Земля на продажу
27.04.2008
Грядущие изменения в Генеральный план, подготовка и будущее принятие Правил землепользования и застройки, наконец, изменения в федеральном законодательстве, несомненно, отразятся на деятельности строительного комплекса. В частности, это коснется порядка получения земельных участков под застройку.
В рамках форума «Интерстройэкспо – 2008» специалисты провели конференцию «Землепользование для строительства и практика проведения торгов на объекты недвижимости», где подвели итоги 2007 года и спрогнозировали планы на будущее.
Новые тенденции
Итоги 2007 года, представленные участниками конференции, показали появление нескольких тенденций в сфере предложения земельных участков под строительство. С одной стороны, безусловно, аукционы и торги земельными ресурсами стали уже сложившейся и в какой-то степени отработанной практикой. Но с другой – требования к участникам существенно сместили акценты в сторону крупных компаний. Размышляя о будущем средних строительных компаний, глава Союзпетростроя Лев Каплан отмечает, что «если положение не изменится, то эти компании проживут еще 5-7 лет, после чего они либо будут уходить с рынка, либо объединяться». Все дело в том, отмечает г-н Каплан, что «город не заинтересован в подготовке документации по небольшим участкам». В качестве примера была названа «Северная долина» – объект, проданный единым лотом ООО «Главстрой-СПб». По мнению директора Союзпетростроя, у большинства наших компаний «просто не хватает капитализации, которая должна составлять несколько миллиардов EURO, чтобы вообще принимать участия в торгах». В то же время строитель не сомневается, что «после завершения инженерной подготовки участок попадет на вторичный рынок, когда стоимость земли существенно вырастет, так как одна компания, даже такая крупная, не сможет построить такой объект». Но если она соберется строить этот комплекс, то ей понадобится 15-20 лет, тогда как несколько компаний смогут построить его на 5 лет быстрее.
Еще одним отрицательным моментом Лев Каплан назвал отсутствие выставления на торги объектов по «полным пакетам». «С сентября 2006 года по настоящее время в жилищном строительстве не было выставлено ни одного полного пакета». Не стал отрицать этого факта и начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ОАО «Фонд имущества» Николай Ботвин. В то же время чиновник отметил, что в 2008 году первые восемь объектов под жилищное строительство по полным пакетам будут все же выставлены на торги. По короткому пакету активность продаж значительно выше – в 2007 году таковых было 21.
Комплексный план
Основным направлением развития новых территорий, предназначенных для жилищного строительства, городские строительные власти считают комплексное освоение территорий. Так, по словам Николая Ботвина, если в 2007 году было проведено восемь торгов, то в нынешнем году город отторгует уже 20 подобными объектами. Как отметил первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов, уже приняты постановления о проведении аукционов по семи лотам на Васильевском острове на общей площади 1260 га в 7 млн кв. метров жилья. Также представитель стройкомитета отметил, что «к 2011-2012 годам мы полностью застроим территории в Красносельском районе» располагающиеся от ныне существующих жилых кварталов до «Балтийской жемчужины».
Среди прочего Николай Крутов отметил, что подготовлены документы для проведения повторных торгов участка площадью 24 га в Петродворце в районе Купеческой гавани. Здесь будет располагаться малоэтажная застройка. 5 июня пройдут торги по двум участкам общей площадью в 30 га в районе Горской. Там также предполагается малоэтажное строительство. Готовятся документы по участкам в Красносельском районе, еще 500 га готовятся в Сестрорецке, а также 72 и 73 кварталы в районе Каменки. Еще один любопытный объект – подготовка под комплексную застройку квартала в районе пр. Маршала Блюхера. Там в ближайшее время пройдут торги по освоению территории, ранее занятой линией электропередач. Сейчас, по словам Николая Крутова, закончена кабелизация ЛЭП, и объект будет готов под застройку.
Отвечая на претензии г-на Каплана, первый заместитель Комитета по строительству пообещал, что «мы готовим документы на продажу нескольких кварталов малыми лотами». Среди них Николай Крутов отметил 55 и 58 квартал в Северо-Приморской части.
В 58 квартале Северо-Приморской части города планируется выставить на торги четыре территории. Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга они находятся в границах зоны Ж5 – многоквартирной жилой застройки. Земельные участки 3, 4, 5 и 6 общей площадью 59 540 кв. метров, расположенные по ул. Оптиков, предназначены для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. Потенциал каждой территории составляет 31 тыс. кв. метров возводимых улучшений.
