Недвижимость: свет в конце тоннеля
13.04.2008
На минувшей неделе вице-губернатор Александр Вахмистров, руководители Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко, Екатерина Романенко и генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров поведали о состоянии рынка жилой недвижимости в нашем городе.
Самую приятную информацию высказал ведущий круглого стола г-н Семененко. По его словам, уже через два года в Петербурге спрос на жилье сравняется с предложением и рынок перестанет лихорадить скачкообразным ростом цен, у риэлторов появится возможность плановой работы, а горожане смогут спокойно выбирать из множества предложений то, которое им более всего подходит. И это свет в конце тоннеля. Более того, сегодня представители рынка недвижимости дружно сотрудничают с администрацией города в создании условий для появления доступного большинству горожан жилья. Прекрасной иллюстрацией этого сотрудничества стала совместная пресс-конференция.
«Мне кажется, – открыл мероприятие ведущий, – что мы с чиновниками проблему понимаем одинаково. Мы сегодня вышли на тот уровень взаимоотношений, тот уровень осознания рыночной ситуации в стране, когда государственная власть, с одной стороны, осознает проблематику рынка недвижимости, а рынок недвижимости, с другой стороны, понимает стоящие перед государством задачи. То есть разногласий между нами никаких нет».
Прогнозы сбываютсЯ
Екатерина Романенко была настроена также оптимистично: «Я хочу сказать, что в первом квартале 2008 года рынок вел себя предсказуемо. Несмотря на то что наблюдался определенный ажиотаж и цены росли, они все-таки росли так, как мы предсказывали в конце минувшего года». По ее словам, рост цен на недвижимость должен был составить в среднем 5 процентов в месяц, или 1,2-1,3 процента в неделю. Такой прогноз был высказан в связи с тем, что 2007 год стал пиковым в выдаче ипотечных кредитов. Ипотека стала доступнее, а предложение жилья по-прежнему недостаточно. Причем его стало еще меньше из-за того, что спрос резко возрос. На рынок было вброшено достаточно большое количество денег и жилья, введенного в прошлом году, и построенного оказалось явно недостаточно. В итоге в январе-марте рынок рос примерно на 6 процентов в месяц. «По разным районам, по разным типам жилья наблюдается некоторый разброс цен, но в целом разница не слишком велика, – отметила ньюсмейкер. – Так, в феврале однокомнатные квартиры выросли почти на 7 процентов, двух-, трехкомнатные – на 5,6 процента, четырехкомнатные – на 6 процентов. В настоящее время цена кв. метра на вторичном рынке составляет порядка 90 тыс. рублей».
Спрос падает,
цены замедлЯют рост
Самый большой ажиотаж, по мнению г-жи Романенко, наблюдался во второй половине февраля, тогда было принято самое большое количество авансов. «Видимо, люди волновались из-за предстоящих выборов, ожидали каких-то изменений в стране и все ранее отложенные решения решили реализовать именно в тот период», – отметила Екатерина Владимировна. В марте ажиотаж спал, но так как на цену, помимо экономического, влияет еще и фактор психологический, цены продолжали расти примерно такими же темпами. В настоящее время наблюдается замедление рынка, и в апреле-мае, по прогнозам, «цены немножечко затормозятся», то есть они будут расти, но более плавно на 1,5-2 процента в месяц. Такая ситуация, по общему мнению присутствующих за круглым столом, продержится до осени. Но несмотря на некоторую стабилизацию цен, рынок для риэлторов сегодня очень выгоден.
Зато у горожан проблемы остаются: торможение роста стоимости квадратного метра не сильно им поможет, так как проценты по банковским кредитам продолжат расти. И это – то самое негативное влияние американского ипотечного кризиса на наш рынок. Более того, сегодня ужесточаются условия выдачи ипотечных кредитов и меры, принимаемые к должникам.
Цифры радуют глаз
Интересную статистику по развитию ипотечного кредитования привел Владислав Назаров. «Доля ипотечного кредитования в экономике России, в ВВП России, достигла 1,5 процента, год назад она составляла 0,75 процента, – начал он. – Доля сделок с ипотечным кредитованием при сделках с недвижимостью выросла до 15 процентов. Для сравнения: в 2006 году доля ипотечного кредитования была 9 процентов. В общем объеме потребительских кредитов она выросла в 2 раза: по РФ –21 процент, по СЗФО – 23 процента, по Санкт-Петербургу – 30 процентов». Наибольшее количество кредитов, по словам ньюсмейкера, выдано в Москве (18 процентов от всех кредитов, выданных в России), дальше идут Тюменская и Московская области (по 8 процентов) и Петербург (7 процентов). То есть более 40 процентов ипотечных кредитов выдано всего в четырех регионах. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам, по данным Центробанка, в прошлом году составил 611 млрд рублей. В нашем городе было выдано 18,6 тысяч кредитов на 46 млрд рублей, по сравнению в 2006 годом доля ипотечных кредитов увеличилась в штуках на 70 процентов, в рублях – на 143 процента.
