неким воровством. Пока не будет адекватной замены жилья и грамотного юридического сопровождения сделки, жильцы ветхих квартир никуда не поедут. Конечно, все это перспективно, но государство не должно обманывать граждан и должно давать им квартиры равноценные аварийным.
– На каком уровне сейчас находится архитектура и квартальное планирование. Почему знаковые проекты в Санкт-Петербурге реализуют в основном западные специалисты?
– Дорогое и качественное жилье делается архитектурно грамотным и красивым, чтобы людям было приятно смотреть на дом, и он не выбивался из общего пейзажа исторического центра города. В результате появляются красивые снаружи дома с ужасной планировкой внутри. Потому что если дом с эркерами и необычной формы, то комнаты получаются нестандартные, с ломаными углами, с неудобными выступами и нишами. Архитектура развивается особенно в среднем и бизнес-классе.
Пока западных специалистов у нас мало и им не доверяют, поэтому если они добиваются строительства какого-либо объекта, они очень громко рекламируют его и себя. Другими способами укрепиться на российском рынке западные компании не могут. Для того, чтобы их знали, они стараются завладевать именно знаковыми проектами.
– Назовите наиболее перспективные территории для застройки объектами коммерческой недвижимости.
– В связи с дефицитом земли в историческом центре города происходит децентрализация, объекты коммерческой недвижимости смещаются в сторону периферии и КАД.
– Насколько острой является проблема перевода сельхозземель в земли поселений?
– Проблема является очень острой, потому что загородный рынок очень быстро развивается. Еще много земли можно купить у администрации, в том числе и земли сельхозназначения, которые уже давно не используются по назначению, и вряд ли будут использоваться. Наиболее привлекательными являются лесные массивы, но их использовать затруднительно, поэтому в основном используют поля. Механизм перевода сельхозземель сейчас еще не налажен и рынок не окультурен, поэтому часто происходят скрытые продажи.
– Основные проблемы реализации крупных девелоперских проектов?
– Проблем при реализации девелоперских проектов, крупных в том числе, очень много. Основными из них являются отсутствие инженерной подготовки территорий, слабые энергетические мощности, трудности с поиском финансирования и пр.
– Каковы основные источники финансирования проектов, и какова цена и доступность ресурсов?
– Основными источниками финансирования проектов сейчас являются западные инвесторы. Сегодня быстроразвивающийся рынок недвижимости Петербурга стал привлекательным для иностранных капиталов. Иностранные банки, которые выдают кредиты застройщикам, все больше завладевают российским рынком финансирования.
– Вывод промышленных предприятий из центра. Куда, по Вашему мнению, их надо выводить, и что строить на освободившихся участках?
– Безусловно, выводить промышленные предприятия из центра надо, и делать это как можно скорее. Территории под действующие промышленные предприятия можно найти в пригородах. А на освобождающихся землях можно возводить недвижимость – жилую, торговую, офисную, гостиничную.
Например, бывшую площадку завода «Пигмент» осваивает корпорация ЛЭК, где построит десять жилых корпусов общей площадью 180 тыс. кв. метров. «Макромир» – структура, аффилированная с ЛЭК, возведет ТРК. Общая площадь пятиэтажного комплекса составит 150 тыс. кв. метров.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Среда обитания