Известна начальная цена реализуемых участков – для участка 3 она составляет 320,3 млн рублей, участка 4 – 316,7 млн рублей, участка 5 – 320,5 млн рублей и участка 6 – 312,6 млн рублей. Новые жилые дома на всех территориях должны быть построены и введены в эксплуатацию через 3,5 года. В настоящее время за счет средств бюджета в 58 квартале Северо-Приморской части ведется проектирование и строительство магистральных инженерных сетей и межквартальных дорог. Кроме того, будут выполнены работы по прокладке линий радиофикации, телефонной связи и кабельного телевидения, наружному электроосвещению и благоустройству. Завершение работ по инженерной подготовке квартала планируется к концу мая 2009 года. Также к 2009 году в квартале планируется построить две школы для 1100 учащихся и два детских сада на 410 мест.
Есть в планах городского правительства развитие индивидуального строительства. По словам Николая Ботвина, предполагается продать два участка с нарезкой по 6-15 соток. Эти объекты будут располагаться в Курортном районе. Один из них «будет иметь площадь 3 га (20 участков по 15 соток), второй общей площадью 1 га», – отметил чиновник.
Сложности реноваций
Изыскание площадей под строительство жилых домов сопровождается серьезными трудностями. И дело не столько в отсутствии инженерной инфраструктуры, сколько в самих городских площадях. Исходя из этого, а также в связи со старением жилищного фонда, город провозгласил программу реновации застроенных территорий. В рамках конференции этому вопросу было уделено особое внимание. Николай Крутов заявил, что значительное число пятиэтажек в районах застройки первыми массовыми сериями «уже простояло 1,5 нормативного срока (25 лет)». Конечно, по мнению чиновника, они смогут простоять еще некоторое время. Однако уже сейчас город поставлен перед фактом, что «по нашим оценкам, через 7-8 лет 9,2 млн кв. метров жилья станет ветхим». А посему принимать меры нужно уже сейчас. Как заявил Николай Ботвин, «мы готовим конкурсную документацию» по кварталам, где реновация будет проведена в первую очередь. Николай Крутов отметил, что по первым пяти объектам уже практически готова документация, а главное – «определена финансовая составляющая». При этом представитель Комитета по строительству сообщил, что после проведения подсчетов «все эти проекты оказались убыточными». Так что инвесторы не пойдут зарабатывать деньги в подобные кварталы. Ему вторит и представитель Фонда имущества: «Участки, которые мы предлагаем, ущербные – сложные, с большим количеством обременений».
Поскольку экономика оказалась отрицательная, а это связано в первую очередь с выкупом жилья и последующим расселением проживающих граждан, город, по словам Николая Крутова, пойдет на то, чтобы взять на себя часть расходов. «Мы отминусовали стоимость возведения школ и детских садов – экономика по-прежнему оказалась отрицательная, вычли еще стоимость инженерной инфраструктуры и получили небольшую прибыль». Именно социальную и инженерную инфраструктуру, скорее всего, и возьмет на себя город при реновации территорий. В то же время город будет расселять еще и жителей в социальных квартирах.
Однако все это может произойти, конечно же, уже после того, как будет принят соответствующий закон. Ну и, если жители предполагаемых кварталов будут согласны с планами чиновников и строителей.
Сославшись на отсутствие закона и перечня районов в конечном виде, Николай Крутов не стал уточнять, о каких конкретно районах идет речь, однако в беседе отметил, что речь идет о реновации кварталов в районе Ржевки, а также в Кировском районе и на Гражданке. По его мнению, если законодательство будет подготовлено к лету, то «уже к сентябрю комитет закончит подготовку всех документов по первому кварталу». Возможно, это будет именно на Ржевке.
ДокументальнаЯ
зависимость
То, что документы сейчас проходят различные стадии подготовки, является еще одной проблемой в жизни строителей. Среди них в первую очередь – проекты изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и Правила землепользования и застройки. В настоящее время, по словам заместителя директора ЗАО «НИПиГрад» Владимира Аврутина, изменения генерального плана проходят последние согласования и, по всей видимости, «губернатор подпишет изменения в генплан в середине – конце мая». Согласно этим изменениям произойдут корректировки ряда зон застройки. Это может привести и к определенным сложностям у инвесторов и застройщиков. Так, если по новому зональному проектированию сооружение, на строительство которого уже получено разрешение, но находится в зоне, где подобное строение невозможно, по мнению г-на Аврутина, могут возникнуть сложности с дальнейшим строительством и использованием здания. В качестве примера проектировщик привел возведение жилого дома в той зоне, которая поменяла свою функцию на промышленную. Правда, г-н Аврутин отметил, что если это возводится объект на территории смежной функции, то угрозы отмены строительства не будет. Таким образом, заключает представитель НИПиГрада, «все ранее выданные временные регламенты застройки, не подпадающие под нововведения, сохранятся». Он отметил, что в настоящее время может быть заморожена выдача ВРЗ до окончательного принятия генплана – примерно на 1-1,5 месяца.
