Обманчивая простота расселения
30.03.2008
Семинар «Программа расселения коммунальных квартир» стал одним из самых ажиотажных на 16-й Ярмарке недвижимости в СКК «Петербургский». Его организатором выступила газета «Строительный Еженедельник».
В работе семинара приняли участие председатель Комитета по работе с городскими программами АРСПб Павел Созинов, генеральный директор АН «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев и другие эксперты рынка.
СитуациЯ не патоваЯ
Павел Созинов сообщил, что работа риэлторов с городскими программами расселения – сложная. Программа рассчитана на 8 лет, до 2016 года. В этом году программа стартовала, но пока, скорее, в теоретическом аспекте. «Если вы сегодня постараетесь взаимодействовать по программе с городскими жилищными отделами районной администрации, как предлагает закон, то попадете в огромные очереди и, скорее всего, не получите необходимых разъяснений. К сожалению, сегодня алгоритм взаимодействия риэлторов, Жилищного комитета и Горжилобмена четко нигде не прописан», – отметил Павел Созинов.
Городская программа расселения предлагает две схемы. «Если в квартире все очередники, то это одна ситуация. Если еще не все стоят на очереди, рекомендую попытаться это сделать или уяснить для себя критерии постановки на жилищный учет», – заметил эксперт. (Однако, как показывает практика, в очередь на жилье встать сейчас проблематично). Алгоритм действий такой: все очередники должны прийти в жилищный отдел районной администрации или Горжилобмен и подать заявление о том, что все жители коммуналки согласны на расселение.
Городских очередей у нас сейчас две. Первая сформировалась еще в советские времена. Чтобы встать на эту очередь, надо проживать в Петербурге не менее 10 лет, на человека должно приходится не более 15 кв. метров общей площади коммунальной квартиры. Гражданин не должен иметь никакого другого недвижимого имущества.
Есть и вторая очередь. Она называется «Учет нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий». Ограничения следующие: житель коммуналки, который прожил 10 лет в Петербурге, не ухудшал жилищные условия в течение 5 лет и не имеет никакого иного имущества. Тогда можно подать заявление в жилотдел районной администрации и встать на эту очередь. Это позволит принять участие в городской программе расселения коммуналок.
«Если кто-то из жильцов квартиры не является очередником или по ряду причин не может встать на очередь, тогда остается один путь – договариваться с соседями и взаимодействовать с риэлторами», – утверждает Павел Созинов.
«На самом деле, ситуация не патовая. Даже без городской программы в Петербурге ежегодно расселяется 1-2 тыс. коммуналок. Сейчас по программе предположительно ежегодно будет расселяться до 6-7 тыс. квартир. В итоге, за время действия программы до 2016 года, должно быть расселено 57,5 тыс. квартир. Однако, как программа будет реализовываться на разных этапах, сложно говорить», – уверен эксперт.
ФинансоваЯ схема
Жителю коммуналки можно претендовать на социальную выплату в размере 30 процентов от социальной нормы. Каждый член семьи может претендовать на 18 кв. метров для семьи из двух и более человек. На одинокого человека полагается 33 кв. метра. Расчет субсидий идет исходя из этого количества квадратных метров. На сегодняшний день оценка ГУИОН составляет порядка 77 тыс. рублей за 1 кв. метр. Переоценка делается ежемесячно.
«Проблема в том, что государственная оценка отличается от средней рыночной стоимости и цены жилья в том или ином районе. Например, сегодня стоимость 1 кв. метра типового жилья на вторичном рынке достигла 93 тыс. рублей. Если жильцы подписали соглашение с городом по программе расселения, то текущая оценка – 77 тыс. рублей за 1 кв. метр – фиксируется на 12 месяцев, пока ведется расселение без учета рыночных изменений цены. Эта проблема касается всех городских программ, не только расселения коммуналок», – сетует Павел Созинов.