От Чего зависит ипотека?
Владислав Назаров подробно осветил факторы, влияющие на ипотечное кредитование, как отрицательные, так и положительные. К положительным факторам он отнес: во-первых, рост реальных доходов населения, который в 2007 году составил 10,4 процента; во-вторых, рост цен на жилье (этот фактор двоякого значения, положителен он в том смысле, что при росте цены увеличивается спрос, люди стремятся вложить средства в недвижимость, чтобы впоследствии получить доход). В первом квартале в среднем по России цена квадратного метра выросла на 12 процентов, в Петербурге – в полтора раза больше; в-третьих, нестабильность на фондовых рынках привела к тому, что деньги из ПИФов потекли в недвижимость; в-четвертых, изменяется менталитет россиян: все больше людей готовы жить в долг; в-пятых, город оказывает серьезную поддержку в решении жилищного вопроса.
К негативным факторам Владислав Борисович отнес: рост цен на жилье, незначительно опережающий реальный рост доходов населения, снижающий реальную доступность жилья; кризис долгосрочной ликвидности – следствие американского ипотечного кризиса, растущие ставки по кредитам (за последнее полугодие около 2 процентов), ужесточающиеся требования со стороны банков как в части выдачи денег, так и в части объекта ипотеки. «По моим личным ощущениям, – заключил свое выступление г-н Назаров, – ждать следует снижения темпов роста рынка ипотеки (не количества сделок) и увеличения роста ставок по кредитам. При этом нас ждет развитие рынка загородной ипотеки и изменение состава основных игроков-участников рынка».
ГородскаЯ власть
проЯвлЯет активность
Модератор круглого стола Вячеслав Семененко, прежде чем передать слово представителю администрации Санкт-Петербурга, подвел некоторые итоги. По его мнению, тенденции развития рынка недвижимости сегодня завязаны на активность городской власти, выступающей и в качестве застройщика. «Потому что формирует предложение сегодня в основном первичный рынок жилья, – считает г-н Семененко. – Вторичный рынок дает всего 20-30 процентов, все остальное – это первичный рынок, строящееся жилье. И конечно, чтобы сбалансировать цену, необходимо строить больше жилья». Вторая тенденция – это активизация социальных программ. Особенно расселение ветхого, аварийного жилья и коммунальных квартир, предоставление жилья очередникам, перед которыми у государства есть обязательства. Как говорит Вячеслав Семененко, «позиция государства меняется у нас на глазах, сегодня оно тоже выступает игроком на рынке жилья, покупает его для реализации городских жилищных программ, и в связи с этим ожидать снижения спроса не стоит. Для того чтобы цены сбалансировать, необходимо больше строить».
Слово – вице-губернатору
Вице-губернатор Александр Вахмистров достаточно подробно осветил ситуацию на петербургском рынке недвижимости с точки зрения исполнительной власти. «Сегодня ситуация на рынке нам понятна, – начал он, – спрос, к сожалению, по-прежнему опережает предложение. Можно долго философствовать, из чего состоит этот спрос, какие там находятся деньги – то ли это средства непосредственно покупателей, то ли инвестиционные компании вкладываются. Вывод один: спрос велик по отношению к предложению. Отсюда задача города – увеличить предложение». Главный по строительству напомнил, что буквально за 10 лет с 640 тыс. кв. метров, сданных в 1996 году, вырастили объемы строительства жилья до 2640 тыс. кв. метров, то есть построили на 2 млн больше. Прогноз этого года: 2750-2800 тыс. кв. метров, а уже в 2009 году планируется достичь планки в 3 млн кв. метров. «То есть столько жилья никогда раньше ни в Ленинграде, ни в Петрограде, ни в Петербурге не строилось, – с уверенностью отметил г-н Вахмистров. – И эту планку мы намерены поднимать все выше и выше. Это первая задача – увеличение строительства жилья».
Резерв земли иссЯкает
Для этого город делает все возможное. К примеру, предоставляет земельные участки исключительно на торгах, и, как правило, – для комплексного развития. К сожалению, резервы земли не бесконечны, и сейчас уже во весь рост встает проблема их пополнения. Для этого разрабатывается программа выкупа у совхозов земельных участков, не используемых по назначению, – под производство сельскохозяйственной продукции. Второй резерв – так называемые неэффективно используемые земли. Совсем недавно избранный Президент России Дмитрий Медведев предложил создать фонд таких земель. Пока это только предложение, но под него уже разрабатывается соответствующая концепция строительства инфраструктуры, вовлечение в оборот земель федеральных ведомств.
