Ипотека – наш рулевой
10.02.2008
2007 год прошел в Петербурге под знаком ипотеки. До 25 процентов составили сделки с привлечением кредитов. В 2008 году очевидно, что влияние ипотеки усилится, особенно в связи с прогнозом роста цен на жилье. Эксперты рынка ипотеки рассказали об итогах 2007 года и дали свои прогнозы на 2008 год.
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
– Основные тенденции рынка – кризис ликвидности банков, связанный с ипотечным кризисом в США и Европе. К сожалению, этот кризис частично затронул РФ. Все фондовые индексы сегодня лихорадит. Это говорит о нестабильной ситуации на рынках. Мы должны понимать, что в этом году кризисная ситуация будет отражаться на рынке ипотеки. Если в среднем за десять лет ежегодный рост цен на недвижимость составляет 15–20 процентов, и в какой-то год цена не растет, то понятно, что этот рост откладывается на следующий год. Вероятно, что к концу 2008 года мы увидим некоторый рост цен. Застройщики предполагают, что он будет значительным и составит 30–40 процентов.
Рынок ипотечного кредитования в 2007 году развивался достаточно динамично. В 2006 году по России ипотечных кредитов было выдано на 250 млрд рублей, в 2007 году – в два раза больше – 500 млрд рублей. С учетом того, что сегодня в России средний ипотечный кредит составляет 1 млн рублей, получается, что мы вышли на 500 тысяч кредитов. Однако в конце 2007 года наметились сдерживающие тенденции – произошел небольшой рост процентных ставок.
Сложнее стало работать риэлторам с банками – долго рассматривают заявки, сложно стало получить ипотеку. Уходят в прошлое такие приятные для заемщиков сюжеты, как ломбардные кредиты, кредиты без первоначального взноса. Однако в целом есть положительная динамика. В 2006 году в Санкт-Петербурге было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов, в 2007 году – 18,6 тысяч, что означает прирост в 1,5 раза. На долю Санкт-Петербурга в рублях приходится десятая часть кредитов, выданных по России.
Сейчас растет цена на заемные средства как в США, так и в России. Инфляционные процессы в США ускоряются, поэтому ФРС опустила учетную ставку. Курс доллара США постоянно падает. Это отразится на странах Западной Европы и России. Одновременно падает цена за баррель нефти, и вся эта макроэкономика для ипотеки складывается негативным образом. Это приведет к тому, что стоимость ресурсов, которые банки используют для кредитования, будет расти.
В частности, сегодня доля АИЖК по отношению к прошлому году упала в два раза и не превышает 10 процентов. Доля кредитов, рефинансированных АИЖК в 2007 году, составила 36 млрд рублей. При объеме ипотеки в 500 млрд рублей, возникает вопрос – где взять оставшиеся средства? В этой ситуации остается надеяться на государственные и окологосударственные банки. Все это приведет к укрупнению банковской системы и банков, которые работают на рынке ипотеки. Количество рефинансирующих игроков резко сократится. Итог – увеличение цены кредита для заемщика.
Ирина Забродина, исполнительный директор «Центра жилищного кредитования»:
– Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2008 году уже начали расти и можно сказать, что расти они будут и дальше. Конечно, не столь существенно, как это было 1,5 года назад. Для покупателей, особенно «ипотечных», это означает, что им надо будет очень быстро принимать решение. Факт состоит в том, что «ипотечных» покупателей любят меньше, чем покупателей с «прямыми» деньгами. Это связано с рядом отличий по прохождению сделки.
Влияние западного ипотечного кризиса на наш рынок есть. Однако в обновленных программах банков это не всегда очевидно. Для понимания надо изучить весь текст предлагаемого договора и особо внимательно читать то, что написано мелким шрифтом. Например, процентная ставка остается прежней, но вводится запрет на досрочное погашение кредита, скажем, на 5 лет. Практика такова, что для каждого заемщика надо найти индивидуальное решение именно его вопроса. В идеале есть смысл обратиться к профессионалу, который поможет сориентироваться на рынке и найти «свою» программу.
