Сообразили на троих
11.05.2008
В Петербурге разработана новая классификация объектов офисной недвижимости, которая позволит не только дать адекватную оценку уровня развития данного сегмента рынка, но и будет ориентиром при реализации новых проектов.
В настоящее время можно говорить о трех основных внутренних тенденциях развития рынка офисной недвижимости в Северной столице. Во-первых, это редевелопмент промышленных территорий в центре Петербурга (заявленные к реализации проекты: «Матисов остров», «Лангензинен», «Треугольник-1»). Во-вторых, постепенная децентрализация объектов коммерческой недвижимости высокого класса, и здесь в приоритете север города и зона развития аэропорта «Пулково» (проекты: «Аэроплаза», «Атлантик-Сити», «Пулково Скай»). Третьей тенденцией становится включение офисной составляющей в состав многофункциональных комплексов («Невская ратуша», «Никольские ряды», «Невский Плаза»). К «внешним» факторам развития стоит отнести выход на рынок крупных зарубежных инвесторов, например, Quinn group или RREFE, а также расширение пула международных арендаторов, предъявляющих особые требования к качеству офисного пространства.
Разработчиками «офисной» классификации в Северной столице выступили три ведущие международные консалтинговые компании: Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank. Это стало первым опытом совместной деятельности «большой тройки» в рамках Санкт-Петербургского исследовательского форума. В ходе работы консультанты трех компаний выделили основные требования для причисления бизнес-центров к классам А, В+ и В. На очереди – разработка универсальных критериев для оценки проектов в сфере складской и торговой недвижимости.
Аналитики отмечают, что с 2001 года по настоящее время объем петербургского офисного рынка вырос в пять раз, прогнозируется, что к 2014 году он возрастет еще в четыре-пять раз. Но, как известно, количество далеко не всегда обеспечивает качество конечного продукта. Разработанная «большой тройкой» классификация должна стать ориентиром соответствия новых объектов международному уровню. Качество современных офисных зданий Северной столицы сопоставимо с европейским уровнем, однако здесь до сих пор не существовало единого подхода к изучению рынка. Совместная работа консалтинговых компаний сейчас направлена на применение общего подхода к принципам классификации объектов офисной недвижимости, формирование единых количественных и качественных показателей рынка, основанного на обмене информацией, ведение единого реестра сделок, создание универсальной методологической основы оценки объектов.
В основу представленного аналитического продукта была заложена действующая московская классификация, которая, в свою очередь, базируется на зарубежном опыте. Ориентация на мировые стандарты качества и методологию исследования рынка обусловила качественный состав участников Санкт-Петербургского исследовательского форума – главным «пропуском» является международный бренд консалтинговой компании. В Петербурге этому требованию соответствует три консалтинговые компании, в столице этот перечень шире – помимо уже упомянутых фигурантов, в разработке московских стандартов участвуют также CB Richard Ellis Noble Gibbons, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Продукты, ставшие результатом взаимодействия московских коллег, пользуются доверием как клиентов компаний, так и профессионалов рынка. В Петербурге это доверие еще предстоит завоевать.
Отнесение объекта офисной недвижимости к тому или иному классу будет осуществляться на основании 26 критериев, поделенных на обязательные и факультативные. Допускается несоответствие здания четырем факультативным и двум обязательным требованиям. «Классификация применима только к современным существующим зданиям и проектируемым, – сообщил Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – По сравнению с московской классификацией нами было внесено 20 изменений, в основном касающихся редевелопмента существующей застройки».
«Системное отличие офисного рынка Москвы и Санкт-Петербурга в том, что столичные девелоперы изначально ориентировались на новое строительство, тогда как в Петербурге основной акцент делался на реконструкцию существующих зданий, – подчеркивает генеральный директор Colliers International, Санкт-Петербург Борис Юшенков. – Поэтому нами были приняты более мягкие критерии для оценки класса объектов недвижимости в центре города. Если применить нашу классификацию к существующей массе петербургских бизнес-центров, то не останется ни одного, который бы не понизил свой класс. Однако мы не ставим это своей целью, поскольку рассматриваем нашу классификацию в качестве подсказки для девелоперов и инвесторов при реализации новых проектов».
Не смотря на некоторые поблажки для реконструируемых объектов, приоритетными критериями при оценке офисных зданий являются конструктивные особенности и техническая оснащенность. Местоположение с точки зрения экспертов рынка должно отойти на второй план. Но не исключено, что пока «гений места» при выборе арендатором офиса будет играть существенную роль, и стоимость аренды в историческом центре будет несколько выше, даже если класс объекта уступает «периферийному» бизнес-центру.
Разработка «большой тройки» носит рекомендательный характер и не является «единственно верной». Она может быть принята и другими аналитиками рынка, и речь в первую очередь идет о тех компаниях, которые априори не смогут стать участниками Исследовательского форума, но ей может быть предложена и альтернатива.
