Квартирный вопрос: мечты сбываются?
30.03.2008
XVI Ярмарка недвижимости побила все рекорды посещаемости. Три дня – с 21 по 23 марта – в СКК клубились люди.
В очередной раз стало очевидным, что спрос на жилье, особенно на одно-, двухкомнатные квартиры, многократно превышает предложение. Вместе с тем возможность решить жилищную проблему сегодня появляется даже у не слишком обеспеченных людей. Прежде всего, благодаря городским жилищным программам, которые, по мнению руководителя ипотечной брокерской компании «Центр жилищного кредитования» Ирины Забродиной, «действительно работают». А во-вторых – благодаря ипотеке, которую широко представляют практически все ведущие банки города.
Семинар «Ипотека: предпоследний шанс» прошел в первый день ярмарки. Специалисты, собравшиеся за круглым столом, пытались убедить присутствующих в том, что кредит стоит брать только в том случае, если никаких иных вариантов решения жилищного вопроса не существует. «Кредиты надо брать вовремя», – отметил руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов. Причем делать это лучше при помощи специалиста – ипотечного брокера. Несмотря на то что за услуги брокера придется заплатить, это обойдется дешевле, чем действовать самостоятельно. Разумеется, если приобретатель квартиры сам не является специалистом в данной области.
Финансовые рынки трЯсет
Модератор семинара, специалист по недвижимости Дмитрий Синочкин, сообщил, что ситуация на финансовых рынках сегодня далека от благополучия, процентные ставки по кредитам ползут вверх. Главную роль в этом сыграл обвал на ипотечном рынке США. Западные банкиры стали намного осторожнее, теперь нашим банкам взять у них деньги в кредит гораздо сложнее, а значит, они могут распоряжаться только внутренними ресурсами, которых в нашей стране не так много. В результате – ужесточение условий предоставление кредита, получить сегодня долгий кредит без подтверждения доходов стало гораздо сложнее.
Хотя банкиры с аналитиком не согласились. Ипотечный кризис в США произошел не из-за того, что кредиты выдавались кому ни попадя, а из-за обвала стоимости жилья. Американские банкиры выдавали средства под залог недвижимости, которая последние лет семь росла в цене. За это время успели понастроить столько, что предложение значительно превысило спрос, и рынок сделал свое черное дело: цена квадратного метра упала в полтора-два раза. Итог – финансовый кризис. Нам эта ситуация не угрожает, так как спрос во много раз превышает предложение. И будет превышать, по крайней мере, в ближайшие лет десять. Просто мощности не позволяют строить столько, сколько требуется россиянам.
Кредиты дорожают
Что касается процентных ставок, то они продолжат рост, как минимум, до осени. И связано это, по мнению представителя финансовой компании «Филин» Владимира Медведева, не с тем, что у нас наступил кризис ликвидности, а потому что явно присутствует кризис доверия. Для того чтобы банки могли легко выдавать деньги, нужно доверять клиентам, а существующая в стране экономическая ситуация, огромное количество теневых зарплат (до 60 процентов) и национальная «любовь» к мошенничеству, не позволяют это самое доверие обрести. Тем не менее финансист полагает, что кредиты под залог недвижимости выдавать можно, так как в ближайшие годы последняя будет расти в цене, причем опережающими темпами. Деньги также будут дорожать, примерно на 1 процент в месяц. И вместе с тем «не бывает такой высокой цены, чтобы я еще не мог покупать, и такой низкой, чтобы я не мог продавать», – афористично заключил г-н Медведев.
А Дмитрий Синочкин пошутил: «Сколько будет 2х2? Оптом – 3, в розницу – 5». Дорожать и кредиты, и жилье будут потому, что метров больше строить не стали, а денег стало гораздо больше, благодаря бюджетным вливаниям: только в этом году на реализацию городских жилищных программ предполагается потратить более 5 млрд рублей.