Что же касается Правил землепользования и застройки, то их принятие вновь откладывается. Дело в том, что опять-таки в связи с принятием изменений в генплан, предыдущий проект Правил застройки морально устаревает. Необходимо внести изменения и в этот еще не принятый проект Правил. Однако, согласно действующему законодательству, перед принятием проект должен пройти повторные общественные слушания. Уже сейчас сложилась любопытная ситуация, когда ВРЗ выдаются не в соответствии с Правилами, а с проектом Правил. Данная ситуация продлится еще несколько месяцев. Как отметил Владимир Аврутин, необходимость проведения «повторных согласований и повторных слушаний даст возможность вынести на правительство принятие Правил… в октябре, и лишь в ноябре текущего года они попадут в Законодательное собрание».
Среди других трудностей участники конференции отметили недостаточное количество необходимых нормативных актов по кадастровому учету земельных участков. На федеральном уровне принят новый закон, посвященный данному вопросу, который вступил в силу с 1 марта, однако не были разработаны некоторые подзаконные акты. Введена госпошлина, но не разработан процесс ее взимания, не утверждена форма межевого плана. Однако отмечено, что принятый закон предполагает переходный период до 1 января 2010 года. По словам заместителя руководителя Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу Владимира Хисамова, в настоящее время «в Петербурге кадастром охвачено примерно 70 процентов территории». Не до конца решен вопрос по переводу земель бывших сельхозпредприятий под иные нужды.
И все же, как продажа, так и сдача в аренду земельных участков в Петербурге под строительство проходит успешно. Как отметил заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Олег Ляпустин, в 2007 году было продано 557 участков общей площадью 1087 га, за счет чего город выручил более 2,4 млрд рублей. В 2008-2010 годах планируется продать еще 3347 га. Количество жилья по начатым объектам в I квартале 2008 года составит в итоге, по данным Союзпетростроя, около 8 миллионов, а задела по неначатым объектам – еще свыше 5 млн кв. метров.
Автор: Андрей Рысев
В рамках форума «Интерстройэкспо – 2008» специалисты провели конференцию «Землепользование для строительства и практика проведения торгов на объекты недвижимости», где подвели итоги 2007 года и спрогнозировали планы на будущее.
Новые тенденции
Итоги 2007 года, представленные участниками конференции, показали появление нескольких тенденций в сфере предложения земельных участков под строительство. С одной стороны, безусловно, аукционы и торги земельными ресурсами стали уже сложившейся и в какой-то степени отработанной практикой. Но с другой – требования к участникам существенно сместили акценты в сторону крупных компаний. Размышляя о будущем средних строительных компаний, глава Союзпетростроя Лев Каплан отмечает, что «если положение не изменится, то эти компании проживут еще 5-7 лет, после чего они либо будут уходить с рынка, либо объединяться». Все дело в том, отмечает г-н Каплан, что «город не заинтересован в подготовке документации по небольшим участкам». В качестве примера была названа «Северная долина» – объект, проданный единым лотом ООО «Главстрой-СПб». По мнению директора Союзпетростроя, у большинства наших компаний «просто не хватает капитализации, которая должна составлять несколько миллиардов EURO, чтобы вообще принимать участия в торгах». В то же время строитель не сомневается, что «после завершения инженерной подготовки участок попадет на вторичный рынок, когда стоимость земли существенно вырастет, так как одна компания, даже такая крупная, не сможет построить такой объект». Но если она соберется строить этот комплекс, то ей понадобится 15-20 лет, тогда как несколько компаний смогут построить его на 5 лет быстрее.
Еще одним отрицательным моментом Лев Каплан назвал отсутствие выставления на торги объектов по «полным пакетам». «С сентября 2006 года по настоящее время в жилищном строительстве не было выставлено ни одного полного пакета». Не стал отрицать этого факта и начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ОАО «Фонд имущества» Николай Ботвин. В то же время чиновник отметил, что в 2008 году первые восемь объектов под жилищное строительство по полным пакетам будут все же выставлены на торги. По короткому пакету активность продаж значительно выше – в 2007 году таковых было 21.