После заключения соглашения, на безналичный блокированный счет поступают средства от Жилищного комитета. Эти деньги может получить только продавец того жилья, которое вы хотите купить после регистрации сделки в ГУ ФРС. Практически государство оплачивает на каждого члена семьи до 6 кв. метров, при этом по цене ниже рыночной. В Центральном районе на эти деньги достаточно сложно что-то найти, но в некоторых спальных районах цена близка к оценке ГУИОН.
«Если квартира многонаселенная и у вас большая семья, ваша проблема решится и проще, и сложнее. Проще в том плане, что вы получите большую сумму. Сложнее, что нужно будет найти квартиру достаточной площади. По закону, после расселения вы должны оказаться в отдельной квартире, параметры которой удовлетворят Жилищный комитет – из расчета не менее 10 кв. метров на человека. В противном случае, вы снова можете претендовать на постановку на жилищный учет», – отмечает эксперт.
Квартира после расселения станет единым объектом недвижимости с одним собственником.
«Следует быть готовым, что продавцы не очень охотно будут вести диалог, и цена приобретаемых квартир будет завышена в среднем на 10 процентов по отношению к рыночной. При этом оценка коммунальной квартиры из расчета на 1 кв. метр будет ниже рыночной на те же 10, а, возможно, и на 15-20 процентов, в зависимости от конкретной ситуации. Так что экономика вопроса для жителя коммуналки здесь очень непростая», – резюмирует Павел Созинов.
Интерес инвесторов
Второй механизм, предлагаемый законом, заключается в том, что на вашу квартиру может претендовать какой-то инвестор – юридическое лицо. Зачастую это касается первых этажей зданий, выходящих на магистрали. Как правило, речь идет о расселении жилья и переводе его в нежилой фонд. Тогда юридическому лицу проще расселить коммунальную квартиру совместно с городом из расчета долей – 70 процентов площади коммунальной квартиры расселяет инвестор, 30 процентов – город.
К сожалению, и здесь есть масса нюансов. Это и проблемы с переводом квартиры в нежилой фонд, и обязательство инвестора, прописанное в законе, предоставить каждому жителю коммуналки не менее 18 кв. метров на каждого члена семьи, что в многонаселенных коммуналках делает процесс расселения нерентабельным. Не очень ясны и конкурсные процедуры. Не прописана ответственность жильцов в случае, если расселение не будет проведено в срок, оговоренный в соглашении, по вине жильцов.
Потеряет ли в этом случае инвестор залог при аукционе? Не ясно, как будут возвращены в собственность инвестора квартиры, переданные под расселение в собственность города на основе договора мены, в случае, если расселение не будет проведено по тем или иным причинам. Даже из этих примеров видно, насколько низка правовая защищенность инвестора, и поэтому вряд ли следует ожидать лавинообразного расселения, хотя интерес у инвесторов, безусловно, есть.
Один из самых сложных нюансов для инвестора при расселении – запросы жильцов. Например, жильцы, подписывая сегодня соглашение с риэлтором, что они готовы расселять коммуналку по определенным параметрам, завтра могут отказаться от собственных слов.
ОбманЧиваЯ простота
По словам Эдуарда Гоголева, риэлторы Петербурга достаточно давно участвуют в городских жилищных программах. Согласно 312 и 215 постановлениям правительства Санкт-Петербурга, гражданам оказывается безвозмездная помощь в виде жилищных субсидий. Есть возможность, находясь на очереди по улучшению или помощи в содействии улучшению жилищных условий, используя субсидию, решить жилищную проблему. Существуют и другие программы с иными механизмами.
«Надо сказать, что кажущаяся простота использования субсидии обманчива. Субсидия получается продавцом в безналичной форме только после регистрации договора купли-продажи в ГУ ФРС СПб и ЛО, что отличается от принятых механизмов расчетов по сделкам с недвижимостью, когда средства закладываются в ячейку банка и после регистрации человек получает право забрать деньги оттуда. Не все продавцы с этим соглашаются», – отметил эксперт. Зачастую получается так: под эту схему попадают продавцы, которые просто продают жилье и получают денежные средства. Если у продавца целью сделки является изменение своих жилищных условий, тогда выстраивается цепочка и возникают сложности, где без риэлтора, понимающего все нюансы такой сделки, обойтись невозможно.