Все надо делать вовремЯ
Несмотря на то что ньюсмейкеры рекомендовали не откладывать приобретение квартиры в долгий ящик, убеждая в том, что с каждым годом сделать это будет труднее из-за роста стоимости как квадратного метра, так и процентных ставок, они предлагали принимать решение на холодную голову и желательно в присутствии специалистов. Потому что существует масса различных рисков. Как раз на тему «Риски ипотечного кредитования» довольно интересно рассуждала Ирина Забродина. «Когда вы собираетесь принимать серьезное решение о приобретении квартиры, комнаты или загородного дома в кредит, вы должны понимать, что это единственный путь и другого быть не может, – начала она. – Риски, которые сопутствуют сделке, можно поделить на две части: риски длинные и риски короткие. Длинные риски – те, которые будут вас сопровождать весь длинный период выплаты кредита. Это и риск потери здоровья или работы, риск продажи банком вашего кредита третьему лицу, наконец, риск потери собственности. Но есть риски короткие, которые сопровождают вас на момент проведения самой сделки».
ОшибатьсЯ может каждый
По ее мнению, даже очень грамотный и подкованный в правовом отношении человек может принять неправильное решение. Она привела пример, когда клиента, который собирался покупать квартиру на ипотечный кредит, оформленный в одном из городских банков, продавцы убедили вносить денежные средства через депозитарий другого банка, объяснив, что такова практика. В итоге сделка едва не сорвалась, потому что ни один банк не выдает столь значительные суммы клиенту на руки или через депозитарии других банков. В лучшем случае, он может в собственном банке положить деньги на виду у продавца и заемщика в сейфовую ячейку. И эту особенность работы наших банков стоит учитывать при подписании договоров. Таких «подводных камней» может быть множество. Это и риски по внесению аванса, по заключению сделки, просмотру документов и т.д.
Обратите внимание
Впрочем, если у клиента нет средств на оплату специалиста, следует учитывать такие моменты. «Если вы нашли банк, который предлагает идеальные для вас кредитные программы, имейте в виду, что идеальными они могут быть не только для вас. Поэтому очередь на получение кредита может занять не две недели, а много дольше. Причем вовсе не факт, что после многодневного рассмотрения вашего дела будет принято положительное решение. Ведь у банка очередь за кредитами, и он может выбирать тех, кто более платежеспособен или вызывает большее доверие. Конечно, в период ожидания решения можно подбирать жилье, но вот подписывать договор на приобретение недвижимости до того, как банк дал положительный ответ, не стоит, даже если сотрудник банка при приеме документов уверял вас, что все будет в полном порядке. Тем более нельзя в этот период вносить аванс, так как его можно потерять при срыве сделки.
Далее: выбирая квартиру самостоятельно, вы видите на встречах либо продавца, либо его представителя. Если это люди, специализирующиеся в ипотеке, все может быть хорошо, но все же они в первую очередь защищают интересы продавца. Если же и продавец не очень разбирается в том, что такое ипотека, то рискуете вы уже вместе. Заключенный договор можно считать удачным, если вам удастся вписать в него собственные условия по срокам, условиям и способам выплаты денег. Как правило, настоять на этом удается единицам. Ведь человек, как правило, не знает тех тонкостей, на которые можно пойти или на которые нельзя идти ни в коем случае. Если все грамотно не прописать в момент заключения сделки, то можно попасть впросак с уже внесенным авансом либо потерять его, либо оказаться в не очень выгодных условиях и т.д».
Риски долгие
луЧше страховать
«И все же самые главные риски – это риски долгие, которые могут проявиться тогда, когда вы уже «живете с кредитом», – считает Ирина Забродина. И здесь самое обидное – потерять честно приобретенную собственность, если при заключении сделки вы решили сэкономить на полном страховании. К примеру, оформили страхование только той суммы, которую вы берете в кредит у банка (на этом обязательно настаивает банк). При таком страховании, если наступает страховой случай, страховая компания, конечно, выплатит все, что вы должны банку, и при благоприятных условиях приобретенная недвижимость останется за вами или членами вашей семьи. Но если на эту квартиру найдется другой собственник, к примеру, наследник, который был в длительной командировке и узнал о причитающемся ему наследстве только что (сделку он может оспорить в течение года после узнавания), то вам придется освободить купленную квартиру. И как вы в этом случае станете возвращать внесенные вами деньги, никто не знает. Поэтому совет: не экономить, и если уж решили покупать жилье в кредит, то страховаться следует от всех возможных рисков.