Особым ресурсом для Петербурга, по мнению Александра Вахмистрова, являются земли Министерства обороны. В настоящее время создана рабочая группа под управлением строительного вице-губернатора, которая занимается инвентаризацией военных земель: 273 участка в несколько тысяч гектаров. Вовлечение их в хозяйственный оборот будет заключаться не столько в изъятии, по словам ньюсмейкера, сколько в совместной разработке проектной документации, разделении ответственности. «Мы не собираемся их изымать, давить силой, сейчас готовим большое совещание с министром обороны, – говорит чиновник. – Мы будем их осваивать вместе. Скажем, город подводит все коммуникации, строит социальное жилье, а Министерство обороны часть участков застраивает за собственный счет, а часть реализовывает через торги. Примерно такую же работу мы провели в использовании земель, занятых РАО ЖД. Она сейчас подходит к концу. Это 400 с лишним гектаров Варшавской-товарной на участке, ограниченном Митрофаньевским шоссе, Московским проспектом, Благодатной улицей и набережной Обводного канала, и Московская-товарная, она немного поменьше. Эти территории будут вовлекаться в хозяйственный оборот, в том числе и под строительство жилья».
Продано уЧастков
под 30 миллионов
По информации вице-губернатора, сегодня правительство уже приняло решение по земельным участкам, на которых можно построить до 30 млн кв. метров жилья. Это, конечно, не означает, что все они завтра будут застроены. Участки находятся в разной степени проработки: по каким-то ведутся проектно-изыскательские работы, на какие-то разрабатывается документация, часть участков готовится к строительству, на некоторых уже строятся дома. В настоящее время генеральное направление – комплексное развитие территорий под жилищное строительство. Второе немаловажное направление, которое позволяет не только расширять строительство, но и улучшать качество жизни, – это программа реновации застроенных территорий, которая совсем недавно была принята во втором чтении депутатами Законодательного собрания. По мнению Александра Вахмистрова, эта программа важна не столько из-за малой плотности застроенных территорий, но прежде всего – для реформирования жилого фонда и соответственно изменения всей инженерной инфраструктуры на этих территориях. «Это амбициозная и важная задача, – считает ньюсмейкер, – которая тоже принесет определенную долю в решение проблемы. Особняком стоит вопрос развития самого бюджетного строительства».
Повысить
возможности населениЯ
Вторым аспектом, которым активно занимается правительство, является работа над повышением покупательского спроса и увеличением категорий населения, которые самостоятельно при поддержке города могут решить свой жилищный вопрос.
«У нас хорошо пошла программа «Жилье – бюджетникам», – удовлетворенно отметил г-н Вахмистров. – Мне кажется, это единственная программа в России. Она базируется на бюджетной стройке, то есть жилье не изымается из рынка, работникам бюджетной сферы предоставляется только то, что город строит. Большие надежды мы возлагаем на новую программу «Жилищные сертификаты», которая официально началась с 1 января. В настоящее время дорабатываются необходимые методические документы. Суть ее предельна ясна: семье, стоящей на городской очереди и имеющей жилую площадь в собственности, мы выдаем сертификат, по своей сути являющийся деньгами, ценной бумагой, которую будут превращать в деньги в любом аккредитованном банке на недостающую площадь по социальной норме. К примеру, три человека проживают на 40 кв. метрах, а им полагается 54 кв. метра, разница в 14 метров умножается на среднерыночную стоимость жилья в Санкт-Петербурге и на эту сумму выдается сертификат. Далее человек добавляет какие-то свои сбережения или продает имеющуюся квартиру, и приобретает жилье большей площади. Это будет дополнительная помощь для той категории людей, которые раньше не нашли для себя иных вариантов решения жилищной проблемы – через ипотеку или другие программы. Мы очень надеемся, что данная программа приведет к активизации населения».
Как увелиЧить
предложение?
Но самая главная задача, стоящая на повестке дня, – увеличение предложения. Вице-губернатор полагает, что это сложнейшая задача, как в организационном, так и в техническом плане. Прежде всего потому, что она «базируется на дефиците рабочих кадров, на начинающемся дефиците отдельных позиций по стройматериалам, на резком удорожании цен на некоторые виды материалов». Поэтому вторая задача правительства следить за ситуацией на рынке промышленных стройматериалов. Городское правительство активно поддерживает любые начинания наших компаний по строительству и реконструкции заводов по производству стройматериалов. Выделены участки для строительства нового ДСК в Конной Лахте, местного завода по производству сухих смесей и железобетонных изделий, реконструируются кирпичное производство и цементные заводы, строится новый цементный завод в Сланцах с вводом в 2010 году.