Автор:
В настоящее время можно говорить о трех основных внутренних тенденциях развития рынка офисной недвижимости в Северной столице. Во-первых, это редевелопмент промышленных территорий в центре Петербурга (заявленные к реализации проекты: «Матисов остров», «Лангензинен», «Треугольник-1»). Во-вторых, постепенная децентрализация объектов коммерческой недвижимости высокого класса, и здесь в приоритете север города и зона развития аэропорта «Пулково» (проекты: «Аэроплаза», «Атлантик-Сити», «Пулково Скай»). Третьей тенденцией становится включение офисной составляющей в состав многофункциональных комплексов («Невская ратуша», «Никольские ряды», «Невский Плаза»). К «внешним» факторам развития стоит отнести выход на рынок крупных зарубежных инвесторов, например, Quinn group или RREFE, а также расширение пула международных арендаторов, предъявляющих особые требования к качеству офисного пространства.
Разработчиками «офисной» классификации в Северной столице выступили три ведущие международные консалтинговые компании: Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank. Это стало первым опытом совместной деятельности «большой тройки» в рамках Санкт-Петербургского исследовательского форума. В ходе работы консультанты трех компаний выделили основные требования для причисления бизнес-центров к классам А, В+ и В. На очереди – разработка универсальных критериев для оценки проектов в сфере складской и торговой недвижимости.
Аналитики отмечают, что с 2001 года по настоящее время объем петербургского офисного рынка вырос в пять раз, прогнозируется, что к 2014 году он возрастет еще в четыре-пять раз. Но, как известно, количество далеко не всегда обеспечивает качество конечного продукта. Разработанная «большой тройкой» классификация должна стать ориентиром соответствия новых объектов международному уровню. Качество современных офисных зданий Северной столицы сопоставимо с европейским уровнем, однако здесь до сих пор не существовало единого подхода к изучению рынка. Совместная работа консалтинговых компаний сейчас направлена на применение общего подхода к принципам классификации объектов офисной недвижимости, формирование единых количественных и качественных показателей рынка, основанного на обмене информацией, ведение единого реестра сделок, создание универсальной методологической основы оценки объектов.
В основу представленного аналитического продукта была заложена действующая московская классификация, которая, в свою очередь, базируется на зарубежном опыте. Ориентация на мировые стандарты качества и методологию исследования рынка обусловила качественный состав участников Санкт-Петербургского исследовательского форума – главным «пропуском» является международный бренд консалтинговой компании. В Петербурге этому требованию соответствует три консалтинговые компании, в столице этот перечень шире – помимо уже упомянутых фигурантов, в разработке московских стандартов участвуют также CB Richard Ellis Noble Gibbons, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Продукты, ставшие результатом взаимодействия московских коллег, пользуются доверием как клиентов компаний, так и профессионалов рынка. В Петербурге это доверие еще предстоит завоевать.
Отнесение объекта офисной недвижимости к тому или иному классу будет осуществляться на основании 26 критериев, поделенных на обязательные и факультативные. Допускается несоответствие здания четырем факультативным и двум обязательным требованиям. «Классификация применима только к современным существующим зданиям и проектируемым, – сообщил Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – По сравнению с московской классификацией нами было внесено 20 изменений, в основном касающихся редевелопмента существующей застройки».
«Системное отличие офисного рынка Москвы и Санкт-Петербурга в том, что столичные девелоперы изначально ориентировались на новое строительство, тогда как в Петербурге основной акцент делался на реконструкцию существующих зданий, – подчеркивает генеральный директор Colliers International, Санкт-Петербург Борис Юшенков. – Поэтому нами были приняты более мягкие критерии для оценки класса объектов недвижимости в центре города. Если применить нашу классификацию к существующей массе петербургских бизнес-центров, то не останется ни одного, который бы не понизил свой класс. Однако мы не ставим это своей целью, поскольку рассматриваем нашу классификацию в качестве подсказки для девелоперов и инвесторов при реализации новых проектов».
Не смотря на некоторые поблажки для реконструируемых объектов, приоритетными критериями при оценке офисных зданий являются конструктивные особенности и техническая оснащенность. Местоположение с точки зрения экспертов рынка должно отойти на второй план. Но не исключено, что пока «гений места» при выборе арендатором офиса будет играть существенную роль, и стоимость аренды в историческом центре будет несколько выше, даже если класс объекта уступает «периферийному» бизнес-центру.
Разработка «большой тройки» носит рекомендательный характер и не является «единственно верной». Она может быть принята и другими аналитиками рынка, и речь в первую очередь идет о тех компаниях, которые априори не смогут стать участниками Исследовательского форума, но ей может быть предложена и альтернатива.
Автор:
рубрика:
Проблемы и перспективы