Кредит кредиту – рознь
В процессе дискуссии выяснилось, что брать кредит под залог имеющейся недвижимости гораздо дороже, чем под залог приобретаемой. Потому что банки считают – если вы закладываете приобретаемое жилье, значит, у вас еще есть то, где вы до этого жили и были зарегистрированы, поэтому проблем с выпиской вас, в случае некредитоспособности, не возникнет. Выписать же вас из единственной квартиры, которая у вас есть и которую вы заложили, чтобы взять кредит на что-то иное, практически невозможно, так как выгнать человека на улицу, особенно если у него есть несовершеннолетние дети, нельзя.
Еще одна проблема – приобретение жилья в строящихся домах. Здесь тоже два способа – взять кредит под залог имеющейся квартиры (можно даже под залог квартиры родственников, если они согласны) и под залог прав требований. Если с первым все понятно, то со вторым могут возникнуть проблемы. Выдача банком кредита по второму способу вовсе не означает, что банк гарантирует окончание строительства объекта в срок и с должным качеством. Ни один банк не может гарантировать, что со строительством все будет хорошо. Этого не могут гарантировать ни риэлторские компании, ни даже сами строители. Поэтому, беря кредит на приобретение строящегося жилья, вы принимаете на себя риски не только по кредиту, но и по строительству. И проценты в этом случае будут максимальные (22 процента в рублях и 19 – в валюте), так как залога до оформления собственности быть не может. Все риски банка заложены в процентную ставку. Между тем и страхование – это только снижение рисков, но не стопроцентная защита. Поэтому лучше использовать опыт профессионалов.
Только если без ипотеки – никак
И еще, прежде чем брать ипотеку, стоит хорошенько задуматься: действительно ли ипотечный кредит – это единственный способ, при помощи которого вы можете решить квартирный вопрос. В городе появляются очень интересные и, главное, работающие программы. И если вы стоите на очереди, то сначала подумайте, нельзя ли решить квартирный вопрос за счет города.
Автор: Лилиана Глазова
В очередной раз стало очевидным, что спрос на жилье, особенно на одно-, двухкомнатные квартиры, многократно превышает предложение. Вместе с тем возможность решить жилищную проблему сегодня появляется даже у не слишком обеспеченных людей. Прежде всего, благодаря городским жилищным программам, которые, по мнению руководителя ипотечной брокерской компании «Центр жилищного кредитования» Ирины Забродиной, «действительно работают». А во-вторых – благодаря ипотеке, которую широко представляют практически все ведущие банки города.
Семинар «Ипотека: предпоследний шанс» прошел в первый день ярмарки. Специалисты, собравшиеся за круглым столом, пытались убедить присутствующих в том, что кредит стоит брать только в том случае, если никаких иных вариантов решения жилищного вопроса не существует. «Кредиты надо брать вовремя», – отметил руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов. Причем делать это лучше при помощи специалиста – ипотечного брокера. Несмотря на то что за услуги брокера придется заплатить, это обойдется дешевле, чем действовать самостоятельно. Разумеется, если приобретатель квартиры сам не является специалистом в данной области.
Финансовые рынки трЯсет
Модератор семинара, специалист по недвижимости Дмитрий Синочкин, сообщил, что ситуация на финансовых рынках сегодня далека от благополучия, процентные ставки по кредитам ползут вверх. Главную роль в этом сыграл обвал на ипотечном рынке США. Западные банкиры стали намного осторожнее, теперь нашим банкам взять у них деньги в кредит гораздо сложнее, а значит, они могут распоряжаться только внутренними ресурсами, которых в нашей стране не так много. В результате – ужесточение условий предоставление кредита, получить сегодня долгий кредит без подтверждения доходов стало гораздо сложнее.