Это только на первый взгляд основным критерием является размер ставки. На самом деле этих критериев более сорока, причем о ряде из них заемщик даже не знает. Например, при бурном росте цен, та квартира, которую покупатель видит первую неделю – это лучшее, что можно купить на рынке. Потому что дальше максимум, что можно будет купить – то же самое, но дороже.
Вообще, если есть возможность улучшить жилищные условия без кредита, то лучше так и сделать. Но если люди будут все время копить и отставать от роста цен, то это невыгодно. Мы живем один раз. Факт состоит в том, что иначе, как в кредит, скоро будет вообще сложно что-либо приобрести. Накопить сумму, необходимую для покупки квартиры с нуля, мало кому удается.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Очень многие небольшие банки, которые вышли на рынок в 2006-2007 годах в основном предлагали розничное кредитование, в том числе ипотеку. Поэтому в начале 2007 года, когда не было кризиса, многие говорили об очень большой конкуренции, появлении специализированных банков, которые занимаются только ипотекой. Кредитные программы разрастались в десятки раз. Ипотечный кризис, который произошел в США летом 2007 года, привел к перераспределению как клиентов, так и средств для ипотечного кредитования.
В начале 2007 года между банками шла жесткая конкурентная борьба за заемщика, и все прогнозировали рост ипотеки, по крайней мере, в два раза. Некоторые банки не выдержали кризиса и ушли с рынка, другие свернули свои ипотечные программы. В 2007 году банки в Санкт-Петербурге выдали 18,6 тыс. кредитов на сумму 47 млрд рублей. По сравнению с 2006 годом, сумма выросла более чем в два раза. Но этот рост размера кредита связан с ростом цен на недвижимость. Наш банк один из немногих до сих пор выдает кредиты без первого взноса. Но все заемщики привыкли считать свои деньги.
Сумма кредита очень большая, и просто так люди не берут всю сумму без первого взноса. Таких кредитов у нас не более 5–7 процентов от общего портфеля по ипотеке. В среднем первый взнос по ипотеке в нашем банке составляет 15–20 процентов, то есть на уровне тех стандартов, которые предъявляются к банкам. В 2007 году мы выдали в Санкт-Петербурге более 1300 кредитов на сумму свыше 4 млрд рублей.
Кроме того, мы начали активно кредитовать строящееся жилье, был аккредитован ряд крупнейших петербургских застройщиков. Кроме них, мы работаем со всеми застройщиками, которые имеют документацию в соответствии с требованиями закона РФ. Сейчас в нашем ипотечном портфеле 40 процентов занимают кредиты на приобретение жилья в строящихся домах. Если посмотреть динамику ввода жилья в эксплуатацию в 2005-2007 годах, то он не сильно отличается. Это цифра свыше 2 млн кв. метров, при этом в стадии строительства находится 4-5 млн кв. метров жилья.
Крупнейшие застройщики в своей структуре помимо отдела продаж имеют отделы ипотечного кредитования. Цены, которые сейчас на рынке, не позволяют людям купить квартиру без кредита. Даже если зарплата составляет $1-2 тыс. в месяц, накопить на покупку хотя бы 1-комнатной квартиры невозможно, поэтому ипотечные кредиты востребованы. В нашем банке активное развитие получило такое направление, как рефинансирование кредитов, выданных ранее. В планах на 2008 год – новый продукт на приобретение и строительство загородной недвижимости.
При этом мы кредитуем приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке и земельных участков. Эта услуга очень востребована. Думаю, в 2008 году нас ждет развитие более специализированных ипотечных продуктов. Это, возможно, ипотека для военных, молодых семей, студентов, которые заканчивают вузы. Конечно, это загородная ипотека, которая пока в банках представлена очень незначительно. Будет наблюдаться рост ипотечного кредитования.
Ипотечный портфель вырастет на 60–70 процентов и из-за роста цен на жилье, а также потому, что многие банки начнут кредитовать квартиры в строящихся домах. Грамотный брокеридж – важное направление, которое получит развитие в 2008 году. Профессионалы смогут облегчить работу банка и упростить жизнь заемщика, который реально сможет претендовать на кредит. Это упростит процедуру, связанную с выдачей ипотеки для всех участников рынка.