Большой проблемой остается дефицит проектных организаций, в первую очередь, по градостроительному планированию. «Мы должным образом не относились к качеству градостроительного планирования, – критично высказался г-н Вахмистров, – все больше придавали значения объемным решениям, внешнему облику здания. К разработке градостроительной документации мы приступили только после принятия генплана в 2005 году. До этого момента мы работали в рамках прежних решений Ленгорисполкома, делали корректуру квартальной застройки, ввели понятие «уплотнение», философски это было правильно и обоснованно. Сегодня вышли на новые массивы комплексной застройки, и у нас появились иные проблемы, когда крупные, в том числе и международные, компании осваивают большие участки, самостоятельно создают концепцию развития территории, разрабатывают проекты планировки, отвечающие самым современным ожиданиям. Эту работу необходимо строго контролировать, потому что жилье должно быть не только комфортным, но и безопасным. А безопасность закладывается уже на стадии разработки проектной документации».
Относительно бюджетного строительства, чиновник пообещал ежегодно увеличивать объемы, чтобы к 2011 году выйти на 1 млн кв. метров жилья в год, что позволит решить проблему ветхого и аварийного фонда и предоставлять жилье очередникам.
Вопросов было немного
Ньюсмейкеры рассказали обо всех проблемах столь подробно, что вопросов у представителей СМИ практически не возникло. Александр Вахмистров на вопрос о количестве очередников ответил, что их пока еще много, более 200 тысяч, но очередь следует почистить, так как многие, вставшие на очередь еще в советские времена, за годы реформ успели решить свой квартирный вопрос, а с очереди не снялись. Таково и предложение Минрегиона РФ, с которым городское правительство полностью согласно.
Относительно начала действия программы по развитию застроенных территорий г-н Вахмистров сообщил, что в настоящее время, хотя закон еще не принят в третьем чтении и не подписан губернатором, идет подготовка первых 6-10 территорий, которые будут выставлены на торги в сентябре. Летом планируется подготовить документацию для этих торгов, а после их проведения до конца года решить все юридические вопросы по общественным слушаниям и подписанию контрактов. Если все пойдет по этому плану, то первые переселения произойдут уже осенью 2009 года. Тогда, по мнению чиновника, все ненужные разговоры закончатся раз и навсегда, люди поймут, что эта программа нужна городу.
Еще один вопрос касался малоэтажного строительства. «Мегаполис не приспособлен для малоэтажного строительства, – начал главный по строительству. – Но у нас есть пригородные районы, и в генплане есть такие территории, которые могут быть застроены только индивидуальными домами. Именно поэтому мы активно взялись за решение этой проблемы. Сегодня мы являемся пионерами в индустриальном малоэтажном домостроении. Год назад на ДСК «Славянский» приезжал Дмитрий Медведев, а в декабре его посетил Владимир Путин. Самый крупный проект, который сегодня реализуется в Петербурге – это микрорайон «Новая Ижора», там будет возведено порядка 3000 домов. Сейчас строится первая очередь». Александр Иванович сообщил, что на этой неделе в город прибывает делегация Татарстана, как раз по малоэтажному строительству, которой продемонстрируют и сам завод, и квартал, на котором ведется строительство.
В самом конце неожиданно возник вопрос по Правилам землепользования и застройки, которые давно уже разработаны, но так и не приняты, и по застройке исторического центра Петербурга. По первому вопросу Александр Вахмистров сообщил, что, так как Правила прошли общественные слушания два года назад и после этого претерпели некоторые изменения, принято решение нынешним летом вновь пригласить петербуржцев на общественные слушания во всех 111 муниципальных округах, а осенью вынести их на правительство и затем в Законодательное собрание. Что касается застройки исторического центра, то «мы ничего нового не предполагаем. Все проекты, за которые нас ругали – Новая Голландия, Маринка, – осуществляются. Есть список зданий, находящихся в аварийном состоянии, их планируется выставлять на торги после расселения. Естественно, что они будут сноситься, если будет разрешение КГИОП, и на их месте будет вестись новое строительство. Но оно будет точечным, квартальных разрушений пока не предвидится, кроме территорий, застроенных домами первых массовых серий. Впрочем, они к центру не имеют никакого отношения», – заключил чиновник.
Завершая беседу за круглым столом, Вячеслав Семененко пообещал, что к 2010 году резкие скачки цен на рынке недвижимости прекратятся. Падения цен также ждать не стоит. В год рост составит 20-30 процентов. Зато после того как предложение догонит спрос к 2010–2011 годам, «мы получим качественное жилье в разных сегментах рынка. Раньше такого не было. Мы становимся более эффективными. И это радует», – поставил точку модератор.