Часто, кроме субсидии, используется ипотека и собственные средства, в основном представленные в виде имеющейся недвижимости, которую необходимо продать. «Надо найти вариант, который устроит вас и будет соответствовать требованиям Жилищного комитета и банка, принимающего квартиру в качестве залога», – предупреждает Эдуард Гоголев. Размеры приобретаемой квартиры должны соответствовать социальным нормам – 18 кв. метров общеполезной площади на человека. Подбор встречной недвижимости происходит в ограниченных временных рамках, определяемых законом, – 12 месяцев, но в большей степени зависящих от постоянной динамики роста цен на недвижимость.
Много вопросов возникает в случае участия в сделке несовершеннолетних граждан. Если они являются собственниками недвижимости, то для сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Здесь возникает сложность: банк не хочет брать в залог объект, в котором есть несовершеннолетние дети. Также органы опеки не хотят давать разрешение на продажу имеющейся недвижимости из-за того, что потенциально приобретаемая квартира будет в залоге у банка. «Зачастую органы опеки и попечительства формально подходят к рассмотрению подобных ситуаций, при том что данная программа имеет социальную направленность и очень важна для города», – сожалеет эксперт.
При расселении коммуналки физическим лицом процедура предоставления субсидий аналогична. Поэтому все сложности умножаются в энное количество раз. И, кроме того, большое количество привлекательных коммуналок уже расселено.
Инвестиционно привлекательных квартир на рынке осталось немного. Если даже квартиры видовые – с окнами на воду или архитектурные памятники, но у жильцов завышенные требования, не соответствующие рыночным реалиям, то привлечение субсидий может позволить сделать этот объект адекватным рынку. «Однако здесь речь идет о том, чтобы удовлетворить старые требования, но никак не изменить их в сторону увеличения», – напомнил Эдуард Гоголев.
Автор: Дмитрий Малышев
В работе семинара приняли участие председатель Комитета по работе с городскими программами АРСПб Павел Созинов, генеральный директор АН «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев и другие эксперты рынка.
СитуациЯ не патоваЯ
Павел Созинов сообщил, что работа риэлторов с городскими программами расселения – сложная. Программа рассчитана на 8 лет, до 2016 года. В этом году программа стартовала, но пока, скорее, в теоретическом аспекте. «Если вы сегодня постараетесь взаимодействовать по программе с городскими жилищными отделами районной администрации, как предлагает закон, то попадете в огромные очереди и, скорее всего, не получите необходимых разъяснений. К сожалению, сегодня алгоритм взаимодействия риэлторов, Жилищного комитета и Горжилобмена четко нигде не прописан», – отметил Павел Созинов.
Городская программа расселения предлагает две схемы. «Если в квартире все очередники, то это одна ситуация. Если еще не все стоят на очереди, рекомендую попытаться это сделать или уяснить для себя критерии постановки на жилищный учет», – заметил эксперт. (Однако, как показывает практика, в очередь на жилье встать сейчас проблематично). Алгоритм действий такой: все очередники должны прийти в жилищный отдел районной администрации или Горжилобмен и подать заявление о том, что все жители коммуналки согласны на расселение.
Городских очередей у нас сейчас две. Первая сформировалась еще в советские времена. Чтобы встать на эту очередь, надо проживать в Петербурге не менее 10 лет, на человека должно приходится не более 15 кв. метров общей площади коммунальной квартиры. Гражданин не должен иметь никакого другого недвижимого имущества.
Есть и вторая очередь. Она называется «Учет нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий». Ограничения следующие: житель коммуналки, который прожил 10 лет в Петербурге, не ухудшал жилищные условия в течение 5 лет и не имеет никакого иного имущества. Тогда можно подать заявление в жилотдел районной администрации и встать на эту очередь. Это позволит принять участие в городской программе расселения коммуналок.