Альбина Мулишова, начальник отдела продвижения рыночных продуктов «Связь-банка»:
– Мы запустили наши ипотечные программы в середине 2007 года. Если в начале 2007 года на рынке ипотеки было два-три основных игрока, то сегодня их уже около десяти. Банки, особенно небольшие, понимают, что тягаться с лидерами достаточно тяжело, и борются за каждого клиента. Приоритетом является качество обслуживания клиентов и сроки рассмотрения кредитных заявок. Сейчас растет качество работы брокеров – они присылают в банк заявки, которые сформированы в соответствии с нашими требованиями.
В 2008 году значительно увеличится в процентном соотношении приобретение загородной недвижимости. Среди наших клиентов половина кредитов приходится на приобретение жилья в коттеджных поселках. Категория клиентов, которые относятся к VIP, сейчас больше ориентируется на загородную недвижимость из-за того, что город задыхается от плохой экологии. Ставка по кредитованию загородной недвижимости составляет 10,75–14 процентов годовых в рублях.
Алексей Поляков, генеральный директор Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования:
– Программы, которые предлагает АИЖК по кредитованию земли, не работают, если земля не имеет статус земель поселения или индивидуального жилищного строительства. Как ни странно, основные события происходят на землях сельхозназначения. При этом изменить статус можно только постановлением Правительства РФ или субъекта РФ. Процедура очень сложная. Но здесь должны присутствовать крупные игроки, которые в состоянии сделать большой проект на 200-300 га земли с социальной инфраструктурой.
У АИЖК пока не готов продукт земельной ипотеки, хотя есть банки, которые вместе с правительством Ленобласти готовы профинансировать проект. У АИЖК, особенно это стало заметно в 2007 году, просто не стало денег на рефинансирование кредитов. Например, объемы, которые смогли предложить городское и областное ипотечное агентство, в десять раз превысили возможности АИЖК. Например, в январе 2008 года лимит финансирования АИЖК составляет 10 млн рублей для города и столько же для области. Хотя, например, городское ипотечное агентство может предложить портфель кредитов на 200 млн рублей.
Автор: Дмитрий Малышев
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
– Основные тенденции рынка – кризис ликвидности банков, связанный с ипотечным кризисом в США и Европе. К сожалению, этот кризис частично затронул РФ. Все фондовые индексы сегодня лихорадит. Это говорит о нестабильной ситуации на рынках. Мы должны понимать, что в этом году кризисная ситуация будет отражаться на рынке ипотеки. Если в среднем за десять лет ежегодный рост цен на недвижимость составляет 15–20 процентов, и в какой-то год цена не растет, то понятно, что этот рост откладывается на следующий год. Вероятно, что к концу 2008 года мы увидим некоторый рост цен. Застройщики предполагают, что он будет значительным и составит 30–40 процентов.
Рынок ипотечного кредитования в 2007 году развивался достаточно динамично. В 2006 году по России ипотечных кредитов было выдано на 250 млрд рублей, в 2007 году – в два раза больше – 500 млрд рублей. С учетом того, что сегодня в России средний ипотечный кредит составляет 1 млн рублей, получается, что мы вышли на 500 тысяч кредитов. Однако в конце 2007 года наметились сдерживающие тенденции – произошел небольшой рост процентных ставок.
Сложнее стало работать риэлторам с банками – долго рассматривают заявки, сложно стало получить ипотеку. Уходят в прошлое такие приятные для заемщиков сюжеты, как ломбардные кредиты, кредиты без первоначального взноса. Однако в целом есть положительная динамика. В 2006 году в Санкт-Петербурге было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов, в 2007 году – 18,6 тысяч, что означает прирост в 1,5 раза. На долю Санкт-Петербурга в рублях приходится десятая часть кредитов, выданных по России.