Автор: Лилиана Глазова
Самую приятную информацию высказал ведущий круглого стола г-н Семененко. По его словам, уже через два года в Петербурге спрос на жилье сравняется с предложением и рынок перестанет лихорадить скачкообразным ростом цен, у риэлторов появится возможность плановой работы, а горожане смогут спокойно выбирать из множества предложений то, которое им более всего подходит. И это свет в конце тоннеля. Более того, сегодня представители рынка недвижимости дружно сотрудничают с администрацией города в создании условий для появления доступного большинству горожан жилья. Прекрасной иллюстрацией этого сотрудничества стала совместная пресс-конференция.
«Мне кажется, – открыл мероприятие ведущий, – что мы с чиновниками проблему понимаем одинаково. Мы сегодня вышли на тот уровень взаимоотношений, тот уровень осознания рыночной ситуации в стране, когда государственная власть, с одной стороны, осознает проблематику рынка недвижимости, а рынок недвижимости, с другой стороны, понимает стоящие перед государством задачи. То есть разногласий между нами никаких нет».
Прогнозы сбываютсЯ
Екатерина Романенко была настроена также оптимистично: «Я хочу сказать, что в первом квартале 2008 года рынок вел себя предсказуемо. Несмотря на то что наблюдался определенный ажиотаж и цены росли, они все-таки росли так, как мы предсказывали в конце минувшего года». По ее словам, рост цен на недвижимость должен был составить в среднем 5 процентов в месяц, или 1,2-1,3 процента в неделю. Такой прогноз был высказан в связи с тем, что 2007 год стал пиковым в выдаче ипотечных кредитов. Ипотека стала доступнее, а предложение жилья по-прежнему недостаточно. Причем его стало еще меньше из-за того, что спрос резко возрос. На рынок было вброшено достаточно большое количество денег и жилья, введенного в прошлом году, и построенного оказалось явно недостаточно. В итоге в январе-марте рынок рос примерно на 6 процентов в месяц. «По разным районам, по разным типам жилья наблюдается некоторый разброс цен, но в целом разница не слишком велика, – отметила ньюсмейкер. – Так, в феврале однокомнатные квартиры выросли почти на 7 процентов, двух-, трехкомнатные – на 5,6 процента, четырехкомнатные – на 6 процентов. В настоящее время цена кв. метра на вторичном рынке составляет порядка 90 тыс. рублей».
Спрос падает,
цены замедлЯют рост
Самый большой ажиотаж, по мнению г-жи Романенко, наблюдался во второй половине февраля, тогда было принято самое большое количество авансов. «Видимо, люди волновались из-за предстоящих выборов, ожидали каких-то изменений в стране и все ранее отложенные решения решили реализовать именно в тот период», – отметила Екатерина Владимировна. В марте ажиотаж спал, но так как на цену, помимо экономического, влияет еще и фактор психологический, цены продолжали расти примерно такими же темпами. В настоящее время наблюдается замедление рынка, и в апреле-мае, по прогнозам, «цены немножечко затормозятся», то есть они будут расти, но более плавно на 1,5-2 процента в месяц. Такая ситуация, по общему мнению присутствующих за круглым столом, продержится до осени. Но несмотря на некоторую стабилизацию цен, рынок для риэлторов сегодня очень выгоден.
Зато у горожан проблемы остаются: торможение роста стоимости квадратного метра не сильно им поможет, так как проценты по банковским кредитам продолжат расти. И это – то самое негативное влияние американского ипотечного кризиса на наш рынок. Более того, сегодня ужесточаются условия выдачи ипотечных кредитов и меры, принимаемые к должникам.
Цифры радуют глаз
Интересную статистику по развитию ипотечного кредитования привел Владислав Назаров. «Доля ипотечного кредитования в экономике России, в ВВП России, достигла 1,5 процента, год назад она составляла 0,75 процента, – начал он. – Доля сделок с ипотечным кредитованием при сделках с недвижимостью выросла до 15 процентов. Для сравнения: в 2006 году доля ипотечного кредитования была 9 процентов. В общем объеме потребительских кредитов она выросла в 2 раза: по РФ –21 процент, по СЗФО – 23 процента, по Санкт-Петербургу – 30 процентов». Наибольшее количество кредитов, по словам ньюсмейкера, выдано в Москве (18 процентов от всех кредитов, выданных в России), дальше идут Тюменская и Московская области (по 8 процентов) и Петербург (7 процентов). То есть более 40 процентов ипотечных кредитов выдано всего в четырех регионах. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам, по данным Центробанка, в прошлом году составил 611 млрд рублей. В нашем городе было выдано 18,6 тысяч кредитов на 46 млрд рублей, по сравнению в 2006 годом доля ипотечных кредитов увеличилась в штуках на 70 процентов, в рублях – на 143 процента.
