Рынок офисной недвижимости Петербурга: итоги развития за I квартал 2008 года
11.05.2008
В I квартале 2008 года в Петербурге начали функционировать восемь бизнес-центров. Большая часть из них относится к классу В+. В то же время спрос на высококачественные офисные помещения по-прежнему превышает предложение, в связи с чем насыщения офисного рынка Петербурга ожидать пока не приходится.
«Сектор офисной недвижимости Петербурга является одним из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости, – рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Факторами, оказывающими влияние на его развитие, являются общий подъем экономики, торговли и товарооборота, переезд в город крупных федеральных компаний и, соответственно, инвестиционный приток капитала».
Предложение
В I квартале 2008 года было введено порядка 112,05 тыс. кв. метров качественных1 офисных площадей. «Большинство введенных в эксплуатацию бизнес-центров относится к классу В+, – отмечает Зося Захарова. – При этом офисные здания класса В+ по качеству отделки и по техническому оснащению ничем не уступают классу А, а проигрывают ему только за счет своего местоположения». Таким образом, в I квартале 2008 года общий объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах составляет около 1,4 млн кв. метров.
Динамика и прогноз предложения офисов в бизнес-центрах представлены на диаграмме.
В I квартале 2008 года продолжилась тенденция перераспределения структуры предложения: увеличение доли более качественных площадей классов А и В, уменьшение доли класса С. В настоящее время происходит снижение доли сегмента бизнес-центров класса С. Вместе с тем наблюдается тенденция вытеснения класса С классом В, как наиболее динамично развивающимся и перспективным сегментом офисного рынка Санкт-Петербурга. Это связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений.
На конец I квартала 2008 года большинство офисных площадей приходится на Центральный (18 процентов) и Петроградский (13 процентов) районы. Лидерами по вводу офисных площадей являются Приморский (27,8 процента) и Василеостровский (19,7 процента) районы. Значительную долю также составляют Петроградский (12 процентов), Московский (10 процентов), Красногвардейский (9 процентов) районы города. «При этом из-за серьезных ограничений по реконструкции исторических зданий, дефицита участков в центре города, автомобильных пробок в центральной части города, нехватки места на парковках, объекты класса А начинают вводить за пределами центральных районов города», – заметила Зося Захарова. Среди строящихся и проектируемых бизнес-центров данного класса встречаются объекты в Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Также перспективной территорией для строительства бизнес-центров является зона у КАД (кольцевая автодорога), в районах пересечения с Пулковским или Московским шоссе.
Спрос
По расчетам компании АРИН, в соответствии с обеспеченностью офисных площадей в крупных городах Европы (от 2,5 до 4,5 кв. метров на 1 человека), общая емкость рынка качественных офисов составляет около 16 млн кв. метров при текущем предложении около 1,4 млн кв. метров. Таким образом, потенциал рынка оценивается как высокий, в среднесрочной перспективе насыщения не произойдет.
О высоком спросе на качественные офисные помещения также можно судить по уровню их заполняемости:
• Заполняемость действующих бизнес-центров класса А находится на уровне 98,5 процента. Около половины объектов полностью заполнены. Заполняемость бизнес-центров, введенных в первой половине 2007 года, колеблется от 30 до 100 процентов.
• Бизнес-центры класса В пользуются наибольшим спросом. Заполняемость действующих бизнес-центров класса В находится на уровне 99 процентов.
• В настоящее время наблюдается тенденция к снижению доли сегмента бизнес-центров класса С за счет активного строительства офисов класса В. Это связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений. Средняя заполняемость офисных комплексов класса С находится на уровне 96 процентов, однако в перспективе ожидается постепенное снижение заполняемости, связанное со значительным выбросом на рынке офисных площадей класса В.