Комплексный план
Основным направлением развития новых территорий, предназначенных для жилищного строительства, городские строительные власти считают комплексное освоение территорий. Так, по словам Николая Ботвина, если в 2007 году было проведено восемь торгов, то в нынешнем году город отторгует уже 20 подобными объектами. Как отметил первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов, уже приняты постановления о проведении аукционов по семи лотам на Васильевском острове на общей площади 1260 га в 7 млн кв. метров жилья. Также представитель стройкомитета отметил, что «к 2011-2012 годам мы полностью застроим территории в Красносельском районе» располагающиеся от ныне существующих жилых кварталов до «Балтийской жемчужины».
Среди прочего Николай Крутов отметил, что подготовлены документы для проведения повторных торгов участка площадью 24 га в Петродворце в районе Купеческой гавани. Здесь будет располагаться малоэтажная застройка. 5 июня пройдут торги по двум участкам общей площадью в 30 га в районе Горской. Там также предполагается малоэтажное строительство. Готовятся документы по участкам в Красносельском районе, еще 500 га готовятся в Сестрорецке, а также 72 и 73 кварталы в районе Каменки. Еще один любопытный объект – подготовка под комплексную застройку квартала в районе пр. Маршала Блюхера. Там в ближайшее время пройдут торги по освоению территории, ранее занятой линией электропередач. Сейчас, по словам Николая Крутова, закончена кабелизация ЛЭП, и объект будет готов под застройку.
Отвечая на претензии г-на Каплана, первый заместитель Комитета по строительству пообещал, что «мы готовим документы на продажу нескольких кварталов малыми лотами». Среди них Николай Крутов отметил 55 и 58 квартал в Северо-Приморской части.
В 58 квартале Северо-Приморской части города планируется выставить на торги четыре территории. Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга они находятся в границах зоны Ж5 – многоквартирной жилой застройки. Земельные участки 3, 4, 5 и 6 общей площадью 59 540 кв. метров, расположенные по ул. Оптиков, предназначены для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. Потенциал каждой территории составляет 31 тыс. кв. метров возводимых улучшений.
Известна начальная цена реализуемых участков – для участка 3 она составляет 320,3 млн рублей, участка 4 – 316,7 млн рублей, участка 5 – 320,5 млн рублей и участка 6 – 312,6 млн рублей. Новые жилые дома на всех территориях должны быть построены и введены в эксплуатацию через 3,5 года. В настоящее время за счет средств бюджета в 58 квартале Северо-Приморской части ведется проектирование и строительство магистральных инженерных сетей и межквартальных дорог. Кроме того, будут выполнены работы по прокладке линий радиофикации, телефонной связи и кабельного телевидения, наружному электроосвещению и благоустройству. Завершение работ по инженерной подготовке квартала планируется к концу мая 2009 года. Также к 2009 году в квартале планируется построить две школы для 1100 учащихся и два детских сада на 410 мест.
Есть в планах городского правительства развитие индивидуального строительства. По словам Николая Ботвина, предполагается продать два участка с нарезкой по 6-15 соток. Эти объекты будут располагаться в Курортном районе. Один из них «будет иметь площадь 3 га (20 участков по 15 соток), второй общей площадью 1 га», – отметил чиновник.
Сложности реноваций
Изыскание площадей под строительство жилых домов сопровождается серьезными трудностями. И дело не столько в отсутствии инженерной инфраструктуры, сколько в самих городских площадях. Исходя из этого, а также в связи со старением жилищного фонда, город провозгласил программу реновации застроенных территорий. В рамках конференции этому вопросу было уделено особое внимание. Николай Крутов заявил, что значительное число пятиэтажек в районах застройки первыми массовыми сериями «уже простояло 1,5 нормативного срока (25 лет)». Конечно, по мнению чиновника, они смогут простоять еще некоторое время. Однако уже сейчас город поставлен перед фактом, что «по нашим оценкам, через 7-8 лет 9,2 млн кв. метров жилья станет ветхим». А посему принимать меры нужно уже сейчас. Как заявил Николай Ботвин, «мы готовим конкурсную документацию» по кварталам, где реновация будет проведена в первую очередь. Николай Крутов отметил, что по первым пяти объектам уже практически готова документация, а главное – «определена финансовая составляющая». При этом представитель Комитета по строительству сообщил, что после проведения подсчетов «все эти проекты оказались убыточными». Так что инвесторы не пойдут зарабатывать деньги в подобные кварталы. Ему вторит и представитель Фонда имущества: «Участки, которые мы предлагаем, ущербные – сложные, с большим количеством обременений».