От Чего зависит ипотека?
Владислав Назаров подробно осветил факторы, влияющие на ипотечное кредитование, как отрицательные, так и положительные. К положительным факторам он отнес: во-первых, рост реальных доходов населения, который в 2007 году составил 10,4 процента; во-вторых, рост цен на жилье (этот фактор двоякого значения, положителен он в том смысле, что при росте цены увеличивается спрос, люди стремятся вложить средства в недвижимость, чтобы впоследствии получить доход). В первом квартале в среднем по России цена квадратного метра выросла на 12 процентов, в Петербурге – в полтора раза больше; в-третьих, нестабильность на фондовых рынках привела к тому, что деньги из ПИФов потекли в недвижимость; в-четвертых, изменяется менталитет россиян: все больше людей готовы жить в долг; в-пятых, город оказывает серьезную поддержку в решении жилищного вопроса.
К негативным факторам Владислав Борисович отнес: рост цен на жилье, незначительно опережающий реальный рост доходов населения, снижающий реальную доступность жилья; кризис долгосрочной ликвидности – следствие американского ипотечного кризиса, растущие ставки по кредитам (за последнее полугодие около 2 процентов), ужесточающиеся требования со стороны банков как в части выдачи денег, так и в части объекта ипотеки. «По моим личным ощущениям, – заключил свое выступление г-н Назаров, – ждать следует снижения темпов роста рынка ипотеки (не количества сделок) и увеличения роста ставок по кредитам. При этом нас ждет развитие рынка загородной ипотеки и изменение состава основных игроков-участников рынка».
ГородскаЯ власть
проЯвлЯет активность
Модератор круглого стола Вячеслав Семененко, прежде чем передать слово представителю администрации Санкт-Петербурга, подвел некоторые итоги. По его мнению, тенденции развития рынка недвижимости сегодня завязаны на активность городской власти, выступающей и в качестве застройщика. «Потому что формирует предложение сегодня в основном первичный рынок жилья, – считает г-н Семененко. – Вторичный рынок дает всего 20-30 процентов, все остальное – это первичный рынок, строящееся жилье. И конечно, чтобы сбалансировать цену, необходимо строить больше жилья». Вторая тенденция – это активизация социальных программ. Особенно расселение ветхого, аварийного жилья и коммунальных квартир, предоставление жилья очередникам, перед которыми у государства есть обязательства. Как говорит Вячеслав Семененко, «позиция государства меняется у нас на глазах, сегодня оно тоже выступает игроком на рынке жилья, покупает его для реализации городских жилищных программ, и в связи с этим ожидать снижения спроса не стоит. Для того чтобы цены сбалансировать, необходимо больше строить».
Слово – вице-губернатору
Вице-губернатор Александр Вахмистров достаточно подробно осветил ситуацию на петербургском рынке недвижимости с точки зрения исполнительной власти. «Сегодня ситуация на рынке нам понятна, – начал он, – спрос, к сожалению, по-прежнему опережает предложение. Можно долго философствовать, из чего состоит этот спрос, какие там находятся деньги – то ли это средства непосредственно покупателей, то ли инвестиционные компании вкладываются. Вывод один: спрос велик по отношению к предложению. Отсюда задача города – увеличить предложение». Главный по строительству напомнил, что буквально за 10 лет с 640 тыс. кв. метров, сданных в 1996 году, вырастили объемы строительства жилья до 2640 тыс. кв. метров, то есть построили на 2 млн больше. Прогноз этого года: 2750-2800 тыс. кв. метров, а уже в 2009 году планируется достичь планки в 3 млн кв. метров. «То есть столько жилья никогда раньше ни в Ленинграде, ни в Петрограде, ни в Петербурге не строилось, – с уверенностью отметил г-н Вахмистров. – И эту планку мы намерены поднимать все выше и выше. Это первая задача – увеличение строительства жилья».
Резерв земли иссЯкает
Для этого город делает все возможное. К примеру, предоставляет земельные участки исключительно на торгах, и, как правило, – для комплексного развития. К сожалению, резервы земли не бесконечны, и сейчас уже во весь рост встает проблема их пополнения. Для этого разрабатывается программа выкупа у совхозов земельных участков, не используемых по назначению, – под производство сельскохозяйственной продукции. Второй резерв – так называемые неэффективно используемые земли. Совсем недавно избранный Президент России Дмитрий Медведев предложил создать фонд таких земель. Пока это только предложение, но под него уже разрабатывается соответствующая концепция строительства инфраструктуры, вовлечение в оборот земель федеральных ведомств.