Сейчас растет цена на заемные средства как в США, так и в России. Инфляционные процессы в США ускоряются, поэтому ФРС опустила учетную ставку. Курс доллара США постоянно падает. Это отразится на странах Западной Европы и России. Одновременно падает цена за баррель нефти, и вся эта макроэкономика для ипотеки складывается негативным образом. Это приведет к тому, что стоимость ресурсов, которые банки используют для кредитования, будет расти.
В частности, сегодня доля АИЖК по отношению к прошлому году упала в два раза и не превышает 10 процентов. Доля кредитов, рефинансированных АИЖК в 2007 году, составила 36 млрд рублей. При объеме ипотеки в 500 млрд рублей, возникает вопрос – где взять оставшиеся средства? В этой ситуации остается надеяться на государственные и окологосударственные банки. Все это приведет к укрупнению банковской системы и банков, которые работают на рынке ипотеки. Количество рефинансирующих игроков резко сократится. Итог – увеличение цены кредита для заемщика.
Ирина Забродина, исполнительный директор «Центра жилищного кредитования»:
– Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2008 году уже начали расти и можно сказать, что расти они будут и дальше. Конечно, не столь существенно, как это было 1,5 года назад. Для покупателей, особенно «ипотечных», это означает, что им надо будет очень быстро принимать решение. Факт состоит в том, что «ипотечных» покупателей любят меньше, чем покупателей с «прямыми» деньгами. Это связано с рядом отличий по прохождению сделки.
Влияние западного ипотечного кризиса на наш рынок есть. Однако в обновленных программах банков это не всегда очевидно. Для понимания надо изучить весь текст предлагаемого договора и особо внимательно читать то, что написано мелким шрифтом. Например, процентная ставка остается прежней, но вводится запрет на досрочное погашение кредита, скажем, на 5 лет. Практика такова, что для каждого заемщика надо найти индивидуальное решение именно его вопроса. В идеале есть смысл обратиться к профессионалу, который поможет сориентироваться на рынке и найти «свою» программу.
Это только на первый взгляд основным критерием является размер ставки. На самом деле этих критериев более сорока, причем о ряде из них заемщик даже не знает. Например, при бурном росте цен, та квартира, которую покупатель видит первую неделю – это лучшее, что можно купить на рынке. Потому что дальше максимум, что можно будет купить – то же самое, но дороже.
Вообще, если есть возможность улучшить жилищные условия без кредита, то лучше так и сделать. Но если люди будут все время копить и отставать от роста цен, то это невыгодно. Мы живем один раз. Факт состоит в том, что иначе, как в кредит, скоро будет вообще сложно что-либо приобрести. Накопить сумму, необходимую для покупки квартиры с нуля, мало кому удается.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Очень многие небольшие банки, которые вышли на рынок в 2006-2007 годах в основном предлагали розничное кредитование, в том числе ипотеку. Поэтому в начале 2007 года, когда не было кризиса, многие говорили об очень большой конкуренции, появлении специализированных банков, которые занимаются только ипотекой. Кредитные программы разрастались в десятки раз. Ипотечный кризис, который произошел в США летом 2007 года, привел к перераспределению как клиентов, так и средств для ипотечного кредитования.
В начале 2007 года между банками шла жесткая конкурентная борьба за заемщика, и все прогнозировали рост ипотеки, по крайней мере, в два раза. Некоторые банки не выдержали кризиса и ушли с рынка, другие свернули свои ипотечные программы. В 2007 году банки в Санкт-Петербурге выдали 18,6 тыс. кредитов на сумму 47 млрд рублей. По сравнению с 2006 годом, сумма выросла более чем в два раза. Но этот рост размера кредита связан с ростом цен на недвижимость. Наш банк один из немногих до сих пор выдает кредиты без первого взноса. Но все заемщики привыкли считать свои деньги.
Сумма кредита очень большая, и просто так люди не берут всю сумму без первого взноса. Таких кредитов у нас не более 5–7 процентов от общего портфеля по ипотеке. В среднем первый взнос по ипотеке в нашем банке составляет 15–20 процентов, то есть на уровне тех стандартов, которые предъявляются к банкам. В 2007 году мы выдали в Санкт-Петербурге более 1300 кредитов на сумму свыше 4 млрд рублей.