«Если кто-то из жильцов квартиры не является очередником или по ряду причин не может встать на очередь, тогда остается один путь – договариваться с соседями и взаимодействовать с риэлторами», – утверждает Павел Созинов.
«На самом деле, ситуация не патовая. Даже без городской программы в Петербурге ежегодно расселяется 1-2 тыс. коммуналок. Сейчас по программе предположительно ежегодно будет расселяться до 6-7 тыс. квартир. В итоге, за время действия программы до 2016 года, должно быть расселено 57,5 тыс. квартир. Однако, как программа будет реализовываться на разных этапах, сложно говорить», – уверен эксперт.
ФинансоваЯ схема
Жителю коммуналки можно претендовать на социальную выплату в размере 30 процентов от социальной нормы. Каждый член семьи может претендовать на 18 кв. метров для семьи из двух и более человек. На одинокого человека полагается 33 кв. метра. Расчет субсидий идет исходя из этого количества квадратных метров. На сегодняшний день оценка ГУИОН составляет порядка 77 тыс. рублей за 1 кв. метр. Переоценка делается ежемесячно.
«Проблема в том, что государственная оценка отличается от средней рыночной стоимости и цены жилья в том или ином районе. Например, сегодня стоимость 1 кв. метра типового жилья на вторичном рынке достигла 93 тыс. рублей. Если жильцы подписали соглашение с городом по программе расселения, то текущая оценка – 77 тыс. рублей за 1 кв. метр – фиксируется на 12 месяцев, пока ведется расселение без учета рыночных изменений цены. Эта проблема касается всех городских программ, не только расселения коммуналок», – сетует Павел Созинов.
После заключения соглашения, на безналичный блокированный счет поступают средства от Жилищного комитета. Эти деньги может получить только продавец того жилья, которое вы хотите купить после регистрации сделки в ГУ ФРС. Практически государство оплачивает на каждого члена семьи до 6 кв. метров, при этом по цене ниже рыночной. В Центральном районе на эти деньги достаточно сложно что-то найти, но в некоторых спальных районах цена близка к оценке ГУИОН.
«Если квартира многонаселенная и у вас большая семья, ваша проблема решится и проще, и сложнее. Проще в том плане, что вы получите большую сумму. Сложнее, что нужно будет найти квартиру достаточной площади. По закону, после расселения вы должны оказаться в отдельной квартире, параметры которой удовлетворят Жилищный комитет – из расчета не менее 10 кв. метров на человека. В противном случае, вы снова можете претендовать на постановку на жилищный учет», – отмечает эксперт.
Квартира после расселения станет единым объектом недвижимости с одним собственником.
«Следует быть готовым, что продавцы не очень охотно будут вести диалог, и цена приобретаемых квартир будет завышена в среднем на 10 процентов по отношению к рыночной. При этом оценка коммунальной квартиры из расчета на 1 кв. метр будет ниже рыночной на те же 10, а, возможно, и на 15-20 процентов, в зависимости от конкретной ситуации. Так что экономика вопроса для жителя коммуналки здесь очень непростая», – резюмирует Павел Созинов.
Интерес инвесторов
Второй механизм, предлагаемый законом, заключается в том, что на вашу квартиру может претендовать какой-то инвестор – юридическое лицо. Зачастую это касается первых этажей зданий, выходящих на магистрали. Как правило, речь идет о расселении жилья и переводе его в нежилой фонд. Тогда юридическому лицу проще расселить коммунальную квартиру совместно с городом из расчета долей – 70 процентов площади коммунальной квартиры расселяет инвестор, 30 процентов – город.