Говоря о структуре спроса, следует отметить, что наибольшей популярностью у арендаторов пользуются офисы площадью до 100 кв. метров. Однако уже сегодня наметилась тенденция к увеличению спроса на крупные площади – от 500 кв. метров. «При этом арендаторами небольших офисов в основном являются российские компании, – заметила Зося Захарова. – А спрос на офисы площадью от 500 кв. метров формируют крупные российские фирмы, а также иностранные представительства крупных международных компаний». Также растет спрос на помещения более 1000 кв. метров. «Среди арендаторов таких офисов – финансовые, страховые, юридические, консалтинговые компании», – говорит Зося Захарова. При этом договор аренды такие компании заключают за полгода и более до окончания строительства бизнес-центра.
Арендные ставки
За период с конца 2007 до окончания I квартала 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А, В и С в среднем составил 9-11 процентов.
«При этом арендные ставки в новых бизнес-центрах несколько выше, чем в бизнес-центрах аналогичного класса старой постройки, – заметила Зося Захарова. – Дело в том, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений».
Что касается продажи офисных площадей, то в начале 2008 года они предлагались в действующих и строящихся бизнес-центрах класса В и В+. Диапазон цен составляет порядка $2650-4800 за кв. метр.
Прогнозы
В соответствии с заявленными объектами, в 2008 году будет введено порядка 560 тыс. кв. метров офисных площадей. «Учитывая тот факт, что около трети из заявленных площадей уже введены в эксплуатацию, а также тенденции к задержке сроков сдачи объектов, можно прогнозировать, что в 2008 году будет введено не более 450 тыс. кв. офисных площадей», – заметила Зося Захарова. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей на конец 2008 года составит около 1,9 тыс кв. метров. Все заявленные к вводу объекты относятся к классу А и В.
В связи с дефицитом высококачественных офисных площадей, в 2008 году рост арендных ставок сохранится и составит, по мнению экспертов, 15-17 процентов в год. Поскольку в настоящее время существует нехватка офисов класса А, то в 2008-2009 годах ожидается рост ставок на уровне 10-12 процентов в год. К 2010 году будет введен значительный объем офисных площадей класса А. В связи с этим следует ожидать замедление темпов роста до 6-8 процентов». Для класса В темпы роста ставок в 2008 году составят около 15-17 процентов в год. Далее ставки стабилизируются, в 2009 – 8-10 процентов, 2010 – 6-8 процентов. Что касается арендных ставок класса С, в 2008-2009 году их рост составит 3-5 процентов, в 2010 – 1-2 процента.
Некоторые масштабные проекты офисных комплексов
• Компания Ruric Management планирует построить на наб. Мойке, 98 многофункциональный комплекс общей площадью 200 тыс. кв. метров. Он расположится между ул. Глинки и Юсуповским дворцом, напротив острова Новая Голландия. В комплексе предполагается создать офисные, торговые, рекреационные зоны, а также элитное жилье и гостиницы. Объем инвестиций составляет около $400 млн. Строительство планируется завершить к 2016 году.
• В планы Венгерского холдинга TriGranit Development Corporation входит строительство около 385 тыс. кв. метров торговых и офисных площадей, а также нового конгресс-центра и гостиницы на участке 28 га, ограниченном Киевской и Черниговской улицами, границей Новодевичьего кладбища и Вознесенского Новодевичьего монастыря, на месте бывших Бадаевских складов. Часть площадей уйдет под жилую застройку. Сроки реализации проекта – около 10 лет.
• Девелопер «Главстрой СПб» (петербургское подразделение корпорации Олега Дерипаски) выиграла тендер на реконструкцию Апраксина двора. Здесь предполагается строительство более 300 тыс. кв. метров офисных, жилых, торгово-развлекательных и гостиничных площадей, а также ряд социальных объектов. Предполагаемый объем инвестиций – более $1 млрд.
• ЗАО «Балтийский берег», производитель рыбной продукции, построит на ул. Фучика, 8 многофункциональный комплекс с торговой зоной, бизнес-центром и гостиницей. Строения, которые находятся там сейчас, будут снесены, а на их месте (участок в 6 га) ЗАО «Балтийский берег» построит комплекс площадью 250 тыс. кв. метров. По экспертным оценкам, объем инвестиций в строительство комплекса на ул. Фучика может достигать $300 млн.
• Британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners, специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает свой первый девелоперский проект в Петербурге – на наб. Адмирала Лазарева. Многофункциональный комплекс площадью около 200 тыс. кв. метров будет построен на месте бывших зданий завода «Вулкан».
Автор:
«Сектор офисной недвижимости Петербурга является одним из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости, – рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Факторами, оказывающими влияние на его развитие, являются общий подъем экономики, торговли и товарооборота, переезд в город крупных федеральных компаний и, соответственно, инвестиционный приток капитала».
Предложение
В I квартале 2008 года было введено порядка 112,05 тыс. кв. метров качественных1 офисных площадей. «Большинство введенных в эксплуатацию бизнес-центров относится к классу В+, – отмечает Зося Захарова. – При этом офисные здания класса В+ по качеству отделки и по техническому оснащению ничем не уступают классу А, а проигрывают ему только за счет своего местоположения». Таким образом, в I квартале 2008 года общий объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах составляет около 1,4 млн кв. метров.
Динамика и прогноз предложения офисов в бизнес-центрах представлены на диаграмме.
В I квартале 2008 года продолжилась тенденция перераспределения структуры предложения: увеличение доли более качественных площадей классов А и В, уменьшение доли класса С. В настоящее время происходит снижение доли сегмента бизнес-центров класса С. Вместе с тем наблюдается тенденция вытеснения класса С классом В, как наиболее динамично развивающимся и перспективным сегментом офисного рынка Санкт-Петербурга. Это связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений.
На конец I квартала 2008 года большинство офисных площадей приходится на Центральный (18 процентов) и Петроградский (13 процентов) районы. Лидерами по вводу офисных площадей являются Приморский (27,8 процента) и Василеостровский (19,7 процента) районы. Значительную долю также составляют Петроградский (12 процентов), Московский (10 процентов), Красногвардейский (9 процентов) районы города. «При этом из-за серьезных ограничений по реконструкции исторических зданий, дефицита участков в центре города, автомобильных пробок в центральной части города, нехватки места на парковках, объекты класса А начинают вводить за пределами центральных районов города», – заметила Зося Захарова. Среди строящихся и проектируемых бизнес-центров данного класса встречаются объекты в Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Также перспективной территорией для строительства бизнес-центров является зона у КАД (кольцевая автодорога), в районах пересечения с Пулковским или Московским шоссе.
Спрос
По расчетам компании АРИН, в соответствии с обеспеченностью офисных площадей в крупных городах Европы (от 2,5 до 4,5 кв. метров на 1 человека), общая емкость рынка качественных офисов составляет около 16 млн кв. метров при текущем предложении около 1,4 млн кв. метров. Таким образом, потенциал рынка оценивается как высокий, в среднесрочной перспективе насыщения не произойдет.
О высоком спросе на качественные офисные помещения также можно судить по уровню их заполняемости:
• Заполняемость действующих бизнес-центров класса А находится на уровне 98,5 процента. Около половины объектов полностью заполнены. Заполняемость бизнес-центров, введенных в первой половине 2007 года, колеблется от 30 до 100 процентов.
• Бизнес-центры класса В пользуются наибольшим спросом. Заполняемость действующих бизнес-центров класса В находится на уровне 99 процентов.
• В настоящее время наблюдается тенденция к снижению доли сегмента бизнес-центров класса С за счет активного строительства офисов класса В. Это связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений. Средняя заполняемость офисных комплексов класса С находится на уровне 96 процентов, однако в перспективе ожидается постепенное снижение заполняемости, связанное со значительным выбросом на рынке офисных площадей класса В.
Говоря о структуре спроса, следует отметить, что наибольшей популярностью у арендаторов пользуются офисы площадью до 100 кв. метров. Однако уже сегодня наметилась тенденция к увеличению спроса на крупные площади – от 500 кв. метров. «При этом арендаторами небольших офисов в основном являются российские компании, – заметила Зося Захарова. – А спрос на офисы площадью от 500 кв. метров формируют крупные российские фирмы, а также иностранные представительства крупных международных компаний». Также растет спрос на помещения более 1000 кв. метров. «Среди арендаторов таких офисов – финансовые, страховые, юридические, консалтинговые компании», – говорит Зося Захарова. При этом договор аренды такие компании заключают за полгода и более до окончания строительства бизнес-центра.