Кроме того, мы начали активно кредитовать строящееся жилье, был аккредитован ряд крупнейших петербургских застройщиков. Кроме них, мы работаем со всеми застройщиками, которые имеют документацию в соответствии с требованиями закона РФ. Сейчас в нашем ипотечном портфеле 40 процентов занимают кредиты на приобретение жилья в строящихся домах. Если посмотреть динамику ввода жилья в эксплуатацию в 2005-2007 годах, то он не сильно отличается. Это цифра свыше 2 млн кв. метров, при этом в стадии строительства находится 4-5 млн кв. метров жилья.
Крупнейшие застройщики в своей структуре помимо отдела продаж имеют отделы ипотечного кредитования. Цены, которые сейчас на рынке, не позволяют людям купить квартиру без кредита. Даже если зарплата составляет $1-2 тыс. в месяц, накопить на покупку хотя бы 1-комнатной квартиры невозможно, поэтому ипотечные кредиты востребованы. В нашем банке активное развитие получило такое направление, как рефинансирование кредитов, выданных ранее. В планах на 2008 год – новый продукт на приобретение и строительство загородной недвижимости.
При этом мы кредитуем приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке и земельных участков. Эта услуга очень востребована. Думаю, в 2008 году нас ждет развитие более специализированных ипотечных продуктов. Это, возможно, ипотека для военных, молодых семей, студентов, которые заканчивают вузы. Конечно, это загородная ипотека, которая пока в банках представлена очень незначительно. Будет наблюдаться рост ипотечного кредитования.
Ипотечный портфель вырастет на 60–70 процентов и из-за роста цен на жилье, а также потому, что многие банки начнут кредитовать квартиры в строящихся домах. Грамотный брокеридж – важное направление, которое получит развитие в 2008 году. Профессионалы смогут облегчить работу банка и упростить жизнь заемщика, который реально сможет претендовать на кредит. Это упростит процедуру, связанную с выдачей ипотеки для всех участников рынка.
Альбина Мулишова, начальник отдела продвижения рыночных продуктов «Связь-банка»:
– Мы запустили наши ипотечные программы в середине 2007 года. Если в начале 2007 года на рынке ипотеки было два-три основных игрока, то сегодня их уже около десяти. Банки, особенно небольшие, понимают, что тягаться с лидерами достаточно тяжело, и борются за каждого клиента. Приоритетом является качество обслуживания клиентов и сроки рассмотрения кредитных заявок. Сейчас растет качество работы брокеров – они присылают в банк заявки, которые сформированы в соответствии с нашими требованиями.
В 2008 году значительно увеличится в процентном соотношении приобретение загородной недвижимости. Среди наших клиентов половина кредитов приходится на приобретение жилья в коттеджных поселках. Категория клиентов, которые относятся к VIP, сейчас больше ориентируется на загородную недвижимость из-за того, что город задыхается от плохой экологии. Ставка по кредитованию загородной недвижимости составляет 10,75–14 процентов годовых в рублях.
Алексей Поляков, генеральный директор Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования:
– Программы, которые предлагает АИЖК по кредитованию земли, не работают, если земля не имеет статус земель поселения или индивидуального жилищного строительства. Как ни странно, основные события происходят на землях сельхозназначения. При этом изменить статус можно только постановлением Правительства РФ или субъекта РФ. Процедура очень сложная. Но здесь должны присутствовать крупные игроки, которые в состоянии сделать большой проект на 200-300 га земли с социальной инфраструктурой.
У АИЖК пока не готов продукт земельной ипотеки, хотя есть банки, которые вместе с правительством Ленобласти готовы профинансировать проект. У АИЖК, особенно это стало заметно в 2007 году, просто не стало денег на рефинансирование кредитов. Например, объемы, которые смогли предложить городское и областное ипотечное агентство, в десять раз превысили возможности АИЖК. Например, в январе 2008 года лимит финансирования АИЖК составляет 10 млн рублей для города и столько же для области. Хотя, например, городское ипотечное агентство может предложить портфель кредитов на 200 млн рублей.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