Особым ресурсом для Петербурга, по мнению Александра Вахмистрова, являются земли Министерства обороны. В настоящее время создана рабочая группа под управлением строительного вице-губернатора, которая занимается инвентаризацией военных земель: 273 участка в несколько тысяч гектаров. Вовлечение их в хозяйственный оборот будет заключаться не столько в изъятии, по словам ньюсмейкера, сколько в совместной разработке проектной документации, разделении ответственности. «Мы не собираемся их изымать, давить силой, сейчас готовим большое совещание с министром обороны, – говорит чиновник. – Мы будем их осваивать вместе. Скажем, город подводит все коммуникации, строит социальное жилье, а Министерство обороны часть участков застраивает за собственный счет, а часть реализовывает через торги. Примерно такую же работу мы провели в использовании земель, занятых РАО ЖД. Она сейчас подходит к концу. Это 400 с лишним гектаров Варшавской-товарной на участке, ограниченном Митрофаньевским шоссе, Московским проспектом, Благодатной улицей и набережной Обводного канала, и Московская-товарная, она немного поменьше. Эти территории будут вовлекаться в хозяйственный оборот, в том числе и под строительство жилья».
Продано уЧастков
под 30 миллионов
По информации вице-губернатора, сегодня правительство уже приняло решение по земельным участкам, на которых можно построить до 30 млн кв. метров жилья. Это, конечно, не означает, что все они завтра будут застроены. Участки находятся в разной степени проработки: по каким-то ведутся проектно-изыскательские работы, на какие-то разрабатывается документация, часть участков готовится к строительству, на некоторых уже строятся дома. В настоящее время генеральное направление – комплексное развитие территорий под жилищное строительство. Второе немаловажное направление, которое позволяет не только расширять строительство, но и улучшать качество жизни, – это программа реновации застроенных территорий, которая совсем недавно была принята во втором чтении депутатами Законодательного собрания. По мнению Александра Вахмистрова, эта программа важна не столько из-за малой плотности застроенных территорий, но прежде всего – для реформирования жилого фонда и соответственно изменения всей инженерной инфраструктуры на этих территориях. «Это амбициозная и важная задача, – считает ньюсмейкер, – которая тоже принесет определенную долю в решение проблемы. Особняком стоит вопрос развития самого бюджетного строительства».
Повысить
возможности населениЯ
Вторым аспектом, которым активно занимается правительство, является работа над повышением покупательского спроса и увеличением категорий населения, которые самостоятельно при поддержке города могут решить свой жилищный вопрос.
«У нас хорошо пошла программа «Жилье – бюджетникам», – удовлетворенно отметил г-н Вахмистров. – Мне кажется, это единственная программа в России. Она базируется на бюджетной стройке, то есть жилье не изымается из рынка, работникам бюджетной сферы предоставляется только то, что город строит. Большие надежды мы возлагаем на новую программу «Жилищные сертификаты», которая официально началась с 1 января. В настоящее время дорабатываются необходимые методические документы. Суть ее предельна ясна: семье, стоящей на городской очереди и имеющей жилую площадь в собственности, мы выдаем сертификат, по своей сути являющийся деньгами, ценной бумагой, которую будут превращать в деньги в любом аккредитованном банке на недостающую площадь по социальной норме. К примеру, три человека проживают на 40 кв. метрах, а им полагается 54 кв. метра, разница в 14 метров умножается на среднерыночную стоимость жилья в Санкт-Петербурге и на эту сумму выдается сертификат. Далее человек добавляет какие-то свои сбережения или продает имеющуюся квартиру, и приобретает жилье большей площади. Это будет дополнительная помощь для той категории людей, которые раньше не нашли для себя иных вариантов решения жилищной проблемы – через ипотеку или другие программы. Мы очень надеемся, что данная программа приведет к активизации населения».
Как увелиЧить
предложение?
Но самая главная задача, стоящая на повестке дня, – увеличение предложения. Вице-губернатор полагает, что это сложнейшая задача, как в организационном, так и в техническом плане. Прежде всего потому, что она «базируется на дефиците рабочих кадров, на начинающемся дефиците отдельных позиций по стройматериалам, на резком удорожании цен на некоторые виды материалов». Поэтому вторая задача правительства следить за ситуацией на рынке промышленных стройматериалов. Городское правительство активно поддерживает любые начинания наших компаний по строительству и реконструкции заводов по производству стройматериалов. Выделены участки для строительства нового ДСК в Конной Лахте, местного завода по производству сухих смесей и железобетонных изделий, реконструируются кирпичное производство и цементные заводы, строится новый цементный завод в Сланцах с вводом в 2010 году.