К сожалению, и здесь есть масса нюансов. Это и проблемы с переводом квартиры в нежилой фонд, и обязательство инвестора, прописанное в законе, предоставить каждому жителю коммуналки не менее 18 кв. метров на каждого члена семьи, что в многонаселенных коммуналках делает процесс расселения нерентабельным. Не очень ясны и конкурсные процедуры. Не прописана ответственность жильцов в случае, если расселение не будет проведено в срок, оговоренный в соглашении, по вине жильцов.
Потеряет ли в этом случае инвестор залог при аукционе? Не ясно, как будут возвращены в собственность инвестора квартиры, переданные под расселение в собственность города на основе договора мены, в случае, если расселение не будет проведено по тем или иным причинам. Даже из этих примеров видно, насколько низка правовая защищенность инвестора, и поэтому вряд ли следует ожидать лавинообразного расселения, хотя интерес у инвесторов, безусловно, есть.
Один из самых сложных нюансов для инвестора при расселении – запросы жильцов. Например, жильцы, подписывая сегодня соглашение с риэлтором, что они готовы расселять коммуналку по определенным параметрам, завтра могут отказаться от собственных слов.
ОбманЧиваЯ простота
По словам Эдуарда Гоголева, риэлторы Петербурга достаточно давно участвуют в городских жилищных программах. Согласно 312 и 215 постановлениям правительства Санкт-Петербурга, гражданам оказывается безвозмездная помощь в виде жилищных субсидий. Есть возможность, находясь на очереди по улучшению или помощи в содействии улучшению жилищных условий, используя субсидию, решить жилищную проблему. Существуют и другие программы с иными механизмами.
«Надо сказать, что кажущаяся простота использования субсидии обманчива. Субсидия получается продавцом в безналичной форме только после регистрации договора купли-продажи в ГУ ФРС СПб и ЛО, что отличается от принятых механизмов расчетов по сделкам с недвижимостью, когда средства закладываются в ячейку банка и после регистрации человек получает право забрать деньги оттуда. Не все продавцы с этим соглашаются», – отметил эксперт. Зачастую получается так: под эту схему попадают продавцы, которые просто продают жилье и получают денежные средства. Если у продавца целью сделки является изменение своих жилищных условий, тогда выстраивается цепочка и возникают сложности, где без риэлтора, понимающего все нюансы такой сделки, обойтись невозможно.
Часто, кроме субсидии, используется ипотека и собственные средства, в основном представленные в виде имеющейся недвижимости, которую необходимо продать. «Надо найти вариант, который устроит вас и будет соответствовать требованиям Жилищного комитета и банка, принимающего квартиру в качестве залога», – предупреждает Эдуард Гоголев. Размеры приобретаемой квартиры должны соответствовать социальным нормам – 18 кв. метров общеполезной площади на человека. Подбор встречной недвижимости происходит в ограниченных временных рамках, определяемых законом, – 12 месяцев, но в большей степени зависящих от постоянной динамики роста цен на недвижимость.
Много вопросов возникает в случае участия в сделке несовершеннолетних граждан. Если они являются собственниками недвижимости, то для сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Здесь возникает сложность: банк не хочет брать в залог объект, в котором есть несовершеннолетние дети. Также органы опеки не хотят давать разрешение на продажу имеющейся недвижимости из-за того, что потенциально приобретаемая квартира будет в залоге у банка. «Зачастую органы опеки и попечительства формально подходят к рассмотрению подобных ситуаций, при том что данная программа имеет социальную направленность и очень важна для города», – сожалеет эксперт.
При расселении коммуналки физическим лицом процедура предоставления субсидий аналогична. Поэтому все сложности умножаются в энное количество раз. И, кроме того, большое количество привлекательных коммуналок уже расселено.
Инвестиционно привлекательных квартир на рынке осталось немного. Если даже квартиры видовые – с окнами на воду или архитектурные памятники, но у жильцов завышенные требования, не соответствующие рыночным реалиям, то привлечение субсидий может позволить сделать этот объект адекватным рынку. «Однако здесь речь идет о том, чтобы удовлетворить старые требования, но никак не изменить их в сторону увеличения», – напомнил Эдуард Гоголев.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