Арендные ставки
За период с конца 2007 до окончания I квартала 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А, В и С в среднем составил 9-11 процентов.
«При этом арендные ставки в новых бизнес-центрах несколько выше, чем в бизнес-центрах аналогичного класса старой постройки, – заметила Зося Захарова. – Дело в том, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений».
Что касается продажи офисных площадей, то в начале 2008 года они предлагались в действующих и строящихся бизнес-центрах класса В и В+. Диапазон цен составляет порядка $2650-4800 за кв. метр.
Прогнозы
В соответствии с заявленными объектами, в 2008 году будет введено порядка 560 тыс. кв. метров офисных площадей. «Учитывая тот факт, что около трети из заявленных площадей уже введены в эксплуатацию, а также тенденции к задержке сроков сдачи объектов, можно прогнозировать, что в 2008 году будет введено не более 450 тыс. кв. офисных площадей», – заметила Зося Захарова. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей на конец 2008 года составит около 1,9 тыс кв. метров. Все заявленные к вводу объекты относятся к классу А и В.
В связи с дефицитом высококачественных офисных площадей, в 2008 году рост арендных ставок сохранится и составит, по мнению экспертов, 15-17 процентов в год. Поскольку в настоящее время существует нехватка офисов класса А, то в 2008-2009 годах ожидается рост ставок на уровне 10-12 процентов в год. К 2010 году будет введен значительный объем офисных площадей класса А. В связи с этим следует ожидать замедление темпов роста до 6-8 процентов». Для класса В темпы роста ставок в 2008 году составят около 15-17 процентов в год. Далее ставки стабилизируются, в 2009 – 8-10 процентов, 2010 – 6-8 процентов. Что касается арендных ставок класса С, в 2008-2009 году их рост составит 3-5 процентов, в 2010 – 1-2 процента.
Некоторые масштабные проекты офисных комплексов
• Компания Ruric Management планирует построить на наб. Мойке, 98 многофункциональный комплекс общей площадью 200 тыс. кв. метров. Он расположится между ул. Глинки и Юсуповским дворцом, напротив острова Новая Голландия. В комплексе предполагается создать офисные, торговые, рекреационные зоны, а также элитное жилье и гостиницы. Объем инвестиций составляет около $400 млн. Строительство планируется завершить к 2016 году.
• В планы Венгерского холдинга TriGranit Development Corporation входит строительство около 385 тыс. кв. метров торговых и офисных площадей, а также нового конгресс-центра и гостиницы на участке 28 га, ограниченном Киевской и Черниговской улицами, границей Новодевичьего кладбища и Вознесенского Новодевичьего монастыря, на месте бывших Бадаевских складов. Часть площадей уйдет под жилую застройку. Сроки реализации проекта – около 10 лет.
• Девелопер «Главстрой СПб» (петербургское подразделение корпорации Олега Дерипаски) выиграла тендер на реконструкцию Апраксина двора. Здесь предполагается строительство более 300 тыс. кв. метров офисных, жилых, торгово-развлекательных и гостиничных площадей, а также ряд социальных объектов. Предполагаемый объем инвестиций – более $1 млрд.
• ЗАО «Балтийский берег», производитель рыбной продукции, построит на ул. Фучика, 8 многофункциональный комплекс с торговой зоной, бизнес-центром и гостиницей. Строения, которые находятся там сейчас, будут снесены, а на их месте (участок в 6 га) ЗАО «Балтийский берег» построит комплекс площадью 250 тыс. кв. метров. По экспертным оценкам, объем инвестиций в строительство комплекса на ул. Фучика может достигать $300 млн.
• Британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners, специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает свой первый девелоперский проект в Петербурге – на наб. Адмирала Лазарева. Многофункциональный комплекс площадью около 200 тыс. кв. метров будет построен на месте бывших зданий завода «Вулкан».
Автор:
рубрика:
Статистика и аналитика