Большой проблемой остается дефицит проектных организаций, в первую очередь, по градостроительному планированию. «Мы должным образом не относились к качеству градостроительного планирования, – критично высказался г-н Вахмистров, – все больше придавали значения объемным решениям, внешнему облику здания. К разработке градостроительной документации мы приступили только после принятия генплана в 2005 году. До этого момента мы работали в рамках прежних решений Ленгорисполкома, делали корректуру квартальной застройки, ввели понятие «уплотнение», философски это было правильно и обоснованно. Сегодня вышли на новые массивы комплексной застройки, и у нас появились иные проблемы, когда крупные, в том числе и международные, компании осваивают большие участки, самостоятельно создают концепцию развития территории, разрабатывают проекты планировки, отвечающие самым современным ожиданиям. Эту работу необходимо строго контролировать, потому что жилье должно быть не только комфортным, но и безопасным. А безопасность закладывается уже на стадии разработки проектной документации».
Относительно бюджетного строительства, чиновник пообещал ежегодно увеличивать объемы, чтобы к 2011 году выйти на 1 млн кв. метров жилья в год, что позволит решить проблему ветхого и аварийного фонда и предоставлять жилье очередникам.
Вопросов было немного
Ньюсмейкеры рассказали обо всех проблемах столь подробно, что вопросов у представителей СМИ практически не возникло. Александр Вахмистров на вопрос о количестве очередников ответил, что их пока еще много, более 200 тысяч, но очередь следует почистить, так как многие, вставшие на очередь еще в советские времена, за годы реформ успели решить свой квартирный вопрос, а с очереди не снялись. Таково и предложение Минрегиона РФ, с которым городское правительство полностью согласно.
Относительно начала действия программы по развитию застроенных территорий г-н Вахмистров сообщил, что в настоящее время, хотя закон еще не принят в третьем чтении и не подписан губернатором, идет подготовка первых 6-10 территорий, которые будут выставлены на торги в сентябре. Летом планируется подготовить документацию для этих торгов, а после их проведения до конца года решить все юридические вопросы по общественным слушаниям и подписанию контрактов. Если все пойдет по этому плану, то первые переселения произойдут уже осенью 2009 года. Тогда, по мнению чиновника, все ненужные разговоры закончатся раз и навсегда, люди поймут, что эта программа нужна городу.
Еще один вопрос касался малоэтажного строительства. «Мегаполис не приспособлен для малоэтажного строительства, – начал главный по строительству. – Но у нас есть пригородные районы, и в генплане есть такие территории, которые могут быть застроены только индивидуальными домами. Именно поэтому мы активно взялись за решение этой проблемы. Сегодня мы являемся пионерами в индустриальном малоэтажном домостроении. Год назад на ДСК «Славянский» приезжал Дмитрий Медведев, а в декабре его посетил Владимир Путин. Самый крупный проект, который сегодня реализуется в Петербурге – это микрорайон «Новая Ижора», там будет возведено порядка 3000 домов. Сейчас строится первая очередь». Александр Иванович сообщил, что на этой неделе в город прибывает делегация Татарстана, как раз по малоэтажному строительству, которой продемонстрируют и сам завод, и квартал, на котором ведется строительство.
В самом конце неожиданно возник вопрос по Правилам землепользования и застройки, которые давно уже разработаны, но так и не приняты, и по застройке исторического центра Петербурга. По первому вопросу Александр Вахмистров сообщил, что, так как Правила прошли общественные слушания два года назад и после этого претерпели некоторые изменения, принято решение нынешним летом вновь пригласить петербуржцев на общественные слушания во всех 111 муниципальных округах, а осенью вынести их на правительство и затем в Законодательное собрание. Что касается застройки исторического центра, то «мы ничего нового не предполагаем. Все проекты, за которые нас ругали – Новая Голландия, Маринка, – осуществляются. Есть список зданий, находящихся в аварийном состоянии, их планируется выставлять на торги после расселения. Естественно, что они будут сноситься, если будет разрешение КГИОП, и на их месте будет вестись новое строительство. Но оно будет точечным, квартальных разрушений пока не предвидится, кроме территорий, застроенных домами первых массовых серий. Впрочем, они к центру не имеют никакого отношения», – заключил чиновник.
Завершая беседу за круглым столом, Вячеслав Семененко пообещал, что к 2010 году резкие скачки цен на рынке недвижимости прекратятся. Падения цен также ждать не стоит. В год рост составит 20-30 процентов. Зато после того как предложение догонит спрос к 2010–2011 годам, «мы получим качественное жилье в разных сегментах рынка. Раньше такого не было. Мы становимся более эффективными. И это радует», – поставил точку модератор.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Коридоры власти