Хотя банкиры с аналитиком не согласились. Ипотечный кризис в США произошел не из-за того, что кредиты выдавались кому ни попадя, а из-за обвала стоимости жилья. Американские банкиры выдавали средства под залог недвижимости, которая последние лет семь росла в цене. За это время успели понастроить столько, что предложение значительно превысило спрос, и рынок сделал свое черное дело: цена квадратного метра упала в полтора-два раза. Итог – финансовый кризис. Нам эта ситуация не угрожает, так как спрос во много раз превышает предложение. И будет превышать, по крайней мере, в ближайшие лет десять. Просто мощности не позволяют строить столько, сколько требуется россиянам.
Кредиты дорожают
Что касается процентных ставок, то они продолжат рост, как минимум, до осени. И связано это, по мнению представителя финансовой компании «Филин» Владимира Медведева, не с тем, что у нас наступил кризис ликвидности, а потому что явно присутствует кризис доверия. Для того чтобы банки могли легко выдавать деньги, нужно доверять клиентам, а существующая в стране экономическая ситуация, огромное количество теневых зарплат (до 60 процентов) и национальная «любовь» к мошенничеству, не позволяют это самое доверие обрести. Тем не менее финансист полагает, что кредиты под залог недвижимости выдавать можно, так как в ближайшие годы последняя будет расти в цене, причем опережающими темпами. Деньги также будут дорожать, примерно на 1 процент в месяц. И вместе с тем «не бывает такой высокой цены, чтобы я еще не мог покупать, и такой низкой, чтобы я не мог продавать», – афористично заключил г-н Медведев.
А Дмитрий Синочкин пошутил: «Сколько будет 2х2? Оптом – 3, в розницу – 5». Дорожать и кредиты, и жилье будут потому, что метров больше строить не стали, а денег стало гораздо больше, благодаря бюджетным вливаниям: только в этом году на реализацию городских жилищных программ предполагается потратить более 5 млрд рублей.
Все надо делать вовремЯ
Несмотря на то что ньюсмейкеры рекомендовали не откладывать приобретение квартиры в долгий ящик, убеждая в том, что с каждым годом сделать это будет труднее из-за роста стоимости как квадратного метра, так и процентных ставок, они предлагали принимать решение на холодную голову и желательно в присутствии специалистов. Потому что существует масса различных рисков. Как раз на тему «Риски ипотечного кредитования» довольно интересно рассуждала Ирина Забродина. «Когда вы собираетесь принимать серьезное решение о приобретении квартиры, комнаты или загородного дома в кредит, вы должны понимать, что это единственный путь и другого быть не может, – начала она. – Риски, которые сопутствуют сделке, можно поделить на две части: риски длинные и риски короткие. Длинные риски – те, которые будут вас сопровождать весь длинный период выплаты кредита. Это и риск потери здоровья или работы, риск продажи банком вашего кредита третьему лицу, наконец, риск потери собственности. Но есть риски короткие, которые сопровождают вас на момент проведения самой сделки».
ОшибатьсЯ может каждый
По ее мнению, даже очень грамотный и подкованный в правовом отношении человек может принять неправильное решение. Она привела пример, когда клиента, который собирался покупать квартиру на ипотечный кредит, оформленный в одном из городских банков, продавцы убедили вносить денежные средства через депозитарий другого банка, объяснив, что такова практика. В итоге сделка едва не сорвалась, потому что ни один банк не выдает столь значительные суммы клиенту на руки или через депозитарии других банков. В лучшем случае, он может в собственном банке положить деньги на виду у продавца и заемщика в сейфовую ячейку. И эту особенность работы наших банков стоит учитывать при подписании договоров. Таких «подводных камней» может быть множество. Это и риски по внесению аванса, по заключению сделки, просмотру документов и т.д.
Обратите внимание
Впрочем, если у клиента нет средств на оплату специалиста, следует учитывать такие моменты. «Если вы нашли банк, который предлагает идеальные для вас кредитные программы, имейте в виду, что идеальными они могут быть не только для вас. Поэтому очередь на получение кредита может занять не две недели, а много дольше. Причем вовсе не факт, что после многодневного рассмотрения вашего дела будет принято положительное решение. Ведь у банка очередь за кредитами, и он может выбирать тех, кто более платежеспособен или вызывает большее доверие. Конечно, в период ожидания решения можно подбирать жилье, но вот подписывать договор на приобретение недвижимости до того, как банк дал положительный ответ, не стоит, даже если сотрудник банка при приеме документов уверял вас, что все будет в полном порядке. Тем более нельзя в этот период вносить аванс, так как его можно потерять при срыве сделки.