Поскольку экономика оказалась отрицательная, а это связано в первую очередь с выкупом жилья и последующим расселением проживающих граждан, город, по словам Николая Крутова, пойдет на то, чтобы взять на себя часть расходов. «Мы отминусовали стоимость возведения школ и детских садов – экономика по-прежнему оказалась отрицательная, вычли еще стоимость инженерной инфраструктуры и получили небольшую прибыль». Именно социальную и инженерную инфраструктуру, скорее всего, и возьмет на себя город при реновации территорий. В то же время город будет расселять еще и жителей в социальных квартирах.
Однако все это может произойти, конечно же, уже после того, как будет принят соответствующий закон. Ну и, если жители предполагаемых кварталов будут согласны с планами чиновников и строителей.
Сославшись на отсутствие закона и перечня районов в конечном виде, Николай Крутов не стал уточнять, о каких конкретно районах идет речь, однако в беседе отметил, что речь идет о реновации кварталов в районе Ржевки, а также в Кировском районе и на Гражданке. По его мнению, если законодательство будет подготовлено к лету, то «уже к сентябрю комитет закончит подготовку всех документов по первому кварталу». Возможно, это будет именно на Ржевке.
ДокументальнаЯ
зависимость
То, что документы сейчас проходят различные стадии подготовки, является еще одной проблемой в жизни строителей. Среди них в первую очередь – проекты изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и Правила землепользования и застройки. В настоящее время, по словам заместителя директора ЗАО «НИПиГрад» Владимира Аврутина, изменения генерального плана проходят последние согласования и, по всей видимости, «губернатор подпишет изменения в генплан в середине – конце мая». Согласно этим изменениям произойдут корректировки ряда зон застройки. Это может привести и к определенным сложностям у инвесторов и застройщиков. Так, если по новому зональному проектированию сооружение, на строительство которого уже получено разрешение, но находится в зоне, где подобное строение невозможно, по мнению г-на Аврутина, могут возникнуть сложности с дальнейшим строительством и использованием здания. В качестве примера проектировщик привел возведение жилого дома в той зоне, которая поменяла свою функцию на промышленную. Правда, г-н Аврутин отметил, что если это возводится объект на территории смежной функции, то угрозы отмены строительства не будет. Таким образом, заключает представитель НИПиГрада, «все ранее выданные временные регламенты застройки, не подпадающие под нововведения, сохранятся». Он отметил, что в настоящее время может быть заморожена выдача ВРЗ до окончательного принятия генплана – примерно на 1-1,5 месяца.
Что же касается Правил землепользования и застройки, то их принятие вновь откладывается. Дело в том, что опять-таки в связи с принятием изменений в генплан, предыдущий проект Правил застройки морально устаревает. Необходимо внести изменения и в этот еще не принятый проект Правил. Однако, согласно действующему законодательству, перед принятием проект должен пройти повторные общественные слушания. Уже сейчас сложилась любопытная ситуация, когда ВРЗ выдаются не в соответствии с Правилами, а с проектом Правил. Данная ситуация продлится еще несколько месяцев. Как отметил Владимир Аврутин, необходимость проведения «повторных согласований и повторных слушаний даст возможность вынести на правительство принятие Правил… в октябре, и лишь в ноябре текущего года они попадут в Законодательное собрание».
Среди других трудностей участники конференции отметили недостаточное количество необходимых нормативных актов по кадастровому учету земельных участков. На федеральном уровне принят новый закон, посвященный данному вопросу, который вступил в силу с 1 марта, однако не были разработаны некоторые подзаконные акты. Введена госпошлина, но не разработан процесс ее взимания, не утверждена форма межевого плана. Однако отмечено, что принятый закон предполагает переходный период до 1 января 2010 года. По словам заместителя руководителя Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу Владимира Хисамова, в настоящее время «в Петербурге кадастром охвачено примерно 70 процентов территории». Не до конца решен вопрос по переводу земель бывших сельхозпредприятий под иные нужды.
И все же, как продажа, так и сдача в аренду земельных участков в Петербурге под строительство проходит успешно. Как отметил заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Олег Ляпустин, в 2007 году было продано 557 участков общей площадью 1087 га, за счет чего город выручил более 2,4 млрд рублей. В 2008-2010 годах планируется продать еще 3347 га. Количество жилья по начатым объектам в I квартале 2008 года составит в итоге, по данным Союзпетростроя, около 8 миллионов, а задела по неначатым объектам – еще свыше 5 млн кв. метров.
Автор: Андрей Рысев
рубрика:
Градостроительство