Далее: выбирая квартиру самостоятельно, вы видите на встречах либо продавца, либо его представителя. Если это люди, специализирующиеся в ипотеке, все может быть хорошо, но все же они в первую очередь защищают интересы продавца. Если же и продавец не очень разбирается в том, что такое ипотека, то рискуете вы уже вместе. Заключенный договор можно считать удачным, если вам удастся вписать в него собственные условия по срокам, условиям и способам выплаты денег. Как правило, настоять на этом удается единицам. Ведь человек, как правило, не знает тех тонкостей, на которые можно пойти или на которые нельзя идти ни в коем случае. Если все грамотно не прописать в момент заключения сделки, то можно попасть впросак с уже внесенным авансом либо потерять его, либо оказаться в не очень выгодных условиях и т.д».
Риски долгие
луЧше страховать
«И все же самые главные риски – это риски долгие, которые могут проявиться тогда, когда вы уже «живете с кредитом», – считает Ирина Забродина. И здесь самое обидное – потерять честно приобретенную собственность, если при заключении сделки вы решили сэкономить на полном страховании. К примеру, оформили страхование только той суммы, которую вы берете в кредит у банка (на этом обязательно настаивает банк). При таком страховании, если наступает страховой случай, страховая компания, конечно, выплатит все, что вы должны банку, и при благоприятных условиях приобретенная недвижимость останется за вами или членами вашей семьи. Но если на эту квартиру найдется другой собственник, к примеру, наследник, который был в длительной командировке и узнал о причитающемся ему наследстве только что (сделку он может оспорить в течение года после узнавания), то вам придется освободить купленную квартиру. И как вы в этом случае станете возвращать внесенные вами деньги, никто не знает. Поэтому совет: не экономить, и если уж решили покупать жилье в кредит, то страховаться следует от всех возможных рисков.
Кредит кредиту – рознь
В процессе дискуссии выяснилось, что брать кредит под залог имеющейся недвижимости гораздо дороже, чем под залог приобретаемой. Потому что банки считают – если вы закладываете приобретаемое жилье, значит, у вас еще есть то, где вы до этого жили и были зарегистрированы, поэтому проблем с выпиской вас, в случае некредитоспособности, не возникнет. Выписать же вас из единственной квартиры, которая у вас есть и которую вы заложили, чтобы взять кредит на что-то иное, практически невозможно, так как выгнать человека на улицу, особенно если у него есть несовершеннолетние дети, нельзя.
Еще одна проблема – приобретение жилья в строящихся домах. Здесь тоже два способа – взять кредит под залог имеющейся квартиры (можно даже под залог квартиры родственников, если они согласны) и под залог прав требований. Если с первым все понятно, то со вторым могут возникнуть проблемы. Выдача банком кредита по второму способу вовсе не означает, что банк гарантирует окончание строительства объекта в срок и с должным качеством. Ни один банк не может гарантировать, что со строительством все будет хорошо. Этого не могут гарантировать ни риэлторские компании, ни даже сами строители. Поэтому, беря кредит на приобретение строящегося жилья, вы принимаете на себя риски не только по кредиту, но и по строительству. И проценты в этом случае будут максимальные (22 процента в рублях и 19 – в валюте), так как залога до оформления собственности быть не может. Все риски банка заложены в процентную ставку. Между тем и страхование – это только снижение рисков, но не стопроцентная защита. Поэтому лучше использовать опыт профессионалов.
Только если без ипотеки – никак
И еще, прежде чем брать ипотеку, стоит хорошенько задуматься: действительно ли ипотечный кредит – это единственный способ, при помощи которого вы можете решить квартирный вопрос. В городе появляются очень интересные и, главное, работающие программы. И если вы стоите на очереди, то сначала подумайте, нельзя ли решить квартирный вопрос за счет города.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Кредитная история
